Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11424225 \ CV EXPL 24-3839
Vonnis in kort geding van 27 januari 2025
in de zaak van
WONINGSTICHTING DOMIJN,
te Enschede,
eisende partij,
hierna te noemen: Domijn,
gemachtigde: mr. W.B. te Woerd,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
gemachtigde: mr. M.E. Kikkert.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2025
- de pleitnota van Domijn
- de mondelinge behandeling van 13 januari 2025
- de pleitnota van Domijn
2.De zaak in het kort
De politie heeft een hennepkwekerij in de door [gedaagde] gehuurde woning aangetroffen. In deze zaak vraagt Domijn daarom om de ontruiming van de huurwoning. De kantonrechter is voorshands van oordeel dat sprake is van een ernstige tekortkoming en acht het voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en [gedaagde] tot ontruiming zal veroordelen. De in deze procedure gevorderde ontruiming zal daarom worden toegewezen. Dit oordeel zal hierna worden toegelicht.
3.De feiten
3.1.
Domijn verhuurt sinds 9 augustus 2005 aan [gedaagde] de woning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).
3.2.
Op 25 september 2024 is in het gehuurde een hennepkwekerij aangetroffen. In het door de politie opgestelde hennepbericht staat, voor zover hier van belang, het navolgende:
(..)
Inrichting en hennepplanten
Op woensdag 25-09-2024 is de politie de woning binnengetreden ter opsporing en inbeslagneming, op grond van artikel 9, lid 1 onder b van de Opiumwet en artikel 96 van het Wetboek van Strafvordering.
Perceel [adres] betreft een hoekwoning gelegen in een blok laagbouwwoningen.
Na het binnentreden werd het volgende waargenomen: een duidelijk hoorbare afzuiginstallatie;
een duidelijk hoorbare ventilatie;
ongewone elektriciteitskabels zichtbaar door de woning; een duidelijk waarneembare hennepgeur.
In de woning werd een ingerichte hennepkwekerij aangetroffen met 4 kleine kweekruimtes met in totaal37 hennepplanten.
De 4 kweekruimtes bevonden zich in 2 verschillende kamers. In de woonkamer stonden 3 afgeschermde ruimtes waarin de hennepplanten zich bevonden. In een andere {slaap)kamer stond 1 afgeschermde ruimte met hennepplanten.
De hennepplanten waren 20 á 30 centimeter groot (beginfase van de groei).
Kweekruimte 1
Kweekruimte 1 bevond zich in een {slaap)kamer. Het betrof de 1ste kamer aan de rechterzijde bij binnenkomst voordeur. In deze kamer werd een kweekruimte afgeschermd door
gordijnen.
In kweekruimte 1 werd een inwerking zijnde hennepkwekerij met8 hennepplantenin potten aangetroffen. Per m2 stonden er 8 hennepplanten. De hennepplanten waren afkomstig van hennepstekken.
De volgende hennep gerelateerde goederen werden in de kweekruimte aangetroffen: 2x ventilator (kunststof);
1x koolstoffilter;
1x assimilatielamp 600 wattage; 1x transformator 600 wattage; 1x armatuur;
1x dompelpomp;
1x watervat.
Kweekruimte 2
Kweekruimte 2 bevond zich in een (woon)kamer. Het betrof de kamer grenzend aan de achtertuin. In deze kamer bevonden zich 3 kweekruimtes afgeschermd door gordijnen. In de kweekruimtes werd een inwerking zijnde hennepkwekerij met in totaal29 hennepplantenIn potten aangetroffen. Per m2 stonden er 9 hennepplanten. De hennepplanten waren afkomstig van hennepstekken.
De volgende hennep gerelateerde goederen werden in de kweekruimte aangetroffen: 3x ventilator (kunststof)
3x lucht afzuiger;
6x assimilatielampen 600 wattage; 6x transformatoren 600 wattage; 6x armaturen
1x airco. (..)
Overige feiten en aanbevelingHet aanwezig hebben van softdrugs is verboden op grond van artikel 3 juncto artikel 11 van de Opiumwet. Ingevolge de “Aanwijzing Opiumwet” van het college van procureurs-generaal d.d. 01 -09-2018, registratienummer 2018R013 wordt de niet beroeps- of bedrijfsmatige teelt van een geringe hoeveelheid tot en met 5 hennepplanten aangemerkt als een hoeveelheid voor eigen gebruik.
Grotere hoeveelheden, met onder andere kweken onder kunstlicht, diefstal van elektriciteit
en dergelijke kan worden aangemerkt als beroeps- en bedrijfsmatige teelt van
hennepplanten. De genoemde hoeveelheden hennepplanten die hier zijn aangetroffen
kunnen niet worden aangemerkt als een hoeveelheid voor eigen gebruik. Daarom kan
worden aangenomen, dat deze bestemd zijn voor de handel.(..)
3.3.
Bij brief van 25 september 2024 heeft Domijn [gedaagde] uitgenodigd voor een gesprek op 30 september 2024 om de politie-inval in het gehuurde met de daarbij aangetroffen kweekruimten, hennep en hennepgerelateerde goederen te bespreken. In dit gesprek heeft Domijn [gedaagde] gewezen op het zerotolerancebeleid en hem de mogelijkheid gegeven zijn huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] is niet akkoord gegaan met een vrijwillige huuropzegging.
3.4.
Bij brief van 16 oktober 2024 en van 18 november 2024 heeft Domijn [gedaagde] nogmaals in de gelegenheid gesteld om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen door uiterlijk binnen tien dagen na ontvangst van de brief het opzegformulier in te vullen en op te sturen naar Domijn.
3.5.
[gedaagde] heeft niet ingestemd met de vrijwillige huuropzegging.
4.Het geschil
4.1.
Domijn vordert, samengevat, dat de kantonrechter bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad:
I. [gedaagde] veroordeelt het gehuurde, binnen veertien dagen na betekening van het vonnis te ontruimen (en ontruimd te houden) en te verlaten met al het zijne en al de zijnen, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde aan Domijn;
II. [gedaagde] veroordeelt in de proceskosten en nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
Domijn legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van haar wettelijke en contractuele verplichtingen door in de woning vier kweekruimtes ten behoeve van hennepkweek, evenals 37 hennepplanten en hennepgerelateerde goederen die bestemd voor de professionele kweek van hennepplanten te hebben. Domijn hanteert een zero-tolerencebeleid ten aanzien van de aanwezigheid van hennepkwekerijen in de door haar verhuurde woningen. Volgens Domijn staat voldoende vast dat de bodemrechter tot ontbinding van de huurovereenkomst zal overgaan en heeft zij vooruitlopend daarop, gezien de ernst van de tekortkoming, een gerechtvaardigd belang bij de ontruiming van de woning in kort geding.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Domijn, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Domijn, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Domijn in de kosten van deze procedure. [gedaagde] voert aan dat hij als hobby het beoefenen van ‘indoor gardening’ heeft. Dit is een bezigheid die bestaat uit het kweken, verzorgen en oogsten van planten in een binnenruimte.
De hennepzaadjes die [gedaagde] heeft opgekweekt tot planten hebben volgens hem een hobbymatig karakter en er was geen sprake van commerciële bedoelingen. Een ontruiming heeft zeer verstrekkende gevolgen voor [gedaagde] . [gedaagde] is aangewezen op sociale huur en kan op korte termijn geen andere woonruimte vinden. Voor het geval de vorderingen van Domijn worden toegewezen, vraagt [gedaagde] om hem een langere ontruimingstermijn te gunnen zodat hij in de gelegenheid wordt gesteld om op zoek te gaan naar een passend alternatief. Voor het geval de rechter van oordeel is dat sprake is van een spoedeisend belang, verzoekt [gedaagde] om een gedragsaanwijzing als minder verstrekkend alternatief voor ontruiming.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
De kantonrechter oordeelt dat het spoedeisend belang van Domijn bij de gevorderde ontruiming reeds in voldoende mate voortvloeit uit haar stellingen en de aard van het gevorderde.
Toetsingskader
5.2.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kortgedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en gezien de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
Is sprake van een tekortkoming door [gedaagde] ?
5.3.
Niet in geschil is dat er in de door [gedaagde] gehuurde woning hennep is gekweekt. [gedaagde] stelt dat er geen sprake was van beroeps- of bedrijfsmatige hennepteelt. In dat verband voert [gedaagde] aan dat hij als hobby het beoefenen van ‘indoor gardening’ heeft, een bezigheid die bestaat uit het kweken, verzorgen en oogsten van hennepplanten in een binnenruimte. De inhoud van het door Domijn overgelegde hennepbericht is door [gedaagde] niet of althans onvoldoende weersproken. Daaruit blijkt dat het aannemelijk is dat er een professionele hennepkwekerij van 37 planten in de woning aanwezig was en dat er ook een eerdere oogst heeft plaatsgevonden. Verder heeft de politie in de woning hennep gerelateerde goederen aangetroffen. De kantonrechter is van oordeel dat Domijn voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde] .
5.4.
De vraag die vervolgens dient te worden beantwoord is of de kantonrechter in een door Domijn te voeren bodemprocedure zal oordelen dat dat deze tekortkoming ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal rechtvaardigen en of er aanleiding is om vooruitlopend op deze beslissing [gedaagde] te veroordelen de woning te ontruimen.
5.5.
Ingevolge artikel 6:265 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
5.6.
De kantonrechter acht het aannemelijk dat de bodemrechter zal oordelen dat de in voornoemd artikel vervatte uitzondering zich hier niet voordoet. Daarom acht de kantonrechter de gevorderde ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd. Duidelijk is dat er 37 hennepplanten en hennepgerelateerde goederen zijn aangetroffen. Bovendien heeft [gedaagde] met het inrichten van kweekruimten in het gehuurde gehandeld in strijd met zijn verplichtingen uit de wet en en de huurovereenkomst. In het hennepbricht van de politie staat dat de genoemde hoeveelheden hennepplanten die in het gehuurde zijn aangetroffen niet kunnen worden aangemerkt als een hoeveelheid voor eigen gebruik. De stelling van [gedaagde] dat het slechts een hobby is, is dan ook niet geloofwaardig. In dat kader acht de kantonrechter van belang dat Domijn een zero tolerance beleid voert ten aanzien van activiteiten die in strijd zijn met de Opiumwet. Domijn heeft een zwaarwegend belang bij het handhaven van haar beleid en daarmee bij een snelle ontruiming van de woning, nu dit ook naar andere huurders een signaal afgeeft dat dergelijke ernstige tekortkomingen, als die waaraan [gedaagde] zich heeft schuldig gemaakt, niet worden getolereerd. De gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. De kantonrechter begrijpt dat de ontruiming nadelige gevolgen voor [gedaagde] zal hebben, maar dat is onvoldoende om te oordelen dat de tekortkoming in dit specifieke geval de ontbinding (en daarop voortuilopend de ontruiming) niet rechtvaardigt.
Conclusie
5.7.
Gelet op het voorgaande acht de kantonrechter voldoende aannemelijk dat de bodemrechter, als het geschil in een bodemprocedure wordt voorgelegd, de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen. [gedaagde] heeft verzocht om een langere ontruimingstermijn dan veertien dagen na betekening van dit vonnis. Domijn heeft hiertegen bezwaar gemaakt en is niet bereid tot een langere ontruimingsgermijn. Domijn stelt dat zij [gedaagde] al sinds september de tijd heeft gegeven om een nieuwe woning te vinden en om verdere kosten te voorkomen. Hier heeft [gedaagde] geen gebruik van gemaakt. De kantonrechter ziet in de gegeven omstandigheden geen aanleiding om aan [gedaagde] een langere ontruimingstermijn toe te kennen dan die door Domijn gevorderd.
Proceskosten
5.8.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Domijn worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
814,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.215,72
5.9.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning gelegen aan de [adres] te ontruimen (en ontruimd te houden) en te verlaten met al het zijne en al de zijnen, onder afgifte van alle sleutels van het gehuurde aan Domijn,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.215,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman en in het openbaar uitgesproken op 27 januari 2025.