Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/1449
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: [gemachtigde 1]),
en
de heffingsambtenaar van de Reg. Belastingsamenwerking Deventer, Olst-Wijhe en Raalte (DOWR)
(gemachtigde: [gemachtigde 2]).
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 6 december 2023.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) op 1 januari 2022 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 279.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Raalte voor het jaar 2023 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard en de waarde van de woning gehandhaafd.
1.3.
DOWR heeft de rechtbank bij berichten van 19 mei 2025 en 10 juni 2025 geïnformeerd over afspraken met Previcus Vastgoed, het kantoor van gemachtigde, over de afhandeling van beroepszaken die zien op belastingjaar 2023.
1.4.
Conform deze partijafspraken zijn alle beroepsgronden uit het oorspronkelijke beroepschrift van 17 januari 2024 en het aanvullend beroepschrift van 28 maart 2024 vervallen. Op 7 april 2026 heeft belanghebbendes gemachtigde een aanvullend beroepschrift ingediend met daarin enkel de thans nog resterende, relevante beroepsgronden.
1.5.
In zijn verweerschrift van 28 april 2026 heeft de heffingsambtenaar op het aanvullende beroepschrift gereageerd en een definitieve matrix ingediend.
1.6.
De rechtbank heeft het beroep op 10 juli 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: mr. H. Vloet namens de gemachtigde van belanghebbende, en de gemachtigde van de heffingsambtenaar, bijgestaan door [naam], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. De woning betreft een appartement, gebouwd in 2002, en heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 80 m². De woning beschikt over een berging en een garage.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden van belanghebbende.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
.Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Partijen zijn het erover eens dat de waarde van de woning kan worden bepaald met behulp van de vergelijkingsmethode zoals genoemd in artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
7. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde definitieve waardematrix. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 282.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van vier appartementen in Heino:
- [adres 2], op 19 april 2022 notarieel geleverd voor € 288.954,-;
- [adres 3], op 1 oktober 2021 notarieel geleverd voor € 207.675,-;
- [adres 4], op 13 september 2021 notarieel geleverd voor € 277.183,-;
- [adres 5], op 12 december 2022 notarieel geleverd voor € 333.174,-.
8. De in de waardematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals de gebruiksoppervlakte
,is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
,is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
9. Belanghebbende voert aan dat de heffingsambtenaar onvoldoende rekening heeft gehouden met de ligging van haar woning ten opzichte van de referentieobjecten [adres 2], [adres 3] en [adres 4]. Belanghebbendes woning is gevestigd boven een Aldi en Action, wat voor overlast zorgt vanwege laden en lossen van vrachtwagens in de vroege ochtend en vanwege winkelend publiek ’s ochtends en ’s avonds. [adres 3] ondervindt veel minder overlast van bedrijvigheid, omdat dit object boven een apotheek is gevestigd waar de bedrijvigheid fors minder is. [adres 2] en [adres 4] ondervinden in het geheel geen overlast van bedrijvigheid. Volgens belanghebbende dient de ligging van haar woning als ‘ondergemiddeld’ (score ‘2’) te worden aangemerkt.
10. De heffingsambtenaar stelt dat belanghebbendes woning net als de vergelijkingsobjecten is gelegen in het centrum van Heino. Het is een klein dorpscentrum, waardoor alle objecten in de praktijk feitelijk dezelfde gemakken en ongemakken ervaren. Volgens de heffingsambtenaar is bedrijvigheid inherent aan een ligging in het (kleine) centrum waarin alle appartementen liggen. Bovendien heeft een centrumligging het voordeel dat men dicht bij de voorzieningen woont en dat een centrum gezelligheid biedt. De heffingsambtenaar ziet daarom geen reden de ligging van de woning als ‘ondergemiddeld’ te kwalificeren. Dit wordt bevestigd door het verkoopcijfer van het vergelijkingsobject [adres 5], dat in hetzelfde complex is gelegen en dat een gewilde woning bleek. De vergelijkingsobjecten die belanghebbende opvoert liggen in het grotere Raalte dat niet vergelijkbaar is met Heino. Ook gebruikt belanghebbende referenties uit 1960 wat niet geëigend is.
11. De heffingsambtenaar heeft de ligging van de woning op ‘gemiddeld’ (score ‘3’) gewaardeerd. De rechtbank sluit zich hierbij aan. De ligging van een object in het centrum met voor- en nadelen is een subjectief gegeven. Sommige kopers zullen dit een pluspunt vinden, terwijl anderen niet zullen kiezen voor een woning met een dergelijke ligging. Daarom kan niet per definitie worden gesteld dat een ligging buiten het centrum gunstiger of ongunstiger is dan de ligging van belanghebbendes woning. Belanghebbende heeft niet aannemelijk gemaakt dat de overlast zodanig is dat de waarde van de woning om die reden neerwaarts moet worden bijgesteld. De beroepsgrond slaagt niet.
12. Daarnaast stelt belanghebbende dat het onderhoudsniveau van vergelijkingsobject [adres 4] als ‘bovengemiddeld’ (score ‘4’) moet worden beoordeeld. Dit object dateert uit 2014 en is 13 jaar nieuwer dan belanghebbendes woning. Dit betekent dat de materialen van dit vergelijkingsobject nog niet aan onderhoud toe waren ten tijde van de verkoop.
13. De rechtbank overweegt als volgt. Ter zitting heeft de heffingsambtenaar onderbouwd dat het jongere bouwjaar van [adres 4] niet maakt dat dit object een beter onderhoudsniveau heeft. Het complex aan de [adres 5] heeft een actieve Vereniging van Eigenaars en een meerjarenonderhoudsplan, aldus verkoopadvertenties. Op basis daarvan kan worden aangenomen dat het onderhoud goed wordt bijgehouden. Deze uitleg van de heffingsambtenaar wordt ondersteund door het feit dat de eenheidsprijzen van [adres 5] en [adres 4] ondanks hun verschillende bouwjaren nauwelijks van elkaar verschillen. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar het onderhoudsniveau van zowel belanghebbendes woning als [adres 4] daarom als ‘gemiddeld’ kunnen beoordelen.
14. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
15. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt en dat de WOZ-waarde in stand blijft. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug. Zij krijgt ook geen vergoeding van haar proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van L.C. te Biesebeek, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.