Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/1775
uitspraak van de enkelvoudige kamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar.
Inleiding
1. In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van de heffingsambtenaar van 4 juni 2025.
1.1.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak Hoge Maat 1 te Zenderen (de woning) op 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 384.000,- (de beschikking). Met deze waardevaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Borne voor het jaar 2025 opgelegd (de aanslag).
1.2.
De heffingsambtenaar heeft het bezwaar van belanghebbende ongegrond verklaard. De heffingsambtenaar heeft daarbij de aanslag gehandhaafd.
1.3.
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een als verweerschrift aan te merken adviesformulier. Belanghebbende heeft op 26 januari 2026 aanvullende gronden van beroep ingediend.
1.4.
De rechtbank heeft het beroep op 13 mei 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende en namens de heffingsambtenaar [naam 1] en [naam 2], taxateur.
Feiten
2. Belanghebbende is eigenaar van de woning. Deze helft van een dubbele woning, gebouwd in 1990, heeft een gebruiksoppervlakte (gbo) van 143 m² en staat op een kavel van 233 m². De woning beschikt over een aanbouw, een garage, een carport en een overkapping.
Beoordeling door de rechtbank
3. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
4. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is. Hierna legt de rechtbank uit hoe zij tot dit oordeel komt en welke gevolgen dit oordeel heeft.
5. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
6. Het is aan de heffingsambtenaar om aannemelijk te maken dat hij de waarde van de woning niet te hoog heeft vastgesteld. De heffingsambtenaar heeft in dat kader verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [naam 3], WOZ-taxateur. In deze matrix wordt geconcludeerd tot een (hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 390.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van drie vergelijkingsobjecten te Zenderen. Het gaat om:
- [adres 1], op 5 juni 2024 geleverd voor € 400.000,-;
- [adres 2], op 3 april 2023 geleverd voor € 350.000,-;
- [adres 3], op 2 juli 2024 geleverd voor € 374.095,-.
7. De in de taxatiematrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte, uitstraling en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
8. Belanghebbende voert aan dat de buren (Hoge Maat 3) een uitbouw aan hun woning hebben geplaatst van 2,65 meter hoog en 8 meter lang (bijna de gehele lengte van de tuin van belanghebbende). Belanghebbende stelt dat dit een verminderde lichtinval in de keuken veroorzaakt en een claustrofobisch gevoel en daarom moet leiden tot verlaging van de WOZ-waarde van zijn woning.
9. De heffingsambtenaar stelt in zijn verweerschrift dat bij een fictieve verkoop op de waardepeildatum 1 januari 2024 een potentiële koper niet minder zou betalen voor de woning ondanks de uitbouw van de woning van de buren. De uitbouw met een lengte van
8 meter is voor wat betreft de doorslaggevende hoogte van de uitbouw niet (wezenlijk) afwijkend ten opzichte van een andere uitbouw, zoals bij de woning van belanghebbende of achtergelegen buren. Ook is de hoogte niet (wezenlijk) afwijkend ten opzichte van de overkapping die bij de woning van belanghebbende is gerealiseerd.
10. De rechtbank verenigt zich met dit betoog en verenigt zich ook met het betoog van de taxateur dat in aanvulling op de (overgelegde) foto’s van het perceel een uitwendige noch inpandige waarde-opname niet is/was geïndiceerd, alleen al niet vanwege de duidelijke foto’s en los daarvan vanwege de vrije bewijsleer in het belastingrecht op grond waarvan een inpandige/uitpandige taxatie in onderhavig geval evenmin aangewezen of noodzakelijk is/was.
11. Daarnaast is de doelmatigheid van belanghebbendes woning reeds met ingang van vorig jaar - en thans opnieuw herhaald - al aangepast doordat de grondwaarde van het perceel een afslag heeft gekregen van 10% vanwege de situering als zodanig van belanghebbendes woning op het perceel en de vorm van het perceel.
12. In zijn aanvullende gronden van beroep stelt belanghebbende vragen waarop hij een antwoord wil zien. De vragen gaan over de rechtmatigheid van de aanbouw van de buren: is deze aan-/uitbouw legaal en (hoe) had belanghebbende op de hoogte kunnen zijn van de voorgenomen bouw en gaan over het ontbreken van contact dat belanghebbende hierover wenst met de gemeente.
13. De rechtbank oordeelt dat dit vragen zijn die in onderhavige WOZ-procedure niet aan de orde zijn. Dit beroep ziet slechts op de uitspraak op bezwaar van 4 juni 2025 van de heffingsambtenaar en in het bijzonder of de heffingsambtenaar de WOZ-waarde aannemelijk heeft gemaakt.
14. Genoemde vragen kan/moet belanghebbende desgewenst (opnieuw/blijven) richten aan de gemeente.
15. Gelet op wat hiervoor is overwogen, zijn de waarde van de woning en de aanslag niet te hoog vastgesteld.
Conclusie en gevolgen
16. Het beroep is ongegrond. Dat betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Hij krijgt daarom het griffierecht niet terug. Hij krijgt ook geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
mr. R.M. Timmerman, griffier.
griffier
rechter
Uitgesproken op
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.