Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/334696 / HA ZA 25-196
Vonnis van 26 november 2025
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
advocaat: mrs. D.A. Boor en S.T. Blom,
tegen
1.[partij B 1] ,
te [woonplaats 2] ,
2.
[partij B 2],
2.
[partij B 2],
te [woonplaats 3] ,
3.
[partij B 3],
3.
[partij B 3],
te [woonplaats 4] ,
4.
[partij B 4],
4.
[partij B 4],
te [woonplaats 5] ,
gedaagde partijen in conventie, eisers in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij B] ,
advocaat: mr. T.B. van Dreumel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van antwoord in reconventie
- de aanvullende productie die [partij A] op 6 oktober 2025 in het geding heeft gebracht
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2025, de spreekaantekeningen van de wederzijdse advocaten, de ter zitting genomen wijziging van eis van [partij A] en de aantekeningen van de griffier.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Waar gaat deze zaak over?
[partij A] stelt dat tussen hem en de heer [naam 1] een koopovereenkomst ten aanzien van een onroerende zaak is gesloten. [partij A] heeft [naam 1] € 25.000,00 betaald. De koopprijs zou volgens [partij A] worden vastgesteld door een taxateur die de destijds geldende marktwaarde zou taxeren en neerleggen in een taxatierapport. [naam 1] is op [overlijdensdatum] 2024 overleden. [partij B] , die, met uitzondering van mevrouw [partij B 2] (gedaagde sub 2), erfgenamen van [naam 1] zijn, betwisten dat er een koopovereenkomst tot stand is gekomen en dat de hiervoor bedoelde afspraak over de vaststelling van de koopprijs is gemaakt. De rechtbank komt tot het oordeel dat het stuk dat [partij A] en [naam 1] op 12 augustus 2024 hebben opgesteld geen koopovereenkomst is. Verder is de rechtbank van oordeel dat er geen koopprijs is overeengekomen en dat van een mondelinge koopovereenkomst ook geen sprake is. De vordering tot nakoming van de koopovereenkomst wordt dus afgewezen. Ook de vordering om door te onderhandelen wordt afgewezen, omdat de rechtbank vaststelt dat [partij B] de wil hadden om door te onderhandelen terwijl die wil bij [partij A] ontbrak. [partij A] verlangde immers koop en levering van het pand tegen de volgens hem overeengekomen koopprijs. De tegenvordering tot opheffing van het door [partij A] gelegde beslag op het pand wordt toegewezen, maar de vorderingen tot het geven van een verklaring voor recht dat [partij A] aansprakelijk is vanwege een onrechtmatig gelegd beslag, alsmede schadevergoeding op te maken bij staat, worden afgewezen.
3.De feiten
3.1.
Op 12 augustus 2024 hebben [partij A] en de heer [naam 1] (hierna ‘ [naam 1] ’ te noemen) gesproken over de koop en verkoop van het pand aan de [adres] (hierna aan te duiden als ‘het pand’) aan [partij A] . Bij die bespreking was ook [partij B 1] , gedaagde sub 1, aanwezig.
3.2.
Tijdens die bespreking heeft [partij B 1] een akte, gedateerd op 12 augustus 2024, opgesteld die vervolgens zowel door [partij A] als door [naam 1] is ondertekend. Die akte vermeldt:
“Ondergetekende [naam 1] verklaard te hebben ontvangen van de heer [partij A] ( [partij A] ) de som van € 25.000,- (vijfentwintig duizend). Als aanbetaling voor het kopen van het pand van [adres] .”
3.3.
[partij A] heeft daarop een makelaar, de heer [naam 2] van [bedrijf 1] , ingeschakeld met het verzoek om de waarde van het pand te taxeren. Bij e-mailbericht van 20 augustus 2024 heeft de makelaar aan [partij A] meegedeeld:
“Zoals besproken achten wij een marktwaarde van € 535.000,- op dit moment realistisch.
Voor de uitwerking van het taxatierapport ontvangen wij graag nog wel een ondertekende opdracht.”
3.4.
Bij Whatsapp bericht van 26 augustus 2024 heeft [partij A] aan [naam 1] onder meer geschreven:
“We hebben afgesproken en akkoord bevonden dat ik naar een bedrijfsmakelaar zou gaan om het pand zo snel mogelijk te laten taxeren de werkelijke dagwaarde prijs. Wij wisten de prijs niet. Wij vonden het beiden EERLIJK om een erkende bedrijfsmakelaar in te schakelen en te laten taxeren om de dagwaarde te weten. De prijs die daaruit zou komen is de prijs wat door mij aan jou betaald word. We zijn beiden akkoord gegaan hiermee. Dezelfde dag heb ik je een aanbetaling gedaan. Zie getekende verklaring. Bij deze is het pand verkocht.”
3.5.
Daarop is bij Whatsapp bericht van 27 augustus 2024 aan [partij A] geantwoord:
“ [partij A] dit is niet wat we hebben afgesproken. Ik wil het pand wel aan jou verkopen. Ik heb jou in het tweede gesprek een bedrag van 800.000 genoemd (…) Je mag het voor 7 ton kopen waarvan een deel via de bank en een deel zo.”
3.6.
[partij A] heeft bij brief van zijn (toenmalig) gemachtigde van 28 augustus 2024 aan [naam 1] geschreven:
“Tot mij prive wendde zich de heer [partij A] , wonende te [woonplaats 1] en u wel bekend.
Jaren geleden heeft uw vader met de heer [partij A] afgesproken dat hij de ijssalon, gelegen in het pand aan de [adres] kan kopen. Na het overlijden van uw vader, heeft u de heer [partij A] laten weten dat u zich aan de afspraak zal houden en dat u het pand aan hem zal verkopen.
Vanwege een ernstige ziekte aan uw kant is de voorgenomen verkoop in een stroomversnelling geraakt en zijn beide partijen op 12 augustus 2024 bij elkaar gekomen. Er is toen afgesproken dat u het pand zou verkopen tegen de taxatie-waarde die een makelaar zou opstellen in het taxatierapport, incl. BTW met kosten koper.
De heer [partij A] heeft u op zelfde dag een voorschot van €25.000,00 betaald op de koopprijs,
waarvoor u beiden een kwitantie heeft ondertekend. Vervolgens heeft bedrijfsmakelaar [bedrijf 1] het pand getaxeerd en de waarde getaxeerd op € 535.000,00.
Op 21 augustus 2024 is de heer [partij A] bij u geweest en heeft hij een exemplaar van het
taxatierapport bij u achter gelaten. De heer [partij A] heeft alles voorbereid om tot de aankoop over te gaan en de koopsom verkregen.
Onder invloed van andere mensen, heeft u enige dagen later echter aangegeven dat u het pand niet wil verkopen of tegen een prijs die aanzienlijk hoger ligt dan de taxatiewaarde. Dit was echter niet de afspraak, er is een mondelinge overeenstemming en de heer [partij A] heeft ook getuigen die een en ander kunnen bevestigen.
De heer [partij A] betreurt het zeer dat u ernstig ziek bent en wellicht niet meer in staat bent om de verkoop en levering van het pand bij de notaris af te handelen, maar u dient zich wel aan de gemaakte afspraak te houden. Desgewenst kunt u een medewerker van de notaris machtigen om de documenten namens u te tekenen.
Ik verzoek u dan ook dringend om mij binnen3 dagen na hedente berichten dat u alsnog bereid bent om het pand aan de [adres] te verkopen tegen een bedrag van € 510.000,00 (535.000,00- 25.000,00) en dat u bereid bent om binnen8 dagen na hedenmee te werken aan de levering van het pand via de notaris.
Mocht u hiertoe niet bereid zijn dan zal de heer [partij A] onmiddellijk een gerechtelijke procedure starten bij de rechtbank en een vordering tot levering van het pand in stellen, gekoppeld met een dwangsom. Tevens maakt de heer [partij A] dan aanspraak op vergoeding van alle schade die hij lijdt, waaronder de kosten van de gerechtelijke procedure.
De heer [partij A] hoopt dat het niet zover zal komen en vertrouwt erop dat u alsnog uw afspraken zult nakomen.”
3.7.
[naam 1] is op 31 augustus 2024 overleden. Bij testament van 17 juni 2024 had [naam 1] mevrouw [partij B 1] en zijn beide minderjarige kinderen [partij B 3] en [partij B 4] tot erfgenamen benoemd. Mevrouw [partij B 2] is de wettelijk vertegenwoordiger van beide kinderen.
3.8.
De advocaten van [partij A] hebben [partij B] bij brief van 13 november 2024 gesommeerd om binnen vijf werkdagen schriftelijk te bevestigen dat zij aan hun verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst zullen voldoen bij gebreke waarvan [partij B] rechtsmaatregelen worden aangekondigd.
3.9.
De marktwaarde van het pand per 30 januari 2025 is in opdracht van [partij B] door [bedrijf 2] getaxeerd op een marktwaarde van € 665.000,00 k.k.
3.10.
De advocaat van [partij B] heeft de advocaten van [partij A] daarop bij e-mailbericht van 20 maart 2025 onder meer bericht:
“Intussen hebben de erven het taxatierapport ontvangen; bijgaand ontvangt u daarvan een afschrift.
De taxateur heeft de waarde van het pand bepaald op € 665.000,- k.k. Naar mening van de erven is die waardering zéér conservatief, in die zin dat zij verwachten een (aanzienlijk) hogere prijs te kunnen krijgen wanneer het pand via een openbaar verkooptraject wordt verkocht. Wanneer er echter op zéér korte termijn zaken kunnen worden gedaan,
zijn de erven bereid om genoegen te nemen met de taxatiewaarde.
Gelet daarop, en overeenkomstig de toezegging die de erven eerder deden, wordt uw cliënt hierbij in de gelegenheid gesteld om een bod te doen op het pand.
Uitdrukkelijk wijs ik erop dat uw cliënt slechts uitgenodigd wordt een bod uit te brengen; deze uitnodiging daartoe is géén aanbod zijdens de erven. In aanvulling daarop, zal eerst een koopovereenkomst tot stand komen nadat een daartoe strekkende (onderhandse) akte door beide partijen is ondertekend. In die nader op te stellen akte zal onder
meer een ‘as is, where is’ bepaling worden opgenomen.
Een aanbod door/namens uw cliënt zie ik namens de erven graag uiterlijk op vrijdag 4 april 2025 tegemoet. Indien de erven niet uiterlijk op die datum een aanbod ontvangen, en/of indien het aanbod onacceptabel is, zullen de erven vervolgens het openbare verkooptraject opstarten.”
3.11.
Bij e-mailbericht van 14 april 2025 heeft de advocaat van [partij B] aan de advocaat van [partij A] onder meer bericht:
“Onderstaande e-mail, met het taxatierapport als bijlage, zond ik u een kleine vier weken geleden. De daarin gestelde deadline is ruimschoots verstreken, zonder bericht zijdens uw cliënt.
Gelet daarop hebben de erven intussen opdracht gegeven aan hun makelaar om het verkooptraject op te starten. Hoewel het uw cliënt uiteraard vrijstaat om zich in dat traject te mengen, gaan de erven er op dit moment vanuit dat uw cliënt geen interesse meer heeft in het pand. Het ligt dan ook voor de hand dat het pand aan een derde zal worden verkocht.”
3.12.
De advocaten van [partij A] hebben daarop bij e-mail van 23 april 2025, voor zover hier van belang, geantwoord:
“Cliënt handhaaft zijn stelling dat er reeds een koop is gesloten waarbij als koopprijs de destijds geldende marktprijs heeft te gelden. Het door u toegestuurde taxatierapport geeft geen aanleiding om van die stelling af te wijken.”
3.13.
[partij A] heeft op 22 mei 2025 conservatoir beslag tot levering laten leggen op het pand.
3.14.
Bij taxatierapport van 3 oktober 2025 heeft Boers&Lem de marktwaarde van het pand, in opdracht van [partij A] , per 12 augustus 2024 getaxeerd op € 560.000,00 k.k.
4.Het geschil
4.1.
[partij A] vordert, na wijziging van eis, dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
primair:
1. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, te veroordelen tot nakoming van de tussen wijlen de heer [naam 1] en [partij A] gesloten koopovereenkomst, inhoudende de verkoop en levering van het onroerend goed gelegen aan de [adres] aan [partij A] , tegen een koopprijs van
€ 535.000,00 kosten koper, onder aftrek van de reeds betaalde aanbetaling van
€ 25.000,00 binnen een termijn van dertig dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
2. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat gedaagden in gebreke blijven met de nakoming van het primair onder 1. gevorderde met een maximum van € 150.000,00;
subsidiair:
3. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, te veroordelen tot nakoming van de tussen wijlen de heer [naam 1] en [partij A] gesloten koopovereenkomst, inhoudende de verkoop en levering van het onroerend goed gelegen aan de [adres] aan [partij A] , tegen een koopprijs van
€ 560.000,00 kosten koper, onder aftrek van de reeds betaalde aanbetaling van
€ 25.000,00 binnen een termijn van dertig dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
4. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat gedaagden in gebreke blijven met de nakoming van het primair onder 1. gevorderde met een maximum van € 150.000,00;
meer subsidiair:
5. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, te veroordelen tot nakoming van de tussen wijlen de heer [naam 1] en [partij A] gesloten koopovereenkomst, inhoudende de verkoop en levering van het onroerend goed gelegen aan de [adres] aan [partij A] , tegen een redelijke koopprijs met inachtneming van de marktomstandigheden van augustus 2024, welke koopprijs door de rechtbank in goede justitie is te bepalen, onder aftrek van de reeds betaalde aanbetaling van € 25.000,00 binnen een termijn van dertig dagen na betekening van het te wijzen vonnis;
6. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, hoofdelijk te veroordelen tot betaling van een dwangsom van € 1.000,00 per dag dat gedaagden in gebreke blijven met de nakoming van het primair onder 1. gevorderde met een maximum van € 150.000,00;
meest subsidiair:
7. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, binnen veertien dagen na het te wijzen vonnis te gebieden door te onderhandelen met [partij A] over de verkoop, koopprijs en levering van het onroerend aan de [adres] aan [partij A] met het oog op het alsnog tot stand brengen van een koopovereenkomst, zulks op straffe van een door de rechtbank vast te stellen dwangsom van € 1.000,00 voor iedere dag dat zij hiermee in gebreke blijven met een maximum van € 150.000,00;
in alle gevallen:
8. Gedaagde sub 2 te veroordelen om als wettelijk vertegenwoordiger van gedaagde sub 3 en gedaagde sub 4 al datgeen te doen wat noodzakelijk is voor het voldoen aan de veroordelingen van gedaagde sub 3 en gedaagde sub 4 uit hoofde van het te wijzen vonnis;
9. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, hoofdelijk te veroordelen tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten;
10. Gedaagden sub 1, sub 3 en sub 4, althans de erfgenamen en/of rechthebbenden, hoofdelijk te veroordelen tot betaling van de kosten van het geding, de beslagkosten en de nakosten.
4.2.
[partij B] voeren verweer. [partij B] concluderen tot niet-ontvankelijkheid van [partij A] , dan wel tot afwijzing van de vorderingen van [partij A] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
4.3.
[partij B] vorderen daarnaast in reconventie om bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
het op verzoek van [partij A] gelegde conservatoire beslag tot levering op het pand op te heffen;
voor recht te verklaren dat [partij A] aansprakelijk is voor de schade van [partij B] als gevolg van het door hem gelegde onrechtmatige beslag op het pand aan de [adres], nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;
[partij A] te veroordelen in de kosten en de nakosten in reconventie, te voldoen binnen veertien dagen na dagtekening van het vonnis en – voor het geval voldoening van de (na)kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na dagtekening van het vonnis tot de datum der algehele voldoening.
4.4.
[partij A] voert verweer tegen de vorderingen van [partij B]
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
De gewijzigde eis
5.1.
[partij A] heeft zijn eis tijdens de mondelinge behandeling bij akte gewijzigd. [partij B] hebben daarop verklaard tegen die wijziging geen bezwaar te hebben. De rechtbank zal aldus uitgaan van de gewijzigde eis.
Ontvankelijkheid t.a.v. mevrouw [partij B 2]
5.2.
[partij B] hebben aangevoerd dat [partij A] in zijn vordering ten aanzien van mevrouw [partij B 2] niet-ontvankelijk moet worden verklaard omdat zij geen erfgename van [naam 1] is. [partij B 2] is als wettelijk vertegenwoordiger over de minderjarige kinderen, die wel erfgenaam zijn, gehouden om aan een eventuele veroordeling mee te werken.
5.3.
[partij A] heeft op de mondelinge behandeling toegelicht dat [partij B 2] is gedagvaard om haar medewerking aan de koop en levering van het pand af te dwingen voor het geval zij daarin weigerachtig zou zijn.
5.4.
De rechtbank is van oordeel dat [partij A] een redelijk belang heeft bij zijn vordering tegen [partij B 2] , namelijk voor het geval dat [partij B 2] in haar hoedanigheid van wettelijk vertegenwoordigster over de minderjarige kinderen, tevens erfgenamen die partij zullen zijn bij het effectueren van een eventuele koopovereenkomst, haar medewerking zou weigeren. [partij A] kan daarom in zijn vordering tegen [partij B 2] worden ontvangen.
Tussen partijen is geen koopovereenkomst tot stand gekomen
5.5.
Tussen partijen is in geschil of er in augustus 2024 een koopovereenkomst met betrekking tot het pand aan de [adres] tot stand is gekomen. [partij A] vordert primair nakoming van die koopovereenkomst. De rechtbank overweegt ten aanzien van die vraag als volgt.
5.6.
De rechtbank stelt daarbij voorop dat op grond van artikel 6:217 van Pro het Burgerlijk Wetboek (hierna ‘BW’) een overeenkomst tot stand komt door een aanbod en de aanvaarding daarvan. In dat aanbod en die aanvaarding dient wilsovereenstemming gericht op de totstandkoming van die overeenkomst tot uitdrukking te zijn gebracht. Daarvoor is nodig dat wilsovereenstemming bestaat over die aspecten van de overeenkomst die de overeenkomst tot stand brengen (de zogenaamde essentialia). In het geval van een koopovereenkomst valt daarbij te denken aan overeenstemming over de prijs, het object, de leveringsdatum en de betalingscondities. Wat in een concreet geval de essentialia zijn waarover wilsovereenstemming dient te bestaan zal afhangen van de omstandigheden van het geval. Waar het op aankomt is dat beide partijen de wil moeten hebben gehad om de overeenkomst te sluiten, althans dat partijen erover en weer gerechtvaardigd op mochten vertrouwen dat ook bij de wederpartij die wil aanwezig was. De vraag of een overeenkomst met een bepaalde inhoud tot stand is gekomen, moet worden beantwoord aan de hand van de betekenis die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en van wat zij in dat verband redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.
5.7.
De rechtbank stelt vast dat het object van een tussen [partij A] en [naam 1] tot stand te komen koopovereenkomst voldoende bepaald was. Het ging immers om het pand aan de [adres] dat [partij A] van [naam 1] wilde kopen. Dit geschil draait om de vraag of tussen partijen wilsovereenstemming is bereikt over de verkoop van het pand voor een koopprijs van € 535.000,00, danwel € 560.000,00, hetgeen [partij B] gemotiveerd hebben betwist.
5.8.
[partij A] stelt daartoe dat de akte die partijen tijdens hun bespreking op 12 augustus 2024 hebben opgemaakt en ondertekend als koopovereenkomst heeft te gelden. Die stelling faalt echter. In die akte wordt immers met geen woord gerept over de koopprijs zodat één van de kernverbintenissen die uit een koopovereenkomst voortvloeien ontbreekt. De akte vermeldt slechts dat [naam 1] van [partij A] een bedrag van € 25.000,00 heeft ontvangen als aanbetaling voor het kopen van het pand. Eén en ander neemt echter niet weg dat er sprake kan zijn van een mondelinge koopovereenkomst. Anders dan bij een koopovereenkomst met een consument met betrekking tot woonruimte hoefde deze koopovereenkomst niet schriftelijk te worden aangegaan.
5.9.
Ten aanzien van de koopprijs stelt [partij A] dat hij met [naam 1] is overeengekomen dat het pand zou worden verkocht tegen de destijds geldende marktwaarde, zoals die – naar de rechtbank begrijpt: bindend – zou worden vastgesteld door een door [partij A] aan te wijzen makelaar/taxateur in een taxatierapport. Volgens [partij A] heeft de taxateur de destijds geldende marktwaarde van het pand getaxeerd op een bedrag van € 535.000,00. [partij B] hebben één en ander gemotiveerd betwist door aan te voeren dat de taxatie slechts zou dienen als vertrekpunt voor verdere onderhandelingen over de koopprijs. [naam 1] heeft zich volgens [partij B] niet verbonden aan de uitkomst van een door [partij A] aan te stellen taxateur. Alleen als uit de taxatie een voor beide partijen aanvaardbare prijs zou volgen had tegen die waarde een koopovereenkomst kunnen worden gesloten, aldus [partij B]
5.10.
De rechtbank is op dit punt van oordeel dat de stelling van [partij A] dat hij met [naam 1] was overeengekomen dat de koopprijs, gelijk aan de op dat moment geldende marktwaarde, door een door [partij A] aan te wijzen taxateur zou worden vastgesteld, niet is komen vast te staan. Het had voor de hand gelegen om een dergelijke belangrijke afspraak in de akte van 12 augustus 2024 op te nemen, maar dat is niet gebeurd. [partij A] heeft zijn standpunt ook niet voldoende onderbouwd nu de afspraak slechts wordt vermeld in zijn (éénzijdige) Whatsapp bericht van 26 augustus 2024 waarvan de inhoud vrijwel onmiddellijk door [naam 1] is betwist. [partij A] heeft geen verklaringen in het geding gebracht van zijn beide medewerkers, die volgens hem bij het gesprek op 12 augustus 2024 aanwezig waren en die mogelijk hadden kunnen verklaren dat de gestelde afspraak wel was gemaakt. Aan bewijslevering op dit punt komt de rechtbank dan ook niet toe.
5.11.
Maar zelfs als de door [partij A] gestelde afspraak wel was komen vast te staan dan kan dat niet kan leiden tot de gevolgtrekking dat € 535.000,00 als een marktconforme prijs (en dus als de overeengekomen koopprijs) heeft te gelden. Dat bedrag is door de taxateur slechts genoemd in zijn e-mailbericht van 20 augustus 2024 aan [partij A] . Enige (deugdelijke) onderbouwing van die waarde ontbreekt echter terwijl [partij A] en [naam 1] volgens de eigen stellingen van [partij A] nu juist waren overeengekomen dat de taxateur de waarde in een taxatierapport zou vastleggen. Dat de waarde van het pand zou worden getaxeerd blijkt overigens ook uit het e-mailbericht van [partij A] aan [naam 1] van 26 augustus 2024. Dat er in die periode daadwerkelijk een (deugdelijke) taxatie van het pand heeft plaatsgevonden, waarvan de bevindingen in een rapport zijn vastgelegd, is echter niet gebleken.
5.12.
[partij A] heeft de marktwaarde van het pand op 3 oktober 2025 door [bedrijf 1] laten taxeren. De taxateur heeft de marktwaarde toen per 12 augustus 2024 getaxeerd op een bedrag van € 560.000,00. [partij A] vordert, subsidiair, levering van het pand voor deze koopprijs. [partij B] betwisten dat dit een reële marktwaarde betreft. Zij hebben daartoe aangevoerd dat het taxatierapport niet zorgvuldig tot stand is gekomen. Zo is [bedrijf 1] uitgegaan van een te lage prijs per vierkante meter voor het woongedeelte. De gemiddelde prijs per m2 ligt in Enschede volgens [partij B 1] substantieel hoger. Ook heeft [bedrijf 1] het pand volgens [partij B] vergeleken met niet-representatieve objecten die allemaal buiten de binnenstad gelegen zijn terwijl het pand zich in het centrum van Enschede bevindt. Ook stellen [partij B] dat het taxatierapport is gebaseerd op aannames. [partij A] heeft één en ander tijdens de mondelinge behandeling niet betwist. In het licht van de door [partij B] aangevoerde bezwaren tegen het taxatierapport, alsmede gezien de grote discrepantie tussen de door [bedrijf 1] en de door [bedrijf 2] in opdracht van [partij B] getaxeerde waarden, voor welke discrepantie door [partij A] geen verklaring is verstrekt, is de rechtbank van oordeel dat niet is komen vast te staan dat een bedrag van € 560.000,00 kan worden aangemerkt als de “destijds geldende marktwaarde” en dus evenmin als de overeengekomen koopprijs.
5.13.
[partij A] heeft, meer subsidiair, gevorderd om [partij B] te veroordelen tot nakoming van de koopovereenkomst door het pand tegen een redelijke koopprijs te leveren. Ten aanzien van die vordering overweegt de rechtbank als volgt. Op grond van artikel 7:4 BW Pro geldt dat bij het sluiten van een koopovereenkomst zonder dat de prijs is bepaald de koper een redelijke prijs verschuldigd is. Deze bepaling ziet op het geval dat partijen zich in het geheel niet om de koopprijs hebben bekommerd. [1] In dit geval hebben partijen dat, althans in de visie van [partij A] , wel gedaan. [partij A] stelt immers dat de koopprijs zou worden vastgesteld aan de hand van de destijds geldende marktwaarde zoals door een taxateur vastgesteld. [partij B] erkennen dat partijen gesproken hebben over een waardebepaling door een taxateur, maar volgens hen zou die taxatie dienen als vertrekpunt voor verdere onderhandelingen over de koopprijs. Vast staat dus dat partijen wel stil hebben gestaan bij de vraag op welke wijze de koopprijs zou worden bepaald, maar tussen hen is over de koopprijs geen (wils)overeenstemming bereikt.
5.14.
Nu tussen partijen geen koopprijs is overeengekomen, ontbreekt één van de kernverbintenissen uit de koopovereenkomst. Tussen partijen is dan ook geen koopovereenkomst tot stand gekomen.
5.15.
Wellicht ten overvloede overweegt de rechtbank nog het volgende. Indien en voor zover vast was komen te staan dat partijen wél een koopprijs zijn overeengekomen dan geldt dat de totstandkoming van een koopovereenkomst voor de verkoper als kernverbintenis ook de verplichting tot levering van de verkochte zaak in het leven roept (artikel 7:1 jo Pro 7:9, eerste lid, BW). Afspraken met betrekking tot de levering van het object van de koop betreffen dus de kernverplichting van de verkoper. Daarbij heeft te gelden dat het moment van levering voor twee kwesties van belang is. In beginsel (artikel 7:26, tweede lid, BW en bij levering van een onroerende zaak doorgaans gebruikelijk) wordt de koopsom bij aflevering betaald. Het tijdstip van levering zal daarom doorgaans tevens van belang zijn voor de vaststelling van het moment waarop de koper zijn kernverplichting uit de koopovereenkomst dient na te komen. Daarbij geldt dat het moment van aflevering op grond van artikel 7:10, eerste lid, BW tevens het moment bepaalt waarop de verkochte zaak voor risico komt van de koper en niet langer voor risico van de verkoper. Naast het object van de koop en de vaststelling van de prijs vormen daarom de afspraken omtrent de levering tevens essentialia van de koopovereenkomst: zij bepalen immers op welk moment (en wellicht ook op welke wijze) de koper en de verkoper jegens elkaar hun hoofdverplichtingen moeten nakomen, met alle gevolgen van dien wanneer hierin wordt tekortgeschoten (verzuim, verbeurte van boetes etc.). De rechtbank stelt evenwel vast dat gesteld noch gebleken is dat [partij A] en [naam 1] , althans [partij B] , over deze kernverbintenis afspraken hebben gemaakt hetgeen mede redengevend is voor het oordeel dat er geen koopovereenkomst tussen partijen tot stand is gekomen.
5.16.
Omdat er geen koopovereenkomst tot stand is gekomen moeten de vorderingen van [partij A] tot nakoming daarvan, bij gebrek aan een rechtsgrondslag, worden afgewezen.
Geen verplichting tot dooronderhandelen
5.17.
[partij A] stelt dat de onderhandelingen met betrekking tot de aankoop van het pand zich in een zodanig vergevorderd stadium bevonden, dat hij er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat er een koopovereenkomst tot stand zou komen. [partij B] stond het daarom niet vrij om de onderhandelingen zonder deugdelijke grond af te breken. Tussen partijen bestond, gelet op de akte die partijen op 12 augustus 2024 hebben opgesteld en ondertekend, overeenstemming over de kern van de prestatie, aldus [partij A] . Het in de gegeven omstandigheden afbreken van de onderhandelingen door [partij B] is jegens [partij A] onrechtmatig, zo stelt hij
5.18.
De rechtbank stelt bij de beoordeling van de gestelde onrechtmatigheid van het afbreken van onderhandelingen het volgende voorop. De rechtsverhouding van onderhandelende partijen is onderworpen aan de eisen van redelijkheid en billijkheid. De redelijkheid en billijkheid brengen in algemene zin met zich dat partijen over en weer rekening moeten houden met elkaars gerechtvaardigde belangen. Zij mogen hun eigen (ook financiële) belang nastreven, maar moeten, tot op zekere hoogte, ook rekening houden met de gerechtvaardigde belangen van de ander. Als maatstaf voor de beoordeling van de vraag of het afbreken van onderhandelingen al dan niet onrechtmatig is, heeft te gelden dat ieder van de onderhandelende partijen, die verplicht zijn hun gedrag mede door elkaars gerechtvaardigde belangen te laten bepalen, vrij is de onderhandelingen af te breken, tenzij dit op grond van het gerechtvaardigd vertrouwen van de wederpartij in het tot stand komen van de overeenkomst of in verband met de andere omstandigheden van het geval onaanvaardbaar zou zijn. Daarbij dient rekening te worden gehouden met de mate waarin en de wijze waarop de partij die de onderhandelingen afbreekt aan het ontstaan van dat vertrouwen heeft bijgedragen en met de gerechtvaardigde belangen van deze partij om de onderhandelingen te mogen afbreken.
5.19.
De eerste vraag die de rechtbank in dit kader moet beantwoorden is evenwel of [partij B] de onderhandelingen feitelijk hebben afgebroken, nu dat door hen is betwist. Volgens [partij B] zijn zij telkens bereid geweest om met [partij A] te onderhandelen over de verkoop van het pand.
5.20.
Dat verweer van [partij B] wordt door de door hen in het geding gebrachte stukken ondersteund. Vast staat immers dat de advocaat van [partij B] [partij A] bij e-mailbericht van 20 maart 2025 in de gelegenheid heeft gesteld een bod te doen op het pand. Door [partij A] is niet betwist dat hij daarop niet heeft gereageerd. Vervolgens heeft de advocaat van [partij B] [partij A] bij e-mailbericht van 14 april 2025 meegedeeld dat [partij B] , omdat [partij A] niet binnen de gegeven termijn had gereageerd, het traject om tot verkoop van het pand te komen hadden opgestart. Daarbij is [partij A] meegedeeld dat het hem vrijstaat om zich als koper in dat proces te mengen. De advocaten van [partij A] hebben daarop geantwoord dat [partij A] volhardt in zijn stelling dat er al een koop is gesloten, waarbij als koopprijs de destijds geldende marktprijs geldt.
5.21.
Uit die e-mailcorrespondentie blijkt dat [partij A] zich op het standpunt bleef stellen dat er een koopovereenkomst was tegen een prijs gelijk aan de destijds als zodanig getaxeerde geldende marktprijs. De rechtbank maakt daaruit op dat [partij A] niet verder wilde onderhandelen over de aankoop van het pand en dat het dus [partij A] is geweest die de onderhandelingen heeft afgebroken.
5.22.
Maar al was dat anders geweest en de rechtbank toch het leerstuk van het onrechtmatig afbreken van onderhandelingen had moeten toepassen, dan nog zou de vordering niet toewijsbaar zijn geweest. De stelling van [partij A] dat partijen al in een zodanig vergevorderd stadium waren gekomen met hun onderhandelingen is niet komen vast te staan. Anders dan [partij A] heeft gesteld bevatte de akte van 12 augustus 2024, zoals hiervoor reeds werd overwogen, niet de kern van de verbintenissen tussen partijen omdat er geen overeenstemming bestond ten aanzien van de koopprijs (en evenmin over andere kernprestaties zoals de leverings- en betalingsvoorwaarden). Dat er verdergaande onderhandelingen tussen [naam 1] , respectievelijk zijn erfgenamen, hebben plaatsgevonden is voorshands niet komen vast te staan. [partij A] heeft dat in ieder geval niet (voldoende) onderbouwd.
5.23.
Ook de meest subsidiaire vordering tot dooronderhandelen wordt daarom afgewezen.
Buitengerechtelijke incassokosten en beslagkosten
5.24.
De vorderingen tot betaling van de buitengerechtelijke incassokosten en de beslagkosten zijn niet toewijsbaar omdat de vorderingen van [partij A] worden afgewezen.
Proceskosten
5.25.
[partij A] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [partij B] worden begroot op:
- griffierecht € 331,00
- salaris advocaat € 1.228,00 (2 punten x tarief II)
- nakosten € 178,00 (plus de verhoging zoals
vermeld in de beslissing)
_______________
Totaal € 1.737,00
in reconventie
5.26.
[partij B] vorderen opheffing van het op 22 mei 2025 door [partij A] gelegde conservatoire beslag tot levering. Zoals hiervoor in conventie is overwogen worden de vorderingen van [partij A] afgewezen. Dat betekent dat het beslag ongegrond is en daarom zal de rechtbank dat beslag opheffen.
5.27.
Voorts vorderen [partij B] dat de rechtbank voor recht verklaart dat [partij A] aansprakelijk is voor schade van [partij B] als gevolg van het onrechtmatig gelegde beslag en, zo begrijpt de rechtbank, dat [partij A] wordt veroordeeld tot schadevergoeding nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet. De rechtbank overweegt daarover als volgt.
5.28.
Op de beslaglegger rust een risicoaansprakelijkheid voor de gevolgen van het door hem gelegde beslag indien de vordering waarvoor beslag is gelegd geheel ongegrond is. Zoals hiervoor is overwogen doet die situatie zich hier voor. Dat het beslag niet lichtvaardig is gelegd, zoals door [partij A] is aangevoerd, doet daar niet aan af.
5.29.
[partij A] betwist het causaal verband tussen het gelegde beslag en de (omvang van de) door [partij B] gestelde schade. De schade is niet gespecificeerd en onderbouwd en [partij B] hebben ook nooit eerder om opheffing van het beslag verzocht, aldus [partij A] .
5.30.
De rechtbank is van oordeel dat dit verweer slaagt. [partij B] hebben volstaan met de algemene stelling dat zij het pand vanwege het beslag niet hebben kunnen verkopen, terwijl de lasten daarvan doorliepen en dat zij niet de middelen hadden om de erfbelasting te voldoen waardoor een heffingsrente dreigt. Ook kan de opbrengst van het pand niet worden geherinvesteerd zodat er geen rendement kan worden gegenereerd.
5.31.
Alhoewel voor een verwijzing naar de schadestaatprocedure een lage drempel geldt, waarbij slechts hoeft te worden aangetoond dat de mogelijkheid bestaat dat [partij B] schade hebben geleden, hebben [partij B] dat niet aangetoond. Als door hen niet betwist staat vast dat zij altijd nog huur hebben ontvangen nu een gedeelte van het pand aan een derde is verhuurd. De rechtbank gaat er daarom voorshands van uit dat [partij B] rendement van het pand hebben genoten. Voorts is door [partij B] niet gesteld, noch is anderszins gebleken, dat zij een concrete mogelijkheid hadden om hun pand aan een derde te verkopen, maar dat zij daarbij door het beslag zijn gehinderd. De rechtbank neemt ook in aanmerking het feit dat [partij B] [partij A] nooit hebben gesommeerd het beslag op te heffen, alsmede de relatief korte duur gedurende welke het beslag van kracht was.
5.32.
Dat betekent dat deze vordering wordt afgewezen.
5.33.
De rechtbank zal de proceskosten tussen partijen compenseren omdat zij in reconventie over en weer deels in het (on)gelijk zijn gesteld.
6.De beslissing
De rechtbank:
in conventie
6.1.
wijst de vorderingen af;
6.2.
veroordeelt [partij A] in de kosten van het geding, tot op heden aan de zijde van [partij B] begroot op € 1.737,00, te vermeerderen met € 92,00 indien dit vonnis aan [partij A] wordt betekend, te voldoen binnen veertien dagen na heden en – voor het geval voldoening van deze kosten niet binnen de gestelde termijn plaatsvindt – te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf de veertiende dag na heden tot de datum der algehele voldoening;
6.3.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling onder 6.2 uitvoerbaar bij voorraad;
in reconventie
6.4.
heft op het op 22 mei 2025 door [partij A] gelegde conservatoire beslag tot levering op het pand;
6.5.
compenseert de proceskosten tussen partijen zodanig dat iedere partij de eigen kosten draagt;
6.6.
verklaart dit vonnis voor wat betreft de veroordeling onder 6.4 uitvoerbaar bij voorraad;
6.7.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.E. Zweers en in het openbaar uitgesproken op 26 november 2025. (JBd(O)