Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1430
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR),
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] te [plaats 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 738.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Deventer voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn alle beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 17 januari 2024 en het aanvullend beroepschrift van 15 april 2024 vervallen. Op 2 april 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd. Daarnaast heeft de heffingsambtenaar een definitieve matrix ingediend, ter vervanging van de eerder ingediende voorlopige matrix.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens de gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De vrijstaande woning is gebouwd in 1968, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 163 m² en staat op een kavel van 2017 m². De woning beschikt over een inpandige garage, een vrijstaande garage en een carport.
Beoordeling
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde waardematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 758.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie woningen in gemeente Deventer:
- vrijstaande bungalow [adres 2] te [plaats 1], op 1 februari 2022 notarieel geleverd voor € 722.000,-;
- vrijstaande semi-bungalow [adres 3] te [plaats 1], op 7 januari 2021 notarieel geleverd voor € 525.000,-;
- vrijstaande woning Jan [adres 4] te [plaats 2], op 14 december 2021 notarieel geleverd voor € 675.000,-.
8. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, kaveloppervlakte, kwaliteit en onderhoud, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan (1) dat de ligging van de woning als ‘ondergemiddeld’ moet worden aangemerkt vanwege de aanwezigheid van hoogspanningsmasten in de nabije omgeving. Belanghebbende wijst erop dat de heffingsambtenaar in de matrix heeft aangegeven dat hinder wordt ondervonden van de hoogspanningsmasten, maar dat de heffingsambtenaar vervolgens geen gevolgen hieraan toekent. Volgens belanghebbende dient de grondwaarde te worden vastgesteld op € 251.694,-.
10. De heffingsambtenaar heeft de richtlijn overgelegd die bepaalt hoe DOWR handelt qua waardering als een woning in de nabijheid van een hoogspanningsmast ligt. Als hoogspanningsdraden over de kavel heen lopen, dan is de ligging een ‘1’. Als de woning is gelegen binnen 50 meter van een hoogspanningsmast, dan beoordeelt de heffingsambtenaar de ligging als een ‘2’. In het geval van belanghebbende ligt de woning op ruim 115 meter afstand van de hoogspanningsmast, met twee woningen ertussen. Als een object op meer dan 50 meter van een hoogspanningsmast ligt, dan wordt de ligging in beginsel als ‘3’ gekwalificeerd en noteert de heffingsambtenaar een aftrek van € 1,- in de matrix. Slechts als de mast nadrukkelijke aanwezigheid heeft over de kavel, kan een eventuele extra aftrek plaatsvinden. Daarvan is in het onderhavige geval niet gebleken.
11. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aan de hand van genoemde uitgangspunten genoegzaam onderbouwd waarom in dit geval geen waardedrukkend effect uitgaat van de aanwezige hoogspanningsmast. Bovendien heeft belanghebbende niet gemotiveerd gesteld in hoeverre hij hinder ondervindt door de hoogspanningsmast. De beroepsgrond slaagt daarom niet.
12. Daarnaast stelt belanghebbende (2) dat er bouwafval in de muren ligt, waardoor de woning niet geïsoleerd kan worden. Als gevolg hiervan trekt vocht door de muren en kleuren de muren zwart. Ter onderbouwing heeft belanghebbende foto’s overgelegd. Belanghebbende voert aan dat tijdens de beroepsprocedure voor belastingjaar 2020 het kwaliteitsniveau op ‘ondergemiddeld’ is gezet. Dit blijkt uit een door belanghebbende overgelegd taxatierapport. Omdat sindsdien niets is verbeterd aan het object, dient de kwaliteit van de woning als ‘ondergemiddeld’ te worden aangemerkt.
13. De heffingsambtenaar stelt dat eventuele aanwezigheid van bouwafval in de spouw het niet onmogelijk maakt om een spouw van een woning uit 1968 alsnog te isoleren. In het verleden stelde belanghebbende dit probleem opmerkelijk genoeg nimmer aan de orde en ook is niet duidelijk waar de overgelegde foto’s betrekking op hebben. Op de onderhavige woning? Wat daarvan ook zij, eventueel bouwafval kan/dient eerst uit de spouw te worden verwijderd doordat via de voegen een gedeelte uit de gevel wordt gezaagd, bouwafval wordt verwijderd waarna isolatie kan worden aangebracht. Er zijn voldoende bedrijven die gespecialiseerd zijn in het uitvoeren van dergelijke werkzaamheden, aldus de heffingsambtenaar.
14. De rechtbank overweegt als volgt. Belanghebbende heeft niet verifieerbaar onderbouwd/aangetoond dat sprake is van bouwafval in de spouw. Schimmel kan immers meerdere oorzaken hebben en ontstaat in de praktijk ook vaak door gebrekkige ventilatie. Aan het door belanghebbende overgelegde rapport - waarin overigens niets staat vermeld over bouwafval of schimmel - kan geen doorslaggevende betekenis worden toegekend, omdat dit rapport dateert uit 2021 en woningen ieder jaar opnieuw worden gewaardeerd. Daar komt bij dat de door belanghebbende overgelegde foto’s geen verifieerbaar bewijs opleveren, omdat niet is vast te stellen of ze betrekking hebben op de woning en in welke vertrekken zij zijn gemaakt.
15. Wat daarom ook zij van belanghebbendes stelling, als al sprake is van bouwafval, dan staat onbetwist vast dat dit technisch kan worden verwijderd. De heffingsambtenaar heeft ter zitting uiteengezet dat en hoe eventueel bouwafval kan worden verwijderd uit de spouw. Dat de woning niet zou kunnen worden geïsoleerd, zoals belanghebbende stelt, volgt de rechtbank daarom niet. Naar het oordeel van de rechtbank heeft belanghebbende dan ook onvoldoende onderbouwd waarom de kwaliteit van de woning als ‘ondergemiddeld’ moet worden gekwalificeerd. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
17. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van L.C. te Biesebeek, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.