Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11790914 \ CV EXPL 25-2094
Vonnis van 10 maart 2026
in de zaak van
1.[eiser 1],
wonende in [woonplaats 1],
2.
[eiser 2],
2.
[eiser 2],
wonende in [woonplaats 2],
eisende partijen,
hierna samen te noemen: [eisers],
gemachtigde: mr. C. Wiggers
tegen
1.de besloten vennootschap [gedaagde 1] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 1],
2. de besloten vennootschap
[gedaagde 2] B.V.,
2. de besloten vennootschap
[gedaagde 2] B.V.,
gevestigd in [vestigingsplaats 2],
gedaagde partijen,
hierna samen te noemen: [gedaagden],
gemachtigde: mr. M.A. Oostendorp.
1.De zaak in het kort
Deze zaak gaat over [gedaagden] bij [vestigingsplaats 1]. [eisers] zijn eigenaar van twee woningen op het resort. Iedere eigenaar van een woning op het resort moet zich aan bepaalde regels houden, onder andere over de verhuur van de woning. Over die regels, en of [eisers] zich daar aan moeten houden, zijn partijen het oneens. Beide partijen hebben vorderingen ingesteld die daarop zien.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding, uitgebracht op 7 juli 2025,
- de conclusie van antwoord, met daarin een tegenvordering (eis in reconventie),
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord, met daarin een tegenvordering (eis in reconventie),
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte overlegging producties en verduidelijking/aanvulling van eis in reconventie van [gedaagden],
- de mondelinge behandeling van 10 februari 2026, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
2.2.
Aan het einde van de mondelinge behandeling heeft de kantonrechter meegedeeld dat er vandaag een vonnis in deze zaak zal komen.
3.De feiten
3.1.
[gedaagden] is een resort te [vestigingsplaats 1]. Het resort bestaat uit kavels met daarop gebouwde recreatiewoningen van individuele eigenaren.
3.2.
[gedaagden] B.V. is parkeigenaar en als zodanig eigenaar van de infrastructuur en de op het park ten behoeve van de kavels aanwezige voorzieningen. [gedaagden] B.V. is ook beheerder van het park. Verder draagt zij zorg voor de verhuur van de recreatiewoningen door middel van een verhuurbemiddelingsorganisatie, [gedaagde 1] B.V.
3.3.
De eigenaren van de kavels en recreatiewoningen maken gebruik van het park, de infrastructuur en de voorzieningen. Daarvoor en voor het beheer betalen de eigenaren een vergoeding, de parkservicebijdrage.
3.4.
[bedrijf 1] (hierna: [bedrijf 1]) is een stichting met als doel (onder meer) het beheren van de jaarlijkse vast te stellen geldelijke bijdragen van de eigenaren. Zij beheert het parkservicebijdragekapitaal en is verantwoordelijk voor de administratie van inkomsten en uitgaven.
3.5.
[bedrijf 2] (hierna: [bedrijf 2]) is een stichting met als doel de behartiging van de gezamenlijke belangen van de eigenaren. [bedrijf 2] is ook het aanspreekpunt van diverse partijen in hun contacten met de gezamenlijke eigenaren.
3.6.
[eisers] zijn eigenaar van twee kavels op het resort en de daarop gebouwde recreatiewoningen. Dit zijn een zogeheten schiphuiswoning (nummer [nummer 1]) en een zogeheten torenwoning (nummer [nummer 2]). In de koopakte van deze kavels is onder meer bepaald dat [eisers] de lasten en beperkingen aanvaarden, omschreven in een bij de overeenkomst behorende en aan die akte gehechte door partijen ondertekende bijlage (hierna: de algemene akte).
3.7.
In de algemene akte is – kort samengevat – de wijze van beheer en exploitatie van het resort en de daarvoor verschuldigde vergoeding(en) geregeld. Onder meer de volgende bepalingen staan in de algemene akte:
“
Gebruik Kavel.
Gebruik Kavel.
Artikel 4.
1.Conform het vigerende bestemmingsplan mag een Recreatiewoning gedurende
maximaal eenhonderd vijfenzestig (165) dagen per jaar voor eigen gebruik worden
benut, met dien verstande dat het eigen gebruik niet is toegestaan voor een
aaneengesloten periode van meer dan twaalf (12) weken. Gedurende de overige periode van het jaar, zijnde minimaal tweehonderd (200) dagen per jaar, dient de
Recreatiewoning ter beschikking te worden gesteld voor recreatieve verhuur aan derden, niet zijnde andere Eigenaars of beperkt gerechtigden van een Recreatiewoning. Een Recreatiewoning mag niet voor permanente bewoning worden gebruikt.
Verhuur/ingebruikgeving
Artikel 8.
1. De Eigenaar mag de Recreatiewoning niet verhuren anders dan door tussenkomst van een door de Vennootschap aangewezen verhuurbemiddelingsorganisatie. De Eigenaar is verplicht met deze verhuurbemiddelingsorganisatie een verhuurbemiddelingsovereenkomst te sluiten.”
3.8.
Voor de schiphuiswoning hebben [eisers] een verhuurbemiddelingsovereenkomst ondertekend.
3.9.
Partijen hebben de afgelopen jaren uitvoerig met elkaar gecorrespondeerd, onder meer over de terughuurprijzen van de torenwoning.
3.10.
Op 30 januari 2026 hebben [eisers] de verhuurbemiddelingsovereenkomst met betrekking tot de torenwoning ondertekend. Onder hun handtekening hebben [eisers] “
onder protest” geschreven.
onder protest” geschreven.
3.11.
[eisers] hebben op 5 februari 2026 de verhuurbemiddelingsovereenkomst nogmaals ondertekend, deze keer zonder opmerking.
4.Het geschil
In conventie
4.1.
[eisers] hebben (aanvankelijk) bij dagvaarding gevorderd
- i) een verklaring voor recht dat de verhuurbemiddelingsovereenkomst tussen [gedaagde 1] B.V. en [eisers] is ontbonden en dat [gedaagden] B.V. jegens [eisers] geen aanspraak toekomt op enige schadevergoeding of boetebeding
- ii) veroordeling van [gedaagde 1] B.V. tot terugbetaling aan Moes van de ingehouden bedragen van de verhuurafrekening van de schiphuiswoning
- iii) [gedaagde 1] B.V. te veroordelen om binnen één week na betekening van dit vonnis tot inzage en afgifte van documenten waaruit specifiek de bezettingsgraad van de recreatiewoningen blijkt, het annuleringsbeleid en een gespecificeerde financiële afrekening en verantwoording die ziet op doorbelaste kosten over de jaren 2021, 2022, 2023 en 2024, op straffe van een dwangsom.
4.2.
[gedaagden] heeft verweer gevoerd tegen de vordering van [eisers], en heeft daarbij een tegenvordering ingesteld. [gedaagden] heeft daarbij de door [eisers] gevraagde stukken overgelegd.
4.3.
[eisers] hebben vervolgens de verhuurbemiddelingsovereenkomst voor de torenwoning in aanloop naar de mondelinge behandeling getekend, en hun vorderingen ingetrokken.
In reconventie
4.4.
[gedaagden] vordert – samengevat en na wijziging van eis – veroordeling van [eisers] om binnen twee weken na betekening van dit vonnis
- i) hun verplichtingen voortvloeiende uit artikel 8 van Pro de Algemene akte na te komen en
- ii) de als productie 4 overgelegde verhuurbemiddelingsovereenkomst te ondertekenen en na te komen evenals de daarop volgende verhuurbemiddelingsovereenkomsten mits goedgekeurd door [bedrijf 2],
op straffe van een dwangsom van € 5.000,00 per overtreding en € 500,00 voor iedere dag die een overtreding voortduurt, met veroordeling van [eisers] in de proceskosten.
4.5.
[eisers] voeren verweer.
4.6.
op de stellingen van partijen zal voor zover dit voor de beoordeling van belang is hierna worden ingegaan.
5.De beoordeling
In conventie
5.1.
[eisers] hebben hun vorderingen ingetrokken. Gelet daarop moet de kantonrechter alleen nog een beslissing nemen over de proceskosten.
5.2.
[gedaagden] heeft zich op het standpunt gesteld dat de verhuurbemiddelingsovereenkomsten niet zijn ontbonden en zij niet tot schadevergoeding gehouden is. [eisers] hebben de gevorderde verklaring voor recht ingetrokken en de verhuurbemiddelingsovereenkomst voor de torenwoning ondertekend, zodat de verhuurbemiddelingsovereenkomsten niet als ontbonden kunnen worden beschouwd, en schadeplichtigheid van [gedaagden] niet kan worden aangenomen. In zoverre is [gedaagden] in het gelijk gesteld. Aan de gevorderde inzage en afschrift van documenten heeft [gedaagden] voldaan, door het overleggen van die documenten bij de conclusie van antwoord. Daarmee is de noodzaak voor een veroordeling tot inzage en afgifte vervallen, maar pas nadat [eisers] daartoe een vordering hebben ingesteld en daarvoor kosten hebben moeten maken. In zoverre zijn [eisers] op een lijn te stellen met een in het gelijke gestelde partij. Gelet hierop ziet de kantonrechter aanleiding de proceskosten tussen hen te compenseren, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.
In reconventie
Ondertekening van de verhuurbemiddelingsovereenkomst
5.3.
Nu de verhuurbemiddelingsovereenkomst zonder voorbehoud door [eisers] is ondertekend, heeft [gedaagden] geen belang meer bij dit deel van haar vordering. In zoverre wijst de kantonrechter de vordering van [gedaagden] af.
Nakoming verplichtingen verhuurbemiddelingsovereenkomst op straffe van een dwangsom
5.4.
De vordering tot veroordeling van [eisers] tot nakoming van de verplichtingen die voortvloeien uit de ondertekende verhuurbemiddelingsovereenkomst zal de kantonrechter toewijzen. Voor dit oordeel is het volgende van belang. Wat vaststaat is dat [eisers] niet eerder dan op 30 januari 2026 de verhuurbemiddelingsovereenkomst voor de torenwoning hebben ondertekend, terwijl [gedaagden] [eisers] daarover al in 2020 heeft benaderd, en [eisers] op grond van de leveringsakte tot ondertekening daarvan gehouden waren. Onder hun handtekening hebben [eisers] op 30 januari 2026 de opmerking “
onder protest” geplaatst. [eisers] hebben de verhuurbemiddelingsovereenkomst voor de torenwoning op 5 februari 2026 nogmaals ondertekend, dit keer zonder opmerking. Verder is van belang dat [eisers] hebben aangevoerd dat zij al jaren lang zonder succes aan [gedaagden] hebben gevraagd om informatie, maar dat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] op grond van de tussen partijen geldende afspraken gehouden was die informatie aan [eisers] te verstrekken. Ook is van belang dat uit de e-mail van 2 februari 2026 van mr. Wiggers blijkt dat [eisers] in eerste instantie “onder protest” hebben getekend omdat zij “een slag om de arm wensten te houden wat betreft de hoogte van de terughuurprijzen”. Deze omstandigheden maken dat [gedaagden] op goede gronden in ieder geval enige vrees heeft dat [eisers] hun verplichtingen niet zullen nakomen en dus voldoende belang heeft bij een veroordeling van [eisers] tot nakoming op straffe van dwangsommen. De verklaring van mr. Wiggers op de zitting, dat [eisers] zich altijd aan hun verplichtingen hebben gehouden en dat ook zullen blijven doen, legt gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen.
onder protest” geplaatst. [eisers] hebben de verhuurbemiddelingsovereenkomst voor de torenwoning op 5 februari 2026 nogmaals ondertekend, dit keer zonder opmerking. Verder is van belang dat [eisers] hebben aangevoerd dat zij al jaren lang zonder succes aan [gedaagden] hebben gevraagd om informatie, maar dat niet gesteld of gebleken is dat [gedaagden] op grond van de tussen partijen geldende afspraken gehouden was die informatie aan [eisers] te verstrekken. Ook is van belang dat uit de e-mail van 2 februari 2026 van mr. Wiggers blijkt dat [eisers] in eerste instantie “onder protest” hebben getekend omdat zij “een slag om de arm wensten te houden wat betreft de hoogte van de terughuurprijzen”. Deze omstandigheden maken dat [gedaagden] op goede gronden in ieder geval enige vrees heeft dat [eisers] hun verplichtingen niet zullen nakomen en dus voldoende belang heeft bij een veroordeling van [eisers] tot nakoming op straffe van dwangsommen. De verklaring van mr. Wiggers op de zitting, dat [eisers] zich altijd aan hun verplichtingen hebben gehouden en dat ook zullen blijven doen, legt gelet op de hiervoor genoemde omstandigheden onvoldoende gewicht in de schaal om tot een ander oordeel te komen.
5.5.
Dat ligt anders voor de vordering tot veroordeling van [eisers] tot nakoming van (toekomstige)
opvolgendeverhuurbemiddelingsovereenkomsten. Hiervoor is van belang dat dit naar het oordeel van de kantonrechter een te vergaande veroordeling is, nu de inhoud van een dergelijke toekomstige verhuurbemiddelingsovereenkomst op dit moment nog niet bekend is. De voorwaarde dat het moet gaan om een door de [bedrijf 2] goedgekeurde verhuurbemiddelingsovereenkomst, is naar het oordeel van de kantonrechter een onvoldoende waarborg om een dusdanig vergaande veroordeling te kunnen rechtvaardigen. In zoverre wijst de kantonrechter de vordering van [gedaagden] dan ook af.
opvolgendeverhuurbemiddelingsovereenkomsten. Hiervoor is van belang dat dit naar het oordeel van de kantonrechter een te vergaande veroordeling is, nu de inhoud van een dergelijke toekomstige verhuurbemiddelingsovereenkomst op dit moment nog niet bekend is. De voorwaarde dat het moet gaan om een door de [bedrijf 2] goedgekeurde verhuurbemiddelingsovereenkomst, is naar het oordeel van de kantonrechter een onvoldoende waarborg om een dusdanig vergaande veroordeling te kunnen rechtvaardigen. In zoverre wijst de kantonrechter de vordering van [gedaagden] dan ook af.
5.6.
De kantonrechter merkt nog het volgende op. Artikel 611a lid 1 Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) bepaalt dat een dwangsom niet kan worden opgelegd in geval van een veroordeling tot betaling van een geldsom. De verplichtingen waartoe [eisers] in dit vonnis tot nakoming worden veroordeeld, bestaan ook uit verplichtingen tot betaling van een geldsom (bijvoorbeeld de betaling van facturen voor terugverhuur). Hieraan kan, gelet op artikel 611a Rv, geen dwangsom worden gekoppeld, zodat de kantonrechter deze voorwaarde aan de veroordeling tot nakoming zal verbinden.
5.7.
Tot slot zal de kantonrechter de gevorderde dwangsom verminderen naar € 2.500,00 per overtreding, en daaraan een (gezamenlijk) maximum koppelen van € 50.000,00.
De proceskosten
5.8.
[eisers] worden grotendeels in het ongelijk gesteld, zodat zij de proceskosten moeten betalen. Deze kosten worden aan de kant van [gedaagden] begroot op € 180,00 aan salaris gemachtigde (een half punt van het geldende tarief, zijnde € 360,00) en een bedrag van € 144,00 aan nakosten (plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing), in totaal een bedrag van € 324,00.
6. De beslissing
De kantonrechter
In conventie
6.1.
compenseert de kosten tussen partijen, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,
In reconventie
6.2.
veroordeelt [eisers] tot nakoming van de verplichtingen voortvloeiende uit de door [eisers] ondertekende verhuurbemiddelingsovereenkomst met betrekking tot de torenwoning, voor zover deze verplichtingen niet bestaan uit de verplichting tot betaling van een geldsom, op straffe van een dwangsom van € 2.500,00 per overtreding en € 500,00 voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een (gezamenlijk) maximum van € 50.000,00.
6.3.
veroordeelt [eisers] in de proceskosten, aan de kant van [gedaagden] begroot op € 324,00, te betaling binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als verhuurder niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
wijst het meer of anders gevorderde af,
6.5.
verklaart hetgeen is beslist onder punt 6.2. en 6.3. uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. G.W.G. Wijnands en in het openbaar uitgesproken op 10 maart 2026. (wv)