Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11787712 \ CV EXPL 25-1195
Vonnis van 14 april 2026
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende te [woonplaats 1],
hierna te noemen: [eiser 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende te [woonplaats 2],
hierna te noemen: [eiser 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats 3],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. B.M. Speerstra.
1.De zaak in het kort
1.1.
[eisers] huurt een woning van [gedaagde]. [eisers] wil dat [gedaagde] diverse gebreken herstelt in het gehuurde. Daarnaast vordert [eisers] (onder meer) een huurprijsvermindering totdat de gebreken zijn hersteld.
1.2.
Bij tussenvonnis is [eisers] in de gelegenheid gesteld bij conclusie van dupliek toe te lichten welke door hem gestelde gebreken op korte termijn hersteld moeten worden, in hoeverre die gestelde gebreken (ieder afzonderlijk) zorgen voor derving van het huurgenot en in hoeverre de gebreken voor rekening van [gedaagde] komen.
1.3.
De kantonrechter wijst in dit eindvonnis het gevorderde herstel van een aantal gebreken toe. De huurprijs wordt met 20% verminderd totdat [gedaagde] de gebreken heeft hersteld. Herstel van andere gebreken wordt afgewezen, omdat [eisers] – kort gezegd – onvoldoende (onderbouwd) heeft gesteld dat sprake is van een gebrek dat leidt tot verminderd huurgenot en op dit moment moet worden hersteld. [gedaagde] moet de onderzoekskosten en de proceskosten betalen.
2. De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit het tussenvonnis van 16 december 2025. Nadien heeft [eisers] een conclusie van repliek ingediend en [gedaagde] een conclusie van dupliek.
2.2.
Vervolgens is vonnis bepaald.
3.Het geschil
[eisers] vordert:
[gedaagde] te veroordelen om binnen drie maanden na betekening van dit vonnis de gebreken aan het gehuurde te verhelpen en waar nodig zaken te vervangen, zoals in het (bouwtechnische) rapport van Homekeur is beschreven, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag met een maximum van € 100.000,-;
te bepalen dat de huurprijs van het gehuurde van € 1.129,70 per maand vanaf zes weken na 29 oktober 2025 tot en met de maand waarin de gebreken zijn verholpen wordt verlaagd met 50%;
[gedaagde] te veroordelen om aan [eisers] te betalen de kosten van de bouwtechnische keuring ad € 489,-, vermeerderd met de wettelijke rente;
[gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
3.1.
[eisers] voert daartoe onder meer aan dat sprake is van achterstallig onderhoud en verwijst daarbij naar een rapport van Homekeur (hierna: het rapport). Hij voert aan dat als in het rapport staat dat het kosten binnen één jaar betreffen, het gaat om herstel dat direct noodzakelijk is. [eisers] stelt dat de gebreken en het achterstallige onderhoud zijn huurgenot aantasten. Daarnaast betwist [eisers] dat hij met de vorige eigenaar van de woning is overeengekomen dat het onderhoud van het gehuurde voor rekening van [eisers] zou zijn. Het verwijt dat [eisers] de dakpannen niet tijdig heeft goed gelegd, is bovendien onterecht. Dat heeft [eisers] de dag nadat [gedaagde] dit probleem constateerde al gedaan.
3.2.
[gedaagde] voert onder meer als verweer dat de vordering van [eisers] onvoldoende is bepaald en onderbouwd. [eisers] heeft nagelaten concreet toe te lichten welk concreet huurgenot ontbreekt, sinds wanneer en waarom dit niet het gevolg is van omstandigheden die aan [eisers] zijn toe te rekenen.
Daarnaast is het mogelijk verminderde huurgenot (mede) veroorzaakt door een omstandigheid die voor rekening van [eisers] komt. Het gehuurde was bij aankoop van het gehuurde door [gedaagde] al in deze staat; er was al jaren weinig tot geen onderhoud uitgevoerd. Dit terwijl [eiser 2] van 1999 tot 2015 zelf eigenaar was van het gehuurde en hij was in die tijd dus zelf verantwoordelijk voor het onderhoud. Met de vorige eigenaar is [eiser 1] bovendien overeengekomen dat hij het onderhoud voor zijn rekening zou nemen. Ook toen is er weinig tot geen onderhoud gepleegd. Ook is nooit eerder melding gemaakt van gebreken. Hierdoor is de situatie verergerd. [eisers] heeft het gehuurde verwaarloosd, het wordt slecht onderhouden en is vervuild. [gedaagde] noemt als voorbeeld dat de lekkage van het plafond het gevolg is geweest van een lekkende cv-ketel waar [eisers] nooit actie op heeft ondernomen. Ook had [eiser 2] toegezegd twee dakpannen goed te leggen, en dit heeft hij niet (tijdig) gedaan, met een lekkage als gevolg. Ook hoeft [gedaagde] niet over te gaan tot herstel, omdat sprake is van zodanig hoge kosten dat dit redelijkerwijs niet van hem kan worden gevergd. Als [gedaagde] toch herstelwerkzaamheden moet verrichten, acht [gedaagde] een termijn van negen (in plaats van drie) maanden redelijker. Tot slot voert [gedaagde] verweer tegen de gevorderde dwangsom.
4.De beoordeling
4.1.
Een verhuurder is verplicht op verlangen van de huurder gebreken te verhelpen. Op grond van de wet is een gebrek een staat of eigenschap van een zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid, waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mocht verwachten. Het begrip ‘gebrek’ heeft een ruime betekenis. Het verhuurde moet in ieder geval de eigenschappen bezitten die nodig zijn voor een normaal gebruik daarvan. Ook de slechte staat van onderhoud kan het genot beperken. [1] Het gaat erom wat een doorsnee huurder mag verwachten.
4.2.
Het is aan een huurder om te onderbouwen dat sprake is van een gebrek dat door de verhuurder moet worden hersteld. Het enkel verwijzen naar/citeren van een bouwkundig rapport is daartoe niet altijd voldoende.
4.3.
Daarnaast geldt dat een verhuurder geen gebreken hoeft te herstellen als de kosten daarvoor buitensporig hoog zijn. Ook hoeft een verhuurder geen herstelwerkzaamheden te verrichten als het gaat om kleine herstellingen waarvoor de huurder verantwoordelijk is, of als het gaat om gebreken die de huurder zijn toe te rekenen.
4.4.
Als een verhuurder vindt dat hij een gebrek niet hoeft te herstellen omdat het gebrek toe te rekenen is aan de huurder, is het aan de verhuurder dat te onderbouwen.
4.5.
Hieronder worden de gestelde gebreken afzonderlijk behandeld; eerst de onderdelen waarvan herstel wordt toegewezen en daarna de onderdelen waarvan herstel wordt afgewezen.
Toewijzing herstel gebreken
Dakkapellen (en kozijnen), zijwangen en overig plaatmateriaal dakkapel
4.6.
In het houten kozijn van de dakkapel en in de zijwangen en/of overig plaatmateriaal is houtrot aanwezig. Volgens [eisers] komt dit onder meer door achterstallig schilderwerk. [eisers] brengt naar voren dat hij geen (achterstallig schilderwerk met) houtrot (als gevolg) hoeft te verwachten. Door het houtrot functioneren de draaiende delen van het kozijn bovendien niet meer.
4.7.
Volgens [gedaagde] komt het gestelde houtrot voor rekening van [eisers] zelf, omdat [eisers] jarenlang geen onderhoud heeft uitgevoerd.
4.8.
De kantonrechter overweegt dat ook als al sprake was van achterstallig onderhoud op het moment dat [gedaagde] de woning kocht, dit [gedaagde] niet ontslaat uit zijn verplichting om gebreken te herstellen. [gedaagde] heeft het gehuurde in deze staat gekocht en [gedaagde] moet sindsdien instaan voor de staat ervan. Dat [eisers] enige tijd zelf eigenaar is geweest van de woning maakt dit niet anders. Het gaat erom wat een doorsnee huurder mag verwachten.
4.9.
De kantonrechter is van oordeel dat sprake is van een gebrek, [eisers] geen houtrot hoeft te dulden en sprake is van verminderd huurgenot.
4.10.
De vordering tot herstel wordt daarom toegewezen.
Badkamer (voegwerk)
4.11.
[eisers] stelt dat sprake is van een te hoog vochtpercentage in de badkamer en de oorzaak hiervan slecht voegwerk is. Dit gebrek moet volgens [eisers] onmiddellijk worden verholpen.
4.12.
Volgens [gedaagde] hangen het slechte voegwerk en de verhoogde vochtwaarden samen met intensief gebruik en het ontbreken van ventilatie. Dit komt volgens [gedaagde] voor rekening van [eisers] en kan niet zonder meer als gebrek worden aangemerkt.
4.13.
De kantonrechter overweegt dat in het rapport staat dat een te hoog vochtpercentage is gemeten en slecht voegwerk of gebreken aan het voegwerk een oorzaak daarvan is. Er staan herstelkosten binnen één jaar opgenomen. De kantonrechter acht dit een gebrek dat moet worden hersteld. Dat de oorzaak komt door onvoldoende ventilatie en daardoor het voegwerk niet door [gedaagde] hoeft te worden vervangen, kan de kantonrechter niet volgen, omdat [gedaagde] dat niet aannemelijk heeft gemaakt.
4.14.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel dan ook toe.
Installaties, gas, water en elektra
4.15.
[eisers] stelt dat er risico is op het ontstaan van brand, omdat er mechanische schade is en er een aantal kleine onderdelen aan de groepenkast ontbreekt.
4.16.
[gedaagde] voert als verweer dat uit het rapport blijkt dat de groepen en de meterkast in een voldoende en goede conditie verkeren, en [eisers] niet heeft onderbouwd dat het ontbreken van kleine onderdelen zou kwalificeren als een gebrek.
4.17.
De kantonrechter overweegt dat uit het rapport blijkt dat vanwege het ontbreken van een aantal (kleine) onderdelen stof zich kan ophopen in de kast en dit uiteindelijk – in combinatie met de warme van de elektrisch installatie – zou kunnen leiden tot brand. Volgens het rapport betreffen het kosten binnen een jaar. De kantonrechter acht het voorgaande een risico dat een huurder niet hoeft te dulden.
4.18.
[gedaagde] wordt daarom veroordeeld dit gebrek te herstellen.
Betonnen dakpannen/nokpannen
4.19.
[eisers] voert aan dat een aantal pannen moet worden herschikt en meerdere pannen gebreken vertonen. Daarnaast moet de aansluiting tussen de dakpannen en nokvorsten onmiddellijk worden hersteld.
4.20.
[gedaagde] schrijft in de conclusie van antwoord dat hij akkoord is met het herstellen van diverse pannen. Verder voert [gedaagde] geen verweer tegen deze vordering.
4.21.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel dan ook toe.
Schoorsteen (loodaansluitingen)
4.22.
[eisers] heeft aangevoerd dat de loodaansluitingen los komen te liggen en deze moeten worden hersteld om lekkage te voorkomen.
4.23.
[gedaagde] heeft hier geen specifiek verweer tegen gevoerd. Ook in het rapport staat dat door reparatie/herstel het risico op lekkage kan worden verkleind en wordt daarbij geadviseerd herstel spoedig te laten plaatsvinden. De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] herstel mag verwachten.
4.24.
[gedaagde] wordt daarom veroordeeld dit gebrek te (laten) herstellen.
Goten
4.25.
[eisers] stelt dat de goten oud zijn, niet meer functioneren en direct vervangen moeten worden.
4.26.
[gedaagde] voert als verweer dat [eisers] de goten niet goed heeft onderhouden en schoongemaakt. Dat de goten mogelijk verrot zijn, komt volgens [gedaagde] daardoor voor rekening van [eisers]
4.27.
De kantonrechter overweegt dat in het rapport staat dat het materiaal van de goot oud is en het niet meer als bedoeld kan functioneren. Er is bovendien een groot risico op lekkage. Op basis van de foto’s heeft de kantonrechter tijdens de mondelinge behandeling geconstateerd dat het er niet op lijkt dat [eisers] de goten altijd tijdig schoonmaakt. Echter blijkt niet uit het rapport dat dat de reden is dat de goten niet meer functioneren. [gedaagde] heeft dit niet nader onderbouwd.
4.28.
De kantonrechter wijst de vordering daarom toe.
Overstekken/boeiboorden
4.29.
[eisers] voert aan dat de overstekken en boeiborden in een zodanige toestand verkeren dat deze moeten worden vervangen. Tijdens de mondelinge behandeling verklaarde [eisers] bovendien de goten twee keer per jaar schoon te maken.
4.30.
[gedaagde] voert aan dat herstel van de overstekken en boeiboorden voor rekening van [eisers] komt, omdat [eisers] die de afgelopen jaren niet/onvoldoende heeft schoongemaakt/onderhouden. Daarnaast heeft [eisers] de goten niet (tijdig) schoongemaakt, waardoor die overstromen met rottend houtwerk als gevolg.
4.31.
De kantonrechter overweegt dat uit (de foto’s in) het rapport blijkt dat de boeiborden en overstekken in een dermate slechte staat zijn, dat [eisers] dit niet zo hoeft te dulden. Weliswaar lijkt het er – op basis van de foto’s in het rapport – niet op dat [eisers] altijd tijdig de goten heeft schoongemaakt, maar [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat het houtrot het gevolg daarvan is. Daarbij is niet gebleken dat [gedaagde] – als verhuurder –[eisers] heeft aangesproken op het schoon houden van de goten.
4.32.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel daarom toe.
Houtrot kozijnen buitenzijde woning
4.33.
[eisers] voert aan dat in zowel de kozijnen als in een of meerdere deuren houtrot aanwezig is en vervanging noodzakelijk is.
4.34.
[gedaagde] voert als verweer dat [eisers] de kozijnen niet heeft onderhouden/schoongemaakt, en het houtrot dus hoogstwaarschijnlijk voor rekening van [eisers] komt.
4.35.
De kantonrechter overweegt dat uit het rapport en de bijbehorende foto’s genoegzaam blijkt dat sprake is van (ernstige) houtrot. Dat sprake is van houtrot wordt ook niet door [gedaagde] betwist. [eisers] hoeft geen houtrot te verwachten/dulden. [gedaagde] heeft onvoldoende onderbouwd dat het houtrot is ontstaan door onvoldoende onderhoud dat voor rekening van [eisers] zou komen.
4.36.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel daarom toe.
Gedeeltelijke toewijzing herstel gebreken
Schilderwerk buitenzijde woning
4.37.
[eisers] stelt dat alle kozijnen, deuren, overstekken en boeiboeren per direct moeten worden geschilderd.
4.38.
De kantonrechter overweegt dat [eisers] verwijst naar het rapport. Daarbij overweegt de kantonrechter dat buitenschilderwerk voor rekening van een verhuurder komt en een huurder een goed onderhouden woning mag verwachten. Op een foto in het rapport blijkt voldoende dat een deur flink kaal is en (nodig) geschilderd moet worden. De kantonrechter wijst het gevorderde schilderwerk van die deur dan ook toe.
4.39.
Voor het overige wordt de vordering afgewezen, omdat [eisers] onvoldoende (onderbouwd) heeft gesteld in welke staat het overig houtwerk verkeert.
Afwijzing herstel gebreken
Spaanplaat en dakbeschot
4.40.
[eisers] stelt dat sprake is van een verzwakking en/of houtrot als gevolg van een lekkage.
4.41.
[gedaagde] voert als verweer dat de lekkage niet is gemeld en daardoor niet tijdig is verholpen. Hierdoor is de schade volgens [gedaagde] (mede) toe te rekenen aan [eisers] Ook had [eiser 2] toegezegd twee dakpannen goed te leggen, en dit heeft hij niet (tijdig) gedaan, met een lekkage als gevolg. Tot slot staat in het rapport dat het gaat om herstelkosten ‘binnen vijf jaar’ en niet ‘binnen één jaar’, waarbij in het rapport staat dat de kosten ‘binnen één jaar’ de direct noodzakelijke kosten betreffen.
4.42.
De kantonrechter overweegt dat onvoldoende is onderbouwd dat de lekkage is ontstaan door het (mogelijk) niet-tijdig goed leggen van twee dakpannen. Toch wijst de kantonrechter de vordering tot herstel af. Het is de kantonrechter namelijk onduidelijk of de lekkage nog altijd aanwezig is en wat de gevolgen zijn van een eventuele verzwakking/houtrot. Bovendien staat – zoals [gedaagde] terecht opmerkt – in het rapport dat het gaat om kosten binnen vijf jaar. [eisers] heeft niet toegelicht dat de herstelwerkzaamheden op dit moment al noodzakelijk zijn en reeds sprake is van verminderd huurgenot.
4.43.
De vordering tot herstel wordt daarom afgewezen.
Dakbedekking dakkapel
4.44.
[eisers] verwijst naar het rapport, waarin staat dat de dakbedekking van de dakkapel in een matige tot slechte conditie verkeert.
4.45.
De kantonrechter overweegt dat in het rapport echter ook staat dat het kosten betreffen die binnen vijf jaar moeten worden gemaakt. Zoals [gedaagde] terecht stelt, heeft [eisers] niet onderbouwd dat sprake is van een gebrek, waarbij het huurgenot wordt aangetast en herstel op dit moment moet plaatsvinden.
4.46.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel van dit onderdeel dan ook af.
Dakaansluiting dakkapel onder het kozijn
4.47.
[eisers] stelt dat er scheurtjes zijn opgemerkt in de dakaansluiting onder het kozijn met de aansluiting van het pannendak. Hierbij bestaat het risico op inwateren en lekkage. Volgens het rapport moet dit op korte termijn worden hersteld.
4.48.
Volgens [gedaagde] is het enkele feit dat er risico is op lekkage of inwatering onvoldoende om te spreken van een gebrek.
4.49.
De kantonrechter overweegt dat dit onderdeel in het rapport niet als ‘onvoldoende’ maar als ‘matig’ wordt gekwalificeerd. Dat sprake is van dermate (risico op) inwateren dan wel lekkage is onvoldoende (onderbouwd) gesteld.
4.50.
De vordering tot herstel wordt daarom afgewezen.
4.51.
Daarbij overigens opgemerkt dat in het rapport staat dat reparatie gemakkelijk zelf kan worden uitgevoerd met een reparatieset van de bouwmarkt. Zo kan worden voorkomen dat op termijn alsnog (een duurder) herstel moet worden uitgevoerd.
Dakramen en/of lichtkoepels
4.52.
[eisers] stelt dat sprake is van actieve lekkagesporen, maar dat de oorzaak onduidelijk is. Volgens [eisers] moet herstel plaatsvinden om verdere schade te voorkomen, maar moet eerst worden onderzocht wie verantwoordelijk is.
4.53.
De kantonrechter begrijpt [eisers] zo dat hij op dit moment geen herstel van dakramen/lichtkoepels vordert. Voor zover [eisers] toch herstel vordert, wijst de kantonrechter dit af, omdat onvoldoende is gesteld dat het komt door een oorzaak die voor rekening van [gedaagde] komt. In het rapport staan meerdere mogelijke oorzaken, waaronder oorzaken die voor rekening van [eisers] komen, zoals dat het raam mogelijk open heeft gestaan tijdens regenval.
Wanden in de woning (lekkage)
4.54.
[eisers] stelt dat sprake is van lekkageplekken op de wanden in de woning en het achterliggende probleem onmiddellijk moeten worden opgelost. Dit staat ook in het rapport. In de conclusie van repliek heeft [eisers] opgenomen dat eerst moet worden onderzocht wie voor dit gebrek verantwoordelijk is voordat dit moet worden hersteld.
4.55.
[gedaagde] voert aan dat – zoals [eisers] zelf ook stelt – de oorzaak vooralsnog onduidelijk is. Het is bovendien aan [eisers] om aan te tonen voor wiens risico het herstel komt.
4.56.
De kantonrechter begrijpt uit de stellingen van [eisers] dat hij op dit moment geen herstel van dit onderdeel vordert. De kantonrechter veroordeelt [gedaagde] daarom niet tot herstel.
4.57.
Daarbij merkt de kantonrechter op dat lekkages in beginsel gebreken betreffen die zorgen voor derving huurgenot en lekkages moeten worden opgelost door een verhuurder. Ook als [eisers] de lekkage niet eerder heeft gemeld, maakt dit nog niet dat de lekkage niet hoeft te worden verholpen; temeer nu niet is gesteld dat door het niet eerder melden het gebrek is ontstaan/omvangrijker is geworden.
Plafonds in de woning (lekkageplekken)
4.58.
In het rapport staat dat sprake is van een actieve lekkage. Volgens [eisers] is de lekkage die heeft gezorgd voor de lekkageplekken op het plafond inmiddels verholpen. In het rapport staat dat hiervoor ‘kosten binnen 5 jaar’ moeten worden gemaakt. [eisers] heeft onvoldoende gesteld dat momenteel toch sprake is van een gebrek, waarbij zijn huurgenot wordt aangetast.
4.59.
Voor zover [eisers] nog herstel vordert, wijst de kantonrechter deze vordering af.
Plafonds in de woning (gipsplaten)
4.60.
[eisers] stelt dat de montage van een aantal gipsplaten niet optimaal is en dat dit moet worden hersteld om gevolgschade te voorkomen.
4.61.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel af, omdat [eisers] niet heeft uitgelegd welke gevolgschade wordt bedoeld en in hoeverre daarmee zijn huurgenot wordt aangetast.
Plafonds en wanden in de woning (schimmelvorming/ventilatie)
4.62.
Er is sprake van schimmelvorming op de plafonds en wanden in de woning. Volgens [eisers] mag worden aangenomen dat het ontbreken van ventilatieroosters de oorzaak van de (schimmel)plekken op de plafonds/wanden is. Volgens [eisers] moet [gedaagde] daarom ventilatieroosters aanbrengen in het gehuurde.
4.63.
[gedaagde] voert aan dat de oorzaak van de schimmelvorming bij [eisers] ligt, omdat hij structureel kookt en stookt zonder ventilatie. Zowel in de keuken als in de badkamer bevinden zich ramen, waardoor natuurlijke ventilatie mogelijk is.
4.64.
De kantonrechter overweegt dat [eisers] – mede gezien het verweer van [gedaagde] – onvoldoende heeft gesteld dat ventilatieroosters noodzakelijk zijn om schimmel-/vlekvorming te voorkomen.
4.65.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel van dit gebrek dan ook af.
Badkamer (ventilatie)
4.66.
[eisers] stelt dat in de badkamer een ventilatierooster en badkamerventilator moet worden geïnstalleerd.
4.67.
[gedaagde] voert aan dat natuurlijke ventilatie – via het raam – mogelijk is. Bovendien geeft het rapport enkel aan dat door gebrek aan ventilatie een risico op schimmel ontstaat en mogelijk in de toekomst herstelwerkzaamheden uitgevoerd moeten worden.
4.68.
De kantonrechter overweegt dat ten aanzien van de ventilatie in de badkamer in het rapport verbeteringen zijn geadviseerd, waarbij kosten zijn opgenomen voor binnen vijf jaar. [eisers] heeft niet toegelicht waarom het noodzakelijk is dat de ventilatie in de badkamer onmiddellijk wordt verbeterd.
4.69.
De kantonrechter wijst de vordering tot plaatsing van een ventilatierooster en badkamerventilator in de badkamer daarom af.
Toilet (ventilatie)
4.70.
[eisers] voert aan dat wordt geadviseerd ventilatie in het toilet aan te brengen.
4.71.
De kantonrechter overweegt dat [eisers] niet heeft onderbouwd dat sprake is van een gebrek. In het rapport wordt slechts gesproken over ‘verbeterkosten’. Van enige noodzaak is niet gebleken.
4.72.
De kantonrechter wijst de vordering daarom af.
Ventilatieroosters op beglazing
4.73.
[eisers] stelt dat geen balansventilatie aanwezig is en dit tot en ongezond klimaat in de woning leidt. Volgens [eisers] moeten er daarom ventilatieroosters en/of mechanische ventilatie worden aangebracht in de woning.
4.74.
[gedaagde] voert als verweer dat het ontbreken van moderne ventilatievoorzieningen in een oudere woning niet meebrengt dat sprake is van een gebrek. [eisers] heeft bovendien niet aangevoerd dat sprake is van verminderd huurgenot.
4.75.
De kantonrechter overweegt dat ten aanzien van de ventilatieroosters op de beglazing in het rapport staat dat ‘eventuele aanpassingen niet worden gezien als een gebrek maar als verbetering/investering voor een beter binnenklimaat in de woning’. De kantonrechter is het dan ook met [gedaagde] eens dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat ventilatieroosters noodzakelijk zijn.
4.76.
De kantonrechter wijst de vordering tot plaatsing van ventilatieroosters dan ook af.
Keuken
4.77.
[eisers] stelt dat normaal gebruik van de keuken niet mogelijk is en dit leidt tot verminderd huurgenot.
4.78.
[gedaagde] voert als verweer dat [eisers] niet heeft onderbouwd waarom de huidige keuken niet volstaat, een normaal gebruik in de weg staat en dit kwalificeert als een gebrek.
4.79.
De kantonrechter overweegt dat [eisers] niet heeft onderbouwd welk gebruik van de keuken niet mogelijk is en waarom dit tot verminderd huurgenot leidt.
4.80.
De kantonrechter wijst de vordering tot vervanging van de keuken dan ook af.
Vloerverwarming
4.81.
[eisers] voert aan dat voor de vloerverwarming oudere zwarte slangen zijn gebruikt en dit tot lekkage kan leiden. Volgens [eisers] kan lekkage tot grote schade leiden.
4.82.
[gedaagde] voert als verweer dat niet is vastgesteld dat de huidige installatie niet werkt en dat [eisers] niet heeft aangetoond waarom het onverantwoord zou zijn om de aanpassing van het systeem uit te stellen. Daarnaast zijn in het rapport herstelkosten opgenomen voor binnen vijf jaar.
4.83.
De kantonrechter overweegt dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd dat sprake is van een gebrek en aanpassing van het systeem op dit moment noodzakelijk is, terwijl in het rapport staat dat het gaat om een kostenpost voor binnen vijf jaar. Dat de gebruikte slangen tegenwoordig niet meer worden gebruikt, is daartoe onvoldoende.
4.84.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel dan ook af.
Schoorsteen (vochtwerendheid)
4.85.
[eisers] stelt dat de stenen van de schoorsteen schilferen. Volgens [eisers] moet dit worden hersteld om lekkage te voorkomen.
4.86.
[gedaagde] voert als verweer dat niet is vastgesteld dat de schoorsteen op dit moment niet meer vochtwerend of waterdicht is, en dit dus niet als een gebrek kwalificeert.
4.87.
De kantonrechter overweegt dat onvoldoende is onderbouwd dat risico bestaat op lekkage als de schoorsteen op dit moment niet wordt hersteld. In het rapport leest de kantonrechter dat met het waterafstotend maken van de schoorsteen vooral de levensduur van de schoorsteen wordt verlengd. In hoeverre het huurgenot van [eisers] momenteel wordt aangetast, is de kantonrechter niet bekend.
4.88.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel dan ook af.
Dakdetails
4.89.
[eisers] voert aan dat de dakdetails aanzienlijke vervuiling vertonen en de onderdelen gereinigd moeten worden om de actuele toestand van de materialen te kunnen beoordelen.
4.90.
De kantonrechter overweegt dat [eisers] onvoldoende (onderbouwd) heeft gesteld om welke dakdetails het gaat, wat een eventueel gevolg zou kunnen zijn van de vervuiling, wat de mogelijke verminderde toestand van de materialen zou inhouden en wat dit voor gevolg heeft voor [eisers] zijn huurgenot.
4.91.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel daarom af.
Hang- en sluitwerk kozijnen buitenzijde woning en dakkapel
4.92.
[eisers] stelt dat sprake is van grote gebreken aan het hang- en sluitwerk van de kozijnen en de dakkapel.
4.93.
De kantonrechter overweegt dat in het rapport in algemene bewoordingen staat dat sprake is van grote gebreken aan het hang- en sluitwerk van de kozijnen. [eisers] heeft echter niet onderbouwd wat de gebreken concreet inhouden (en welke kozijnen het bijvoorbeeld betreffen). Ten aanzien van de dakkapel is bovendien opgenomen dat het ‘kosten voor binnen vijf jaar’ zijn. [eisers] heeft niet toegelicht waarom dit op een kortere termijn zou moeten gebeuren.
4.94.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel om die reden af.
Afdichting beglazing
4.95.
[eisers] voert aan dat het kitwerk tussen de beglazing en de kozijnen/draaiende delen in een slechte conditie verkeren. Dit gebrek kan rot of roest verzoeken en/of materiaal en functioneren aantasten.
4.96.
De kantonrechter is van oordeel dat [eisers] onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat sprake is van een gebrek, in hoeverre zijn huurgenot daardoor wordt aangetast en waarom herstel op dit moment noodzakelijk is.
4.97.
De kantonrechter wijst de vordering tot herstel daarom af.
Kozijn vervuiling
4.98.
[eisers] stelt dat sprake is van vervuiling en het achterstallig schilderwerk per direct moet gebeuren om houtrot te voorkomen.
4.99.
De kantonrechter overweegt dat dit onderdeel in het rapport niet als ‘onvoldoende’, maar als ‘matig’ wordt aangemerkt. Bovendien leest de kantonrechter in het rapport dat onderhoud de levensduur zal rekken. [eisers] heeft onvoldoende (onderbouwd ) gesteld dat sprake is van een gebrek dat op korte termijn moet worden hersteld, en dat sprake is van een verminderd huurgenot.
4.100. De kantonrechter wijst de vordering tot herstel daarom af.
Wasbak toilet
4.101. [eisers] voert aan dat sprake is van defecten aan de wasbak en dat wordt geadviseerd de wasbak te vervangen.
4.102. De kantonrechter overweegt dat [eisers] niet heeft toegelicht wat de ‘defecten’ inhouden en waarom herstel op dit moment nodig is, terwijl in het rapport staat dat het gaat om ‘kosten binnen 5 jaar’.
4.103. De kantonrechter wijst de vordering tot herstel daarom af.
Beugels leidingwerk
4.104. [eisers] stelt dat sprake is van klapperend leidingwerk, omdat de leidingen onvoldoende zijn gebeugeld.
4.105. De kantonrechter overweegt dat [eisers] onvoldoende heeft toegelicht in hoeverre hij last heeft van klapperend leidingwerk en in hoeverre sprake is van een gebrek. Dit geldt temeer nu in het rapport wordt gesproken over ‘verbeterkosten’ en niet over kosten die op korte termijn moeten worden gemaakt.
4.106. De kantonrechter wijst de vordering daarom af.
Leidingen gasinstallatie
4.107. [eisers] stelt dat oudere roestende leidingen zijn aangetroffen en een installatiekeuring wordt geadviseerd.
4.108. De kantonrechter overweegt dat [eisers] niet heeft toegelicht waarom een installatiekeuring zou moeten plaatsvinden, en waarom dit op korte termijn zou moeten plaatsvinden. De kantonrechter had hiertoe temeer een toelichting verwacht, nu in het rapport wordt gesproken over kosten die binnen 5 jaar gemaakt moeten worden.
4.109. De kantonrechter wijst de vordering dan ook af.
Radiatoren en leidingwerk
4.110. [eisers] stelt dat sprake is van gebreken en/of defecten aan de radiatorkranen en van één of meerdere radiatoren de bevestiging niet optimaal is. Volgens [eisers] moet dit onmiddellijk gebeuren, gelet op dreigende lekkages of andere gebreken aan koppelingen.
4.111. De kantonrechter overweegt dat [eisers] onvoldoende heeft onderbouwd wat de gebreken dan wel defecten inhouden, van welke radiator(en) de bevestiging niet goed zou(den) zijn en waarom herstel onmiddellijk dient plaats te vinden, dit terwijl nu in het rapport staat dat het gaat om kosten binnen vijf 5 jaar.
4.112. De kantonrechter wijst het gevorderde herstel dan ook af.
Gebreken riolering
4.113. [eisers] stelt dat de ophanging van de riolering aan de fundering/onderzijde vloer onvoldoende is en dit per direct moet worden verbeterd.
4.114. De kantonrechter overweegt dat in het rapport staat dat sprake is van kosten binnen vijf jaar. [eisers] heeft onvoldoende toegelicht waarom herstel volgens hem onmiddellijk moet gebeuren.
4.115. De kantonrechter wijst de vordering tot verbetering dan ook af.
Overige onderdelen
4.116. [eisers] heeft nog een aantal onderdelen in de conclusie van repliek opgenomen, maar daarbij vermeld dat direct herstel niet noodzakelijk wordt geacht. De kantonrechter zal deze onderdelen daarom niet afzonderlijk behandelen.
Bewijsaanbod
4.117. [eisers] heeft aangeboden zijn stellingen te bewijzen.
4.118. Aan een bewijsopdracht wordt pas toegekomen als voldoende onderbouwd is gesteld. Voor zover de vorderingen hiervoor worden afgewezen, is dit doordat [eisers] daartoe onvoldoende (onderbouwd) heeft gesteld. Aan een bewijsopdracht wordt daarom niet toegekomen.
Tussenconclusie
4.119. Aangezien de kantonrechter de geschatte kosten van de herstelwerkzaamheden (+/- € 27.000,-) – gezien de staat van het gehuurde – niet buitensporig hoog acht, wijst de kantonrechter de vordering tot herstel van de gebreken, vermeld onder de volgende kopjes, toe: ‘dakkapellen (en kozijnen), zijwangen en overig plaatmateriaal dakkapel’, ‘badkamer (voegwerk)’, ‘installaties, gas, water en elektra’, ‘betonnen dakpannen/nokpannen’, ‘schoorsteen (loodaansluitingen)’, ‘goten’, ‘overstekken/boeiborden’, ‘houtrot kozijnen buitenzijde woning’ en (gedeeltelijk) ‘schilderwerk buitenzijde woning’ (hiervoor vermeld onder 4.6 tot en met 4.38).
Ten overvloede
4.120. Ten overvloede merkt de kantonrechter op dat [eisers] weliswaar ten aanzien van een aantal onderdelen onvoldoende onderbouwd heeft gesteld dat sprake is van een gebrek die hersteld moet worden, maar dat de kantonrechter ook ziet dat het pand niet goed is onderhouden en er diverse onderdelen aanpak behoeven. Zo heeft [eisers] onvoldoende onderbouwd gesteld welke deuren/kozijnen in welke staat verkeren, maar sluit de kantonrechter niet uit dat die in dezelfde staat verkeren als de genoemde (kale) deur op de foto. Veel onderdelen worden in het rapport ook als ‘matig’ aangemerkt of er staat in het rapport dat het gaat om herstelkosten binnen vijf jaar. Voor zover dit onderdelen betreffen die voor rekening van [gedaagde] komen, moet [gedaagde] er rekening mee houden dat de herstelwerkzaamheden daarvoor de komende jaren op het programma moeten staan.
4.121. Anderzijds is het aan [eisers] om de onderhoudswerkzaamheden die voor zijn rekening komen (op basis van het Besluit kleine herstellingen) tijdig uit te voeren. Zo moet [eisers] de goten en regenafvoeren – na vervanging daarvan en voor zover deze voor hem bereikbaar zijn – schoon houden.
Termijn herstel
4.122. [eisers] heeft herstel binnen drie maanden gevorderd. [gedaagde] voert als verweer dat hij voor herstel afhankelijk is van derde partijen en verzoekt om een hersteltermijn van negen maanden.
4.123. De kantonrechter overweegt dat een termijn van drie maanden inderdaad niet realistisch is en zal [gedaagde] negen maanden te tijd gegeven de gebreken te (laten) herstellen.
Dwangsom
4.124. Gezien de omvang van de herstelwerkzaamheden en de kosten die daar (naar schatting) aan verbonden zijn, zal de gevorderde dwangsom worden gemaximeerd op € 60.000,-.
Huurprijsvermindering
4.125. [eisers] vordert huurprijsvermindering van 50% vanaf zes weken na 29 oktober 2025.
4.126. De kantonrechter gaat ervan uit dat een typefout is gemaakt en 29 oktober 2024 is bedoeld, aangezien op dat moment de gemachtigde van [eisers] [gedaagde] heeft gesommeerd gebreken binnen zes weken te herstellen en 29 oktober 2025 bovendien na de datum van de dagvaarding is.
4.127. Om tot huurprijsvermindering te komen, moet sprake zijn van genotsvermindering van voldoende betekenis. Daarnaast moet sprake zijn van een evenredige prijsvermindering.
4.128. In dit geval acht de kantonrechter – gezien de staat van onderhoud en het aantal gebreken – de genotsvermindering van voldoende betekenis om tot een huurprijsvermindering te komen. Een huurprijsvermindering van 50% acht de kantonrechter echter te fors, gezien de beperkte toelichting van [eisers] daartoe. De kantonrechter acht een huurprijsvermindering van 20% evenredig. Dit wordt toegewezen vanaf zes weken na 29 oktober 2024.
Kosten bouwtechnische keuring
4.129. [eisers] vordert vergoeding van de gemaakte onderzoekskosten. De kantonrechter is van oordeel dat deze kosten voor rekening van [gedaagde] komen. [eisers] heeft terecht het onderzoek laten uitvoeren. Gebleken is immers dat [gedaagde] niet vrijwillig gebreken heeft willen herstellen, terwijl – zoals hiervoor blijkt – wel sprake is van gebreken die door hem hersteld moeten worden.
4.130. De kantonrechter wijst het gevorderde bedrag van € 489,- toe, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding.
Proceskosten
4.131. [eisers] is de procedure terecht gestart, aangezien [gedaagde] wordt veroordeeld tot herstel van een aantal gebreken. [gedaagde] moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van [eisers] betalen. De proceskosten van [eisers] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
129,74
- griffierecht
€
90,00
- salaris gemachtigde
€
1.154,00
(2 punten × € 577,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.517,74
4.132. De kantonrechter wijst geen punt toe voor de conclusie van repliek, omdat [eisers] de toelichting ook al in de dagvaarding had kunnen opnemen.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt [gedaagde] om de gebreken aan het gehuurde, zoals bedoeld onder 4.119, binnen negen maanden na betekening van dit vonnis te verhelpen en waar nodig zaken te vervangen;
5.2.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] een dwangsom te betalen van € 250,- voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij niet aan de hoofdveroordeling voldoet, tot een maximum van € 60.000,- is bereikt;
5.3.
bepaalt dat de huurprijs van het gehuurde vanaf zes weken na 29 oktober 2024 tot en met de maand waarin de gebreken zijn verholpen te verlagen tot 80% van de prijs;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eisers] te betalen de door [eisers] gemaakte kosten van de bouwtechnische keuring ad € 489,-, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van de dagvaarding tot de dag van volledige betaling;
5.5.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van [eisers], tot op heden begroot op € 1.517,74, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;
5.6.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.7.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 14 april 2026. (JK)