ECLI:NL:RBOVE:2026:3825 - Rechtbank Overijssel - Verplichting huurder tot medewerking aan dringende onderh...

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 12226169 \ CV EXPL 26-1650

Vonnis in kort geding van 6 juli 2026

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING SALLANDWONEN,

uit Raalte,

eisende partij,

hierna te noemen: SallandWonen,

gemachtigde: mr. M. Douwenga,

tegen

[gedaagde],

uit [woonplaats] ,

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde] ,

procederend zonder gemachtigde.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaarding met producties van 19 mei 2026;
de mondelinge behandeling van 27 mei 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier worden bewaard.

1.2.

Na de mondelinge behandeling is de zaak op verzoek van partijen in verband met

schikkingsonderhandelingen enige tijd aangehouden. Partijen zijn niet tot een schikking gekomen.

1.3.

Vervolgens is bepaald dat de kantonrechter als voorzieningenrechter uitspraak zal doen.

2.Waar gaat deze zaak over?

2.1.

[gedaagde] huurt van SallandWonen de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde). Het gehuurde bevindt zich in de wijk [wijk] . SallandWonen is begin 2025 begonnen met verduurzamings- en onderhoudswerkzaamheden van ongeveer 100 woningen in de wijk, waaronder het gehuurde (hierna: het project). SallandWonen wil het project afronden, maar volgens haar is dat niet mogelijk, omdat [gedaagde] medewerking weigert aan de werkzaamheden die in- en om het gehuurde moeten worden uitgevoerd.

2.2.

SallandWonen vordert daarom – samengevat – dat de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeelt (I) om SallandWonen in het gehuurde toe te laten en SallandWonen toe te staan dat zij de resterende werkzaamheden (laat) uitvoeren, (II) die werkzaamheden te gedogen en op eerste verzoek alle medewerking daaraan verleent, (III) als hij niet vrijwillig aan de veroordelingen voldoet, het gehuurde voor de duur van de werkzaamheden te ontruimen, te bewerkstelligen door de deurwaarder en (IV) het mechanische ventilatiesysteem in het gehuurde in bedrijf te houden op straffe van een dwangsom. Tot slot (V) vordert SallandWonen dat [gedaagde] wordt veroordeeld de proceskosten te betalen.

2.3.

De voorzieningenrechter wijst de vorderingen toe, met uitzondering van de vordering tot het in bedrijf houden van het ventilatiesysteem. Het oordeel wordt hieronder uitgelegd.

3.De beoordeling

SallandWonen heeft een spoedeisend belang

3.1.

SallandWonen heeft haar vorderingen voorgelegd in een kortgedingprocedure. Een kort geding is bedoeld voor zaken met spoed. De eerste vraag is dan ook of SallandWonen een spoedeisend belang heeft bij haar vorderingen waardoor niet van haar kan worden verwacht dat zij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) afwacht.

3.2.

SallandWonen stelt dat zij een spoedeisend belang heeft omdat verder uitstel van de werkzaamheden betekent dat de werkzaamheden buiten het project vallen en de (onder)aannemer(s) daarvoor moeten terugkomen. Dat brengt extra kosten met zich waardoor SallandWonen schade zal lijden. Verder is er volgens SallandWonen spoed omdat door de weigerachtige houding van [gedaagde] , ook werkzaamheden bij zijn buren niet kunnen worden afgerond. Deze omstandigheden maken naar het oordeel van de voorzieningenrechter dat SallandWonen een voldoende spoedeisend belang heeft.

[gedaagde] wordt veroordeeld de werkzaamheden toe te staan

3.3.

De vervolgvraag is of de vorderingen van SallandWonen toewijsbaar zijn. Dat is in een kort geding afhankelijk van de vraag of de kans groot is dat de bodemrechter, wanneer het geschil aan hem zou worden voorgelegd, de vordering zou toewijzen.

3.4.

SallandWonen wil de volgende werkzaamheden aan het gehuurde uitvoeren:

dichten van het gat in het voegwerk naast de voordeur;
terugplaatsen van het rooster van de kruipruimteventilatie;
verwijderen van schuimvulling en vleermuiswering van de kopgevel;
herstellen en impregneren van twee stenen in de achtergevel;
glas in het toiletraam nazien op lekkage;
verhelpen van het doorzakken van de keukenvloer;
verplaatsen van de ingemetselde nestkast in de zijgevel;
verhelpen van de tocht bij het raam in de zijgevel;
de schuur voorzien van nieuw dakbeschot.

SallandWonen stelt dat dit dringende onderhoudswerkzaamheden zijn die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld en die [gedaagde] moet gedogen, zoals artikel 7:220 lid 1 BW Pro bepaalt.

3.5.

De voorzieningenrechter is voorshands van oordeel dat sprake is van dringende werkzaamheden die niet zonder nadeel kunnen worden uitgesteld. Onder nadeel valt namelijk ook het mislopen van voordeel doordat de werkzaamheden niet binnen één project worden uitgevoerd.

3.6.

Verder heeft SallandWonen terecht aangevoerd dat [gedaagde] als huurder op grond van artikel 7:220 lid 1 BW Pro gelegenheid moet geven dringende werkzaamheden uit te voeren. Dat hij dat heeft geweigerd, heeft zij voldoende aannemelijk gemaakt. Zo schrijft [gedaagde] als reactie op de brief van SallandWonen waarin zij voorstelt dat de aannemer in de week van
9 februari 2026 begint met het afwerken van de opleverpunten en het herstellen van beschadigingen en zij de (al uitgevoerde) tegemoetkomingen op een rijtje zet, dat hij ‘
niet akkoord’ met het aanbod gaat en eveneens ‘
geen akkoord cq toestemming[geeft]
om te starten met de werkzaamheden’. Tijdens de mondelinge behandeling is gebleken dat [gedaagde] niet (meer) tegen het uitvoeren van de werkzaamheden is en bereid is om SallandWonen in het gehuurde toe te laten om de werkzaamheden uit te voeren. Dat betekent dat het voldoende waarschijnlijk is dat een bodemrechter de vorderingen (I) en (II) zal toewijzen. De voorzieningenrechter zal daarop vooruitlopen door [gedaagde] in dit kort geding – kort gezegd – te veroordelen om SallandWonen in het gehuurde toe te laten, haar toe te staan de hierboven opgesomde werkzaamheden te (laten) uitvoeren, deze te gedogen en alle medewerking te verlenen. [gedaagde] heeft op de mondelinge behandeling aangevoerd dat hij compensatie wil, onder andere in de vorm van schilderwerk en reparatie van een gat in de vloerbedekking. Daar gaat de voorzieningenrechter aan voorbij, want nog los van de vraag of daarvoor een juridische grondslag bestaat, heeft [gedaagde] geen tegenvordering ingesteld.

3.7.

De voorzieningenrechter acht het verder voldoende waarschijnlijk dat de bodemrechter ook vordering (III) zal toewijzen. Want, zoals hiervoor is uiteengezet, SallandWonen heeft voldoende onderbouwd dat [gedaagde] in een eerder stadium de werkzaamheden heeft geweigerd. Tegen die achtergrond bestaat de kans dat [gedaagde] , bijvoorbeeld omdat hij niet de compensatie ontvangt die hij wenst, toch geen gelegenheid aan SallandWonen zal geven om de werkzaamheden te (laten) verrichten. Daarom zal de voorzieningenrechter vordering (III) toewijzen als stok achter de deur. Dat betekent dat in het geval dat hij niet vrijwillig aan de veroordelingen (I) en (II) voldoet, hij het gehuurde tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden, moet ontruimen. Mocht [gedaagde] wel gelegenheid geven voor de werkzaamheden, dan hoeft hij het gehuurde natuurlijk niet te ontruimen. Ten overvloede overweegt de voorzieningenrechter dat het tot de verantwoordelijkheid van SallandWonen behoort om een en ander op behoorlijke wijze met [gedaagde] af te stemmen.

[gedaagde] wordt niet veroordeeld het ventilatiesysteem in bedrijf te houden

3.8.

De vordering (IV) van SallandWonen om [gedaagde] te veroordelen de mechanische ventilatie in bedrijf te houden door de stekker in het stopcontact te houden en de instellingen ongemoeid te laten op straffe van een dwangsom van € 50,00 per dag(deel) met een maximum van € 10.000,00, wijst de voorzieningenrechter af. Voor deze veroordeling is in een kort geding, waar alleen een voorlopige voorzieningen kan worden gegeven, geen plaats. Bovendien valt het in bedrijf houden van het ventilatiesysteem niet onder dringende werkzaamheden die een huurder moet gedogen.

[gedaagde] moet de proceskosten van SallandWonen betalen

3.9.

[gedaagde] krijgt grotendeels ongelijk. Daarom moet hij de proceskosten van SallandWonen betalen. De proceskosten zijn de kosten die SallandWonen heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. De proceskosten van SallandWonen worden begroot op:

- griffierecht

€

139,00

- salaris gemachtigde

€

577,00

- nakosten

€

108,50

(+ eventueel de kosten van betekening zoals hierna vermeld)

Totaal

€

824,50

3.10.

De kosten van de dagvaarding heeft SallandWonen niet gespecifieerd en zullen daarom worden afgewezen.

3.11.

Zoals hierboven is opgemerkt, vallen onder de proceskosten ook de nakosten. De nakosten zijn de kosten die SallandWonen maakt om [gedaagde] ertoe te brengen aan de veroordelingen in dit vonnis te voldoen. Dat betekent dat als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna is betekend, zij ook de kosten van betekening aan SallandWonen moet betalen.

Het vonnis wordt uitvoerbaarheid bij voorraad verklaard

3.12.

De toegewezen veroordelingen zullen, zoals SallandWonen heeft gevorderd en waartegen geen verweer is gevoerd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard (artikel 233 Rv Pro). Dat betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd als [gedaagde] niet aan de veroordelingen voldoet, ook als door een van de partijen hoger beroep tegen dit vonnis zou worden ingesteld. SallandWonen heeft er immers belang bij de werkzaamheden snel te kunnen uitvoeren.

4.De beslissing

De kantonrechter

4.1.

veroordeelt [gedaagde] om vanaf één week na betekening van dit vonnis SallandWonen in het gehuurde toe te laten aan de [adres] en toe te staan dat SallandWonen, dan wel derden die door SallandWonen zijn ingehuurd, de werkzaamheden zoals beschreven in randnummer 3.4. van dit vonnis uit te voeren;

4.2.

veroordeelt [gedaagde] om de werkzaamheden te gedogen en daaraan alle medewerking te verlenen die benodigd en noodzakelijk is, één en ander op het eerste verzoek van SallandWonen, dan wel derden die door SallandWonen zijn ingehuurd om de werkzaamheden uit te voeren;

4.3.

veroordeelt [gedaagde] , wanneer hij niet vrijwillig aan de veroordelingen in randnummer 4.1. en randnummer 4.2. voldoet, om het gehuurde aan de [adres] , met al het zijne en al de zijnen, tijdelijk, voor de duur van de werkzaamheden te ontruimen, één en ander ter uitsluitende beoordeling van SallandWonen, te bewerkstelligen door de deurwaarder overeenkomstig de artikelen 558 sub b. jo. 556 lid 1 jo. 557 Rv;

4.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 824,50, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna is betekend;

4.5.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

4.6.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M.W. Eshuis en in het openbaar uitgesproken op 6 juli 2026.