Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11189595 \ CV EXPL 24-2548
Vonnis van 2 juni 2026
in de zaak van
1.[eiser 1],
te [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
te [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eiser 1] en [eiser 2],
gemachtigde: mr. L.C. de Hoog,
tegen
[gedaagde],
te [vestigingsplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: de Stichting,
gemachtigde: mr. S.V.M. Stevens.
De zaak in het kort
De (schoon)moeder van [eiser 1] en [eiser 2] huurde een woning van de Stichting. Zij is overleden. [eiser 1] en [eiser 2] willen nu in de woning blijven wonen, maar de Stichting is niet bereid om de huurovereenkomst die zij met de (schoon)moeder had met [eiser 1] en [eiser 2] voort te zetten. [eiser 1] en [eiser 2] hebben primair een vordering ex artikel 7:628 lid 2 BW Pro ingediend. Volgens hen hadden zij een duurzame gemeenschappelijke huishouding met hun (schoon)moeder. De kantonrechter oordeelt dat geen sprake was van een duurzaam gemeenschappelijke huishouding en wijst de primaire vordering daarom af. De subsidiaire vordering ziet op een vergoeding voor investeringen die in de woning zijn gedaan. Ook die vordering wordt afgewezen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met 18 producties
- de conclusie van antwoord met 10 producties
- de akte overlegging producties van [eiser 1] en [eiser 2] met 14 producties
- de mondelinge behandeling van 5 december 2024
- het bericht van partijen van 23 mei 2025 dat zij geen schikking hebben bereikt en vragen om vonnis te wijzen
- het bericht aan partijen dat de zaak is overgenomen door een andere kantonrechter
- het verzoek van [eiser 1] en [eiser 2] om een nieuwe mondelinge behandeling
- de mondelinge behandeling van 26 januari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de pleitnota van mr. de Hoog.
- de pleitnota van mr. de Hoog.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Vanaf 1984 hebben de ouders van [eiser 1] de het pand aan de [adres] (hierna: de woning) gehuurd van de Stichting. Zij hebben hier drie kinderen gekregen, van wie [eiser 1] - geboren in 1993 - de jongste is. In 1996 is de vader van [eiser 1] overleden. De moeder van [eiser 1] ([naam 1]) is in de woning blijven wonen. De oudste twee kinderen zijn op een gegeven moment het huis uitgegaan, maar [eiser 1] is in de woning blijven wonen. In 2020 is [eiser 2], de vriendin van [eiser 1], ook in de woning getrokken.
2.2.
In 2022 hebben [naam 1] en [naam 2] (een medewerkster van de Stichting, hierna: [naam 2]) contact gehad over een mogelijke splitsing van de huurovereenkomst. Hierover hebben zij per WhatsApp onder meer de volgende berichten uitgewisseld.
[naam 2]:
“Dag [naam 1], volgdende week donderdag 9 juni tussen 10u en 16u wil ik een afspraak met je maken om te praten over splitsen en huur. Schikt je dat? Groeten, [naam 2]”
(…)
[naam 1]:
Goedemorgen ik kan om 1500 uur. Is het alleen met mij of ook met [eiser 1] en [eiser 2] erbij.
Hi, ik hoor net dat dit lastig is. Kan het ook om 12 uur?
[naam 2]:
12 uur is goed, ook met [eiser 1] en [eiser 2]. Graag zou ik dan ook beide huizen willen bekijken en opmeten, voorzover die gegevens nog niet in mijn dossier zitten.
(…)
[naam 2] heeft tijdens deze afspraak foto’s gemaakt. [naam 1] en [naam 2] hebben geen gevolg gegeven aan deze afspraak. De huurovereenkomst is ongewijzigd voortgezet.
2.3.
In juni 2023 hebben [naam 1] en [naam 2] overleg gehad over een mogelijke verwerving van de erfpacht in combinatie met een mogelijk opstalrecht op de woning. [naam 2] heef [naam 1] uitgenodigd om hiervoor een voorstel te doen. Dit heeft geen vervolg gekregen.
2.4.
Op 1 januari 2024 heeft [eiser 1] een e-mail gestuurd aan [naam 2], waarin onder meer het volgende staat:
“Een tijd geleden hebben wij contact gehad met elkaar over een waarschijnlijke overname van het huis, gevestigd aan de [adres]. Destijds hebben wij een aantal vragen gesteld over het kopen van het woonhuis, waarvan de huidige huurder [naam 1] is. Wij zouden graag inzage willen krijgen over de destijds gemaakte afspraken omtrent de huur/pacht om zo een reëel bod te kunnen uitbrengen.
Ook hebben wij nog een aantal vragen.
Stel we zouden overgaan tot kopen en pachten van de grond;
-Met wat voor bedrag moeten wij maandelijks / jaarlijks rekening houden qua pacht?
-Is het mogelijk om de grond uiteindelijk te kopen i.p.v. te pachten?
-Zitten er restricties aan het verbouwen/slopen van het pand? Of mogen wij hier zelf over beslissen?
-Indien er restricties zijn, wat houden deze restricties precies in?
Stel wij gaan niet over op het kopen en pachten van de grond;
-Hoe ziet de huidige contract/huurovereenkomst met [naam 1] eruit.
-Kan bij het overlijden van [naam 1], [eiser 1] er blijven wonen? En kan het contract één op één overgenomen worden?
Graag horen wij van u zodat wij dit verder in gang kunnen zetten.”
2.5.
Op 2 januari 2024 is [naam 1] overleden.
2.6.
Op 3 januari 2024 heeft [eiser 2] per WhatsApp aan [naam 2] bericht dat [naam 1] is overleden. Hierbij heeft zij gevraagd of de huurovereenkomst kan worden overgezet op naam van [eiser 1]. [naam 2] heeft hier onder meer op gereageerd dat zij nog geen antwoord kan geven op die vraag.
2.7.
Per brief van 17 januari 2024 heeft de Stichting aan de erven van [naam 1] bericht dat als gevolg van het overlijden van [naam 1] de huurovereenkomst volgens de wet eindigt op 31 maart 2024 en dat de erfgenamen de huur per februari 2024 mogen beëindigen. Op de eerdere vraag van [eiser 2] of de huurovereenkomst op naam van [eiser 1] kan worden gezet, heeft de Stichting in de brief geantwoord dat de Stichting daartoe niet bereid is.
2.8.
Na deze brief is er veelvuldig contact geweest tussen (de gemachtigden van) partijen, waarbij geprobeerd is om enerzijds tot een regeling te komen waarbij [eiser 1] en [eiser 2] in de woning kunnen blijven wonen en anderzijds om te bekijken of zij een oplossing kunnen vinden waarbij partijen afscheid van elkaar nemen. Dat is niet gelukt, wat heeft geleid tot deze procedure en uiteindelijk tot dit vonnis.
3.Het geschil
3.1.
[eiser 1] en [eiser 2] vorderen - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
Primair:
1. Te bepalen dat [eiser 1] en [eiser 2], althans [eiser 1], de huurovereenkomst met betrekking tot de woning voortzet(ten);
Subsidiair:
2. de Stichting te veroordelen om aan [eiser 1] en [eiser 2] een bedrag van € 125.000,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover;
Primair en subsidiair:
3. de Stichting te veroordelen in de proceskosten, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover.
3.2.
De Stichting voert verweer. Zij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2], met veroordeling van [eiser 1] en [eiser 2] in de kosten van deze procedure.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Voortzetting van de huurovereenkomst
4.1.
De kantonrechter gaat eerst in op de primaire vordering, namelijk de vordering tot voorzetting van de huurovereenkomst ten aanzien van de woning.
Standpunt van [eiser 1] en [eiser 2]
4.2.
[eiser 1] en [eiser 2] hebben hun vordering gebaseerd op artikel 7:268 lid 2 BW Pro.
Ze hebben aangevoerd dat zij, tot het overlijden van [naam 1] op 2 januari 2024, een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met [naam 1] hadden in de woning. Eerst bestond die duurzame gemeenschappelijke huishouding tussen [eiser 1] en [naam 1]. Toen [eiser 2] in 2020 ook in de woning is getrokken, hadden [naam 1], [eiser 1] en [eiser 2] met z’n drieën een duurzaam gemeenschappelijke huishouding. Volgens hen was er een stabiele, wederkerige samenlevingsvorm, waarvan niemand de intentie had die te beëindigen. Zij deelden naar eigen zeggen de keuken, de wasmachine de woonkamers en alle andere voorzieningen in de woning. Er is sprake van één voordeur, één huisnummer en één meter voor gas en water. Er werd nagenoeg iedere avond samen gegeten, er werd samen televisie gekeken, gezamenlijk bezoek ontvangen, gezamenlijk en/of voor elkaar boodschappen gedaan en samen schoongemaakt. Ook werden de kosten van de huur, vaste lasten en levensonderhoud gedeeld en verrekend, zorgden [naam 1] en [eiser 1] en [eiser 2] over en weer voor elkaars huisdieren, zorgden [eiser 1] en [eiser 2] voor hun (schoon)moeder [naam 1] en bood [naam 1] als het nodig was hulp aan [eiser 1] en [eiser 2]. Ze brachten gezamenlijk veel tijd door in de tuin, verdeelden de taken voor het onderhoud van de tuin en maakten wekelijks met elkaar een planning. Ook gingen zij gezamenlijk naar feestjes en bezochten zij gezamenlijk de familie.
Hiernaast hebben [eiser 1] en [eiser 2] naar voren gebracht dat in de jaren tachtig de freules Sandberg van Leuvenem aan de ouders van [eiser 1] hebben toegezegd dat de familie [naam 1] altijd in de woning - gelegen aan de Aarninksweg - kon blijven wonen. [eiser 1] is er daarom altijd van uitgegaan dat hij in de woning kon blijven.
Standpunt van de Stichting
4.3.
De Stichting heeft naar voren gebracht dat zij nooit iemand anders als huurder heeft toegelaten dan [naam 1]. Volgens haar doen [eiser 1] en [eiser 2] ten onrechte een beroep op artikel
7:268 lid 2 BW, omdat er op het moment dat [naam 1] overleed geen sprake was een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met [naam 1]. De Stichting heeft aangevoerd dat de woning al jaren bestaat uit twee aparte wooneenheden met eigen voorzieningen en een eigen toegang, namelijk het grotere voorhuis en het kleinere achterhuis. Volgens de Stichting voerden [naam 1] enerzijds en [eiser 1] en [eiser 2] anderzijds elk hun eigen huishouding in hun eigen woongedeelte. Uit de door [eiser 1] en [eiser 2] overgelegde WhatsApp-correspondentie kan volgens de Stichting hooguit worden opgemaakt dat [naam 1] en [eiser 1] en [eiser 2] leefden als goede buren; niet dat zij een gezamenlijke huishouding voerden. Volgens de Stichting heeft [eiser 1] als zoon van [naam 1] weliswaar een gezamenlijke huishouding met haar gehad, maar was die situatie aflopend en is hij op een gegeven moment uitgevlogen. Daarbij heeft hij een serieuze relatie gekregen met [eiser 2] en zijn zij gaan samenwonen. Dit samenwonen moet volgens de Stichting worden bestempeld als het definitief uitvliegen van [eiser 1]. Dat zij daarbij het voorhuis als woning hebben gekozen, lijkt volgens de Stichting ingegeven door praktische overwegingen (makkelijk en goedkoop) en niet door de intentie om een duurzame samenleving met [naam 1] te hebben. Daarbij heeft de Stichting nog aangevoerd dat uit contacten die zowel [naam 1] als [eiser 1] en [eiser 2] met [naam 2] hebben gehad - over splitsing van de huurovereenkomst, een mogelijke koop van het gehuurde en een eventuele voortzetting van de huur door [eiser 1] - volgt dat de intentie om een duurzame samenleving met elkaar te hebben juist ontbrak.
De Stichting betwist verder dat aan de familie [naam 1] is toegezegd dat zij altijd in de woning mogen blijven wonen.
Toezegging
4.4.
De kantonrechter stelt voorop dat er in deze procedure niet vanuit kan worden gegaan dat aan de familie [naam 1] een harde toezegging is gedaan dat zij altijd in de woning mag blijven wonen. De Stichting betwist dit namelijk en [eiser 1] en [eiser 2] hebben geen stukken in het geding gebracht waaruit opgemaakt kan worden dat die toezegging is gedaan. Opvallend daarbij is dat in de door de Stichting overgelegde e-mail van [eiser 1] van 1 januari 2024 - waarin [eiser 1] onder andere vraagt of hij na het overlijden van [naam 1] in de woning kan blijven wonen – niets wordt vermeld over een toezegging die aan de familie [naam 1] zou zijn gedaan. Daarnaast hebben [eiser 1] en [eiser 2] in deze procedure aangegeven dat zij niet kunnen bewijzen dat die toezegging is gedaan, omdat zowel de freules als de ouders van [eiser 1], aan wie de toezegging zou zijn gedaan, niet meer leven. Voor de beoordeling van de vordering geldt daarom alleen het kader van artikel 7:268 lid 2 en Pro 3 BW.
Juridisch kader
4.5.
Artikel 7:268 lid 2 BW Pro bepaalt dat de persoon die geen medehuurder is, maar wel in de woonruimte zijn hoofdverblijf heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijk huishouding heeft gehad, de huur na het overlijden van de huurder zes maanden voortzet. De rechter kan bepalen dat die persoon ook na die zes maanden de huur voortzet. Een belangrijk vereiste is dus dat die persoon een duurzame gemeenschappelijke huishouding heeft gehad met de overleden huurder.
4.6.
Voor de beantwoording van de vraag of een duurzame gemeenschappelijke huishouding bestaat, zijn volgens vaste jurisprudentie zowel objectieve als subjectieve factoren, zoals de bedoeling van de betrokkenen, van belang. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van een kind met een ouder na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding. Daarbij kan mede betekenis toekomen aan het ontbreken van wederkerigheid in de relatie tussen ouder en kind. Bij de beantwoording van de vraag of sprake is van een gemeenschappelijke huishouding moeten verder alle omstandigheden van het geval in onderling verband worden gewaardeerd, zoals het feitelijk gebruik van het gehuurde door de huurder en de medebewoner en ook de omstandigheid dat zij al dan niet (i) gezamenlijk voorzien in de kosten van de huishouding en/of de kosten van het levensonderhoud, (ii) gezamenlijk (op grond van een afgesproken verdeling) huishoudelijke taken verrichten, (iii) gezamenlijk de maaltijden bereiden en gebruiken, (iv) gezamenlijk invulling geven aan vrije tijd en (v) gezamenlijk deelnemen aan het sociaal verkeer. Ten aanzien van de gemeenschappelijke huishouding geldt voor degene die met een beroep op artikel 7:268 lid 2 BW Pro voortzetting van de huur vordert een verzwaarde stelplicht.
Geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding
4.7.
De kantonrechter oordeelt dat, gelet op de volgende aspecten, geen duurzaam gemeenschappelijke huishouding tussen [naam 1] en [eiser 1] en [eiser 2] kan worden aangenomen.
4.7.1.
In de eerste plaats maakt de kantonrechter uit de communicatie die in 2022 heeft plaatsgevonden tussen [naam 2] en [naam 1] over de splitsing van de huurovereenkomst op dat er, in ieder geval aan de zijde van [naam 1], geen intentie lijkt te zijn geweest om een bestendige wederkerige samenlevingsvorm met elkaar te hebben. Uit het spreken over het splitsen van de huurovereenkomst spreekt eerder de bedoeling om twee gescheiden huishoudingen in de woning te hebben, dan de bedoeling om een duurzaam gemeenschappelijke huishouding met zijn drieën te hebben.
4.7.2.
Verder heeft [naam 2] ter zitting toegelicht dat voornoemde afspraak tussen haar en [naam 1] was ingegeven door de omstandigheid dat [naam 1], toen [naam 2] het gehuurde bezocht, aangaf dat zij het achterhuis bewoonde en [eiser 1] en [eiser 2] het voorhuis, terwijl hierover niets op papier stond. Volgens [naam 2] was er binnen de woning sprake van twee aparte huizen. Dit wordt door [eiser 1] en [eiser 2] weliswaar weersproken, maar niet goed te begrijpen is waarom er over een splitsing van de huurovereenkomst gesproken werd, als het onmiskenbaar één wooneenheid betrof. In deze procedure is wel benoemd dat [naam 1] om haar moverende redenen geen gevolg heeft gegeven aan de splitsing van de huurovereenkomst, maar niet gesteld of gebleken is dat dit was omdat [naam 1] vond dat er sprake was van één wooneenheid.
4.7.3.
Daarnaast hebben [eiser 1] en [eiser 2] onvoldoende onderbouwd dat zij een gemeenschappelijke huishouding met [naam 1] hadden. Zo volgt uit de financiële stukken die zij hebben overgelegd weliswaar dat [naam 1], [eiser 1] en [eiser 2] ieder een deel van de woonlasten voldeden, maar niet dat zij samen voorzagen in de verdere de kosten voor het levensonderhoud. Verder maakt de kantonrechter uit de overgelegde WhatsApp-correspondentie en schriftelijke verklaringen wel op dat er in zekere mate gezamenlijk werd opgetrokken - waaronder gezamenlijk eten, gezamenlijk televisie kijken, bezoek afleggen en ontvangen, boodschappen voor elkaar doen, gezamenlijk in de tuin zitten en huishoudelijke taken uitvoeren - maar niet dat dit alles in zo’n mate plaatsvond dat dit verder ging dan met elkaar omgaan als goede buren met een hechte familieband. Gelet op de verzwaarde stelplicht die hier op [eiser 1] en [eiser 2] rust en de betwisting van de Stichting, zijn deze stukken onvoldoende om aan te nemen dat sprake was van een gezamenlijke huidhouding. Ook de afschriften van de aangiftes inkomstenbelasting over 2021 en 2022 van [eiser 2] - waarin [naam 1] en [eiser 1] staan vermeld als huisgenoten - is daarvoor onvoldoende, omdat dit eigen opgaves van [eiser 2] aan de Belastingdienst zijn, zonder dat daarbij is getoetst of feitelijk sprake is van een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in
artikel 7:286 lid 2 BW Pro.
4.8.
Dit alles bij elkaar genomen leidt de kantonrechter tot de slotsom dat hier niet gesproken kan worden van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW Pro. Daarmee is de primaire vordering van [eiser 1] en [eiser 2] niet toewijsbaar.
Vergoeding voor gedane investeringen
4.9.
Subsidiair hebben [eiser 1] en [eiser 2] gevorderd dat de Stichting hen een bedrag van
€ 125.000,00 betaalt. Deze vordering hebben zij gebaseerd op artikel 7:216 lid 3 BW Pro jo. artikel 6:212 BW Pro. [eiser 1] en [eiser 2] hebben aangevoerd dat de woning bij aanvang van de huurovereenkomst grotendeels een bouwval/varkensstal was en dat dit door de familie van [eiser 1] op eigen kosten is opgeknapt tot een woning. Dit heeft met elkaar twee ton gekost. Ter zitting heeft [eiser 1] verklaard dat hij zelf door de jaren heen zo’n € 25.000,00 á
€ 30.000,00 in de woning heeft gestoken. Als [eiser 1] en [eiser 2] de woning moeten ontruimen dan is, zo stellen zij, sprake van onrechtvaardige verrijking, omdat de Stichting door de aangebrachte wijzigingen de woning voor een hogere prijs kan verkopen dan wel verhuren aan een opvolgend huurder.
4.10.
Volgens de Stichting moet de vordering worden afgewezen, waarbij zij als voornaamste reden heeft aangegeven dat de aangebrachte wijzigingen voor haar geen waarde hebben. De wijzigingen hebben volgens haar enkel het woongenot van de huurder verhoogd, maar geen waarde van betekenis toegevoegd aan de woning. Verder heeft zij aangevoerd dat elke onderbouwing voor de gedane investeringen ontbreekt.
4.11.
De kantonrechter stelt voorop dat artikel 7:216 lid 3 BW Pro enkel een grondslag biedt aan een huurder om bij het einde van de huurovereenkomst een vergoeding te vorderen voor geoorloofde veranderingen en toevoegingen aan het gehuurde. [eiser 1] en [eiser 2] kunnen hier niet aangemerkt worden als huurder, zodat dit artikel geen grondslag biedt voor hun vordering. Voor zover zij de vordering als erfgenamen van de ouders van [eiser 1] hebben ingediend, geldt dat het een vordering is die de gezamenlijke schuldeisers toekomt. Die vordering had dus namens de gezamenlijke schuldeisers ingediend moeten worden en dat is hier niet gebeurd.
4.12.
Voor zover [eiser 1] en [eiser 2] een vergoeding vorderen voor de investeringen die zij zelf hebben gedaan, kan artikel 6:212 BW Pro wel als grondslag dienen. Op grond van dit artikel moet er sprake zijn van een verarming aan de zijde van [eiser 1] en [eiser 2] en een verrijking aan de zijde van de Stichting. De kantonrechter overweegt dat zowel de verarming als de verrijking hier niet vastgesteld kan worden. Dat [eiser 1] zelf voor
€ 25.000,00 á € 30.000,00 in de woning heeft geïnvesteerd wordt door de Stichting betwist en is niet op te maken uit de stukken die [eiser 1] en [eiser 2] ter onderbouwing van de investeringen (productie 16) in het geding hebben gebracht. Ook heeft de Stichting gemotiveerd betwist dat zij verrijkt is door de gestelde investeringen. Het had op de weg [eiser 1] en [eiser 2] gelegen om in reactie hierop nader te onderbouwen dat de woning door de investeringen meer waard is geworden. Dat hebben zij niet gedaan, zodat de kantonrechter ervan uit moet gaan dat de Stichting door de investeringen niet verrijkt is. Dit leidt ertoe dat ook de subsidiaire vordering niet toewijsbaar is.
Proceskosten
4.13.
[eiser 1] en [eiser 2] zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de stichting worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
3.030,00
(3 punten × € 1.010,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.174,00
4.14.
De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [eiser 1] en [eiser 2] af,
5.2.
veroordeelt [eiser 1] en [eiser 2] hoofdelijk in de proceskosten van € 3.174,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiser 1] en [eiser 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend,
5.3.
verklaart dit vonnis wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 2 juni 2026.