ECLI:NL:RBOVE:2025:76

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Pachtkamer

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11103824 \ CV EXPL 24-1940

Vonnis van 7 januari 2025

in de zaak van

[eiser],

te [woonplaats 1],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiser],

gemachtigde: mr. E.H.M. Harbers,

tegen

[gedaagde],

te [woonplaats 2],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink.

1.De zaak in het kort

1.1.

Deze zaak gaat onder meer over de vraag of er een einde moet komen aan de pachtovereenkomst tussen [eiser] (als verpachter) en [gedaagde] (als pachter). [eiser] stelt dat dat het geval is. Hij vordert primair ontbinding van de pachtovereenkomst en subsidiair beëindiging van de pachtovereenkomst op grond van een belangenafweging. Verder wil [eiser] dat [gedaagde] de wettelijke pachtprijsverhogingen over de afgelopen vijf jaar betaalt. Het gaat daarbij om een bedrag van in totaal € 15.319,08.

1.2.

De pachtkamer wijst de primaire vordering van [eiser] toe. Naar het oordeel van de pachtkamer is namelijk niet vast komen te staan dat [gedaagde] de grond op dit moment nog voor bedrijfsmatige landbouw in gebruik heeft. Verder oordeelt de pachtkamer dat [gedaagde] de wettelijke pachtprijsverhogingen moet betalen. Omdat [gedaagde] in het ongelijk wordt gesteld, moet hij de proceskosten voldoen.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,

- de conclusie van antwoord,

- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald.

- de mondelinge behandeling van 12 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. Door mr. Harbers zijn spreekaantekeningen overgelegd. Deze zijn aan het dossier toegevoegd.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.De feiten

3.1.

Tussen partijen bestaat een pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen landbouwgrond, kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie K, nummers 8632, 5696 en 7492 (gedeeltelijk) (hierna: de percelen). De percelen zijn in totaal groot 07.40.00 ha.

3.2.

De pachtovereenkomst is bij vonnis van 23 juni 1993 van de pachtkamer van het kantongerecht te Almelo schriftelijk vastgelegd. De pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem heeft dit vonnis bij arrest van 13 juni 1994 bekrachtigd.

3.3.

De grondkamer voor Overijssel heeft de pachtovereenkomst, na verlaging van de pachtprijs, op 8 september 1994 goedgekeurd.

3.4.

Op 26 oktober 1999 heeft [eiser] de pachtovereenkomst opgezegd. [gedaagde] heeft de pachtkamer van het kantongerecht te Almelo toen verzocht om de pachtovereenkomst te verlengen. Dat verzoek is bij eindbeschikking van 21 maart 2001 toegewezen.

3.5.

In 2005 heeft [eiser] de pachtovereenkomst opnieuw opgezegd. [gedaagde] heeft toen weer een verlengingsverzoek ingediend. Dat verzoek is bij beschikking van 16 oktober 2006 door de pachtkamer van de rechtbank Almelo toegewezen. De pachtkamer van het gerechtshof te Arnhem heeft de beschikking in hoger beroep op 23 oktober 2007 bekrachtigd.

3.6.

In 2015 en 2016 heeft [gedaagde] de pachtpenningen onbetaald gelaten. [eiser] heeft toen een incassobureau ingeschakeld. [gedaagde] heeft het openstaande bedrag plus de bijkomende kosten betaald. Er is destijds (in 2018 en 2019) tussen de (voormalig) gemachtigden van partijen contact geweest over beëindiging van de pachtovereenkomst. Dit heeft geen vervolg gekregen.

3.7.

[eiser] heeft de pachtovereenkomst bij deurwaardersexploot van 31 oktober 2023 opgezegd tegen 1 november 2024. [gedaagde] heeft zich bij brief van 4 december 2023 tegen de opzegging verzet.

3.8.

Op 29 januari 2024 heeft (de advocaat van) [eiser] op het verzet gereageerd. Daarbij is ook aanspraak gemaakt op een bedrag aan achterstallige pacht vanwege de verhogingen van rechtswege over de jaren 2018 tot en met 2023 van in totaal € 15.319,08.

3.9.

[gedaagde] heeft de gepachte percelen nog steeds in gebruik en hij heeft het hiervoor genoemde bedrag niet betaald.

4.Het geschil

4.1.

[eiser] vordert dat de pachtkamer bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

I.
Primair:de pachtovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] zal ontbinden op grond van artikel 7:376 BW; en
[gedaagde] zal veroordelen om de percelen binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen, zulks op straffe van een dwangsom van € 1.000,- per dag dat [gedaagde] hiermee in gebreke blijft, met een maximum van € 100.000,-.
Subsidiair:de pachtovereenkomst tussen [eiser] en [gedaagde] op grond van artikel 7:370 lid 1 onder a en/of onder c zal beëindigen per 1 november 2024 en het tijdstip van ontruiming vast zal stellen;

II. [gedaagde] zal veroordelen tot betaling van een bedrag van € 15.319,08, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente hierover, gerekend vanaf 27 februari 2024;

III. [gedaagde] zal veroordelen in de kosten van deze procedure, inclusief nakosten en te vermeerderen met de wettelijke rente hierover als betaling binnen veertien dagen na het vonnis uitblijft.

4.2.

[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [eiser], dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [eiser], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [eiser] in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

[eiser] heeft drie vorderingen ingesteld. Die zullen hierna afzonderlijk worden besproken. Daarbij zal bij de vorderingen I en II eerst op de stellingen van [eiser] worden ingegaan. Vervolgens komt het verweer van [gedaagde] aan de orde. Afgesloten wordt telkens met het oordeel van de pachtkamer. Als laatste wordt een oordeel gegeven over de proceskosten (vordering III).

Beëindiging van de pachtovereenkomst

5.2.

Tussen (de rechtsvoorganger van) [eiser] en [gedaagde] bestaat al meer dan 45 jaar een pachtovereenkomst. De vraag die voorligt is of aan die overeenkomst een einde moet komen. [eiser] stelt dat dat het geval is. Hij vordert in deze procedure primair ontbinding van de pachtovereenkomst wegens een tekortkoming. Volgens [eiser] heeft [gedaagde] het gepachte niet voor bedrijfsmatige landbouw in gebruik. [gedaagde] is de 70 jaar gepasseerd, heeft zijn melkveehouderij vanwege gezondheidsproblemen gestaakt en houdt nog enkel vleesvee. Er is al jaren sprake van een verlieslijdend bedrijf. Bovendien heeft [gedaagde] aangegeven dat hij bezig is met een bedrijfsovername. Daaruit volgt dat hij niet voornemens is zelf het bedrijf voort te zetten. Ook zijn er geen naasten die op grond van artikel 7:363/364 BW voor indeplaatsstelling/medepachterschap in aanmerking komen, aldus [eiser].

5.3.

[gedaagde] stelt dat er wel degelijk sprake is van bedrijfsmatige landbouw. [gedaagde] is bij het klimmen van de jaren overgeschakeld van melkvee op vleesvee en jongveeopfok. Hij heeft de opzet van zijn bedrijfsvoering moeten herzien omdat hij, als vrijgezel, voor de zorg van zijn bejaarde moeder stond, die uiteindelijk in [datum] is overleden. [gedaagde] heeft bovendien de afgelopen jaren de nodige tegenslagen gehad qua gezondheid, maar verwacht dat die periode nu achter hem ligt.

[gedaagde] voert aan dat hij een volwaardig agrarisch bedrijf exploiteert. Hij leeft daarvan en werkt niet buitenshuis. Hij heeft grond en vee genoeg om daarvan te kunnen bestaan. [gedaagde] verzet het werk op het bedrijf nog steeds zoveel mogelijk zelf. [gedaagde] heeft het gepachte hard nodig voor voer voor zijn vee en mestafzet.

Verder voert [gedaagde] aan dat hij zicht heeft op bedrijfsopvolging. Met het oog daarop is hij een maatschap aangegaan met een oud buurjongen, [naam] (hierna: [naam]). Binnen de maatschap behoudt [gedaagde] zich uitdrukkelijk de zeggenschap voor over het gepachte. [naam] komt per 1 januari 2025 op de boerderij wonen. Er zal worden overgeschakeld naar melkvee. Wat [gedaagde] betreft zal de bedrijfsovername ‘pas zijn voltooid zodra [gedaagde] niet meer leeft’.

5.4.

De pachtkamer overweegt als volgt. [eiser] heeft de pachtovereenkomst bij deurwaardersexploot van 31 oktober 2023 aan [gedaagde] opgezegd. [gedaagde] heeft zich tijdig en gemotiveerd verzet tegen die opzegging. Dat betekent dat de opgezegde pachtovereenkomst van kracht is gebleven (artikel 7:369 lid 1 BW). In onderhavige procedure heeft [eiser] primair ontbinding van de pachtovereenkomst gevorderd. [gedaagde] verweert zich daartegen.

5.5.

In het algemeen geldt dat een pachtovereenkomst kan worden ontbonden als de pachter tekort is geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen. Van een tekortkoming is onder meer sprake wanneer de pachter het gepachte niet langer voor de uitoefening van de landbouw gebruikt (artikel 7:376 lid 1 onder a BW). Die landbouwactiviteiten moeten bedrijfsmatig worden uitgeoefend (artikel 7:312 BW).

5.6.

Uit vaste rechtspraak blijkt dat voor de beoordeling of sprake is van bedrijfsmatige landbouw moet worden gekeken naar de volgende criteria:

a. de omvang van het bedrijf en de onderlinge samenhang tussen de diverse bedrijfsactiviteiten;

b. de vraag of de voor toekomstige winstkansen noodzakelijke investeringen plaatsvinden;

c. het redelijkerwijs te verwachten ondernemingsrendement;

d. de vraag of de gebruiker een hoofdfunctie buiten de landbouw heeft;

een en ander in onderlinge samenhang te beschouwen en met inachtneming van de overige omstandigheden van het geval.

De bewijslast van de stelling dat er geen sprake (meer) is van bedrijfsmatige landbouw ligt bij de verpachter. De pachter moet in het kader van zijn inlichtingenverplichting en ter onderbouwing van zijn verweer dat exploitatie van de onderneming ook daadwerkelijk lonend is, echter voldoende gegevens van de onderneming overleggen.

5.7.

De pachtkamer is van oordeel dat niet aan het vereiste van bedrijfsmatige landbouw wordt voldaan en licht dat als volgt toe. Uit de door [gedaagde] overgelegde IB-aangiftes blijkt dat er te verrekenen verliezen zijn over de jaren 2011, 2012, 2015, 2016, 2018 en 2019. De jaren 2020 en 2021 kennen een positief resultaat. Dat komt met name door de post “overige opbrengsten”. In 2020 zijn de overige opbrengsten € 30.974,- en is het resultaat € 10.714,-. In 2021 zijn de overige opbrengsten € 62.065,- en is het resultaat € 28.380,-. Tijdens de zitting heeft [gedaagde] desgevraagd verklaard dat het bij de overige opbrengsten (grotendeels) gaat om de opbrengsten uit het verleasen van fosfaatrechten. [gedaagde] is steeds meer rechten gaan verleasen. De pachtkamer trekt uit deze gegevens de conclusie dat de gewone bedrijfsvoering al jaren verliesgevend is. Dat dit komt door hoge kosten omdat [gedaagde] zelf minder kon doen door de zorg voor moeder en gezondheidsproblemen van [gedaagde] is wel gesteld, maar onvoldoende (met stukken) onderbouwd. Bovendien zien de negatieve cijfers ook op een periode die niet binnen het tijdsbestek van genoemde gebeurtenissen valt. Dat dit een (groot) negatief effect heeft (gehad) op de bedrijfsvoering kan dan ook niet worden vastgesteld. Bovendien blijkt ook uit de eerdere uitspraken dat de bedrijfsresultaten in eerdere jaren (voor de overschakeling van melkvee naar vleesvee) al zeer marginaal waren. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij goed op de kosten let en dat hij geen grote omzetten nodig heeft om van het bedrijf te kunnen leven en de pachtkamer wil dat ook wel aannemen, maar dat doet aan de resultaten niets af.

5.8.

Volgens [gedaagde] wordt er op dit moment volop gewerkt aan de toekomst van het bedrijf en is er zicht op bedrijfsopvolging. Er zal worden overgeschakeld naar melkvee. De pachtkamer is van oordeel dat [gedaagde] onvoldoende (met stukken) heeft onderbouwd dat dit een positieve invloed op de bedrijfsresultaten zal hebben. Naar het oordeel van de pachtkamer zijn de plannen thans nog onvoldoende concreet. Er is bijvoorbeeld nog geen bedrijfsplan opgesteld. [gedaagde] en [naam] hebben wel verklaard dat er investeringen zijn gedaan (er is vee aangekocht) en dat er nog meer investeringen gedaan zullen worden, maar dat blijkt nergens uit. Dat er sprake is van investeringen om in de toekomst een hoger rendement te halen kan dan ook niet worden vastgesteld. Bovendien is er een financiering nodig voor de nieuwe plannen en niet duidelijk is of deze, met het oog op de huidige bedrijfsresultaten en de leeftijd van [gedaagde], kan worden verkregen. Daarbij is ook van belang dat de fosfaatrechten voor tien jaar zijn verhuurd. Die termijn is nog niet verstreken. Dat betekent dat [gedaagde] zijn eigen fosfaatrechten waarschijnlijk voorlopig niet zelf kan gebruiken, terwijl hij die bij de overschakeling naar melkvee wel nodig zal hebben. Dat heeft financiële consequenties. Verder weegt mee dat [gedaagde] door zijn leeftijd en gezondheidsproblemen zelf niet meer alle werkzaamheden op het bedrijf kan uitvoeren.

5.9.

Daar komt nog bij dat [gedaagde] geen maatschapscontract heeft overgelegd. De pachtkamer kan dan ook niet vaststellen hoe de verhoudingen binnen de maatschap liggen. Niet duidelijk is wat iedere maat heeft ingebracht en wat de winstverdeling is. Ook is niet duidelijk of [gedaagde], zoals hij stelt, de zeggenschap over het gepachte heeft voorbehouden. In dat verband weegt ook mee dat niet is betwist dat er geen kandidaten zijn voor indeplaatsstelling.

5.10.

Uit het door [gedaagde] overgelegde bedrijfsoverzicht CRV mineraal 2023 volgt dat [gedaagde] in 2023 21.94 ha blijvend grasland had en 83 dieren. Dat is op zich een omvang die zou kunnen passen bij bedrijfsmatige landbouw, maar dat alleen is onvoldoende. Bovendien heeft [gedaagde] geen jaarcijfers over 2023 overgelegd en gaat het maar om één jaar. Gegevens van de andere jaren ontbreken. De pachtkamer zal hier daarom aan voorbij gaan. Dat het vleesvee van [gedaagde] in het verleden (2018) bekroond is zegt ook niets over de bedrijfsmatigheid en het rendement van de activiteiten.

5.11.

Op basis van voornoemde feiten en omstandigheden komt de pachtkamer tot het oordeel dat met de door [gedaagde] op het gepachte te ondernemen agrarische activiteiten geen sprake meer is van een complex van samenhangende activiteiten met een zodanig redelijkerwijs te verwachten rendement dat van (een voortzetting van) een substantieel renderende agrarische onderneming ter bedrijfsmatige beoefening van de landbouw kan worden gesproken. De door [gedaagde] overgelegde stukken bieden onvoldoende onderbouwing voor een ander oordeel. Bij deze stand van zaken, waarbij er bovendien nog geen concreet toekomstplan is, ziet de pachtkamer geen reden om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen om nadere stukken aan te leveren. [gedaagde] voldoet naar het oordeel van de pachtkamer niet langer aan de wettelijke verplichting van de pachter om de gepachte grond te gebruiken voor de bedrijfsmatige uitoefening van de landbouw. Er is dus sprake van een tekortkoming aan de zijde van [gedaagde].

5.12.

[gedaagde] heeft aangevoerd dat het einde van de pachtovereenkomst voor hem grote gevolgen heeft. [gedaagde] is boer in hart en nieren en wil daarmee doorgaan totdat hij er niet meer is. Als [gedaagde] het gepachte kwijtraakt, valt het fundament onder het bedrijf weg. [gedaagde] kan dan niet meer boeren. [gedaagde] heeft het gepachte nu nodig voor het voer, maar straks (bij de omschakeling naar melkvee) ook voor het fosfaat, aldus [gedaagde].

De pachtkamer is van oordeel dat aannemelijk is dat [gedaagde] enige inkomsten derft, maar het belang daarvan is, mede gelet op het hiervoor overwogene, niet voldoende toegelicht. De tekortkomingen kwalificeren niet als gering nu [gedaagde] essentiële verplichtingen niet nakomt en hem – door alle procedures in het verleden – al jarenlang duidelijk is dat [eiser] van de pacht af wil. De conclusie is dan ook dat de tekortkomingen de ontbinding van de pachtovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigen.

5.13.

De gevorderde dwangsom zal worden beperkt en gemaximeerd zoals hierna onder de beslissing is bepaald.

De pachtprijsverhogingen

5.14.

[eiser] stelt dat [gedaagde] de wettelijke pachtprijsverhogingen (artikel 7:333 lid 1 BW) moet betalen. Dat heeft hij niet gedaan. Hierdoor is over de afgelopen vijf jaar (2018 tot en met 2023) een achterstand in het betalen van de pachtpenningen ontstaan van in totaal € 15.319,08. [eiser] vordert betaling hiervan.

5.15.

[gedaagde] stelt zich op het standpunt dat [eiser] van de verhoging heeft aangezien (artikel 7:333 lid 1, tweede zin BW). [gedaagde] heeft in het verleden abusievelijk de pachtpenningen eens onbetaald gelaten. Er is toen een incassoprocedure opgestart. [gedaagde] heeft toen het gehele bedrag, inclusief incassokosten, alsnog betaald. [eiser] heeft destijds niet aangegeven dat de toekomstige veranderpercentages zouden worden doorgevoerd. Ook in de facturen is de verhoging niet doorberekend. [gedaagde] mocht er daarom van uitgaan dat hij aan zijn verplichtingen had voldaan en hoefde niet te rekenen op een forse nabetaling, aldus [gedaagde]. Verder refereert [gedaagde] zich aan het oordeel van de pachtkamer. [gedaagde] heeft aangegeven dat hij tot betaling over zal gaan als de pachtkamer oordeelt dat [eiser] daar recht op heeft.

5.16.

De pachtkamer overweegt als volgt. Het uitgangspunt van artikel 7:333 lid 1 BW is dat de pachtprijs van rechtswege wordt herzien. De verpachter kan hier geheel of gedeeltelijk van afzien. In het belang van de rechtszekerheid wordt voorgeschreven dat de afstand schriftelijk moet geschieden. De pachtkamer is van oordeel dat aan die eis in onderhavig geval niet is voldaan. Het sturen van een pachtfactuur waar geen verhoging van de pachtprijs is opgenomen, betekent niet dat daarmee kennelijk afgezien wordt van het doorberekenen van de verhoging. Hetzelfde geldt voor de incassoprocedure. Dat betekent dat [gedaagde] de wettelijke pachtprijsverhogingen moet betalen. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen het door [eiser] berekende bedrag. De pachtkamer zal er daarom van uitgaan dat dat bedrag klopt. [gedaagde] zal worden veroordeeld tot betaling hiervan.

5.17.

De gevorderde handelsrente over de hoofdsom kan slechts worden toegewezen met ingang van de datum van dagvaarding. Er is namelijk niet toegelicht waarom de rente met ingang van de gevorderde ingangsdatum verschuldigd is.

Proceskosten

5.18.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

137,93

- griffierecht

€

706,00

- salaris gemachtigde

€

812,00

(2 punten × € 406,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.790,93

5.19.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

6.De beslissing

De pachtkamer

6.1.

ontbindt de tussen [eiser] en [gedaagde] bestaande pachtovereenkomst met betrekking tot de percelen kadastraal bekend gemeente [gemeente], sectie K, nummers 8632, 5696 en 7492 (gedeeltelijk), samen groot 07.40.00 ha,

6.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gepachte binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen, zulks op straffe van een dwangsom van € 250,00 voor iedere dag of gedeelte daarvan dat hij hier niet aan voldoet, tot een maximum van € 25.000,00 is bereikt,

6.3.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] te betalen een bedrag van € 15.319,08 aan pachtpenningen, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW hierover, gerekend vanaf 3 mei 2024 tot en met de dag van volledige betaling,

6.4.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.790,93, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

6.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door de pachtkamer van de rechtbank Overijssel, bestaande uit mr. A.J. Louter, kantonrechter-voorzitter, ing. D.E.H. baron van Ittersum en ing. A. Kempenaar, deskundige leden, en in het openbaar uitgesproken op 7 januari 2025.