ECLI:NL:RBOVE:2025:7284 - Rechtbank Overijssel - Geschil over gebruik en aanpassingen bedrijfsruimte tusse...

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11638728 \ CV EXPL 25-1203

Vonnis van 9 december 2025

in de zaak van

[partij A] B.V .,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij A] ,

gemachtigde: mr. E.Tj. van Dalen,

tegen

[partij B] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

[partij B] partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B] ,

gemachtigde: mr. C.R. Post.

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie,
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald,

- de akte houdende overlegging producties in conventie, tevens conclusie van antwoord in reconventie,

- de akte overlegging producties van [partij B] van 9 september 2025,
- de mondelinge behandeling van 19 september 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,

- de mail van [partij A] van 20 oktober 2025,

- de mail van [partij B] van 22 oktober 2025.
- de brief/mail van [partij A] van 23 oktober 2025.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2.De zaak in het kort

2.1.

[partij A] huurt een bedrijfsruimte van [partij B] . [partij A] heeft in conventie vorderingen ingesteld tegen [partij B] tot plaatsing van een deurbel, bordjes op de parkeerplaatsen, een brievenbus, signing aan de buitenkant van het pand en een afgesloten afscheiding tussen de kantoorruimtes. Ook vordert [partij A] dat haar wordt toegestaan om een onafhankelijk advies te laten opstellen met betrekking tot het klimaatsysteem en om [partij B] te verbieden om de door [partij A] gehuurde verdieping te betreden.

2.2.

[partij B] vordert in reconventie primair ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. Subsidiair vordert [partij B] dat [partij A] wordt verboden om andere dan de door haar gehuurde parkeerplaatsen te gebruiken en dat [partij A] de ramen gesloten houdt. Daarnaast vordert [partij B] dat [partij A] wordt verboden om gebruik te maken van de kantine buiten de overeengekomen tijden en dat [partij A] vóór 17:00 uur borrels organiseert. Tot slot vordert [partij B] dat [partij A] wordt verboden om het gehuurde in gebruik te geven aan [bedrijf] .

2.3.

De kantonrechter wijst een deel van de vorderingen in conventie van [partij A] toe en een deel af. De vorderingen van [partij B] in reconventie worden afgewezen. Dat oordeel wordt in dit vonnis verder toegelicht.

3.De feiten

3.1.

[partij A] huurt sinds 1 september 2022 van [partij B] de eerste verdieping in het verzamelpand aan het adres [adres] te [vestigingsplaats] voor de duur van vijf jaar. Op deze verdieping zijn ook de serviceruimten van het kantoorpand en het kantoor van de bestuurder van [partij B] , [bestuurder] (hierna te noemen: [bestuurder] ), gevestigd.

3.2.

In de huurovereenkomst (ROZ model kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW 2015) is het volgende opgenomen:

“
Het gehuurde, bestemming,

1.1

Verhuurder verhuurt aan Huurder en Huurder huurt van Verhuurder de bedrijfsruimte (hierna: ‘gehuurde’), gelegen [adres] te [vestigingsplaats] , kadastraal bekend [kadaster] , bestaande uit kantoren, gemeenschappelijke/mandelige ruimtes, pantry, toiletgroepen, kantine (voor lunch) met een oppervlakte van circa 260m2 en het gebruik van 6 nader aan te wijzen parkeerplaatsen. (…).”

3.3.

Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (hierna: de algemene voorwaarden) van toepassing verklaard. In de algemene voorwaarden is (voor zover van belang) het volgende opgenomen:

“
Gebruik

(…).

5.1

Huurder zal het gehuurde – gedurende de gehele duur van de huurovereenkomst – daadwerkelijk, geheel, behoorlijk en zelf gebruiken (…)

5.3

Huurder mag bij het gebruik van het gebouw of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uitmaakt geen hinder of overlast veroorzaken. Huurder zal er voor zorgdragen dat vanwege hem aanwezige derden dit evenmin doen.

5.4

Huurder heeft het recht en de plicht tot het gebruik van de gemeenschappelijke voorzieningen en diensten welke in het belang van het goed functioneren van het gebouw of complex van gebouwen, waartoe het gehuurde behoort, ter beschikking zijn of zullen zijn. 5.5 Verhuurder heeft het recht om met betrekking tot het plaatsen van (licht-)reclame en of aanduidingen of door Huurder gewenste veranderingen of toevoegingen of overige van buitenaf zichtbare wijzigingen voorschriften te stellen, en zal toestemming daarvoor niet op onredelijke gronden te onthouden. Verhuurder mag voorschriften geven onder meer ten aanzien van de uitvoering, plaats, afmeting en materiaalkeuze. Huurder is gehouden tot de naleving van die voorschriften en van die van daartoe bevoegde instanties met betrekking tot door Huurder aangebrachte veranderingen of toevoegingen. (…).

Onderhuur

6.1

Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van Verhuurder is het Huurder niet toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in huur, onderhuur of gebruik af te staan, ofwel de huurrechten geheel of gedeeltelijk aan derden over te dragen of in te brengen in een personenvennootschap of rechtspersoon.

6.2

Ingeval Huurder handelt in strijd met artikel 6.1, verbeurt Huurder aan Verhuurder per dag dat de overtreding voortduurt een direct opeisbare boete, gelijk aan tweemaal de op dat moment voor Huurder geldende huurprijs per dag, onverminderd het recht van Verhuurder om nakoming dan wel ontbinding van de huurovereenkomst, alsmede schadevergoeding te vorderen. (…).

Gedragsregels, voorschriften en verbodsbepalingen

8.1

Huurder zal bij het gebruik van het gehuurde geen hinder of overlast veroorzaken, noch schade veroorzaken in, op, aan of onder het gehuurde of complex van gebouwen waarvan het gehuurde deel uit maakt. (…).”

3.4.

In oktober 2022 heeft [partij A] [partij B] in kort geding gedagvaard. De zitting vond plaats op 25 oktober 2022. Partijen hebben hierna overeenstemming bereikt over een minnelijke regeling. Deze afspraken zijn vastgelegd in een door partijen ondertekend gespreksverslag van 3 november 2022. In dat gespreksverslag is het volgende opgenomen:

“
AD A: KANTINE

[partij A] en haar medewerkers zullen tussen 12.00 en 14.00 uur gebruik mogen maken van de kantine en de aldaar aanwezige keuken.
[partij B] deelt mee dat er andere huurders (van de begane grond en van de tweede verdieping) in de toekomst ook gebruik gaan maken van de kantine. Dat gaat om tientallen personen. Om de kantine te kunnen bereiken dienen de personen door het kantoor van [partij A] te lopen. [partij A] geeft aan dit geen wenselijke situatie te achten omdat dat haar medewerkers zal afleiden. [partij B] toont daarvoor begrip.
Om te voorkomen dat de andere huurders door de kantoorruimte van [partij A] heen moeten lopen om de kantine te kunnen bereiken zal [partij B] onderzoeken of er een andere toegang tot de kantine kan worden gerealiseerd via de aldaar aanwezige bezemkast. [partij B] zal daartoe met een aannemer een inspectie uitvoeren om te vragen of dat technisch en veilig mogelijk is.
In het geval andere huurders ook gebruik gaan maken van de kantine zal er een verdeelsleutel voor wat betreft de schoonmaakkosten tussen de gebruikers van de kantine moeten worden afgesproken.
Iedere gebruiker van de kantine dient zorg te dragen voor eigen meubilair om in de kantine te plaatsen.
Voorlopig kan de koelkast in de kantine niet worden gebruikt ( [partij A] heeft een eigen koelkast in de pantry), maar in de toekomst kan tussen de gebruikers van de kantine daarvoor wel een afspraak worden gemaakt.
De kastjes in de keuken zijn gemeenschappelijk voor alle gebruikers van de kantine.

AD B: BETREDEN VAN HET GEHUURDE

[partij B] / [bestuurder] zal enkel aan het einde van iedere middag de kantoorruimte van [partij A] betreden om naar de serverruimte toe te gaan voor het maken van een back-up.
In het geval van een storing in het systeem van [partij B] kan zij ook de kantoorruimte van [partij A] betreden waarbij [partij B] van tevoren een nog nader aan te wijzen medewerker van [partij A] telefonisch zal aankondigen dat de serverruimte moet worden betreden in verband met een storing.
Als die medewerker van [partij A] op dat moment niet telefonisch kan worden bereikt kan [partij B] in dat geval zonder aankondiging de kantoorruimte van [partij A] betreden om naar de serverruimte toe te gaan.
Op dit moment wordt de kantoorruimte van [partij A] aan de voorzijde afgesloten door een verrijdbaar scherm. Dit is voor beide partijen in verband met eventuele geluidsoverlast geen wenselijke situatie.
Afgesproken wordt dat [partij B] met een aannemer de situatie ter plaatse zal bekijken en hen zal vragen of het technisch mogelijk is daar een wand te plaatsen met een net afsluitbare deur.
De kamer achter het verrijdbare scherm en waarvoor één van de discussies in het kort geding ging zal bij [partij B] in gebruik blijven.
Afgesproken wordt dat [partij B] drie extra sleutels aan [partij A] ter beschikking zal stellen zodat het voor haar organisatorisch gemakkelijker wordt om aan het einde van de werkdag de kantoorruimte af te sluiten.

AD C: PARKEREN

Afgesproken wordt dat [partij B] twee sleutels van het hek van het achterterrein aan [partij A] ter beschikking zal stellen. Met deze sleutels kunnen deze medewerkers hun auto op het parkeerterrein buiten het hek parkeren en vervolgens met de sleutel via het hek achter de kantoorruimte betreden waarbij zij naar toegang hebben gekregen het hek weer op slot zullen draaien.
[partij A] huurt momenteel van [partij B] 6 parkeerplekken.

Op dit moment is nog niet bekend hoeveel parkeerplaatsen er uiteindelijk door de diverse huurders in gebruik zullen worden genomen/gehuurd. [partij A] heeft aangegeven dat wanneer er twee parkeerplaatsen overblijven na de definitieve toewijzing van de parkeerplaatsen aan de diverse huurders zij graag deze parkeerplaatsen van [partij B] willen huren. [partij B] staat daar welwillend tegenover.


Op het moment dat duidelijk wordt hoe de parkeerplaatsen tussen de diverse huurders zal zijn verdeeld, zal [partij B] bordjes plaatsen bij alle parkeerplaatsen zodat [partij A] en haar bezoekers weten welke parkeerplaatsen voor haar bestemd zijn.

AD D: TOEGANG

Voor wat betreft de postbezorging is het zo dat er in de centrale hal zich één brievenbus bevindt. [partij B] zal de post die voor [partij A] bestemd is dagelijks uit die brievenbus in de centrale hal halen en deponeren in de brievenbus in het achterste gedeelte van het gebouw welke brievenbus door [partij A] elkaar zal worden geplaatst.
Op het moment dat er zich een bezorger bij de ingang meldt met een pakketje bestemd voor [partij A] , dan zal [partij B] deze bezorger doorverwijzen naar de achteringang van het gebouw alwaar [partij A] een bel zal plaatsen.

AD E: OVERIG

Afgesproken wordt dat [partij A] haar maandelijkse borrels en haar borrels in het algemeen pas zal starten na 17.00 uur op om die manier de andere gebruikers van het gebouw niet tot last te zijn.
Voor wat betreft het afvoeren van het vuilnis geldt dat in de toekomst, als alle huurders in het nieuwe gebouw zitten, er een vuilniscontainer bij het gebouw zal worden geplaatst alwaar de huurders/ [partij A] hun vuilnis kunnen deponeren. De kosten daarvan zullen door de gebruikers in een nog vast te stellen verdeelsleutel worden betaald.
Totdat er een container zal worden geplaatst zal [partij B] voor een bedrag van € 60,00 per maand zorgdragen voor het afvoeren van het vuilnis van [partij A] .
[partij B] zegt toe dat zij jaarlijks een afrekening van de energie aan [partij A] zal verstrekken en zal voorzien van onderliggende (jaar)afrekeningen.
Aan de hand van die afrekening zal dan [partij A] de voor [partij A] betaalde voorschotten aan dit het toe te rekenen zijn de jaarafrekening te betalen. In verband met de werkzaamheden van [partij B] aan dat zij vanaf 1 januari 2023 helaas genoodzaakt is om een flexibel contract over te gaan.”

3.5.

Bij schrijven van 29 januari 2025 heeft de gemachtigde van [partij A] [partij B] gesommeerd om haar toe te laten om een deurbel, parkeerbordjes, een brievenbus en signing te plaatsen. Daarnaast sommeert [partij A] dat er een afgesloten afscheiding tussen de kantoorruimtes wordt geplaatst, dat haar toestemming wordt gegeven om onafhankelijk advies te laten opstellen door een derde met betrekking tot de temperatuur in het gehuurde en dat [partij B] nalaat om de gehuurde ruimtes te betreden.

4.Het geschil

in conventie

4.1.

[partij A] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

[partij B] te gebieden om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eiseres toe te staan om op haar eigen kosten een deurbel te plaatsen bij de toegang van het door eiseres van [partij B] gehuurde gedeelte op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00 voor iedere dag dat [partij B] nalatig zal zijn om aan de inhoud van dit gebod te voldoen;

[partij B] te gebieden om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eiseres toe te staan om op haar eigen kosten bordjes bij de parkeerplaatsen te plaatsen welke parkeerplaatsen eiseres van [partij B] huurt op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00 voor iedere dag dat [partij B] nalatig zal zijn aan de inhoud van dit gebod te voldoen;

[partij B] te gebieden om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eiseres toe te staan om op haar eigen kosten een eigen brievenbus met een eigen sleutel aan de voorkant van het bedrijfsgebouw van [partij B] in [vestigingsplaats] te plaatsen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00 voor iedere dag dat [partij B] nalatig zal zijn aan de inhoud van dit gebod te voldoen;

[partij B] te gebieden om binnen een maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eiseres toe te staan dat zij op eigen kosten een onafhankelijk advies kan laten opstellen omtrent de temperatuur in het door eiseres van [partij B] gehuurde gedeelte van het bedrijfsgebouw van [partij B] op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00 voor iedere dag dat [partij B] nalatig zal zijn aan de inhoud van dit gebod te voldoen;

[partij B] te verbieden om binnen een maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis die ruimte die zich bevindt op de verdieping die eiseres van [partij B] huurt en waar zich op dit moment de servers bevinden te betreden, anders dan in een noodsituatie op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 met een maximum van € 10.000,00 voor iedere overtreding van dit verbod;

[partij B] te gebieden om binnen een maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis te bewerkstelligen dat er door haar een afgesloten afscheiding wordt gemaakt tussen het gedeelte wat eiseres op dit moment van [partij B] huurt en het overige gedeelte van de verdieping waarop op dit moment zich het kantoor van [partij B] bevindt op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 met een maximum van € 10.000,00 voor iedere dag dat [partij B] nalatig zal zijn om aan de inhoud van dit gebod te voldoen;

[partij B] te verbieden om binnen een maand na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan eiseres toe te staan om op eigen kosten aan de buitenkant van het pand op de verdieping die eiseres van [partij B] huurt een uiting oftewel signing van het bedrijf van eiseres aan te brengen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,00 met een maximum van € 10.000,00 voor iedere dag dat [partij B] nalatig zal zijn aan de inhoud van dit gebod te voldoen;

[partij B] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de kosten van het nasalaris van de advocaat van eiseres daaronder begrepen.

4.2.

[partij B] voert verweer. [partij B] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

in reconventie

4.4.

[partij B] vordert dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

Primair

de huurovereenkomst tussen partijen te ontbinden wegens toerekenbare tekortkoming in de nakoming aan de zijde van [partij A] ;

[partij A] te veroordelen tot ontruiming van de gehuurde kantoorruimte en in parkeerplaatsen bij het verzamelpand van [partij B] , gevestigd aan [adres] te [vestigingsplaats] , binnen vier weken na betekening van het vonnis, althans binnen een door U EA te bepalen termijn;

Subsidiair

3. [partij A] te gebieden om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis de ingebruikgeving aan de heer [gebruiker] h.o.d.n. [bedrijf] te beëindigen en beëindigd te houden op straffe van verbeurte van (primair) een dwangsom van € 1.000,00 met een maximum van € 10.000,00 voor iedere keer en iedere dag dat [partij A] nalatig zal zijn om aan de inhoud van dit gebod te voldoen, dan wel (subsidiair) – overeenkomstig artikel 6.2 AB – een direct opeisbare boete gelijk aan tweemaal de op dat moment voor huurder geldende huurprijs per dag;

4. [partij A] te gebieden om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis uitsluitend de zes toegewezen en met bordjes gemarkeerde parkeerplaatsen te (laten) gebruiken en gelijktijdig te verbieden aan anderen dan de zes parkeerplaatsen te (laten) door haar werknemers, bezoekers, klanten, leveranciers dan wel anderszins, op straffe van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00 (althans een door U EA in goede justitie te bepalen bedrag) voor iedere keer en iedere dag dat [partij A] nalatig zal zijn om aan de inhoud van dit gebod en verbod te voldoen;

5. [partij A] te gebieden om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis de kantine uitsluitend tussen 12:00 uur en 14:00 uur te gebruiken en gelijktijdig te verbieden om de kantine vóór 12:00 uur en/of na 14:00 uur te (laten) gebruiken, op straffe van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00 (althans een door U EA in goede justitie te bepalen bedrag) voor iedere keer en iedere dag dat [partij A] nalatig zal zijn om aan de inhoud van dit gebod en verbod te voldoen;

6. [partij A] te gebieden om, overeenkomstig de in het gespreksverslag van december 2022 gemaakte afspraken, binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis uitsluitend na 17:00 uur te huren, houden en gelijktijdig te verbieden om de kantoorruimtes vóór 17:00 uur te (laten) betreden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00 (althans een door U EA in goede justitie te bepalen bedrag) voor iedere keer en iedere dag dat [partij A] nalatig zal zijn om aan de inhoud van dit gebod en verbod te voldoen;

7. [partij A] te gebieden om in verband met het klimaatssysteem binnen het pand de ramen gesloten te houden, op straffe van een dwangsom van € 250,00 met een maximum van € 10.000,00 (althans een door U EA in goede justitie te bepalen bedrag) voor iedere keer en iedere dag dat [partij A] nalatig zal zijn om aan de inhoud van dit gebod en verbod te voldoen;

8. [partij A] te veroordelen in de kosten van deze procedure, de kosten van het nasalaris van de gemachtigde van eiseres daaronder begrepen.

4.5.

[partij A] voert verweer. [partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van [partij B] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij B] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.

4.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

in conventie

De deurbel

5.1.

[partij A] vordert dat [partij B] wordt veroordeeld om toe te staan dat [partij A] een eigen deurbel plaatst. Zij stelt dat in het kantoorpand enkel een centrale bel aanwezig is, waardoor bezoekers niet altijd weten waar ze moeten aanbellen. [partij A] heeft daartoe al een deurbel van het merk Ring aangeschaft.

5.2.

[partij B] voert aan dat het niet wenselijk is dat [partij A] een eigen deurbel heeft, nu het een verzamelpand betreft waarin meerdere huurders kantoor houden. Desondanks is [partij B] akkoord gegaan met het voorstel van [partij A] dat er een deurbel zal worden aangebracht aan de achterzijde van het gebouw, op een paal direct onder of naast de intercom van [partij B] , mits de deurbel geen continue opname kan maken, omdat dit in strijd zou zijn met de AVG.

5.3.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Partijen hebben in 2022 afspraken gemaakt over het plaatsen van een eigen deurbel van [partij A] bij de achteringang van het pand. Partijen hebben vervolgens ter zitting en daarna in de correspondentie bevestigd dat het [partij A] is toegestaan om een deurbel te plaatsen aan de achterzijde van het gebouw op een paal, direct onder of naast de intercom van [partij B] . Partijen hebben het in 2022 niet gehad over de het type deurbel en/of verdere vereisten waaraan de deurbel dient te voldoen. Daarom maken deze eisen geen onderdeel uit van de tussen partijen gesloten overeenkomst. De vordering van [partij A] tot plaatsing van de deurbel zal daarom worden toegewezen.

De bordjes op de parkeerplaatsen

5.4.

[partij A] vordert dat haar wordt toegestaan om bordjes op de parkeerplaatsen te plaatsen. Zij stelt dat partijen dit in het gespreksverslag van 3 november 2022 al zijn overeengekomen, maar dat [partij B] haar verbintenis niet nakomt, waardoor bezoekers van [partij A] hun auto parkeren op parkeerplaatsen die niet door [partij A] gehuurd worden.

5.5.

[partij B] voert aan dat de bordjes op de door [partij A] gehuurde parkeerplaatsen inmiddels zijn geplaatst, waardoor de vordering van [partij A] dient te worden afgewezen.

5.6.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Uit het door partijen ondertekende gespreksverslag van 3 november 2022 blijkt dat [partij B] de verplichting op zich heeft genomen om bordjes te plaatsen om aan te duiden welke parkeerplaatsen door [partij A] gehuurd worden, zodat klanten van [partij A] op de juiste parkeerplaats parkeren. Tussen partijen staat vast dat [partij B] in het kader van de nakoming van deze verbintenis uitgeprinte A4-tjes in plastic hoesjes met plakband op paaltjes heeft geplakt. Naar het oordeel van de kantonrechter kon in redelijkheid van [partij B] met inachtneming van de bedoeling van partijen verwacht worden dat [partij B] stevige bordjes zou plaatsen, bijvoorbeeld gemaakt van metaal, plastic of hout. De kantonrechter wijst er op dat een dergelijke deugdelijke bebording is aangewezen, juist ook omdat [partij B] hecht aan het correcte gebruik van de parkeerplaatsen. Het met plakband aanbrengen van geplastificeerde A4-tjes is naar het oordeel van de kantonrechter in ieder geval onvoldoende. Omdat [partij B] zich niettemin op het standpunt heeft gesteld dat zij aan haar verplichtingen heeft voldaan, kan worden aangenomen dat [partij B] verder zelf niet tot uitvoering van deze afspraak zal overgaan. De kantonrechter zal daarom de vordering van [partij A] tot plaatsing van bordjes op eigen kosten op de door haar gehuurde parkeerplaatsen toewijzen.

De brievenbus

5.7.

[partij A] vordert dat [partij B] dient te gedogen dat [partij A] een eigen brievenbus met een sleutel aan de voorkant van het pand zal plaatsen. Daartoe stelt zij dat partijen in het gespreksverslag van 3 november 2022 zijn overeengekomen dat [partij B] de post dagelijks uit de centrale postbus zal halen en zal deponeren in een door [partij A] te plaatsen brievenbus, maar dat [partij B] er regelmatig voor zorgt dat de voor [partij A] bestemde post niet, te laat of op een andere dan de daarvoor bestemde plek terecht komt.

5.8.

[partij B] betwist dat zij de gemaakte afspraken niet nakomt. Daarnaast voert zij aan dat geen van de huurders een eigen brievenbus heeft, waardoor er een niet te rechtvaardigen onderscheid zou ontstaan als [partij A] een eigen brievenbus aan de voorzijde zou krijgen.

5.9.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Partijen zijn overeengekomen dat [partij A] een brievenbus krijgt in het achterste deel onderaan de trap van het gebouw en dat [partij B] de post uit de centrale brievenbus dagelijks in de brievenbus van [partij A] zal deponeren. De kantonrechter begrijpt dat het voor [partij A] mogelijk efficiënter is om een eigen brievenbus aan de voorzijde van het pand te hebben, maar dat is niet wat partijen eerder al zijn overeengekomen en daarvoor bestaat ook geen wettelijke of contractuele grondslag. De kantonrechter zal de vordering tot plaatsing van een brievenbus aan de voorkant van het gebouw daarom afwijzen.

Het onafhankelijke onderzoek m.b.t. temperatuur

5.10.

[partij A] vordert dat het haar wordt toegestaan om een onafhankelijke deskundige in te schakelen om een advies te laten opstellen over de temperatuur in het gehuurde gedeelte van het gebouw, omdat haar medewerkers de temperatuur regelmatig onaangenaam vinden. [partij B] voert aan dat het [partij A] vrij staat om een deskundige in te schakelen, maar dat het klimaatsysteem minder adequaat functioneert omdat de werknemers van [partij A] regelmatig de ramen open zetten.

5.11.

Nu [partij B] heeft aangevoerd dat zij geen bezwaar heeft tegen het inschakelen van een onafhankelijke deskundige door [partij A] , en dat er ook geen belemmering bestaat voor het onderzoek, ziet de kantonrechter geen grond om de vordering van [partij A] toe te wijzen.

Betreding van de verdieping van [partij A]

5.12.

vordert dat het [bestuurder] , bestuurder van [partij B] , behoudens noodsituaties wordt verboden om de verdieping van [partij A] te betreden, omdat dit leidt tot frictie en de werknemers van [partij A] zich daar ongemakkelijk bij voelen.

5.13.

[partij B] voert allereerst aan dat [partij A] de verkeerde partij heeft gedagvaard, nu [bestuurder] weliswaar bestuurder van [partij B] is, maar geen gedaagde is in deze procedure. Daarnaast is de vordering van [partij A] niet gebaseerd op een tekortkoming door [partij B] , maar op het gevoel van haar werknemers, en is het begrip “noodsituaties” onvoldoende duidelijk en concreet.

5.14.

De kantonrechter oordeelt als volgt. [partij A] en [partij B] zijn in het gespreksverslag van

3 november 2022 overeengekomen dat [bestuurder] aan het einde van iedere middag de kantoorruimte van [partij A] mag betreden om een back-up te kunnen maken in de serviceruimte. [partij A] heeft niet gesteld dat [partij B] is tekortgekomen in deze verbintenis of dat de overeenkomst ontbonden dient te worden. De kantonrechter is van oordeel dat er geen wettelijke of contractuele grondslag is gesteld of gebleken op basis waarvan [bestuurder] kan worden verboden om de door [partij A] gehuurde kantoorruimte te betreden. Daarom zal de kantonrechter de vordering tot het verbod van [bestuurder] om de verdieping van [partij A] (behoudens noodsituaties) te betreden afwijzen.

Aanbrengen van een gesloten afscheiding

5.15.

[partij A] vordert dat [partij B] wordt veroordeeld om een afscheiding te maken tussen de kantoorruimten van [partij B] en [partij A] , nu partijen dit zijn overeengekomen in het gespreksverslag van 3 november 2022 en [bestuurder] door het gebrek aan een afscheiding in de kantoren van [partij A] kan kijken en de gesprekken van de werknemers van [partij A] kan horen.

5.16.

[partij B] voert aan dat [partij A] op grond van de algemene voorwaarden toestemming moet krijgen om (op kosten van [partij A] ) een afscheiding te plaatsen en dat [partij A] deze toestemming niet heeft gevraagd. Ter zitting heeft [partij B] nog aangevoerd dat de kosten voor het plaatsen van een afscheiding niet in redelijke verhouding staan tot het belang van [partij A] om een afgescheiden kantoorruimte te hebben.

5.17.

De kantonrechter oordeelt als volgt. In het gespreksverslag van 3 november 2022 staat dat het verrijdbare scherm in verband met geluidsoverlast geen wenselijke situatie is. Partijen zijn daarom overeengekomen dat [partij B] met een aannemer zal onderzoeken of het technisch mogelijk is om een wand te plaatsen met een niet-afsluitbare deur. [partij B] heeft dit onderzoek laten uitvoeren en daaruit volgde dat het technisch mogelijk is om een wand te plaatsen met een niet-afsluitbare deur, maar [partij B] vindt de kosten daarvoor te hoog. De kantonrechter is van oordeel dat partijen zijn overeengekomen een alternatief te realiseren voor het verrijdbare scherm. Kennelijk is het laten plaatsen van een afscheiding “technisch mogelijk”. Partijen zijn niets overeengekomen over maximale kosten en evenmin hebben zij vastgelegd wie die kosten draagt. [partij A] wil dat [partij B] de afscheiding aanbrengt, terwijl [partij B] wijst op de algemene bepalingen op grond waarvan [partij A] gerechtigd is op eigen kosten veranderingen aan te brengen, na toestemming van [partij B] . Nu het plaatsen van een wand met een niet-afsluitbare deur technisch mogelijk is, gaat de kantonrechter ervan uit dat [partij B] medewerking zal verlenen aan het realiseren van een afscheiding door [partij A] . Voor de vordering van [partij A] ziet de kantonrechter zonder nadere onderbouwing onvoldoende grondslag, zodat die voor afwijzing in aanmerking komt.

Aanbrengen van signing

5.18.

[partij A] vordert tot slot dat het haar wordt toegestaan om op eigen kosten signing aan de buitenkant van het pand aan te brengen, zodat zowel klanten van [partij A] als derden weten waar [partij A] kantoor houdt.

5.19.

[partij B] voert aan dat het aanbrengen van signing niet is toegestaan, omdat [partij B] de eenheid van het verzamelgebouw wenst te behouden. Het belang van [partij B] om de eenheid te bewaren weegt zwaarder dan het belang van [partij A] om beter vindbaar te zijn.

5.20.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Op grond van artikel 5.5 van de algemene voorwaarden heeft de verhuurder het recht voorschriften te stellen met betrekking tot het plaatsen van reclame, aanduidingen, gewenste veranderingen of toevoegingen en/of van buitenaf zichtbare wijzigingen te plaatsen aan te brengen. De verhuurder mag toestemming voor het plaatsen van voorgenoemde uitingen niet op onredelijke gronden onthouden. De kantonrechter is van oordeel dat een algeheel verbod op het aanbrengen van signing, zoals door [partij B] is uiteengezet, een onredelijke grond is. [partij B] mag [partij A] daarom niet in zijn algemeenheid verbieden om signing aan te brengen.

Welke uiting [partij A] waar precies wil aanbrengen, heeft [partij A] niet uiteengezet. Of aan die uiting voorschriften moeten worden gesteld en of het onthouden van toestemming daarvoor op een onredelijke grond stoelt, is dus niet komen vast te staan. De vordering van [partij A] tot het aanbrengen van signing aan de buitenzijde van het kantoorpand is te onbegrensd en onbepaald en kan daarom niet worden toegewezen.

Dwangsommen

De gevorderde dwangsommen zullen afgewezen. De kantonrechter gaat er vanuit dat [partij B] dit vonnis zal respecteren en zich zal houden aan de uit te spreken veroordelingen.

Proceskosten in conventie

5.21.

[partij B] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

122,35

- griffierecht

€

135,00

- salaris gemachtigde

€

542,00

(2 punten × € 271,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

934,35

in reconventie

Primair: ontbinding en ontruiming

5.22.

[partij B] vordert in reconventie – kort gezegd – dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen partijen ontbindt en [partij A] veroordeelt om het bedrijfspand te ontruimen. Aan die vordering legt [partij B] ten grondslag dat [partij A] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst, door ongeoorloofd te onderverhuren, de parkeerplaatsen die niet door haar worden gehuurd te gebruiken, de kantine te gebruiken buiten de overeengekomen tijden, overlast te veroorzaken en zich (daardoor) niet te gedragen zoals een goed huurder betaamt.

Onderverhuur

5.23.

Allereerst stelt [partij B] dat [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van artikel 5.1 in samenhang bezien met artikel 6.1 van de algemene voorwaarden, omdat zij de door haar gehuurde kantoorruimte onderverhuurd aan de heer [gebruiker] h.o.d.n. [bedrijf] (hierna te noemen: [gebruiker] ), zonder dat [partij B] hiervoor toestemming heeft gegeven.

5.24.

[partij A] voert aan dat zij al sinds 2011 met [gebruiker] samenwerkt. [gebruiker] is familie van één van de bestuurders van [partij A] en maakt grafische designs voor klanten van [partij A] . [gebruiker] is onderdeel van het personeel, heeft een vaste kantoorplek en betaalt geen huur. Van onderverhuur is daarom geen sprake.

5.25.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Tussen partijen staat vast dat [gebruiker] meerdere dagen per week op het door [partij A] gehuurde kantoor werkzaam is. Partijen zijn verdeeld over de vraag hoe deze constructie gekwalificeerd moet worden. Op grond van artikel 7:201 lid 1 BW Pro is voor de kwalificatie van een huurovereenkomst vereist dat de verhuurder een zaak of gedeelte daarvan in gebruik verstrekt aan de huurder, waarbij de huurder zich verbindt tot een tegenprestatie. [partij A] heeft onbetwist gesteld dat [gebruiker] geen tegenprestatie levert voor het gebruik van het kantoor. Van onderverhuur is daarmee al geen sprake. Bovendien is de kantonrechter van oordeel dat de artikel 5.1 en 6.1 van de algemene voorwaarden niet zienop situaties waarbij een huurder zijn kantoorruimte ter beschikking stelt aan een door hem ingehuurde zzp’er. Van een tekortkoming in de nakoming door [partij A] is daarom geen sprake.

Gebruik parkeerplaatsen

5.26.

[partij B] stelt zich op het standpunt dat [partij A] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door parkeerplaatsen te gebruiken die zij niet huurt. [partij A] betwist dat zij andere dan de door haar gehuurde parkeerplaatsen gebruikt. Ter zitting heeft [partij A] aangevoerd dat het af en toe is voorgekomen dat haar klanten op een verkeerde parkeerplaats geparkeerd stonden door het ontbreken van parkeerbordjes, maar dat [partij A] haar klanten altijd verzoekt om op de aan toegewezen haar parkeerplaatsen te parkeren.

5.27.

De kantonrechter is van oordeel dat, zouden de klanten van [partij A] al parkeren op niet door [partij A] gehuurde parkeerplaatsen, dit [partij A] niet kan worden tegengeworpen, nu [partij B] heeft nagelaten om behoorlijke parkeerbordjes te plaatsen ter duiding van de parkeerplaatsen die door [partij A] worden gehuurd. Van een tekortkoming in de nakoming door [partij A] door andere dan de door haar gehuurde parkeerplaatsen te gebruiken, is daarom zolang er nog geen duidelijke parkeerbordjes zijn geplaatst, geen sprake.

Gebruik kantine

5.28.

[partij B] stelt dat [partij A] tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door gebruik te maken van de kantine buiten de overeengekomen gebruikstijden (12:00 uur tot 14:00 uur) en dat [partij A] regelmatig vuile kopjes, bestek en borden achterlaat.

5.29.

[partij A] betwist dat zij de kantine in vervuilde staat achterlaat. Ter zitting heeft [partij A] aangevoerd dat er buiten de overeengekomen gebruikstijden geen gebruik wordt gemaakt van de kantine, maar dat haar werknemers wel eens de kantine betreden om een kopje of bordje te pakken, eten in de koelkast te leggen of uit de koelkast te halen of de vaatwasser in- of uit te laden.

5.30.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Partijen zijn overeengekomen dat [partij A] van de kantine gebruik mag maken tussen 12:00 uur en 14:00 uur. Onder “gebruikmaken van de kantine” wordt naar het oordeel van de kantonrechter verstaan dat er wordt plaatsgenomen in de kantine en dat aldaar wordt gegeten en gedronken. Van “gebruikmaken van de kantine” is naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake als er een kopje of een bordje wordt gepakt of als er eten in de koelkast wordt gelegd of daaruit wordt genomen. Van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [partij A] is daarom naar het oordeel van de kantonrechter geen sprake.

Overlast borrels

5.31.

De vierde door [partij B] gestelde tekortkoming houdt in dat [partij A] overlast veroorzaakt door vóór 17:00 uur aan te vangen met een borrel. [partij A] voert aan dat incidenteel wel eens tien minuten eerder dan 17:00 uur is begonnen met een borrel, maar dat dit niet meer voorkomt en dat dit in elk geval geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.

5.32.

Partijen hebben in 2022 de afspraak gemaakt dat borrels na 17:00 uur aanvangen. Hoewel er op de etage geen andere huurders zijn dan [partij A] , en er evenmin gebleken is van klachten of meldingen van huurders in de andere gedeelten van het gebouw, is deze afspraak overeengekomen om elke mogelijke vorm van hinder of overlast te voorkomen. Deze afspraak is ter zitting en nadien in de correspondentie nog eens bevestigd. Dat op dit punt echter sprake is van een tekortkoming in de nakoming ervan is voor de kantonrechter onvoldoende vast komen te staan.

Gesloten ramen i.v.m. het klimaatsysteem

5.33.

[partij B] vordert tot slot dat [partij A] de ramen van het pand gesloten houdt op straffe van een dwangsom, omdat dit noodzakelijk is voor een correcte werking van het klimaatsysteem. Open ramen kunnen de installatie kunnen ontregelen, en dan moet een installateur hierdoor worden ingeschakeld en dat brengt extra kosten met zich.

5.34.

[partij A] erkent dat zij wel eens de ramen opent, maar stelt dat dat noodzakelijk is omdat het klimaatsysteem niet naar behoren functioneert. Daarnaast voert [partij A] aan dat partijen niet zijn overeengekomen dat de ramen niet geopend mogen worden, waardoor [partij A] niet tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door dit wel te doen.

5.35.

De kantonrechter oordeelt als volgt. Partijen zijn het niet eens over de vraag of het klimaatsysteem naar behoren functioneert. [partij A] stelt dat de zon op de ramen van de door haar gehuurde ruimte staat, waardoor het regelmatig onbehagelijk warm is en de ramen geopend moeten worden om frisse lucht binnen te laten. De kantonrechter is in ieder geval van oordeel dat de temperatuur door [partij A] als huurder zodanig moet kunnen worden beïnvloed dat het voor haar werknemers als een aangenaam werkklimaat wordt ervaren. Daar is, aldus de onbetwiste stelling van [partij A] , geen sprake van. Het is onder die omstandigheden niet onlogisch dat [partij A] de ramen opent om frisse lucht in haar kantoren binnen te laten. Hoewel de kantonrechter begrijpt dat [partij B] liever niet heeft dat de ramen worden geopend omdat dit het klimaatsysteem kan beïnvloeden, kan zij dit niet afdwingen, omdat partijen daarover niets zijn overeengekomen. De kantonrechter is daarom van oordeel dat [partij A] niet is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de ramen van haar kantoor open te doen.

De vordering tot ontbinding en ontruiming

5.36.

Uit het bovenstaande blijkt dat [partij A] niet is tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst. De vorderingen van [partij B] tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zullen daarom worden afgewezen.

De subsidiaire vorderingen

5.37.

[partij B] vordert subsidiair dat [partij A] de ingebruikgeving aan [gebruiker] beëindigd, dat [partij A] wordt geboden dat zij enkel de door haar gehuurde parkeerplaatsen gebruikt, dat [partij A] wordt geboden dat zij de kantine uitsluitend tussen 12:00 uur en 14:00 uur gebruikt, dat [partij A] wordt verboden om vóór 17:00 uur borrels te houden en dat [partij A] wordt verboden om de ramen van het kantoorpand te openen, alles op straffe van een dwangsom.

5.38.

Uit het bovenstaande blijkt dat [partij A] niet is tekortgeschoten of tekortschiet in de nakoming van de huurovereenkomst door bovengenoemde gedragingen. Daarom zullen ook de subsidiaire vorderingen van [partij B] worden afgewezen.

Proceskosten in reconventie

5.39.

[partij B] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten betalen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

- salaris gemachtigde

€

204,00

(1 punt × € 204,00)

Totaal

€

204,00

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

gebiedt [partij B] om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan [partij A] toe te staan om op de kosten van [partij A] een deurbel te plaatsen bij de toegang van het door [partij A] van [partij B] gehuurde gedeelte,

6.2.

gebiedt [partij B] om binnen een week na betekening van het in deze te wijzen vonnis aan [partij A] toe te staan om op de kosten van [partij A] bordjes bij de parkeerplaatsen te plaatsen welke parkeerplaatsen [partij A] van [partij B] huurt,

6.3.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 934,35, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

in reconventie

6.5.

wijst de vorderingen van [partij B] af,

6.6.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 204,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,

6.7.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar tot zover bij voorraad,

in conventie en in reconventie

6.8.

veroordeelt [partij B] tot betaling van de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

6.9.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 9 december 2025.

Geschil over gebruik en aanpassingen bedrijfsruimte tussen huurder en verhuurder

Uitspraak

1.De procedure

2.De zaak in het kort

3.De feiten

4.Het geschil

5.De beoordeling

6.De beslissing