Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11976075 \ CV EXPL 25-3439
Vonnis van 30 juni 2026
in de zaak van
[partij A],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. G.A.G. Warfman,
tegen
[partij B], handelend onder de naam
[bedrijf],
[bedrijf],
wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B] ,
gemachtigde: Kolkman Business Administration B.V.
1.De procedure
1.1
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 12 november 2025 met producties 1 tot en met 3;
- de conclusie van antwoord van 19 december 2025 met (doorgenummerde) producties 4 tot en met 7;
- de conclusie van antwoord van 19 december 2025 met (doorgenummerde) producties 4 tot en met 7;
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;
- de akte van [partij B] van 1 april 2026 houdende overlegging nadere producties 8 tot en met 11, aanvulling verweer en verzoek voorwaardelijke eis in reconventie;
- het bericht van de gemachtigde van [partij A] van 7 april 2026 met het verzoek om [partij B] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn voorwaardelijke eis in reconventie;
- het bericht van de gemachtigde van [partij A] van 7 april 2026 met het verzoek om [partij B] niet-ontvankelijk te verklaren in zijn voorwaardelijke eis in reconventie;
- de mondelinge behandeling van 13 april 2026, waarbij mr. Warfman en de heer [naam] namens [partij A] zijn verschenen. [partij B] is met zijn gemachtigde verschenen. Beide gemachtigden hebben gebruikgemaakt van spreekaantekeningen. Na afloop van de mondelinge behandeling is de zaak op verzoek van partijen aangehouden om een schikking te beproeven;
- het bericht van de gemachtigde van [partij A] van 11 mei 2026 met het verzoek om vonnis te wijzen.
1.2
[partij B] heeft op 23 april 2026 nog een akte met producties ingediend. Deze akte wordt niet meegenomen bij de beoordeling. De mondelinge behandeling is gesloten en is enkel aangehouden voor het beproeven van een minnelijke regeling. Indien [partij B] nadere producties had willen indienen, dan had dat, zo is ook met hem besproken, tijdig voor de mondelinge behandeling dienen te gebeuren.
1.3
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De samenvatting
2.1
[partij A] heeft een bedrijfsruimte aan [partij B] verhuurd. [partij A] wil dat [partij B] de bedrijfsruimte ontruimt, omdat zij met elkaar hebben afgesproken dat de huurovereenkomst per 31 december 2025 is beëindigd.
2.2
[partij B] is het daar niet mee eens. Volgens hem is er geen overeenstemming over de einddatum bereikt en is de huurovereenkomst blijven doorlopen. Voor zover er wel een einddatum is afgesproken en hij moet ontruimen, vordert hij in voorwaardelijke reconventie (onder meer) dat hij op grond van ongerechtvaardigde verrijking een vergoeding van [partij A] ontvangt omdat hij woonruimtes in het gehuurde heeft gerealiseerd.
2.3
De kantonrechter oordeelt dat partijen een einddatum met elkaar hebben afgesproken en dat [partij B] de bedrijfsruimte zal moeten ontruimen. Daarnaast wordt [partij B] in zijn vordering in reconventie niet-ontvankelijk verklaard, omdat hij te laat was met het indienen daarvan. De beslissing wordt hierna toegelicht.
3.De feiten
3.1
[partij B] huurt vanaf 1 juni 2001 de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) van [partij A] . Op de huurovereenkomst zijn ‘
de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW’ (hierna: algemene bepalingen) van [partij A] van toepassing.
de algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte ex artikel 7A:1624 BW’ (hierna: algemene bepalingen) van [partij A] van toepassing.
3.2
In artikel 1.2 van de huurovereenkomst staat dat het gehuurde uitsluitend gebruikt mag worden als bedrijfsruimte met kantoren, berging en opslag en is het de huurder volgens artikel 1.3 van de huurovereenkomst niet toegestaan om zonder voorafgaande schriftelijke toestemming een andere bestemming aan het gehuurde te geven.
3.3
In artikel 5.1 van de algemene bepalingen is de volgende bepaling opgenomen:
“
Einde huurovereenkomst of gebruik
Einde huurovereenkomst of gebruik
5.1
Behoudens eventuele wettelijke rechten is huurder verplicht bij het einde van de huurovereenkomst, of bij het beëindigen van het gebruik, het gehuurde ten genoegen van verhuurder in de oorspronkelijke staat, vastgelegd in de bij de aanvang opgemaakte en gewaarmerkte omschrijving als vermeld in 1.2 en bij gebreke daarvan in goede staat, geheel ontruimd, vrij van gebruik en gebruiksrechten en behoorlijk schoongemaakt aan verhuurder op te leveren en alle sleutels aan verhuurder te overhandigen. Huurder is verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiker zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Voor niet verwijderde zaken is verhuurder geen enkele vergoeding verschuldigd.”
3.4
[partij B] heeft tijdens de huurperiode vier onzelfstandige en twee zelfstandige woonruimtes in het gehuurde aangebracht. Deze woonruimtes zijn verhuurd (geweest) aan studenten.
3.5
De (voormalig) gemachtigde van [partij B] heeft bij brief van 21 november 2022 een voorstel aan de gemachtigde van [partij A] gedaan over de afwikkeling van de huurovereenkomst:
“[…]
Cliënt heeft naar aanleiding van voornoemde gezamenlijke bespreking nagedacht over de (ontstane) situatie, diens gezondheidstoestand en diens toekomst. Hij komt tot de conclusie dat hij hooguit nog twee jaar wil blijven huren. Derhalve tot en met uiterlijk 2025. Dit vanwege diens leeftijd en om gezondheidsredenen. Voornoemde termijn van twee jaar geeft hem de mogelijkheid de lopende projecten af te ronden en het gehuurde tijdig en ontruimd aan uw cliënte op te leveren. Cliënt stelt dan ook concreet voor om de huurovereenkomst tot en met 2025, meer specifiek 31 december 2025 (deze termijn is in onderling overleg overeen te komen), te laten doorlopen onder de huidige condities en de gemaakte afspraken.
[…]
Tegen het einde van voornoemde (nader overeen te komen) termijn zal cliënt conform de huurovereenkomst één en ander in cascostaat aan uw cliënte opleveren. Dit betekent dat cliënt genoodzaakt is om de gerealiseerde kamers te verwijderen, tenzij partijen hiertoe in onderling overleg een andere wijze van oplevering overeenkomen. In dat kader verneem ik graag hoe uw cliënte dit ziet en/of uw cliënte bereid is hierin tegemoet te komen aan cliënt.
Na voornoemde termijn, derhalve uiterlijk per 1 januari 2026, kan uw cliënt het gehuurde – vrijwel het gehele pand – naar eigen goeddunken gebruiken/verhuren dan wel anderszins vrijelijk over beschikken. Cliënt is van mening dat beide partijen bij deze "oplossing" gebaat zijn.
[…]”
3.6
De gemachtigde van [partij A] heeft bij e-mailbericht van 30 november 2022 gereageerd:
“[…]
Cliënte kan instemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst, uiterlijk op 31 december 2025 (of zoveel eerder als partijen overeen komen).
[…]
Wat betreft de oplevering bij het einde van de huur kan cliënte ermee instemmen dat het gehuurde wordt opgeleverd zoals blijkend uit de foto's bij het taxatierapport. Dit betekent dat er niet casco opgeleverd behoeft te worden. Uiteraard moet het gehuurde voor het overige wel schoon en leeg, onder afgifte van alle sleutels, opgeleverd te worden.
[…]”
3.7
Op 17 februari 2023 volgt een reactie van de (voormalig) gemachtigde van [partij B] :
“[…]
Dat brengt mij voorts bij de “oplevering” bij einde huur alsmede de door cliënt aangebrachte voorzieningen op en/of aan het gehuurde. Zoals opgemerkt in mijn brief d.d. 21 november 2022 dient cliënt op grond van de huurovereenkomst casco op te leveren, derhalve onder verwijdering van de door hem aangebrachte voorzieningen c.q. veranderingen. Dit zal betekenen dat hij de door hem gerealiseerde kamers dient te verwijderen. Om die reden is verzocht in voornoemde brief aan uw cliënt om aan te geven op welke wijze hij cliënt in dat kader tegemoet wenst te komen. In uw brief d.d. 30 november 2022 stelt u enkel dat cliënt niet casco hoeft op te leveren, doch wordt niet nader ingegaan op hetgeen cliënt dienaangaande heeft verzocht. Feitelijk stelt uw cliënt dat de kamers mogen achterblijven, doch wenst cliënt hieromtrent nadere afspraken te maken. In dat kader stelt cliënt voor om een afspraak in te plannen met uw cliënt, teneinde over dit punt te spreken.
[…]”
3.8
De gemachtigde van [partij A] heeft op 29 maart 2023 (onder meer) het voorstel geaccepteerd om samen afspraken te maken over de oplevering van het gehuurde.
3.9
De (voormalig) gemachtigde van [partij B] heeft op 25 mei 2023 (onder andere) het volgende gereageerd:
“[…]
Onder verwijzing naar artikel 5.1 van de algemene bepalingen is huurder verplicht alle zaken die door hem in, aan of op het gehuurde zijn aangebracht of door hem van de voorgaande huurder of gebruiken zijn overgenomen op eigen kosten te verwijderen. Indien uw cliënt op dit punt mijn cliënt geenszins tegemoet wenst te komen, zoals nu gesteld wordt feitelijk inhoudende dat cliënt de door hem gerealiseerde kamers/studio's maar om niet aan uw cliënt dient over te doen, zal cliënt conform de huurovereenkomst opleveren en derhalve één en ander verwijderen. De foto's geven geen weerspiegeling weer van de opleverings-verplichting zijdens cliënt, integendeel zelfs. Op grond van de huurovereenkomst dient cliënt één en ander te verwijderen, nu dit door hem is aangebracht. Indien uw cliënt wenst dat de gerealiseerde kamers/studio's achterblijven en cliënt die niet zal verwijderen, zal uw cliënt hiertoe – zoals reeds eerder meermaals aangegeven – een concreet voorstel aan cliënt moeten doen.
Cliënt stelt in dit kader het volgende voor. Uw cliënte doet in het kader van voornoemde een concreet voorstel binnen twee maanden na heden, of zoveel eerder als mogelijk, gelet op het feit dat cliënt binnen afzienbare tijd wat dit punt betreft duidelijkheid wenst. Indien uw cliënt binnen voornoemde termijn van twee maanden geen concreet voorstel aan cliënt doet, zal cliënt op de opleveringsdatum, uiterlijk 31 december 2025 en onder verwijzing naar artikel 5.1 van de algemene bepalingen, opleveren conform de huurovereenkomst en derhalve onder verwijdering van de aangebrachte kamers/studio's.
[…]”
3.1
Op 7 juni 2023 heeft de gemachtigde van [partij A] het volgende geantwoord:
“[…]
3. Cliënte kan instemmen met de genoemde einddatum van de huurovereenkomst per 31 december 2025. Cliënte is ook bereid een eerdere einddatum af te spreken indien uw cliënt dit zou wensen;
4. Wat betreft de oplevering is cliënte bereid om een vergoeding te voldoen voor de zelf aangebrachte voorzieningen voorzover de investeringen op datum einde huurovereenkomst nog een zekere waarde vertegenwoordigen. Sommige investeringen zullen immers al jaren geleden zijn aangebracht omdat de kamers (volgens de gemeente) al voor 24 december 2016 werden verhuurd. Uw cliënt heeft deze voorzieningen (laten) aanbrengen en kan uiteraard aan de hand van rekeningen inzichtelijk maken welke investeringen hij heeft verricht. Het meest praktisch is het dan ook dat uw cliënt een onderbouwd voorstel doet wat betreft een door cliënte te betalen overnamesom. Indien partijen het niet eens worden over de hoogte van de vergoeding, dan zal er inderdaad opgeleverd moeten worden op basis van de huurovereenkomst.
[…]”
3.11
Partijen hebben geen afspraken met elkaar kunnen maken over de wijze van oplevering en [partij B] heeft het gehuurde niet ontruimd.
4.Het geschil
in conventie
4.1
[partij A] vordert – samengevat en uitvoerbaar bij voorraad – dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst met [partij B] per 1 januari 2026 is geëindigd en dat [partij B] wordt veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde, met veroordeling van [partij B] in de proceskosten met wettelijke rente.
4.2
[partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure, met wettelijke rente.
4.3
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.4
[partij B] vordert in (voorwaardelijke) reconventie – samengevat en uitvoerbaar bij voorraad – veroordeling van [partij A] tot betaling van € 109.000,00 vanwege ongerechtvaardigde verrijking, vermeerderd met de proceskosten en wettelijke rente.
4.5
[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] omdat de (voorwaardelijke) eis in reconventie te laat is ingediend, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] , met veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.
4.6
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1
De kantonrechter ziet aanleiding om eerst de (voorwaardelijke) eis in reconventie van [partij B] te behandelen. Daarna worden de vorderingen in conventie van [partij A] beoordeeld.
in reconventie
5.2
Volgens artikel 137 Wetboek Pro van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) moet een eis in reconventie dadelijk bij antwoord worden ingesteld. Dat heeft [partij B] niet gedaan. Dat heeft tot gevolg dat de kantonrechter [partij B] in reconventie niet-ontvankelijk zal verklaren.
5.3
Subsidiair heeft [partij B] gevraagd om de betreffende akte mee te nemen in zijn verweer tegen de vorderingen in conventie van [partij A] . De kantonrechter zal hier bij de beoordeling in conventie op terugkomen.
Proceskosten in reconventie
5.4
[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
43,00
(2 punten × factor 0,5 × € 43,00)
Totaal
€
43,00
in conventie
Einde huurovereenkomst
5.5
Volgens [partij A] zijn partijen overeengekomen dat de huurovereenkomst per 31 december 2025 eindigt. [partij B] betwist dat, omdat er – kort samengevat – geen beëindigingsovereenkomst tot stand is gekomen en er stonden allerlei voorbehouden in de correspondentie waardoor [partij A] er niet vanuit mocht gaan dat er een akkoord was over de einddatum.
5.6
De kantonrechter constateert dat partijen overeenstemming met elkaar hebben bereikt over de einddatum van de huurovereenkomst per 31 december 2025. De (voormalig) gemachtigde van [partij B] heeft die datum in de onderhandelingen als eerst genoemd in haar brief van 21 november 2022 (zie rechtsoverweging 3.5.). De gemachtigde van [partij A] heeft bij e-mailbericht van 30 november 2022 ingestemd met beëindiging van de huurovereenkomst uiterlijk per 31 december 2025. Daarna stelt de (voormalig) gemachtigde van [partij B] in haar brief van 25 mei 2023 het volgende:
“
Indien uw cliënt binnen voornoemde termijn van twee maanden geen concreet voorstel aan cliënt doet, zal cliënt op de opleveringsdatum, uiterlijk 31 december 2025 en onder verwijzing naar artikel 5.1 van de algemene bepalingen, opleveren conform de huurovereenkomst en derhalve onder verwijdering van de aangebrachte kamers/studio's.”
Indien uw cliënt binnen voornoemde termijn van twee maanden geen concreet voorstel aan cliënt doet, zal cliënt op de opleveringsdatum, uiterlijk 31 december 2025 en onder verwijzing naar artikel 5.1 van de algemene bepalingen, opleveren conform de huurovereenkomst en derhalve onder verwijdering van de aangebrachte kamers/studio's.”
5.7
De gemachtigde van [partij A] heeft op 7 juni 2023 de instemming met die opleveringsdatum nog eens uitdrukkelijk bevestigd. Daaruit kan naar het oordeel van de kantonrechter geen andere conclusie worden getrokken dan dat partijen overeenstemming met elkaar hebben bereikt over een einddatum van de huurovereenkomst per 31 december 2025.
5.8
Dat de gemaakte afspraken niet zijn vastgelegd in een beëindigingsovereenkomst maakt dat niet anders. Verder constateert de kantonrechter dat de in de correspondentie genoemde voorbehouden in het algemeen zijn gemaakt. Er wordt geen uitdrukkelijk voorbehoud gemaakt ten aanzien van de (overeengekomen) einddatum, zodat de kantonrechter daaraan voorbijgaat.
5.9
Voorgaande brengt mee dat de gevorderde verklaring voor recht in conventie wordt toegewezen, in die zin dat de huurovereenkomst tussen [partij A] als verhuurster en [partij B] als huurder betreffende de bedrijfsruimte per 1 januari 2026 is geëindigd.
Ontruiming c.q. oplevering
5.1
De toegewezen verklaring voor recht heeft tot gevolg dat [partij B] sinds 1 januari 2026 zonder recht of titel in de bedrijfsruimte verblijft. Daarom wordt de gevorderde ontruiming toegewezen. De kantonrechter ziet gelet op de omstandigheden wel aanleiding om rekening te houden met een langere ontruimingstermijn en stelt het tijdstip van ontruiming vast op 30 september 2026. In zoverre houdt de kantonrechter dus rekening met het gestelde in de akte van [partij B] van 1 april 2026.
5.11
Daarbij is rekening gehouden met het feit dat [partij B] nog tijd nodig zal hebben om de (onder)huurovereenkomsten met de (onder)huurders af te wikkelen. Daarnaast zal [partij B] de bedrijfsruimte conform artikel 5.1 van de algemene bepalingen van de huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 3.3.) casco moeten opleveren. [partij B] heeft de woonruimtes namelijk zelf gerealiseerd. Niet is gebleken dat [partij A] schriftelijk toestemming heeft verleend, terwijl dat volgens de artikelen 1.2 en 1.3 van de huurovereenkomst (zie rechtsoverweging 3.2.) wel vereist is. Ook is gebleken dat partijen geen overeenstemming hebben kunnen bereiken over de eventuele overname van de door [partij B] gerealiseerde woonruimtes door [partij A] . Dat betekent (onder meer) dat [partij B] alle door hemzelf gerealiseerde woonruimtes zal moeten verwijderden voor (of op) het vastgestelde tijdstip van ontruiming. [partij B] had daar al sinds 2022/2023 bedacht op moeten zijn, zodat de kantonrechter van oordeel is dat het genoemde tijdstip van ontruiming, gelet op voorgaande, een redelijke termijn is om aan de veroordeling te voldoen. Kortom: [partij B] zal worden veroordeeld om de bedrijfsruimte voor of op het vastgestelde tijdstip (30 september 2026) te ontruimen.
5.12
In aansluiting op het vermelde onder rechtsoverweging 5.3. laatste volzin overweegt de kantonrechter dat zij de door [partij B] in randnummer 17. ingenomen stelling dat, indien de huurverhouding eindigt zonder redelijke compensatie, de gerealiseerde meerwaarde/investering disproportioneel bij hem komt te liggen, opvat als een beroep op de redelijkheid en billijkheid om aan hem een vergoeding toe te kennen voor de gerealiseerde woonruimtes in het gehuurde. Hierover wordt het volgende geoordeeld.
5.13
In de hiervoor onder 3.10 opgenomen brief van 7 juni 2023 is van de zijde van [partij A] de bereidheid uitgesproken een vergoeding te betalen voor de door [partij B] gedane investeringen gerealiseerde woonruimtes voor zover deze op de einde datum van de huurovereenkomst een zekere waarde vertegenwoordigen. Het had vervolgens op de weg van [partij B] gelegen om een deugdelijke onderbouwing te geven van de door hem in 2013-2014 gedane investeringen en afschrijvingen daarop sindsdien. Het als productie 11 overgelegde overzicht kan niet als zodanig dienen reeds omdat elke onderbouwing ontbreekt. Dat [partij B] de betreffende administratie niet meer heeft, komt voor zijn rekening en risico. Ook heeft hij niet inzichtelijk gemaakt in hoeverre de gestelde investeringen reeds door hem zijn terugverdiend met de ontvangen huurpenningen.
5.14
De kantonrechter ziet dan ook geen enkele aanleiding voor de conclusie dat de handelwijze van [partij A] om geen vergoeding te betalen voor de door [partij B] gedane investeringen, in strijd zou zijn met de redelijkheid en billijkheid.
Proceskosten in conventie
5.15
[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
148,90
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
434,00
(2 punten × € 217,00)
- nakosten
€
108,50
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
781,40
5.16
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen [partij A] als verhuurder en [partij B] als huurder betreffende de bedrijfsruimte aan de [adres] per 1 januari 2026 is geëindigd,
6.2
veroordeelt [partij B] om de bedrijfsruimte, met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden respectievelijk bevindt, voor of uiterlijk op 30 september 2026 volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en met overgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [partij A] te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden,
6.3
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 781,40, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.4
veroordeelt [partij B] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5
verklaart de in 6.2., 6.3. en 6.4. genoemde veroordelingen van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
in reconventie
6.6
verklaart [partij B] niet-ontvankelijk in zijn vordering,
6.7
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 43,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
in conventie en in reconventie
6.8
veroordeelt [partij B] tot betaling van de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.9
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 30 juni 2026.