Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11400755 \ CV EXPL 24-2234
Vonnis van 11 februari 2025
in de zaak van
de stichting
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,
eisende partij, verder te noemen verhuurder,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, verder te noemen huurder,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 11 november 2024;
- de conclusie van antwoord van 19 november 2024;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 28 januari 2025. Namens verhuurder is verschenen [naam], werkzaam bij Deurwaarderskantoor Wigger van het Laar. Huurder is eveneens verschenen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder is een woningcorporatie voor onder meer sociale huurwoningen.
2.2.
Huurder huurt van verhuurder het woonhuis gelegen aan de [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 659,88 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen die op het moment van de dagvaarden € 2.331,64 (€ 3.291,52 - € 959,88 aan betalingen) bedroeg, berekend tot en met november 2024.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt verhuurder ten grondslag dat huurder zijn betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen. Daarbij heeft verhuurder nog naar voren gebracht dat eerder getroffen betalingsregelingen niet door huurder zijn nagekomen.
3.3.
Huurder heeft de huurachterstand niet betwist. Huurder is het echter niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Door financiële problemen is hij niet in staat om zijn huur(achterstand) te betalen. Hij ontvangt op dit moment een WW-uitkering van 70% van zijn laatste inkomen, terwijl volgens hem zijn ex-werkgever de overige 30% moet betalen. Verder heeft huurder nog naar voren gebracht dat hij recht heeft op letselschade in verband met een ongeval op zijn vorige werk, maar dat hij daar al meer dan een jaar op wacht.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsen
4.1.
Verhuurder is een professionele verhuurder en huurder is een consument. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor Huurder als consument.
4.2.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.
4.3.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
De huurachterstand.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 4.2. van de huurovereenkomst niet oneerlijk is omdat dit beding verwijst naar de wet.
4.5.
Omdat huurder niet heeft betwist dat hij de huurachterstand moet betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.
De wettelijke rente
4.6.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
4.7.
De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, worden toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.8.
Verder heeft verhuurder een bedrag van € 357,87 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Verhuurder heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht zij op de hoogte is dat het beding over de buitengerechtelijke incassokosten in deze algemene voorwaarden niet klopt.
4.9.
In artikel 13 van de “Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte Verhuurder 2018”, is het volgende opgenomen.
“13.1. Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolgde de wet en/of huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn de daaruit voorvloeiende redelijke gemaakte buitengerechtelijke kosten voor rekening van die ene partij.
13.2.
Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd. Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert een vergoeding verschuldigd voor de redelijke buitengerechtelijke incassokosten met een minimumbedrag van € 40,--..”
4.10.
Ook dit beding moet de kantonrechter op grond van de onder 4.1. weergegeven Europese richtlijn ambtshalve toetsen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Het beding suggereert dat vanaf het moment van verzuim direct incassokosten verschuldigd zijn. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 13 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 13 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Wat betekent dit voor huurder
4.11.
Huurder moet aan verhuurder betalen een bedrag van € 2.384,98 (bestaande uit
€ 2.331,64 (3.291,52 - € 959,88 aan betalingen) aan huurachterstand tot en met november 2024 en € 53,34 aan wettelijke rente berekend tot 11 november 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente.
De ontbinding en ontruiming.
4.12.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.13.
De kantonrechter is van oordeel dat de betalingsachterstand, waarvan in deze zaak sprake is, van zodanige omvang is, dat deze de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De door huurder genoemde financiële en persoonlijke omstandigheden leveren geen overmacht op en ontslaan huurder niet van de verplichting om de huur tijdig te voldoen. De gevorderde ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.
De vergoeding gelijk aan de huurprijs
4.14.
Verhuurder vordert naast betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding, betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, moet huurder een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs gelegen tussen
1 december 2024 en de daadwerkelijke ontruiming, betalen.
De proceskosten.
4.15.
Huurder zal als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Omdat een deel van de vordering wordt afgewezen, dient het griffierecht als nodeloos veroorzaakt voor rekening van verhuurder te blijven voor zover dit een bedrag van € 372,00 te boven gaat. Het salaris van de gemachtigde is afgestemd op de vordering zoals deze toewijsbaar is gebleken.
De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 372,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)
- nakosten
€ 102,00
€ 102,00
Totaal € 1.018,72.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel gelegen aan de [adres];
5.2.
veroordeelt huurder om het perceel, met al wie en al wat zich daarin vanwege huurder bevindt binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten en geheel ter vrije beschikking van verhuurder te stellen en te laten;
5.3.
veroordeelt huurder om tegen bewijs van kwijting te betalen aan verhuurder:
€ 2.331,64 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand november 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover vanaf 11 november 2024 tot de dag van volledige betaling;
€ 53,34 aan wettelijke rente, berekend tot 11 november 2024;
een bedrag gelijk aan de maandelijkse huurprijs, zoals deze zonder ontbinding van de huurovereenkomst zou hebben gegolden voor elke maand of gedeelte van een maand, gelegen tussen 1 december 2024 en de daadwerkelijke ontruiming;
5.4.
veroordeelt huurder in de proceskosten van € 1.018,72, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien huurder niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en is in het openbaar uitgesproken op 11 februari 2025. (ak)