Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11860828 \ CV EXPL 25-2602
Vonnis van 7 april
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres],
gemachtigde: mr. G. Grijs,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. E. Baldan.
1.De zaak in het kort
[gedaagde] huurt een woning van [eiseres]. [eiseres] vordert met terugwerkende kracht de geïndexeerde huur en wil dat [gedaagde] de woning verlaat, omdat daardoor een hoge huurachterstand is ontstaan. De vorderingen worden afgewezen, omdat [eiseres] zich beroept op algemene voorwaarden die niet kenbaar onderdeel uitmaken van de huurovereenkomst.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief van 6 januari 2026 met in de bijlage een kopie van de huurovereenkomst
- de mondelinge behandeling van 2 maart 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt met ingang van 1 maart 2019 een woonruimte van [eiseres] aan het [adres] .
3.2.
Partijen zijn bij aanvang van de huurovereenkomst een huurprijs overeengekomen van € 800,00 per maand.
3.3.
In artikel 5.2 van de huurovereenkomst zijn partijen het volgende overeengekomen:
“Indien het gehuurde zelfstandige woonruimte met een geliberaliseerde huurprijs voor woonruimte betreft, is het onder 5.1 gestelde niet van toepassing. In dat geval wordt de huurprijs voor het eerst per 1 maart 2020 en vervolgens jaarlijks aangepast overeenkomstig het gestelde in artikel 16 van Pro de algemene bepalingen. Bovenop en gelijktijdig met de jaarlijkse aanpassing overeenkomstig artikel 16 van Pro de algemene bepalingen, heeft de verhuurder het recht om de huurprijs te verhogen met maximaal 3 %.”
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert - samengevat - na vermindering van eis:
- een verklaring voor recht dat [eiseres] gerechtigd was en is tot huurprijsindexering zoals overeengekomen in artikel 5.2 van de huurovereenkomst en artikel 16 van Pro de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (2017);
- ontbinding van de huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde aan het adres [adres] ;
- ontruiming van het gehuurde;
- betaling door [gedaagde] van de huurachterstand ter hoogte van € 6.590,72 te vermeerderen met de huurpenningen vanaf 1 september 2025 tot aan de ontruiming en met de wettelijke rente over de achterstallige huurtermijnen.
4.2.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiseres], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiseres], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiseres] in de kosten van deze procedure.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Op 1 januari 2019 was de liberalisatiegrens € 720,42. Omdat de liberalisatiegrens jaarlijks wordt vastgesteld, ligt de per 1 maart 2019 overeengekomen huurprijs boven de liberalisatiegrens. Er is dus sprake van geliberaliseerde huur. Daar zijn partijen het ook over eens.
5.2.
Omdat de huur kwalificeert als een geliberaliseerde huur, kan [eiseres] in beginsel (gelet op het bepaalde in artikel 7:247 en Pro 7:248 van het Burgerlijk Wetboek) enkel de huurprijs verhogen als er een clausule in de huurovereenkomst staat die voorziet in periodieke wijziging van de huurprijs.
5.3.
[eiseres] stelt dat de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Woonruimte (gedeponeerd bij de griffie van de rechtbank Den Haag op 20 maart 2017, hierna: de Algemene Bepalingen) van toepassing zijn op de huurovereenkomst. In artikel 16 van Pro deze Algemene Bepalingen is volgens [eiseres] een huurprijsindexering basis van de consumentenprijsindex opgenomen die van rechtswege geldt. Conform de Algemene Bepalingen heeft [eiseres] de huur met terugwerkende kracht van vijf jaar verhoogd met de indexering op basis van de consumentenprijsindex. Omdat [gedaagde] dit niet uit eigen beweging heeft betaald, is er nu sprake van een forse huurachterstand, aldus [eiseres].
5.4.
[eiseres] heeft bij haar dagvaarding deze Algemene Bepalingen niet overgelegd. Dit terwijl de in de Algemene Bepalingen opgenomen bepaling over de huurprijsindexatie de grondslag bevat voor de vordering van [eiseres]. Naast het feit dat [eiseres] deze algemene voorwaarden niet in het geding heeft gebracht, heeft zij ook niet toegelicht op welk moment en op welke wijze [gedaagde] zou hebben ingestemd met de toepasselijkheid daarvan, of hoe hij van de inhoud kennis heeft kunnen nemen. Uit de door [eiseres] zelf ingebrachte huurovereenkomst volgt wel dat [gedaagde] niet voor de ontvangst van deze Algemene Bepalingen heeft getekend. Gelet op het feit dat [gedaagde] betwist dat partijen bij de aanvang van de huur per 1 maart 2019 een huurprijsindexering zijn overeengekomen, had dit wel op de weg van [eiseres] gelegen. Nu de Algemene Bepalingen niet kenbaar deel uitmaken van de overeenkomst, zullen de vorderingen als onvoldoende onderbouwd gesteld worden afgewezen.
5.5.
Ten overvloede overweegt de kantonrechter het volgende. Tijdens de mondelinge behandeling heeft de heer [naam] namens [eiseres] gesteld dat [gedaagde] de huurwoning moet verlaten, althans een marktconforme of op zijn minst geïndexeerde huur moet betalen, omdat de arbeidsovereenkomst tussen [gedaagde] en [naam] inmiddels met wederzijds goedvinden is geëindigd. Maar gesteld noch gebleken is dat verschaffing van woonruimte een onderdeel was van de arbeidsovereenkomst die [gedaagde] met [eiseres] en/of [naam] heeft gesloten. Evenmin is gesteld dat het verrichten van de arbeid in verband staat met het bewonen van de ter beschikking gestelde woning of dat de overeengekomen arbeid (mede) de verplichting omvat tot die bewoning. Dat betekent dat dat de bepalingen met betrekking tot de huur van woonruimte van toepassing zijn en [gedaagde] dus huurbescherming geniet.
5.6.
[eiseres] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [gedaagde] worden begroot op:
- salaris gemachtigde
€
720,00
(2 punten × € 360,00)
- nakosten
€
144,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
864,00
5.7.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
wijst de vorderingen van [eiseres] af,
6.2.
veroordeelt [eiseres] in de proceskosten van € 864,00, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening als [eiseres] de proceskosten niet tijdig betaalt en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [eiseres] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na dit vonnis zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 7 april 2026.