Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Zittingsplaats Zwolle
Bestuursrecht
zaaknummer: ZWO 24/3808 en ZWO 24/3849
uitspraak van de enkelvoudige belastingkamer in de zaak tussen
[belanghebbende 1] (belanghebbende 1) en [belanghebbende 2] (belanghebbende 2),
wonende te [woonplaats] , tezamen: belanghebbenden
en
de directeur van GBTwente, de heffingsambtenaar
(gemachtigde: mr. D. Prook).
Inleiding
Belanghebbenden zijn gezamenlijk eigenaren van de onroerende zaken [adres 1] (woning 1, ZWO 24/3849) en [adres 2] (woning 2, ZWO 24/3808). Zij verhuren de woningen.
De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 18 februari 2024 de waarde van woning 1 per waardepeildatum 1 januari 2023 vastgesteld op € 203.000,- en de waarde van woning 2 vastgesteld op € 271.000,-.
De heffingsambtenaar heeft tevens de aanslagen in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente Almelo voor genoemde woningen voor belastingjaar 2024 opgelegd.
Belanghebbenden hebben op 16 februari 2024 twee separate bezwaarschriften ingediend tegen genoemde beschikking.
De heffingsambtenaar heeft met twee uitspraken op bezwaar van 8 juni 2024 de bezwaarschriften van belanghebbenden ongegrond verklaard en de in de beschikking voor het jaar 2024 vastgestelde waarden gehandhaafd.
Belanghebbenden hebben GBTwente met twee afzonderlijke e-mailberichten van 11 juli 2024 laten weten dat zij ‘bezwaar’ maken tegen de twee uitspraken op bezwaar.
De heffingsambtenaar heeft deze e-mailcorrespondentie naar de rechtbank gezonden met het verzoek om deze ‘bezwaren’ als beroepen te behandelen.
Belanghebbenden hebben op 8 november 2024 beroepsgronden ingediend.
De heffingsambtenaar heeft belanghebbenden in de beroepsfase ten aanzien van woning 2 op 20 juni 2025 een compromisvoorstel gedaan waarbij de WOZ-waarde wordt verlaagd tot € 254.000,-. Belanghebbenden hebben dit voorstel niet aanvaard.
De heffingsambtenaar heeft twee verweerschriften ingediend.
De rechtbank heeft beide beroepen op 12 maart 2026 ter zitting gevoegd behandeld. Hieraan hebben deelgenomen belanghebbende 2, mede als woordvoerder van belanghebbende 1, en namens de heffingsambtenaar mr. D. Prook, bijgestaan door [naam] , WOZ-taxateur.
Feiten
1. Belanghebbenden zijn gezamenlijk eigenaren van beide woningen:
woning 1, een rijwoning, bouwjaar 1975, met een gebruiksoppervlakte (gbo) van 114 m² en een berging van 14 m², staat op een kavel van 158 m².
woning 2, een hoekwoning, bouwjaar 1972, met een gbo van 121 m² en een berging van 11 m², staat op een kavel van 299 m².
Beoordeling door de rechtbank
2. Op grond van artikel 17, tweede lid, van de Wet WOZ wordt de waarde van de woning bepaald op de waarde die aan de woning dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Deze waarde is naar de bedoeling van de wetgever "de prijs welke door de meestbiedende koper besteed zou worden bij aanbieding ten verkoop op de voor de zaak meest geschikte wijze na de beste voorbereiding". [1]
3. Tussen partijen is niet in geschil dat de waarde van de woningen moet worden bepaald met behulp van de zogenoemde vergelijkingsmethode als bedoeld in artikel 4, eerste lid, onder a, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken.
4. Ter voorlichting aan belanghebbenden merkt de rechtbank op dat het de heffingsambtenaar op grond van vaste rechtspraak vrij staat om in elke fase van het geding de vastgestelde waarden met nieuwe gegevens (lees: feitelijke, rond de waardepeildatum gerealiseerde, verkoopprijzen) van andere referentiewoningen te onderbouwen.
5. De heffingsambtenaar moet aannemelijk maken dat hij de waarde van de woningen niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Daartoe heeft de heffingsambtenaar verwezen naar de in beroep overgelegde verweerschriften van 17 juni 2025 en de bijbehorende taxatiematrixen, opgesteld door [naam] , WOZ-taxateur. In deze matrixen wordt geconcludeerd tot een taxatiewaarde van
woning 1op de waardepeildatum van € 203.000,- en een (lagere) taxatiewaarde van
woning 2op de waardepeildatum van € 263.000,-.
woning 1op de waardepeildatum van € 203.000,- en een (lagere) taxatiewaarde van
woning 2op de waardepeildatum van € 263.000,-.
Bij deze waardebepalingen is rekening gehouden met de verkoopprijzen van de volgende rij - respectievelijk hoekwoningen te [plaats]:
Woning 1 ( [adres 1] ):
[adres 3] , bouwjaar 1975, met een gbo van 114 m², (onder meer) een berging van 14 m² en een kavel van 167 m², op 10 juli 2023 (transactiedatum in matrix) verkocht voor
€ 211.555,-;
[adres 4] , bouwjaar 1975, met een gbo van 114 m², een berging van 14 m² en een kavel van 158 m², op 1 november 2022 (transactiedatum in matrix) verkocht voor
€ 205.000,-;
[adres 5] , bouwjaar 1975, met een gbo van 114 m², een berging van 14 m² en een kavel van 132 m², op 10 mei 2023(transactiedatum in matrix) verkocht voor
€ 208.155,-;
[adres 6] , bouwjaar 1975, met een gbo van 114 m², een berging van 14 m² en een kavel van 158 m², op 14 juli 2023 (transactiedatum in matrix) verkocht voor
€ 211.500,-.
Woning 2 ( [adres 2] ):
[adres 7] , bouwjaar 1972, met een gbo van 121 m², een berging van 11 m² en een kavel van 194 m², op 15 maart 2023 (transactiedatum in matrix) verkocht voor
€ 271.000,-;
[adres 8] , bouwjaar 1972, met een gbo van 121 m², een berging van 24 m² en een kavel van 277 m², op 2 maart 2023 (transactiedatum in matrix) verkocht voor
€ 292.000,-;
[adres 9] , bouwjaar 1972, met een gbo van 121 m², een berging van 11 m² en een kavel van 351 m², op 2 februari 2023 (transactiedatum in matrix) verkocht voor
€ 295.000,-.
Woning 1:
6. Belanghebbenden voeren aan (i) dat de woning is vergeleken met referentiewoningen die niet goed vergelijkbaar zijn: hoekwoningen en/of woningen met of zonder aan- of uitbouw. Ook verschillen de oppervlakten van de kavels.
7. De rechtbank overweegt als volgt.
De heffingsambtenaar heeft woning 1 in beroep opnieuw laten taxeren. Het resultaat is neergelegd in eerdergenoemde taxatiematrix. Hierin zijn als referentiewoningen opgenomen vier rijwoningen te [plaats] , gelegen in dezelfde woonwijk. In de matrix zijn de woningen en bijbehorende bergingen afzonderlijk gewaardeerd. Met de taxatiematrix zijn gegevens verstrekt over onder meer correctiepercentages van de Koudv-factoren, de grondstaffel en de grondwaarde. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gbo, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde in voldoende mate rekening gehouden. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn daarmee een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning. De beroepsgrond slaagt niet.
8. Belanghebbenden voeren aan (ii) dat de heffingsambtenaar de woning ten aanzien van de factor ‘Voorzieningen’ te hoog heeft gewaardeerd. De voorzieningen zijn gedateerd en eenvoudig.
9. De rechtbank overweegt als volgt. In de taxatiematrix in beroep is met de eenvoudige staat van keuken, badkamer en toilet rekening gehouden door de voorzieningen te waarderen als ‘matig’(2), in plaats van ‘gemiddeld’ (3). Belanghebbenden hebben niet met verifieerbare gegevens de waardering van de taxateur gemotiveerd betwist, laat staan aannemelijk gemaakt dat deze waardering nog verder neerwaarts moet worden bijgesteld.
10. Belanghebbenden voeren aan (iii) dat de heffingsambtenaar de woning ten aanzien van de factoren ‘Onderhoud’ en ‘Kwaliteit’ te hoog heeft gewaardeerd:
de staat van onderhoud van de woning is zeer slecht: er is sprake van veel achterstallig/oud schilderwerk en houtrot. Bovendien is de dakgoot aan de achterzijde van de woning lek; deze moet worden vervangen. Het onderhoud van de voor de taxatie gebruikte referentiewoningen is veel beter. In de taxatiematrix is de staat van onderhoud van de woning ten onrechte gewaardeerd als ‘gemiddeld’ (3).
ook de kwaliteit van de woning is heel slecht, en niet ‘gemiddeld’. De woning is slecht geïsoleerd en heeft een hoog energielabel. De kozijnen en ramen boven hebben nog enkel glas. De kozijnen, de beglazing en de gevelplaten aan de achtergevel/tuinzijde moeten worden vervangen. In de kozijnbeplating zit asbest. Pas op 3 juni 2025 heeft een inpandige opname plaatsgevonden.
11. De rechtbank overweegt als volgt. In de taxatiematrix in beroep is de woning zowel qua onderhoud als qua kwaliteit gewaardeerd als ‘gemiddeld’ (3).
De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix drie soortgelijke rijwoningen opgenomen, gelegen in dezelfde woonwijk en met hetzelfde bouwjaar (1975).
Volgens de heffingsambtenaar is tijdens de inpandige opname op 3 juni 2025 vastgesteld dat de staat van het schilderwerk matig is. De algehele staat van onderhoud van de woning is echter niet zódanig slecht dat deze als ‘onder gemiddeld’ moet worden gekwalificeerd.
Ook qua kwaliteit is de woning ‘gemiddeld’, gezien de overeenkomsten qua bouwjaar en type ten opzichte van de vergelijkingsobjecten.
De rechtbank volgt de heffingsambtenaar in diens standpunt dat er geen aanleiding om te oordelen dat het onderhoud en/of de kwaliteit van de woning lager moet worden gekwalificeerd dan ‘gemiddeld’. Gelet op de overeenkomsten met de vergelijkingsobjecten qua type, bouwjaar (1975) en buurt/omgeving en de bevindingen van de taxateur tijdens de inpandige opname, volgt de rechtbank de heffingsambtenaar in zijn standpunt dat de woning uit 1975 qua onderhoud en kwaliteit ‘gemiddeld’ is, daarbij de staat van de kozijnen en de gevelplaten alsook de aanwezigheid van enkel glas in aanmerking genomen. De beroepsgronden slagen niet.
12. Belanghebbenden voeren aan (iv) dat de woning qua ligging te hoog is gewaardeerd. De ligging is heel slecht.
13. Belanghebbenden hebben de beweerdelijk slechte ligging van de woning op geen enkele wijze onderbouwd, reden waarom de beroepsgrond niet slaagt.
14. Belanghebbenden voeren aan (v) dat de vastgestelde WOZ-waarde te hoog is gelet op de stijging van de WOZ-waarde van hun woning ten opzichte van voorgaande jaren.
De woning is, anders dan de referentiewoningen, geen koopwoning maar een huurwoning. De WOZ-waarde van de woning staat niet meer in redelijke verhouding tot de huuropbrengsten. Belanghebbenden hanteren huurprijzen onder de sociale huurgrens van € 630,- tot € 750,- per maand. Bovendien zijn huurwoningen (als deze) moeilijk verkoopbaar.
15. De rechtbank overweegt als volgt. De wet WOZ schrijft voor dat de WOZ-waarde van woningen ieder jaar opnieuw wordt vastgesteld aan de hand van eerdergenoemde vergelijkingsmethode (als er geen actueel eigen aan-/verkoopcijfer is). Door een vergelijking te maken met rond de waardepeildatum daadwerkelijk gerealiseerde verkoopcijfers van vergelijkbare woningen, is geborgd dat de WOZ-waarde een daadwerkelijke relatie met de actuele woningmarkt heeft. Een vergelijking met de WOZ-waarde van een voorgaand jaar of voorgaande jaren is geen vergelijking met recent rondom de waardepeildatum gerealiseerde verkoopcijfers en is daarom niet relevant [2] .
Ook beoogde en gewenste huuropbrengsten en/of de vraag of een woning in verhuurde staat wel of niet goed verkoopbaar is, zijn voor de waardebepaling op grond van de wet WOZ niet relevant, omdat de Wet WOZ uitgaat van de juridische fictie dat een (verhuurde) woning onverhuurd en direct opleverbaar is voor een potentiële koper. De beroepsgrond slaagt niet.
16. Naar het oordeel van de rechtbank heeft de heffingsambtenaar aannemelijk gemaakt dat een WOZ-waarde van woning 1 per waardepeildatum 1 januari 2023 van € 203.000,- niet te hoog is.
Woning 2:
17. De heffingsambtenaar heeft belanghebbenden op 20 juni 2025 ten aanzien van woning 2 een compromisvoorstel gedaan tot verlaging van de WOZ-waarde tot
€ 254.000,-. Belanghebbenden hebben dit niet voorstel aanvaard.
18. Zij voeren aan (i) dat de heffingsambtenaar de woning heeft vergeleken met rijwoningen in plaats van hoekwoningen en/of met woningen met of zonder aan- of uitbouw). Ook de kavels van de referentieobjecten zijn anders, qua oppervlakte en ligging.
19. De rechtbank overweegt als volgt.
De heffingsambtenaar heeft de woning in beroep opnieuw laten taxeren. Het resultaat is neergelegd in eerdergenoemde taxatiematrix. Alle in de taxatiematrix opgenomen referentiewoningen zijn hoekwoningen met een vergelijkbaar bouwjaar en gelegen in Schelfhorst Noord-West. In de matrix zijn de woningen en bijbehorende bergingen afzonderlijk gewaardeerd. Met de verschillen tussen de vergelijkingsobjecten en de woning, zoals gbo, kaveloppervlakte, ligging en kwaliteit, is bij de herleiding van de vastgestelde waarde in voldoende mate rekening gehouden. De verkoopprijzen van de referentiewoningen zijn daarmee een goed uitgangspunt bij het bepalen van de waarde van de woning.
20. Belanghebbenden voeren aan (ii) dat hun woning in bezwaar niet zorgvuldig is beoordeeld wat betreft de Koudv-factoren Voorzieningen, Onderhoud en Kwaliteit.
De woning heeft matige en verouderde voorzieningen.
Wat betreft ‘Onderhoud’ is sprake van achterstallig/oud schilderwerk, houtrot en een lekke dakgoot. Wat betreft ‘Kwaliteit’ geldt dat de woning slecht is geïsoleerd. De woning heeft een hoog energielabel en deels enkel glas.
21. De rechtbank overweegt als volgt.
De heffingsambtenaar heeft op 3 juni 2025 een inpandige opname laten verrichten. De voorzieningen bleken eenvoudig maar in voldoende staat. In de taxatiematrix in beroep zijn de voorzieningen van woning 2 per waardepeildatum 1 januari 2023 gewaardeerd als ‘matig’. Ten aanzien van ‘Onderhoud’ heeft de taxateur geconstateerd dat de staat van de kozijnen aan de achterkant matig was; deze waren toe aan onderhoud. De kozijnen zijn gerenoveerd in 2025. Volgens de heffingsambtenaar was de algehele staat van onderhoud van de woning ‘gemiddeld’.
Ook qua ‘Kwaliteit’ was de woning ‘gemiddeld’. De taxateur van de heffingsambtenaar heeft in de taxatiematrix in beroep drie soortgelijke hoekwoningen opgenomen als vergelijkingsobject, gelegen in dezelfde woonwijk (Schelfhorst Noord-West) en met hetzelfde bouwjaar (1972). De heffingsambtenaar heeft bij de waardering van de factor ‘kwaliteit’ rekening gehouden met de staat van de kozijnen en de aanwezigheid van enkel glas.
22. De rechtbank ziet, gelet op de door de heffingsambtenaar gegeven toelichting, geen aanleiding om te oordelen dat de in de taxatiematrix gegeven waardering van de woning qua voorzieningen, staat van onderhoud en kwaliteit onvolkomen of gebrekkig is dan wel rekenkundig tekort schiet, daarbij mede in aanmerking genomen de staat van de kozijnen en de aanwezigheid van enkel glas.
Belanghebbenden hebben de stelling dat de waardering van de woning qua voorzieningen, onderhoud en/of kwaliteit verder naar beneden moet worden bijgesteld als matig (2) of slecht (1) niet voldoende onderbouwd met verifieerbare gegevens. De beroepsgronden slagen niet.
23. Belanghebbenden voeren nog aan (iii) dat de ligging van de woning te hoog is gewaardeerd. Die ligging is heel slecht omdat buren een grote boom in hun tuin verwaarlozen, hetgeen overlast veroorzaakt.
24. Belanghebbenden hebben de beweerdelijk slechte ligging van de woning op geen enkele wijze onderbouwd, reden waarom de beroepsgrond niet slaagt. Overlast of hinder als gevolg van een grote boom in de tuin van buren is geen reden om te oordelen dat de ligging ‘onder gemiddeld’ is. De beroepsgrond slaagt niet.
25. Al hetgeen belanghebbenden voor het overige nog hebben aangevoerd ter betwisting van de aannemelijkheid van de in het compromisvoorstel verlaagde WOZ-waarde van de woning slaagt niet.
26. De heffingsambtenaar heeft belanghebbenden op 20 juni 2025 een compromisvoorstel gedaan waarbij de WOZ-waarde is verlaagd tot € 254.000,-. De heffingsambtenaar heeft in beroep de WOZ-waarde onderbouwd met een nieuwe taxatiematrix. Hierin is de woning qua voorzieningen gewaardeerd als ‘matig’ (2) en qua Onderhoud en Kwaliteit als ‘gemiddeld’. Uit de in beroep overgelegde matrix komt een waarde van € 263.000,- per 1 januari 2023 naar voren.
27. De heffingsambtenaar heeft gelet op het voorgaande aannemelijk gemaakt dat een waarde van de onroerende zaak van € 254.000,- niet te hoog is.
28. De rechtbank zal het beroep gegrond verklaren, omdat de WOZ-waarde in de uitspraak op bezwaar te hoog is bepaald.
Conclusie en gevolgen
29. Het beroep in de zaak ZWO 24/3808 is ongegrond. In die zaak blijven de uitspraak op bezwaar van 8 juni 2024 en de daarin voor woning 1 vastgestelde WOZ-waarde in stand.
30. Het beroep in de zaak ZWO 24/3049 is gegrond. De rechtbank zal in die zaak de uitspraak op bezwaar van 8 juni 2024 vernietigen en de WOZ-waarde voor woning 2 vaststellen op € 254.000,-.
De heffingsambtenaar moet in deze zaak proceskosten aan belanghebbende vergoeden.
Van proceskosten wegens door een derde verleende professionele rechtsbijstand is geen sprake. De rechtbank wijst het verzoek van belanghebbende 2 om vergoeding van verletkosten af, omdat niet is onderbouwd dat belanghebbende 2 vrij heeft moeten nemen van arbeid in loondienst respectievelijk puur als gevolg van de zitting op die dag schade heeft geleden door het niet kunnen verrichten van arbeid, zoals ook het besteden van tijd aan (het willen/moeten voorbereiden van) de procedure volgens vaste rechtspraak niet voor vergoeding in aanmerking komt.
De proceskosten bestaan daarom alleen uit de reiskosten voor het bijwonen van de zitting (op basis van ov).
Omdat de heffingsambtenaar in de (ter zitting gelijktijdig behandelde) zaken ZWO 25/736 en 25/737 WOZ wordt veroordeeld tot vergoeding van (dezelfde) proceskosten (lees: reiskosten), stelt de rechtbank de te vergoeden proceskosten/reiskosten in onderhavige zaak op nihil.
De heffingsambtenaar moet het griffierecht aan belanghebbenden vergoeden, ter hoogte van € 51,-. (
administratief in rekening gebracht in ZWO 24/3808).
administratief in rekening gebracht in ZWO 24/3808).
Beslissing
De rechtbank:
- verklaart het beroep in de zaak ZWO 24/3808 ongegrond;
- verklaart het beroep in de zaak ZWO 24/3849 gegrond;
- vernietigt de uitspraak op bezwaar;
- wijzigt de beschikking aldus dat de WOZ-waarde van [adres 2] per waardepeildatum 1 januari 2023 wordt verminderd tot € 254.000,-;
- vermindert de aanslag onroerende-zaakbelastingen over 2024 tot berekend naar een waarde van € 254.000,-;
- bepaalt dat deze uitspraak in de plaats treedt van de vernietigde uitspraak op bezwaar;
- draagt de heffingsambtenaar op het griffierecht van € 51,- aan belanghebbenden te vergoeden.
Deze uitspraak is gedaan door mr. L.M. Rijksen, rechter, in aanwezigheid van
J.M. van Westerlaak, griffier.
De uitspraak is uitgesproken in het openbaar op
griffier
rechter
Een afschrift van deze uitspraak is verzonden aan partijen op:
Informatie over hoger beroep
Een partij die het niet eens is met deze uitspraak, kan een hogerberoepschrift sturen naar het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden waarin wordt uitgelegd waarom deze partij het niet eens is met deze uitspraak. Het hogerberoepschrift moet worden ingediend binnen zes weken na de dag waarop deze uitspraak is verzonden.
Digitaal beroep instellen kan via “Formulieren en inloggen” op www.rechtspraak.nl. Hoger beroep instellen kan eventueel ook nog steeds door verzending van een brief aan het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden (belastingkamer), Locatie Arnhem, Postbus 9030, 6800 EM Arnhem.
Kan de indiener de behandeling van het hoger beroep niet afwachten, omdat de zaak spoed heeft, dan kan de indiener de voorzieningenrechter van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden vragen om een voorlopige voorziening (een tijdelijke maatregel) te treffen.