ECLI:NL:RBOVE:2025:6849 - Rechtbank Overijssel - Ontruiming van bedrijfsruimte en aanpassing handelsregist...

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/339524 / KG ZA 25-248

Vonnis in kort geding van 25 november 2025

in de zaak van

[eiser],
wonende te [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen [eiser]

advocaat: mr. A.P. Maes,

tegen

1.[gedaagde 1] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats 1],

2. [gedaagde 2] B.V.,gevestigd te [vestigingsplaats 2],

3. [gedaagde 2],
gevestigd te [vestigingsplaats 3],

gedaagde partijen,

hierna gezamenlijk te noemen: gedaagden,

advocaat: mr. M. Sakarya

1.De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 20 oktober 2025 met producties genummerd 1 t/m 8, en aanvullende producties genummerd 9 t/m 12,

- de producties van gedaagden, genummerd 1 t/m 9,

- de spreekaantekeningen van mr. Maes,

- de spreekaantekeningen van mr. Sakarya,
- de mondelinge behandeling van 11 februari 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn bijgehouden.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.

2.Waar de zaak over gaat

2.1.

Deze procedure heeft betrekking op de huur van bedrijfsruimte. Volgens eiseres, verhuurster van een bedrijfspand in Zwolle, maken gedaagden zonder recht of titel gebruik daarvan. Zij wil daarom komen tot ontruiming van het pand en zij wil ook dat gedaagden hun adresgegevens in het handelsregister aanpassen, zodanig dat zij niet meer staan geregistreerd op het adres van het pand. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen toe.

3.De feiten

3.1.

[eiser] is eigenaar is van de bedrijfsruimte gelegen aan de [adres] (hierna ook te noemen ‘het pand’).

3.2.

In een schriftelijke huurovereenkomst die op 26 februari 2021 door partijen is ondertekend is voornoemde bedrijfsruimte per 1 maart 2021 voor een periode van 5 jaar verhuurd aan de besloten vennootschap [gedaagde 1] B.V. (hierna te noemen MKV I), ingeschreven in de registers van de KvK (Kamer van Koophandel) onder dossiernummer 81239009. In de huurovereenkomst staat dat de aanvangshuurprijs van het gehuurde op de ingangsdatum op jaarbasis € 27.500,00 exclusief btw bedraagt en dat de huur per maand bij vooruitbetaling moet worden voldaan. Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de in van artikel 7:230a BW (de algemene bepalingen ROZ 2015) van toepassing.

3.3.

In de huurovereenkomst is onder andere bepaald:

Artikel 14:

Opzeggingsmogelijkheid Verhuurder

Verhuurder heeft de mogelijkheid zonder rechtelijke tussenkomst deze huurovereenkomst eenzijdig en per direct te ontbinden bij een huurachterstand van Huurder ter grootte van minimaal 2 (twee) maanden. Huurder zal in dat geval het gehuurde leeg en ontruimd opleveren aan Verhuurder binnen 3 (drie) weken na opzegging van Verhuurder.

Artikel 15:

Optie tot koop

Huurder krijgt, zolang Huurder huurder en gebruiker is van het gehuurde, eenmalig de mogelijkheid het gehuurde te kopen en af te nemen aan het einde van de eerste huurperiode van 5 (vijf) jaren. Zulks tegen een vastgestelde koopsom van € 350.000,00 kosten koper (zegge: driehonderdvijftigduizend euro) exclusief btw.

Indien Huurder gebruik wil maken van zijn recht op koop, dient hij dit uiterlijk 13 (dertien)

maanden vóór het eindigen van de eerste huurperiode, te weten uiterlijk vóór 31 januari 2025, bij Verhuurder of diens makelaar ([e-mailadres]) schriftelijk kenbaar te maken. Indien Huurder niet of niet vóór 31 januari 2025 zijn verzoek tot koop schriftelijk kenbaar heeft gemaakt bij Verhuurder of diens makelaar, vervalt het recht op koop van het object en is Verhuurder vrij het gehuurde aan derden te verkopen zonder dat Huurder iets van Verhuurder te vorderen heeft in deze.

Dit recht op koop is een persoonlijk recht van de heer [naam] en is nadrukkelijk niet

overdraagbaar aan derden (ook niet via rechtsopvolging).

Het recht op koop vervalt indien Huurder in surseance van betaling verkeerd dan wel in staat van faillissement wordt gesteld.

Indien Huurder niet jegens Verhuurder aan zijn verplichtingen voldoet, vervalt het eerste recht op koop per direct nadat Verhuurder Huurder hiervoor tot tweemaal toe in gebreke heeft gesteld.

Indien Huurder zijn recht op koop uitoefent, zal [bedrijf] de koop

formaliseren en uitwerken in een koopovereenkomst.

3.4.

Bij brief van 25 september 2024 doet MKV I een beroep op de koopoptie. In die brief schrijft de gemachtigde van de heer [naam] aan de gemachtigde van [eiser]:

Zoals bekend verzochten dhr. [naam] en de besloten vennootschap Multipox Kunststof

Vloeren ons advies inzake de huur van bovengenoemd pand en m.n. de aan dhr. [naam]

verleende koopoptie.

Cliënten geven hierbij aan dat zij (althans dhr. [naam]) gebruik wensen te maken van

deze Optie tot koop zoals vermeld op blad 5 van het huurcontract. Vandaar dat dit bericht

volledigheidshalve ook aan de genoemde makelaar wordt gemaild, zie hierboven.

In uw mailbericht van 19 september jl. wordt namens uw cliënte gesteld dat de koopoptie

zou zijn vervallen. Dat is echter onjuist omdat -kort gezegd- enkel het bericht van 5 augus-

tus 2024 kwalificeert als een ingebrekestelling. Andere ingebrekestellingen zijn er niet zo-

dat er geen sprake is van een situatie waarin uw cliënte tot tweemaal toe in gebreke heeft

gesteld. Cliënt heeft dan ook direct gereageerd op die mail van 5 augustus en betalingen

verricht. Van verzuim na een verstreken termijn is dan ook geen sprake.

Cliënt is er altijd vanuit gegaan dat er sprake moest zijn van twee deugdelijke ingebreke-

stellingen inclusief duidelijke termijnstelling (die verlopen was) m.b.t. eenzelfde verplich-

ting, voordat er sprake kan zijn van verval van de koopoptie. Cliënt hoefde niet anders te

begrijpen, ook omdat het huurcontract was opgesteld door (de makelaar van) uw cliënt.

Kortom, de koopoptie is niet vervallen gezien enkel al het voorgaande, en van deze optie

wordt hierbij gebruik gemaakt.

Cliënt verneemt graag van [bedrijf] m.b.t. het formaliseren van de

koop en het uitwerken in een koopovereenkomst.

(…)

3.5.

Per 16 oktober 2024 is MKV I uitgeschreven uit het handelsregister van de KvK.

3.6.

Op 22 april 2025 is opgericht de besloten vennootschap [gedaagde 1] B.V. (hierna MKV II), ingeschreven in het handelsregister onder dossiernummer [nummer]. Deze onderneming wordt bestuurd door [gedaagde 2] B.V. en die wordt op haar beurt bestuurd door de heer [naam]. In het handelsregister is geregistreerd dat MKV II en [gedaagde 2] B.V. beiden gevestigd zijn op het adres [adres]. Ook de door de heer [naam] bestuurde [gedaagde 2], welke stichting enig aandeelhouder is van [gedaagde 2] B.V., is gevestigd op dit adres.

3.7.

Op 23 april 2025 hebben MKV I en MKV II een stuk opgemaakt (op briefpapier van MKV I met vermelding van het KvK nummer van MKV I) waar als aanhef boven staat:
Betreft: Deze Overeenkomst van Indeplaatstelling (Huurovereenkomst [adres]) wordt gesloten tussen Partijen: [gedaagde 1] B.V. 1 //en [gedaagde 1] B.V. 2.

En verderop staat:

Neemt [gedaagde 1] B.V. 2. Alle verplichtingen van huurovereenkomst

alsmede eerste recht van koop Reeds ingeroepen op 25 september 2024 in prive persoon door [naam] voor Vastgestelde Prijs Eur 350.000,- kk over.

Het stuk is ondertekend namens MKV I en namens MKV II. In beide gevallen is de handtekening van de heer [naam].

4.Het geschil

4.1.

[eiser] verzoekt de voorzieningenrechter om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:

a. gedaagden hoofdelijk te veroordelen om binnen 48 uur na betekening van het te

wijzen vonnis, (1) met al het hare en de haren (waaronder medewerkers & directie)

het bedrijfspand aan de [adres] - zonder aan het object schade toe

te brengen of daaruit aard en nagelvast aanwezige zaken te verwijderen - te

ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten, en (2) zorg te dragen voor effectieve

uitschrijving van de respectievelijke rechtspersonen op het vestigingsadres

[adres], op straffe van verbeurte van een dwangsom van

EUR 2.500,-- per dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat gedaagden met de

integrale voldoening aan vorenstaande veroordeling in gebreke blijven;

gedaagden hoofdelijk te veroordelen in de kosten van dit geding, met bepaling dat

over de proceskostenveroordeling wettelijke rente is verschuldigd indien deze niet

binnen 10 dagen na het te wijzen vonnis is voldaan.

4.2.

Gedaagden hebben verweer gevoerd en concluderen tot afwijzing van de vorderingen.

4.3.

De voorzieningenrechter zal hierna ingaan op de standpunten van partijen, voor zover dat van belang is voor de beoordeling van het geschil.

5.De beoordeling

Toetsingskader kort geding

5.1.

Het betreft hier een vordering in kort geding. Voor de beoordeling daarvan is het volgende van belang. Er moet aan de kant van de eisende partij sprake zijn van een spoedeisend belang. Naar het oordeel van de voorzieningenrechter is daarvan in dit geval sprake. [eiser] vordert in dit kort geding de ontruiming van het pand aan de [adres], waarvan zij de eigenaar is. Zij legt aan die vordering ten grondslag dat gedaagden zonder recht of titel in het pand verblijven. Met de aard van die vordering is het spoedeisend belang gegeven. Het spoedeisend belang is bovendien door gedaagden niet betwist.

5.2.

Verder dient de voorzieningenrechter in het kader van een kort geding te beoordelen of in voldoende mate waarschijnlijk is dat de vorderingen van de eisende partij in een bodemprocedure een zodanige kans van slagen hebben dat het – mede gelet op de belangen van partijen – gerechtvaardigd is op de toewijzing daarvan vooruit te lopen door het treffen van de (voorlopige) voorzieningen zoals gevorderd.

Is er een grondslag voor gedaagden om in het pand te verblijven? Nee

5.3.

[eiser] stelt dat de rechtspersonen die zich op dit moment in het pand aan de Telfordstraat in Zwolle hebben gevestigd, daarvoor geen recht of titel bezitten. [eiser] stelt verder dat zij ook geen toestemming heeft gegeven voor het gebruik van haar bedrijfsruimte door deze partijen. Zij heeft daarom ontruiming gevorderd.

5.4.

De voorzieningen rechter wijst de gevorderde ontruiming toe. Naar voorshands oordeel is er namelijk sprake van dat MKV II, en ook de andere gedaagden, zonder recht of titel gebruik maken van het pand van [eiser]. Dit oordeel wordt hierna verder toegelicht.

Geen huurovereenkomst met MKV II

5.5.

De huurovereenkomst voor het pand is destijds gesloten tussen [eiser] en MKV I en uit de gegevens in het handelsregister volgt dat MKV I per 16 oktober 2024 is ontbonden. Er heeft een zogeheten turboliquidatie plaatsgevonden evenwel zonder dat de huurovereenkomst met [eiser] behoorlijk is beëindigd. [eiser] heeft met MKV II geen huurovereenkomst gesloten. Weliswaar heeft de heer [naam] op 23 april 2025 een stuk opgesteld en zelf ondertekend waarin het gaat over indeplaatsstelling van de huurder, maar [eiser] is daar als verhuurder niet bij betrokken. Andere schriftelijke stukken waaruit instemming van [eiser] met een overname van de huur zou kunnen blijken, zijn niet overgelegd. Daar komt bij dat [eiser] uitdrukkelijk betwist dat zij op enige manier toestemming heeft gegeven voor het overnemen van de huur door MKV II.

5.6.

Volgens gedaagden heeft [eiser] wel ingestemd met een overname van de huurovereenkomst door MKV II want dat zou blijken uit het feit dat zij in 2025 huurfacturen aan MKV II heeft gestuurd. Ook zou zij MKV II recentelijk per e-mailbericht als huurder hebben aangesproken en hebben gewezen op verplichtingen met betrekking tot het onderhoud van het pand. De voorzieningenrechter is van oordeel dat deze argumenten van gedaagden niet kunnen leiden tot een ander oordeel. Op zichzelf is juist dat [eiser] facturen heeft gestuurd voor betaling van de huur. Deze facturen zijn ook na oktober 2024 gericht aan
[gedaagde 1] B.V., t.a.v. Dhr. [naam], aan het adres [adres]. Uit deze tenaamstelling van de facturen valt naar het oordeel van de voorzieningenrechter niet af te leiden dat er een andere partij tot betaling is aangesproken. De per april 2025 nieuw ingeschreven onderneming heeft immers dezelfde handelsnaam als de voormalige uitgeschreven onderneming. Hetzelfde geldt voor het e-mailbericht van 6 oktober 2025 met als onderwerp
Lekkage, gericht aan
[gedaagde 1] B.V. Uit de enkele tenaamstelling van de facturen en het e-mailbericht valt dus niet af te leiden dat [eiser] MKV II als huurder heeft erkend. Omdat er nog gebruik werd (en wordt) gemaakt van het pand heeft zij zoals gewoonlijk facturen voor de huurbetalingen (en andere berichten) naar het adres van het gehuurde gestuurd. De voorzieningenrechter is daarom van oordeel dat dit handelen van de verhuurder niets zegt over het mogelijke accepteren van MKV II in de plaats van MKV I als huurder. De voorzieningenrechter kan er daarom niet vanuit gaan dat MKV II de huurovereenkomst met [eiser] met medewerking van laatstgenoemde (artikel 6:159 BW) heeft overgenomen.

5.7.

De voorzieningenrechter komt naar voorshands oordeel tot de slotsom dat MKV II en ook de andere gedaagden, zonder recht of titel gebruik maken van het pand van [eiser] aan de [adres]. Wat de gedaagden 2) en 3) betreft bestaat het gebruik in elk geval uit het gebruikmaken van één van beide brievenbussen van het gehuurde en daarmee het pand als hun postadres. De gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. In verband hiermee is ook toewijsbaar de vordering om zorg te dragen voor effectieve uitschrijving van de respectievelijke rechtspersonen op het vestigingsadres [adres]. De stelling van gedaagden 2) en 3), die ook in hun eigen visie geen huurders van het pand zijn, dat [eiser] aan hen toestemming heeft gegeven om één van beide brievenbussen van de [adres] te gebruiken, is door [eiser] bestreden en door deze gedaagden vervolgens niet aannemelijk gemaakt. Beide gedaagden kunnen zonder redelijk bezwaar hun postadres eenvoudig wijzigen.

5.8.

[eiser] heeft ontruiming gevorderd binnen 48 uur na betekening van het te wijzen vonnis. Tegen deze ontruimingstermijn is geen verweer gevoerd. De ontruiming wordt daarom toegewezen zoals gevorderd.

Dwangsom

5.9.

[eiser] heeft verder gevorderd om in geval van toewijzing van haar vorderingen een dwangsom van € 2.500,= per dag te verbinden aan het niet voldoen aan (één van) de veroordelingen. Van de kant van gedaagden is daartegen aangevoerd dat een dwangsom niet nodig is, omdat gedaagden zullen voldoen aan een te wijzen vonnis van de voorzieningenrechter. Voor het geval wel een dwangsom wordt opgelegd, hebben gedaagden gevraagd om matiging daarvan. De voorzieningenrechter ziet in de omstandigheden van het geval wel aanleiding om een dwangsom aan de veroordelingen te verbinden. Die dwangsom wordt gesteld op € 1.000,= per dag tot een maximum van € 50.000,=.

Proceskosten

5.10.

Gedaagden zijn in het ongelijk gesteld en moeten daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

144,47

- griffierecht

€

331,00

- salaris advocaat

€

715,00

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

1.368,47

5.11.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

5.12.

De veroordeling wordt (deels) hoofdelijk uitgesproken. Dat betekent dat iedere veroordeelde kan worden gedwongen het hele bedrag te betalen. Als de één (een deel) betaalt, hoeft de ander dat (deel van het) bedrag niet meer te betalen.

6.De beslissing bij wege van voorlopige voorziening

De voorzieningenrechter,

6.1.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk om binnen 48 uur na betekening van dit vonnis, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 1.000,= per dag (tot een maximum van € 50.000,= ) voor elke dag, een dagdeel daaronder begrepen, dat gedaagden met de integrale voldoening van deze veroordeling in gebreke blijven, om:

het bedrijfspand aan het adres [adres], met al het hare en de haren (waaronder medewerkers en directie) – zonder aan het object schade toe te brengen of daaruit aard en nagelvast aanwezige zaken te verwijderen – te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten, en

zorg te dragen voor effectieve uitschrijving van de respectievelijke rechtspersonen op het vestigingsadres [adres],

6.2.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk in de proceskosten van € 1.368,47, te betalen binnen veertien dagen na de betekening van dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als het vonnis wordt betekend,

6.3.

veroordeelt gedaagden hoofdelijk tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na betekening zijn betaald,

6.4.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

6.5.

wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan, voorzieningenrechter, en in het openbaar uitgesproken op 25 november 2025 (ap)