Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11477864 \ CV EXPL 25-29
Vonnis van 2 december 2025
in de zaak van
[partij A] B.V.,
te [vestigingsplaats 1],
eisende partij in conventie,
verwerende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
gemachtigde: mr. B. Steeghs,
tegen
[partij B] B.V.,
te [vestigingsplaats 2],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in voorwaardelijke reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
gemachtigde: mr. J.M. Heikens.
1.Samenvatting
1.1.
[partij A] verhuurt een bedrijfsruimte aan [partij B]. Zij vordert beëindiging van de huurovereenkomst en ontruiming van de bedrijfsruimte, omdat zij het gehuurde dringend nodig heeft voor eigen gebruik wegens een renovatie die zonder beëindiging van de huurovereenkomst niet mogelijk is. [partij B] voert verweer. Mocht de vordering worden toegewezen, dan maakt zij aanspraak op schadeloosstelling althans schadevergoeding.
1.2.
In een eerder vonnis (van 20 mei 2025) heeft de kantonrechter geoordeeld dat [partij A] de gestelde dringende noodzaak tot renovatie aannemelijk heeft gemaakt. [partij B] is in de gelegenheid gesteld de met haar verhuizing gemoeide verhuis- en inrichtingskosten nader te onderbouwen.
1.3.
De beëindigingsvordering wordt toegewezen, met toekenning aan [partij B] van een tegemoetkoming in haar verhuis- en inrichtingskosten. Aan [partij A] wordt een termijn van twee weken gegeven waarbinnen zij kan aangeven of zij gebruik wil maken van de mogelijkheid om de vordering tot beëindiging van de huurovereenkomst in te trekken.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 20 mei 2025
- de akte met producties van [partij B]
- de akte met producties van [partij B]
- de brief van 29 juli 2025 van [partij B]
- de antwoordakte van [partij A].
- de antwoordakte van [partij A].
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De verdere beoordeling
in conventie
Dringend nodig hebben van het gehuurde
3.1.
In het tussenvonnis van 20 mei 2025 is overwogen dat [partij A] de gestelde dringende noodzaak tot renovatie aannemelijk heeft gemaakt en dat de beëindigingsvordering toewijsbaar is. De kantonrechter blijft daarbij.
Einddatum van de huurovereenkomst
3.2.
De kantonrechter zal de einddatum van de huurovereenkomst en de datum van de ontruiming van het gehuurde vaststellen op 1 februari 2026. Daarbij is in aanmerking genomen dat, naar niet in geschil is, [partij B] al geruime tijd geleden een huurovereenkomst voor een ander pand heeft gesloten en zij sinds (in ieder geval) 20 mei 2025 weet dat de beëindigingsvordering in deze procedure zal worden toegewezen.
in reconventie
Tegemoetkoming in verhuis- en inrichtingskosten
3.3.
In overwegingen 5.11 en 5.12 van het tussenvonnis staat het volgende:
5.11.
Voldoende aannemelijk is dat [partij B] door de beëindiging van de huurovereenkomst en verhuizing naar een andere bedrijfsruimte geconfronteerd zal worden met verhuis- en inrichtingskosten. De door haar overgelegde begroting biedt echter onvoldoende houvast om tot een begroting van de bedoelde tegemoetkoming te komen. Daarbij wordt opgemerkt dat het volgens vaste jurisprudentie voor de hand ligt de tegemoetkoming in de inrichtingskosten te relateren aan de omvang en inrichting van de oorspronkelijke bedrijfsruimte. Daarnaast moet rekening worden gehouden met de staat waarin de inrichting van het bedrijfspand verkeert en de reeds gedane afschrijvingen.
5.12.
[partij B] zal in de gelegenheid worden gesteld een en ander bij akte nader te onderbouwen. Vervolgens zal [partij A] in de gelegenheid worden gesteld hierop bij antwoordakte te reageren.
3.4.
In haar akte gaat [partij B] uit van een bedrag van € 586.401 aan verhuis- en inrichtingskosten; € 464.682 aan inrichtingskosten (conform producties 12 en 13) en
€ 121.719 aan verhuiskosten. Deze laatste post bestaat volgens haar uit:
- € 13.000 voor het verhuisbedrijf (a)
- € 3.600 voor de inzet van eigen medewerkers (b)
- € 28.605 aan marketingkosten (c)
- € 9.514 in verband met omzetderving (d)
- € 40.000 (stelpost) aan verhuis-/opzegboete (e)
- € 27.000 aan architectkosten (f).
Voor de inrichting gaat zij uit van:
- € 420.465,- voor de aannemer (g)
- € 44.218,- voor verlichting (h)
Volgens haar dient bij de berekening van de tegemoetkoming te worden uitgegaan van voormeld bedrag, zonder correctie “nieuw voor oud” en zonder rekening te houden met een restwaarde. Zij zal er namelijk, zo stelt zij in haar akte, “in bruikbaar vloeroppervlak aanzienlijk op achteruitgaan (-/- 45%), haar verdiencapaciteit zal in dezelfde mate afnemen en de investeringen die zij moet doen om een vergelijkbaar inrichtingsniveau te bereiken zijn aanzienlijk”.
3.5.
Volgens [partij A] kan er slechts sprake zijn van € 15.451 aan verhuiskosten en
€ 187.752 aan inrichtingskosten, waarbij op dit laatste bedrag nog een correctie “nieuw voor oud” dient plaats te vinden. Verder benadrukt zij dat slechts sprake kan zijn van een tegemoetkoming.
- Verhuiskosten
3.6.
Zoals in het tussenvonnis al is overwogen, moet het gaan om kosten verbonden aan het feitelijk verhuizen naar de nieuwe bedrijfsruimte. Omzetderving (d) en een mogelijke boete in verband met het tussentijds opzeggen van een energiecontract (e) kunnen hier niet onder worden geschaard.
Niet in geschil is dat de kosten voor inschakeling van een verhuisbedrijf (a) onder deze noemer vallen. Nu de door [partij B] als productie 15 overgelegde offerte van het verhuisbedrijf (ook) melding maakt van het door het verhuisbedrijf uitpakken van kleding en hangkleding in de schappen, valt niet in te zien dat daarnaast inschakeling van zes eigen medewerkers gedurende drie dagen (b) voor dit “inhangen” nodig is.
Hoewel advertentiekosten als verhuiskosten kunnen worden aangemerkt, ziet de kantonrechter geen aanleiding het gehele door [partij B] in dit verband opgevoerde bedrag (c) als redelijk aan te merken. Het gaat immers, naar niet in geschil is, om een verhuizing naar een pand op loopafstand van het huidige pand (beide in de binnenstad van Almelo), waarbij niet valt in te zien waarom informatieverstrekking ter zake op de door [partij B] voorgestelde (uitgebreide) schaal nodig zou zijn.
De gestelde kosten voor inschakeling van een architect (f) komen hierna aan de orde (bij de inrichtingskosten).
- Inrichtingskosten/aannemer (g)
3.7.
[partij B] heeft, onder verwijzing naar het door haar als productie 17 overgelegde rapport van Lengkeek, gesteld dat van de door haar aangebrachte voorzieningen/inrichting van het gehuurde veel niet, althans niet zonder schade, meeverhuisd/verwijderd kan worden (zoals bijvoorbeeld de elektrische installatie, de geplakte vloerbedekking, de stuc wandafwerkingen en de vaste wandverkoopmeubels). Om de nieuwe (casco gehuurde) bedrijfsruimte op hetzelfde niveau in te richten is het door haar gestelde bedrag aan inrichtingskosten nodig, aldus [partij B].
3.8.
[partij B] heeft de door de aannemer geoffreerde werkzaamheden verdeeld in drie categorieën met als kopjes “werkzaamheden”, “installaties” en “inrichting”.
Bij de eerste categorie gaat het blijkens de offerte (ook) om bouwkundige aanpassingen, zonder dat [partij B] daarbij heeft onderbouwd waarom deze (alle) noodzakelijk zijn om het pand feitelijk te kunnen betrekken. Dit had wel op haar weg gelegen, omdat alleen dan de verbouwingskosten kunnen worden aangemerkt als inrichtingskosten in de zin van artikel 7:297 BW. Bij kosten die zien op verbeteringswerkzaamheden is dat niet het geval.
Bij de categorie “inrichting” gaat het om het op- en inbouwen van het interieur van de winkel (bestaande uit (onder meer) een kastenwand, kassa en toontafels). De offerte vermeldt niet alleen kosten voor nieuw (in) te bouwen items (zoals bijvoorbeeld de “Winkel Mid-unit”), maar ook voor bij te werken/op te knappen bestaande items (zoals bijvoorbeeld 5 stuks “[partij B] Midshop”, waarbij is vermeld dat het meubel wordt bijgewerkt en daarna wordt voorzien van een nieuwe poedercoating en van nieuwe legborden). Voor laatstgenoemde kosten geldt dat deze voor rekening van [partij B] blijven.
Met betrekking tot de categorie “installaties” heeft [partij A], onder verwijzing naar het arrest van 13 augustus 2024 van het Hof Arnhem-Leeuwarden (ECLI:NL:GHARL:2024:5139) aangevoerd dat [partij B] keuze voor casco huur voor haar rekening moet blijven. De kantonrechter volgt haar daarin niet, nu [partij B] ter zitting gemotiveerd heeft gesteld dat zij zich, geconfronteerd met de opzegging, genoodzaakt zag snel op zoek te gaan naar een ander pand, waarbij uit deze zoektocht slechts één pand als geschikt naar voren kwam. [partij B] heeft echter naar het oordeel van de kantonrechter wel onvoldoende onderbouwd waarom alle in de offerte van de aannemer vermelde posten voor installaties (in die omvang) nodig zijn. [partij A] heeft een en ander immers (al tijdens de mondelinge behandeling) gemotiveerd betwist.
- Inrichtingskosten/verlichting (h)
3.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft [partij A] terecht opgemerkt dat [partij B] onvoldoende heeft onderbouwd dat naast de uit het gehuurde mee te nemen lampen nog nieuwe lampen nodig zijn en heeft zij evenzeer terecht opgemerkt dat de kosten van demontage niet kunnen worden meegenomen. Demontage moet immers hoe dan ook, ongeacht de vraag of er wordt verhuisd naar een ander pand, plaatsvinden, gelet op de opleververplichting bij einde huur.
- Architectkosten
3.10.
De offerte van de architect bestaat volgens de laatste bladzijde daarvan uit drie onderdelen; bouwkundig plan, ontwerp winkel en begeleiding werkvoorbereiding. Welk deel van het geoffreerde bedrag ziet op het ontwerp van de winkel is niet duidelijk. Daarbij had het op de weg van [partij B] gelegen om te onderbouwen in hoeverre de in deze offerte genoemde werkzaamheden (onder meer maatvoering en materiaalkeuze van meubels) de in de offerte van de aannemer ter zake opgenomen werkzaamheden vervangen. In de offerte van de aannemer zijn immers de in te bouwen meubels gedetailleerd (zowel wat maatvoering als wat materiaalkeuze betreft) uitgewerkt.
Tussenconclusie
3.11.
Hoewel aannemelijk is dat [partij B] verhuis- en inrichtingskosten moet maken, geldt niet voor alle door haar in dit verband gestelde posten dat deze daar (in de door haar gestelde omvang) onder kunnen worden geschaard.
Restwaarde inventaris
3.12.
De kantonrechter ziet, anders dan [partij A], geen aanleiding om op de inrichtingskosten een bedrag in mindering te brengen in verband met de (mogelijke) restwaarde van de inventaris van het oude pand. [partij B] heeft immers gesteld dat het, voor zover het gaat om inventaris die niet mee te verhuizen is, gaat om zaken die niet zonder schade verwijderd/verplaatst kunnen worden. Voor zover deze achterblijvende zaken fiscaal gezien nog een waarde vertegenwoordigen, betekent dat niet dat deze boekwaarde als reële verkoopbrengst heeft te gelden.
Aftrek nieuw voor oud
3.13.
Hoewel in het tussenvonnis is verwezen naar (te verschaffen duidelijkheid over) de staat waarin de inrichting van het bedrijfspand verkeert en de reeds gedane afschrijvingen, moet vastgesteld worden dat [partij B] deze duidelijkheid niet (afdoende) heeft verschaft. Weliswaar is in het rapport van Lengkeek vermeld dat de technische staat van de installaties “conform leeftijd en gebruik” is, maar dat zegt niets concreets over leeftijd en staat van de diverse installaties en evenmin over het al dan niet afgeschreven zijn (en per wanneer). Ditzelfde geldt voor de staat van de vaste inrichtingselementen (die alleen als “zeer goed, gezien leeftijd en gebruik” is beschreven).
3.14.
In het rapport van Lengkeek is uitgebreid ingegaan op de door [partij B] in het gehuurde aangebrachte voorzieningen om het (casco) gehuurde in te richten (installaties, vloerbedekking, verlichting, systeemplafond, wandverkoopunits, kassameubel etc.), door haar “huurdersbelang” genoemd. Uit het door [partij B] bij productie 14 overgelegde overzicht van de boekwaarde van dit huurdersbelang kan worden opgemaakt dat een groot deel van de door [partij B] aangebrachte voorzieningen inmiddels is afgeschreven. Weliswaar kan een afgeschreven inrichting nog wel gebruikt worden, maar zonder toepassing van een “correctie nieuw voor oud” op de kosten voor de nieuwe inrichting zou [partij B] in een betere financiële positie komt te verkeren dan die waarin zij voorheen verkeerde (met een oude(re) inrichting).
3.15.
Gelet op hetgeen hiervoor is overwogen ziet de kantonrechter aanleiding de tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten te begroten op € 60.000. Daarbij is in aanmerking genomen dat het tot het bedrijfsrisico van [partij B] behoort dat aan de huurovereenkomst van haar bedrijfsruimte een einde komt en dat de met de verhuizing gemoeide verhuis- en inrichtingskosten in beginsel grotendeels voor rekening van [partij B] moeten blijven. Voormelde vergoeding wordt, anders dan [partij B] vordert, niet vermeerderd met btw, omdat aangenomen mag worden dat de btw voor haar een verrekenpost is.
3.16.
[partij A] heeft verzocht om aan de toewijzing van de tegemoetkoming de voorwaarde te verbinden dat [partij B] binnen een termijn van zes maanden verhuist naar de nieuwe locatie. Daarnaast heeft zij verzocht dat zal worden bepaald dat de kosten alleen hoeven te worden betaald voor zover die daadwerkelijk worden gemaakt en dat de kosten worden verminderd met de subsidie van € 20.000,00 die [partij B] volgens haar van de gemeente kan ontvangen. De kantonrechter ziet geen aanleiding om aan deze verzoeken van [partij A] te voldoen. [partij B] heeft voldoende aannemelijk gemaakt dat zij daadwerkelijk zal verhuizen. Bij een abstracte schadeberekening zoals hier past het niet om, in het geval een huurder toch minder kosten heeft gemaakt, daarop terug te komen. Voor het in mindering brengen van een (mogelijk) te ontvangen bedrag van € 20.000 aan subsidie op de (naar mag aangenomen) allesbehalve kostendekkende tegemoetkoming ziet de kantonrechter geen aanleiding.
in conventie en in reconventie
Intrekkingsmogelijkheid, proceskosten
3.17.
Onder verwijzing naar artikel 7:297 lid 2 BW zal [partij A] een termijn van twee weken worden gegeven waarbinnen zij kan aangeven of zij gebruik wenst te maken van de mogelijkheid om de beëindigingsvordering in te trekken. Indien zij van die mogelijkheid gebruik maakt, zal de kantonrechter alleen beslissen over de proceskosten in conventie, waarbij zij in de kosten van [partij B] als na te volgen veroordeeld zal worden.
3.18.
Trekt [partij A] de vordering niet in, dan wordt aanleiding gezien de proceskosten, zowel in conventie als in reconventie, te compenseren. Daarbij is in aanmerking genomen dat [partij B] zich blijkens haar akte gedwongen heeft gevoeld verweer te voeren in deze procedure bij gebreke van onderhandelingen over een vergoeding voor haar verhuis- en inrichtingskosten. Had zij ingestemd met de opzegging, dan had zij geen aanspraak kunnen maken op een tegemoetkoming voor voormelde kosten. In het feit dat [partij B] ter zake geen vordering in reconventie had hoeven instellen (maar had kunnen volstaan met een verzoek in conventie) wordt geen aanleiding gezien voor een ander oordeel met betrekking tot de proceskosten.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
3.19.
Op grond van artikel 7:295 lid 1 BW blijft de opgezegde huurovereenkomst van rechtswege van kracht tot de rechter onherroepelijk heeft beslist. Dit staat in beginsel in de weg aan het uitvoerbaar bij voorraad verklaren van dit vonnis, tenzij het verweer van de huurder kennelijk ongegrond voorkomt.
3.20.
[partij B] verzet zich niet zozeer (althans niet langer) tegen de ontruiming – zij huurt al een ander, vergelijkbaar pand sinds april 2025 – maar heeft zich, zo blijkt uit haar akte, gedwongen gevoeld verweer te voeren omdat zij tijd nodig had om die vervangende bedrijfsruimte te vinden en omdat [partij A] weigerde te onderhandelen over een vergoeding voor haar verhuis- en inrichtingskosten. Gelet hierop ziet de kantonrechter aanleiding om, indien [partij A] haar vordering niet intrekt, het nog te wijzen eindvonnis in afwijking van voormeld uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
4.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
4.1.
stelt [partij A] in de gelegenheid om haar vorderingen in te trekken en verwijst de zaak daartoe naar de rolzitting van dinsdag 16 december 2025,
als [partij A] haar vorderingen intrekt
4.2.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten, tot deze uitspraak aan de zijde van [partij B] begroot op € 408,00 aan salaris voor de gemachtigde en € 102,00 aan nakosten, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij A] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
4.3.
verklaart onderdeel 4.2 van dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
als [partij A] haar vorderingen niet intrekt
in conventie
4.4.
bepaalt dat de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot het gehuurde aan de [adres 1] en de [adres 2] eindigt per 1 februari 2026,
4.5.
veroordeelt [partij B] om het gehuurde op 1 februari 2026 te ontruimen en leeg, vrij van huur- en gebruiksrechten en volledig conform de huurovereenkomst aan [partij A] op te leveren, onder inlevering van alle sleutels,
in reconventie
4.6.
veroordeelt [partij A] om aan [partij B] te betalen een bedrag van € 60.000 als tegemoetkoming in de verhuis- en inrichtingskosten,
in conventie en in reconventie
4.7.
verklaart de onderdelen 4.4, 4.5 en 4.6 uitvoerbaar bij voorraad,
4.8.
compenseert de proceskosten
4.9.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. E. Horsthuis en in het openbaar uitgesproken op
2 december 2025.