Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 12138635 \ CV EXPL 26-619
Vonnis in kort geding van 28 april 2026
in de zaak van
HEJA HOLDING B.V.,
te Enschede,
eisende partij,
hierna te noemen: Heja Holding ,
gemachtigde: mr. F. Hoff,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. R.N. Sahebdien.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties,
- de aanvullende producties van Heja Holding,
- productie 1 van [gedaagde],
- de mondelinge behandeling van 13 april 2026,
- de pleitnota van Heja Holding,
- de mondelinge behandeling van 13 april 2026,
- de pleitnota van Heja Holding,
- de pleitnota van [gedaagde].
2.De zaak in het kort
[gedaagde] huurt een woning van Heja Holding. In deze woning had [gedaagde] een hennepkwekerij. Heja Holding vordert daarom dat [gedaagde] wordt veroordeeld om de gehuurde woning te ontruimen. De kantonrechter wijst dit toe. Dit oordeel wordt hierna uitgelegd.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt de woning aan de [adres] van Heja Holding.
3.2.
Op 16 januari 2026 is door de politie geconstateerd dat er een hennepkwekerij in het gehuurde aanwezig was.
3.3.
De politie heeft een hennepbericht d.d. 22 januari 2026 opgesteld. Daaruit blijkt dat de politie op 12 januari 2026 een melding heeft gekregen van Enexis van een vermoeden van een hennepkwekerij. In het hennepbericht staat verder:
“(..) Op de eerste verdieping van de woning bevinden zich drie ruimtes. In deze ruimtes werd een in werking zijnde professionele hennepkwekerij en hennepdrogerij aangetroffen. In totaal werden er 410 hennepplanten van 6 tot 8 weken oud aangetroffen. In totaal werd er 3 hennepstekken en 1673 gram gedroogde henneptoppen aangetroffen.
(..)
Er waren wel indicatoren van eerdere oogsten van hennepplanten.(..)”
3.4.
Bij brief van 2 februari 2026 heeft de gemachtigde van Heja Holding [gedaagde] aangeschreven met het verzoek om in te stemmen met beëindiging van de huurovereenkomst per 1 maart 2026.
3.5.
Bij brief van 5 februari 2026 heeft de burgemeester van Enschede een bestuurlijke waarschuwing afgegeven dat sprake is van een overtreding van de Opiumwet in de woning en dat bij herhaling binnen twee jaar kan worden overgegaan tot tijdelijke sluiting van de woning waarbij de kosten die verbonden zijn aan de toepassing van de bestuursdwang op Heja Holding verhaald zullen worden.
3.6.
Bij e-mailbericht van 5 februari 2026 van de gemachtigde van [gedaagde] is aan Heja Holding medegedeeld dat [gedaagde] niet bereid is om in te stemmen met een beëindiging van de huurovereenkomst.
4.Het geschil
4.1.
Heja Holding vordert, samengevat, dat de kantonrechter in kort geding, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad:
- [gedaagde] veroordeelt om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ontruimen en ontruimd te houden en bezemschoon achter te laten onder afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heja Holding te stellen, op straffe van een dwangsom;
- [gedaagde] veroordeelt tot volledige en tijdige betaling van de maandelijks verschuldigde huur tot en met de datum van ontruiming en oplevering;
- [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
Ter onderbouwing van de vorderingen voert Heja Holding aan dat in de woning een hennepkwekerij is aangetroffen. Daarmee heeft [gedaagde] volgens Heja Holding gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de wet. [gedaagde] is ernstig tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen jegens Heja Holding. De gedragingen van [gedaagde] zijn schadelijk voor Heja Holding vanwege o.a. het vergrote risico op brandgevaar, kortsluiting, waterschade en imagoschade voor Heja Holding. Daarnaast is er een risico van tijdelijke sluiting van het gehuurde door de gemeente Enschede met aanzienlijke financiële schade tot gevolg. Verder loopt Heja Holding het risico dat zij door Enexis aansprakelijk wordt gesteld voor schade aan de elektrische installatie. Ten slotte brengt [gedaagde] brengt met zijn gedragingen de veiligheid van de buurt in gevaar.
4.3.
[gedaagde] voert verweer tegen de ontruiming. Hij erkent dat hij een hennepkwekerij heeft opgezet en dat dit een ernstige tekortkoming oplevert. [gedaagde] stelt echter dat er geen concrete brandschade of waterschade is ontstaan en dat er geen overlast voor omwonenden is geweest. Verder wijst [gedaagde] op zijn persoonlijke omstandigheden.
5.De beoordeling
Toetsingskader in kort geding
5.1.
In deze zaak zal in de eerste plaats beoordeeld moeten worden of er sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] die een ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Bij toewijzing van een vordering tot een zeer ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel als ontruiming in kort geding dient terughoudendheid te worden betracht, gelet op de waarborgen waarmee de wet de rechten van huurders van woonruimte omkleedt. Voor toewijzing van een dergelijke vordering zal dan ook slechts plaats zijn als deze vooruit loopt op een vonnis in een bodemprocedure waarbij met een grote mate van waarschijnlijkheid eveneens de ontruiming zal worden bevolen, terwijl bovendien sprake moet zijn van een zodanige ernstige tekortkoming en van een zodanig spoediesend belang dat de beslissing in de bodemzaak niet kan worden afgewacht.
Spoedeisend belang
5.2.
De kantonrechter oordeelt dat het spoedeisend belang van Heja Holding bij de gevorderde ontruiming reeds in voldoende mate voortvloeit uit haar stellingen en de aard van het gevorderde. Dit betekent dat de vorderingen van Heja Holding inhoudelijk beoordeeld kunnen worden.
Inhoudelijke beoordeling
5.3.
Ingevolge artikel 6:265 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.4.
Tussen partijen staat vast dat er een hennepkwekerij in het gehuurde aanwezig was en dat dit een ernstige tekortkoming oplevert: dit is op grond van de artikelen 7:213 BW en 7:214 BW en op grond van de huurovereenkomst niet toegestaan.
5.5.
De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of de kantonrechter in een door Heja Holding te voeren bodemprocedure naar verwachting zal oordelen dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal rechtvaardigen en of er aanleiding is om vooruitlopend op deze beslissing [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen. Bij de beoordeling of een tekortkoming voldoende ernstig is om ontbinding van een huurovereenkomst van woonruimte te rechtvaardigen, moet de kantonrechter het gewicht van de tekortkoming afzetten tegen het woonbelang van de huurder.
Belangenafweging
5.6.
Volgens [gedaagde] is ontruiming niet gerechtvaardigd omdat de gevolgen daarvan te ernstig zijn. Hij voert daartoe het aan dat hij de woning al 17 jaar zonder incidenten heeft gehuurd, er geen sprake is van stroomdiefstal of manipulatie van elektra, er geen schade is ontstaan, dat hij geen alternatieve woonplek heeft en dat de buren geen overlast hebben gehad. Hij verwijst hiervoor naar een schriftelijke verklaring van zijn buren. Verder voert [gedaagde] aan dat de hennepkwekerij inmiddels is beëindigd en dat de belangenafweging daarom in zijn voordeel moet vallen.
5.7.
Hiertegenover staan de belangen van Heja Holding. Zij heeft belang bij de ontruiming vanwege o.a. de vergrote kans op brandgevaar, kortsluiting, overlast en gevaar voor omwonenden en het risico van tijdelijke sluiting van het gehuurde door de gemeente Enschede.
5.8.
Het is evident dat [gedaagde] een groot belang heeft bij behoud van zijn huurwoning en dat het verlies van de woning door ontruiming een zeer ingrijpende maatregel is. De kantonrechter is echter van oordeel dat de belangen van Heja Holding zwaarder wegen. Dat er een hennepkwekerij is aangetroffen met 410 hennepplanten en er indicatoren zijn van eerdere oogsten levert een tekortkoming op aan de zijde van [gedaagde] die de ontbinding rechtvaardigt. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling erkend dat hij voor de politie-inval al een eerdere oogst heeft gehad. Heja Holding hoeft niet te dulden dat de woning is gebruikt als hennepkwekerij met alle gevaren en risico’s die daaraan verbonden zijn. Verder staat in het hennepbericht van de politie dat er diefstal van stroom heeft plaatsgevonden. [gedaagde] heeft de diefstal van stroom weliswaar betwist, maar heeft dit niet onderbouwd met bijvoorbeeld voorschotnota’s of andere gegevens waaruit blijkt dat het hennepbericht onjuist is. [gedaagde] stelt dat hij bij verlies van de woning dakloos wordt. De kantonrechter begrijpt dit belang van [gedaagde], maar daar staat tegenover dat Heja Holding, als verhuurder van een woning, moet instaan voor een rustig woongenot voor alle omwonenden. Dat er geen klachten door de buurt zijn ingediend over het aanwezig zijn van en/of het handelen in drugs in de woning, maakt dit niet anders. Het aanwezig zijn van een hennepkwekerij is op zichzelf al gevaarzettend voor de hele buurt. Dat de burgemeester het bij een waarschuwing heeft gelaten, doet aan het belang van Heja Holding bij de bescherming van haar huurwoning niet af.
5.9.
Gelet op het voorgaande zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. De ontruimingstermijn zal worden vastgesteld op veertien dagen na betekening van het vonnis. De vordering om [gedaagde] te veroordelen tot volledige en tijdige betaling van de maandelijks verschuldigde huur tot en met de datum van ontruiming zal eveneens worden toegewezen.
Dwangsom
5.10.
De vordering van Heja Holding om de veroordeling tot ontruiming, het bezemschoon achterlaten en afgifte van de sleutels te versterken met een dwangsom wordt afgewezen. Als [gedaagde] de woning niet vrijwillig verlaat, kan Heja Holding immers een deurwaarder inschakelen om de woning gedwongen te laten ontruimen. Een prikkel om tot ontruiming over te gaan heeft dan ook geen toegevoegde waarde. Heja Holding heeft verder onvoldoende uitgelegd waarom een dwangsom nodig is voor het bezemschoon achterlaten en de afgifte van de sleutels.
Proceskosten
5.11.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Heja Holding worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
153,02
- griffierecht
€
139,00
- salaris gemachtigde
€
577,00
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.013,02
5.12.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] te ontruimen en ontruimd te houden met alle daarin zich bevindende personen en zaken, de woning bezemschoon achter te laten, alsmede met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van Heja Holding te stellen,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] tot volledige en tijdige betaling van de maandelijks verschuldigde huur tot en met de datum van ontruiming en oplevering van het gehuurde zoals bepaald in r.o 6.1,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.013,02, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken door
mr. A.H. Margadant op 28 april 2026.