ECLI:NL:RBOVE:2025:788

• Datum uitspraak: 11 februari 2025
• Publicatiedatum: 12 februari 2025
• Zaaknummer: 11413117 \ CV EXPL 24-2287
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Huurachterstand en kwijtschelding huur in geschil tussen Woningstichting en huurder

In deze zaak, behandeld door de Rechtbank Overijssel, is er een geschil ontstaan tussen de Woningstichting St. Joseph en een huurder over een huurachterstand en een tegenvordering van de huurder. De Woningstichting vordert betaling van een eindafrekening voor achterstallige huurtermijnen van september, oktober en november 2023, na beëindiging van de huurovereenkomst op 20 november 2023. De huurder heeft de huur opgezegd en stelt dat hij geen huur hoeft te betalen vanwege ernstige bedreigingen van derden en nalatigheid van de Woningstichting met betrekking tot informatie over de buurt en asbest in de woning. De kantonrechter heeft de procedure op 28 januari 2025 mondeling behandeld, waarbij beide partijen aanwezig waren.

De kantonrechter heeft de vorderingen van de Woningstichting toegewezen, omdat de huurder zijn huurverplichtingen niet heeft nagekomen. De kantonrechter oordeelt dat de huurder geen juridische grondslag heeft voor zijn tegenvordering, die bestaat uit verzoeken om kwijtschelding van huur en schadevergoeding. De Woningstichting heeft geen nalatigheid aangetoond en de huurder heeft geen bewijs geleverd van de gestelde bedreigingen. De kantonrechter heeft de huurder veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 2.014,23, inclusief wettelijke rente en proceskosten, en de tegenvordering van de huurder afgewezen. Dit vonnis is uitgesproken op 11 februari 2025 door mr. U. van Houten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 11413117 \ CV EXPL 24-2287

Vonnis van 11 februari 2025

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING ST. JOSEPH ,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,

eisende partij, hierna te noemen de Woningstichting,

gemachtigde: Groothuis Ligtermoet & Nijhuis,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats],

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],

verschenen in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 4 november 2024;

- de conclusie van antwoord tevens eis in reconventie van 26 november 2024;

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 28 januari 2025. Namens de Woningstichting is verschenen mevrouw [naam 1], medewerkster afdeling huurincasso, vergezeld van mevrouw [naam 2], werkzaam bij Groothuis Ligtermoet & Nijhuis. [gedaagde] is eveneens verschenen.

Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. Het geschil in conventie en in reconventie

2.1.

De Woningstichting vordert van [gedaagde] betaling van de (gecorrigeerde) eindafrekening d.d. 23 januari 2024 met bijkomende kosten.

2.2.

De Woningstichting legt daartoe het volgende ten grondslag. [gedaagde] huurde van de Woningstichting het woonhuis gelegen aan het [adres]. [gedaagde] heeft de huur van de woning op 16 oktober 2023 opgezegd en de huurovereenkomst tussen partijen is per 20 november 2023 beëindigd. De Woningstichting heeft [gedaagde] een (gecorrigeerde) eindafrekening d.d. 23 januari 2024 gestuurd voor de achterstallige huurtermijnen van september, oktober en 1 tot en met 20 november 2023. [gedaagde] moet op grond van de huurovereenkomst deze huurtermijnen nog betalen. [gedaagde] betaalt deze eindafrekening ondanks aanmaning niet, zodat [gedaagde] ook de bijkomende kosten moet betalen. Omdat betaling uitbleef heeft de Woningstichting deze procedure moet starten en daarom vordert zij ook dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

2.3.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] wil dat de huurachterstand wordt kwijtgescholden. Daarnaast vordert [gedaagde] van de Woningstichting betaling van een bedrag van € 13.431,94, bestaande uit € 4.786,94 aan betaalde huur, € 1.900,00 aan betaalde vaste lasten, € 1.750,00 aan kapitaalvernietiging en € 4.995,00 aan nieuw gekochte goederen waar hij niets meer aan had bij de (terug)verhuizing naar de woning van zijn moeder. Verder vordert [gedaagde] nog een immateriële schadevergoeding. De hoogte van dat bedrag laat hij over aan de rechtbank.

3. De beoordeling in conventie en in reconventie

Ambtshalve toetsing van toepasselijke algemene voorwaarden

3.1.

De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde hoofdsom, de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval.

In conventie en in reconventie

3.2.

Vanwege de samenhang van de vorderingen zullen deze gezamenlijk worden behandeld.

3.3.

[gedaagde] betwist de (huur)achterstand niet. Echter stelt [gedaagde] dat hij noodgedwongen heeft moeten verhuizen vanwege ernstige bedreigingen van derden, waaronder andere huurders van de Woningstichting, aan het adres van [gedaagde]. [gedaagde] heeft dit als een levensbedreigende situatie ervaren. Verder heeft [gedaagde] naar voren gebracht dat de Woningstichting nalatig is geweest omdat zij hem vooraf niet op de hoogte hebben gesteld van de buurt en het soort mensen dat er woont. Volgens [gedaagde] had hij de woning dan niet geaccepteerd. Eveneens is de Woningstichting nalatig geweest om [gedaagde] op de hoogte te stellen van het asbest in de woning, terwijl dit voor hem van belang is gelet op zijn gezondheidsproblemen, aldus [gedaagde]. [gedaagde] vindt daarom dat hij helemaal geen huur hoeft te betalen voor de woning en dat de Woningstichting materiële schadevergoeding aan hem moet betalen. Verder vordert [gedaagde] nog immateriële schadevergoeding vanwege alles wat hij heeft mee moeten maken, doorstaan en ondergaan.

3.4.

Volgens de Woningstichting zijn er geen gegronde redenen om de betaling van de huur op te schorten. Daarnaast zijn de omstandigheden die [gedaagde] naar voren heeft gebracht niet aan de Woningstichting toe te rekenen. De Woningstichting betreurt de situatie die met zijn buren heeft plaats gevonden, maar het is niet haar verantwoordelijkheid. Deze situatie heeft op de openbare weg plaats gevonden. Daarnaast heeft [gedaagde] niet eerder meldingen gedaan van overlast bij de Woningstichting, zodat zij daarvan ook niet op de hoogte was of kon zijn en daar dus ook niks aan kon doen. Volgens de Woningstichting gaat het om een nette buurt en is er geen sprake van bijzondere meldingen. [gedaagde] moet dan ook de eindafrekening van de achterstallige huur betalen en de tegenvordering moet worden afgewezen, aldus de Woningstichting.

3.5.

De kantonrechter oordeelt als volgt. In conventie gaat het om de vraag of [gedaagde] de gevorderde huur over de maanden september, oktober en november (tot de 20
e ) 2024 moet betalen. De belangrijkste verplichting die een huurder heeft, is het betalen van huur voor het gehuurde. In beginsel moet [gedaagde] daarom de huur betalen. De kantonrechter gaat niet mee in de argumenten die [gedaagde] naar voren heeft gebracht ter onderbouwing van zijn standpunt dat hij geen huur hoeft te betalen. De kantonrechter twijfelt niet aan de door [gedaagde] gestelde slechte ervaringen, maar juridisch gezien heeft [gedaagde] zijn verhaal niet onderbouwd. Zo heeft [gedaagde] geen melding gemaakt bij de Woningstichting van de gestelde overlast in de buurt en heeft hij ook niet gesteld aangifte te hebben gedaan van de bedreigingen aan zijn adres. De kantonrechter heeft ook geen reden om te twijfelen aan de onweersproken stelling van de Woningstichting dat er in deze buurt geen sprake is van bijzondere meldingen. Om de Woningstichting eventueel verantwoordelijk te kunnen houden, moet haar een verwijt kunnen worden gemaakt. Dat is hier niet het geval. De Woningstichting had geen redenen of eerdere signalen die het nodig maakte [gedaagde] vooraf te waarschuwen. Daarnaast is het ook een plicht van de huurder, indien er dingen spelen waar de Woningstichting van op de hoogte moet zijn (bijvoorbeeld de door [gedaagde] genoemde bedreigingen en overlast), dit te melden aan de Woningstichting. Ook dit heeft [gedaagde] niet gedaan. Voor de tegenvordering van [gedaagde] (terugbetaling van huur, materiële en immateriële schadevergoeding) geldt dat een juridische grondslag voordie vorderingen ontbreekt.

Conclusie

Met inachtneming van het bovenstaande heeft [gedaagde] geen reden om de huur over de gehuurde periode (september, oktober en november (tot de 20
e ) 2024 onbetaald te laten. De gestelde tegenvordering van [gedaagde] heeft geen juridische grondslag. De conclusie is daarom dat de vordering van de Woningstichting wordt toegewezen en de tegenvordering van [gedaagde] wordt afgewezen.

De (gecorrigeerde) eindafrekening

3.6.

Nu [gedaagde] de hoogte van de eindafrekening met betrekking tot de achterstallige huur niet heeft betwist en hij deze, gelet op bovenstaande, wel moet betalen en hij dat nog niet heeft gedaan, zal de kantonrechter een bedrag van € 1.606,14 toewijzen.

De bijkomende kosten.

3.7.

De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals hierna vermeld, omdat [gedaagde] niet op tijd heeft betaald.

3.8.

De Woningstichting heeft een bedrag van € 291,51 inclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. de Woningstichting heeft aan [gedaagde] een aanmaning gestuurd die voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

De proceskosten.

3.9.

[gedaagde] zal als de verliezende partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kantonrechter heeft voor de vordering in reconventie geen extra salaris punt toegekend, omdat er door de Woningstichting geen extra processtuk is genomen en de argumenten in conventie en in reconventie van haar ook hetzelfde zijn.

De kosten aan de zijde van de Woningstichting worden begroot op:

- dagvaarding € 137,39

- griffierecht € 372,00

- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)

- nakosten
€ 102,00

Totaal € 1.019,39.

4. De beslissing

De kantonrechter

In conventie

4.1.

veroordeelt [gedaagde] tegen bewijs van kwijting aan de Woningstichting te betalen een bedrag van € 2.014,23, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 1.606,14 vanaf 31 oktober 2024 tot de dag van volledige betaling;

In reconventie

4.2.

wijst de vordering af;

In conventie en in reconventie

4.3.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.019,39, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien [gedaagde] niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt;

4.4.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2025. (ak)