Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 25/1918
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende], wonende te [woonplaats], belanghebbende
(gemachtigde: mr. K.A. Luehof),
en
de heffingsambtenaar van het GBLT,
(gemachtigde: [gemachtigde 1] en [gemachtigde 2]).
Inleiding
In deze uitspraak beoordeelt de rechtbank het beroep van belanghebbende tegen de uitspraak op bezwaar van 8 oktober 2024 van de heffingsambtenaar.
De heffingsambtenaar heeft de waarde van de onroerende zaak [adres 1] (de woning) per 1 januari 2024 (de waardepeildatum) vastgesteld op € 367.000,-
(de beschikking). Met deze waarde vaststelling is aan belanghebbende ook de aanslag in de onroerendezaakbelasting van de gemeente Ommen voor het jaar 2025 opgelegd
(de aanslag).
De heffingsambtenaar heeft op het beroep gereageerd met een verweerschrift en een taxatiematrix.
De rechtbank heeft het beroep op 16 april 2026 ter zitting behandeld. Hieraan hebben deelgenomen: belanghebbende, de gemachtigde van belanghebbende en de gemachtigden van de heffingsambtenaar.
Feiten
1. Belanghebbende is eigenaar van de woning, een vrijstaande woonboerderij, bouwjaar 1910, met een gebruiksoppervlakte van 150 m² en een perceeloppervlakte van 1.110 m². De woning beschikt over een aanbouw woonruimte, een garage en twee overkappingen.
Beoordeling door de rechtbank
2. De rechtbank beoordeelt of de heffingsambtenaar aannemelijk heeft gemaakt dat de WOZ-waarde van de woning niet te hoog is vastgesteld. Zij doet dat aan de hand van de beroepsgronden.
3. De rechtbank is van oordeel dat het beroep ongegrond is en licht dit als volgt toe.
4. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding".
5. Op grond van artikel 4, eerste lid onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken (de Uitvoeringsregeling) wordt de waarde bepaald door middel van een methode van systematische vergelijking met woningen waarvan marktgegevens beschikbaar zijn (vergelijkbare objecten).
6. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woning niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe is verwezen naar de in beroep overgelegde taxatiematrix, opgesteld door [gemachtigde 2], gediplomeerd taxateur. In de matrix wordt geconcludeerd tot een (aanzienlijk hogere) waarde van de woning op de waardepeildatum van € 441.000,-. Bij de waardebepaling is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende woningen:
- [adres 2], op 21 juni 2024 verkocht voor € 496.600,-;
- [adres 3], op 16 mei 2024 verkocht voor € 590.000,-;
- [adres 4], op 16 januari 2024 verkocht voor € 476.275,-.
7. De in de matrix genoemde vergelijkingsobjecten zijn onbetwist tussen partijen en ook naar het oordeel van de rechtbank vergelijkbaar met de woning van belanghebbende. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gebruiksoppervlakte en voorzieningen, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde van de woning uit de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten in voldoende mate rekening gehouden. Deze verschillen zijn voorts niet van een zodanige omvang dat de marktgegevens van de vergelijkingsobjecten bij de bepaling van de waarde van de woning niet goed bruikbaar zijn.
8. De rechtbank merkt op dat, anders dan in de ter zitting gevoegd behandelde zaak ZWO 24/3969, de heffingsambtenaar de ligging thans niet opnieuw heeft gecorrigeerd/gekwalificeerd op ondergemiddeld (2), maar in de onderhavige zaak op een door belanghebbende betwiste (3) qua ligging. De heffingsambtenaar compenseert deze gewijzigde keuze (3) evenwel (toch) met een neerwaartse financiële correctie van 15% ten gunste van belanghebbendes woning vanwege een nabijgelegen windmolen. Dat blijkt onmiskenbaar uit de korting in de matrix van € 36.552,-. Anders gezegd, de heffingsambtenaar heeft thans niet opnieuw een ligging (2) vastgesteld en belanghebbende desalniettemin toch ruimschoots financieel gecompenseerd.
9. Die financiële compensatie valt op in vergelijking met de aan dezelfde N-weg gelegen twee vergelijkingsobjecten in de zaak ZWO 24/3969, die de rechtbank gelijktijdig ter zitting heeft behandeld, welke twee vergelijkingsobjecten in
dieprocedure een (3) in plaats van een 2 zoals belanghebbendes woning qua ligging hebben gekregen van de heffingsambtenaar, echter zonder eerdergenoemde 15% correctie, die thans in de onderhavige procedure uitsluitend aan de woning van belanghebbende is toegekend als compensatie voor de kwalificatie van de ligging van zijn woning op (3).
dieprocedure een (3) in plaats van een 2 zoals belanghebbendes woning qua ligging hebben gekregen van de heffingsambtenaar, echter zonder eerdergenoemde 15% correctie, die thans in de onderhavige procedure uitsluitend aan de woning van belanghebbende is toegekend als compensatie voor de kwalificatie van de ligging van zijn woning op (3).
10. Al met al is belanghebbende ondanks een ligging (3) wederom financieel gecompenseerd met 15%, zoals zijn woning ook al is afgewaardeerd van € 382.760,- naar € 287.070,- vanwege koudv-factoren.
11. Daar komt nog bij dat ondanks een taxatiewaarde van € 441.000,- de WOZ-waarde opnieuw nagenoeg niet is gestegen, ondanks de al jarenlang stijgende woningmarkt (ook in zogenoemde buitengebieden).
12. Tot slot, de geschatte taxatiewaarde ligt circa € 75.000,- aanzienlijk hoger dan de beschikte waarde zonder dat belanghebbende met enigerlei gemotiveerde betwisting komt van de aldus beschikte WOZ-waarde.
13. Gelet op het voorgaande heeft de heffingsambtenaar voldoende aannemelijk gemaakt dat de waarde van de onroerende zaak per waardepeildatum 1 januari 2024 niet te hoog is.
Conclusie en gevolgen
Het beroep is ongegrond. Dit betekent dat belanghebbende geen gelijk krijgt. Belanghebbende krijgt daarom het griffierecht niet terug en geen vergoeding van zijn proceskosten.
Beslissing
De rechtbank verklaart het beroep ongegrond.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van J.T. Boddeüs, griffier. Uitgesproken op
griffier
rechter
De uitspraak is aan partijen bekendgemaakt op de datum vermeld in de brief waarmee deze uitspraak aan partijen ter beschikking is gesteld.
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hoger beroepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hoger beroepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is bekendgemaakt.
Digitaal hoger beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.