Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/323285 / HA ZA 24-416
Vonnis van 25 juni 2025
in de zaak van
1.[partij A 1],
te [woonplaats 1],
2.
[partij A 2],
2.
[partij A 2],
te [woonplaats 2],
eisende partijen in conventie,
verwerende partijen in reconventie,
hierna samen te noemen: [partij A],
advocaat: mr. S.E. Toffoletto,
tegen
[partij B],
te [woonplaats 3],
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B],
advocaat: mr. G. Beekman.
1.Samenvatting
1.1.
Partijen hebben een aannemingsovereenkomst gesloten. Hierin is opgenomen dat [partij B] een nieuwbouwwoning voor [partij A] zal realiseren voor € 300.000,00 inclusief btw en dat de woning – zonder tegenbericht van [partij B] – op 31 mei 2023 wordt opgeleverd. Volgens [partij A] is [partij B] tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door de woning niet te realiseren voor het overeengekomen bedrag en de woning niet op te leveren op de overeengekomen datum. Partijen hebben afgesproken om de samenwerking te beëindigen en de stand van het werk te laten vastleggen. [partij A] hebben de woning door anderen laten afbouwen. Zij vorderen in conventie onder andere betaling van de afbouwkosten en schadevergoeding. [partij B] voert verweer. Hij ontkent dat partijen een vaste aanneemsom en fatale opleverdatum hebben afgesproken.
1.2.
[partij B] vordert in reconventie onder andere opheffing van de door [partij A] ten laste van hem gelegde conservatoire beslagen, verklaring voor recht dat [partij A] een redelijke prijs aan hem verschuldigd zijn, aanwijzing van een deskundige voor het vaststellen van het bedrag dat [partij A] nog verschuldigd zijn en betaling van dit bedrag. [partij A] voeren verweer.
1.3.
De rechtbank oordeelt dat [partij A] onvoldoende hebben onderbouwd dat partijen een fatale oplevertermijn zijn overeengekomen. De rechtbank draagt [partij B] op om tegenbewijs te leveren tegen het voorshandse oordeel dat partijen een vaste aanneemsom van € 300.000,00 zijn overeengekomen. Daarnaast staat de rechtbank [partij B] – vanuit proceseconomische overwegingen – gelijktijdig toe om bewijs te leveren van zijn verweren: 1) dat hij [partij A] heeft gewaarschuwd dat het niet ging lukken om de woning voor € 300.000,00 te bouwen, althans dat hij heeft gewaarschuwd voor hogere of stijgende prijzen, en 2) dat partijen hebben afgesproken dat er geen tijdsdruk op [partij B] zou worden gelegd en dat [partij B] heeft gewaarschuwd dat het niet ging lukken om de woning op 31 mei 2023 op te leveren.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in conventie en van eis in reconventie met producties
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord in reconventie en akte vermeerdering vordering met producties
- de aanvullende productie van [partij B]
- de akte overlegging producties en wijziging vordering van [partij A]
- de mondelinge behandeling van 14 april 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt
- de spreekaantekeningen van [partij A]
- de spreekaantekeningen van [partij B]
- de akte uitlating van [partij B].
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
[partij A] en [partij B] zijn jarenlang goede vrienden van elkaar geweest.
3.2.
Eind december 2021 hebben [partij A] een bouwkavel in Almelo gekocht. Zij hebben [partij B] gevraagd om een woning voor hen te bouwen op deze kavel. [partij B] heeft als zzp’er in de bouw ervaring met kleinere bouwprojecten.
3.3.
Op 17 juni 2021 heeft de architect, de heer [naam 1], in overleg met [partij A] een Technische Omschrijving voor de te bouwen woning opgesteld.
3.4.
Op 16 juli 2021 heeft [partij B] een offerte voor de te bouwen woning opgesteld. Hij heeft daarin vermeld dat de woning gerealiseerd kan worden voor € 300.000,00 inclusief btw. In de offerte staat welke zaken daarin zijn opgenomen en dat extra luxe en bijzondere later bijkomende zaken daar niet in zijn meegenomen. Daarnaast is in de offerte vermeld dat [partij B] voor verschillende punten de offertes van derden nog niet binnen heeft en dat hij daarvoor prijzen heeft aangehouden op basis van eerdere installaties en werkzaamheden. Ten slotte is in de offerte opgenomen dat er sprake is van een nijpend tekort aan personeel en dat er grote problemen met de levering van grondstoffen zijn, waardoor het voor [partij B] niet mogelijk is om een exacte opleverdatum af te geven.
3.5.
Op 5 augustus 2021 hebben partijen een aannemingsovereenkomst gesloten voor het realiseren van een nieuwbouwwoning voor € 300.000,00 inclusief btw. In de overeenkomst is opgenomen dat de werkzaamheden zullen plaatsvinden op basis van tekeningen die door [partij A] of hun architect zullen worden verstrekt en dat het bedrag exclusief de door [partij A] tijdens de bouw te bemerken wijzigingen of meerwerkwensen is. In de overeenkomst staat dat de werkzaamheden op 18 oktober 2021 starten en dat het werk – zonder tegenbericht van [partij B] – op 31 mei 2023 wordt opgeleverd.
3.6.
Op 1 maart 2022 zijn de werkzaamheden begonnen.
3.7.
[partij A] hebben hun woning in [plaats] verkocht. Op 26 mei 2023 hebben zij deze woning notarieel geleverd. Zij zijn in een stacaravan op een camping gaan wonen.
3.8.
Op 18 september 2023 heeft een gesprek tussen [partij A], [partij B] en de architect plaatsgevonden. [partij A] hebben hierover een e-mail aan [partij B] en de architect gestuurd. Hierin staat dat [partij B] een herziene factuur voor de kozijnen voor € 30.000,00 inclusief btw zal sturen en dat daarmee in totaal € 270.000,00 – en dus 90% van de totale bouwsom – is voldaan. Daarnaast staat in de mail dat [partij B] een gedetailleerde factuur zal opstellen voor het meerwerk “fundering op palen” en dat deze zal worden betaald. Ten slotte staat in de mail dat [partij B] een gedetailleerde planning met definitieve opleverdatum zal opstellen.
3.9.
Op 9 oktober 2023 heeft [partij B] een planning verstrekt. Hierin staat dat de laatste werkzaamheden naar verwachting in week 14 (de eerste week van april 2024) zullen worden afgerond. In de planning staat vermeld dat het een verwachte planning betreft, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend en dat deze door ziekte of andere voorkomende uitvallen zal komen te vervallen.
3.10.
Op 9 december 2023 heeft de architect per e-mail het volgende naar [partij A] gestuurd:
“de start van de bouw is indertijd gebaseerd op een aanneemsom groot € 300.000,-, het bedrag dat door jullie was aangegeven en waarvoor de woning op basis van mijn ontwerp enz. gerealiseerd moest gaan worden. [naam 2] is vervolgens “omgekeerd” aan het rekenen geslagen en heeft getracht dit te realiseren door het e.e.a. zo goedkoop en praktisch mogelijk aan te pakken, daarbij niet uitgaand van extra’s of rekening houdend me tegenvallers als de in de afgelopen periode explosief stijgende prijzen voor materialen en werkzaamheden door derden. daardoor zag en ziet hij zich genoodzaakt om werkzaamheden, waarvoor hij anders ook derden zou hebben ingeschakeld, nu zelf uit te voeren. bovendien werd en wordt hij geregeld geconfronteerd met het niet nakomen van leveringsafspraken van onderaannemers. en of dat allemaal nog niet genoeg was kwam daar de ziekte en het overlijden van zijn vader en de verdere afwikkeling daarna, nog bij. Verder deed vriendin karin een catastrofale misstap uit de camper met als gevolg breuk in de ene en verstuiking in de andere enkel ten gevolge waarvan [naam 2] de nodige tijdrovende hand- en spandiensten moest verrichten. al met al toch wel de nodige kommer en kwel en daardoor bouwtijdverlies. terugkijkend en -rekenend is de conclusie van [naam 2] dat hij uiteindelijk zo’n twee jaar niet alleen vrijwel voor niets heeft gewerkt maar er in feite zelfs geld op heeft toegelegd. (…) de aanneemsom is indertijd bepaald op € 300.000,00,- waarvan inmiddels € 270.000,- aan [naam 2] is voldaan (…) al met al begin ik me zo langzamerhand, als gevolg van het gesprek, óók wel wat zorgen te maken over het verdere verloop van het werk. de fysieke en zo langzamerhand óók psygische gesteldheid van [naam 2] gaat er door de stress en tijdsdruk duidelijk niet bepaald op vooruit en ik vraag me zo langzamerhand dan ook in alle gemoede af of het niet het overwegen waard is om [naam 2], voor een ieders gemoedsrust, van dit werk te halen en de rest, na verrekening met [naam 2], door een andere partij uit te laten voeren.”
3.11.
Op 16 januari 2024 heeft de advocaat van [partij A] per brief aan [partij B] meegedeeld dat [partij A] geen verdere vertraging meer accepteren. De advocaat heeft [partij B] gesommeerd om binnen veertien dagen schriftelijk te bevestigen dat hij het werk hervat en uiterlijk 1 april 2024 oplevert.
3.12.
Op 18 april 2024 heeft een kort geding tussen partijen plaatsgevonden en hebben zij afspraken gemaakt die in een proces-verbaal zijn vastgelegd. Partijen hebben onder andere afgesproken dat de samenwerking wordt beëindigd en dat een deskundige de op dat moment bestaande stand van het werk zal vastleggen. Over de financiële aangelegenheden waarover partijen van mening verschillen, zijn geen afspraken gemaakt.
3.13.
Op 27 mei 2024 heeft de heer [naam 3] van het NRBI de stand van het werk opgenomen.
3.14.
[partij A] hebben de woning laten afbouwen voor een bedrag van € 234.484,09, bestaande uit € 141.114,04 aan kosten van de aannemer, € 84.737,87 aan kosten van de installateur en € 8.632,18 aan kosten van de schilder.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vorderen – samengevat en na wijziging van eis – veroordeling van [partij B] tot betaling van:
- € 204.484,09 aan afbouwkosten, te vermeerderen met rente,
- € 10.760,00 aan schadevergoeding, te vermeerderen met rente,
- € 2.851,22 aan buitengerechtelijke incassokosten, te vermeerderen met rente,
- € 2.051,55 aan beslagkosten, te vermeerderen met btw en rente,
- de proceskosten, te vermeerderen met btw en rente.
Daarnaast verzoeken [partij A] de rechtbank om bij het vonnis een certificaat ex artikel 53 van Verordening (EU) nr. 1215/2012 te verstrekken.
4.2.
[partij A] stellen dat [partij B] is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen door de woning niet te realiseren voor het overeengekomen bedrag van € 300.000,00. Volgens hen was [partij B] door het niet opleveren van de woning op 31 mei 2023 per direct in verzuim. [partij A] hebben [partij B] € 270.000,00 betaald. Zij vorderen betaling van een bedrag van € 234.484,09 aan afbouwkosten minus de € 30.000,00 die zij nog niet aan [partij B] hadden betaald. Daarnaast vorderen zij betaling van een bedrag van € 10.760,00 aan schadevergoeding vanwege het niet halen van de afgesproken opleverdatum, bestaande uit € 1.850,00 aan kosten voor een staanplaats op de camping, € 5.610,00 aan extra huurlasten, € 1.800,00 aan kosten voor opslag van hun inboedel en € 1.500,00 aan kosten voor de hypotheekadviseur voor het verhogen van de hypotheek.
4.3.
[partij B] voert verweer. Hij ontkent dat partijen een vaste aanneemsom en een fatale opleverdatum hebben afgesproken. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A], met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij A] in de kosten van deze procedure.
4.4.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in reconventie
4.5.
[partij B] vordert samengevat:
veroordeling van [partij A] om binnen 24 uur na betekening van het vonnis de ten laste van hem gelegde conservatoire beslagen op te heffen, met een machtiging om dat zelf te (laten) doen indien [partij A] dat niet tijdig doen,
verklaring voor recht dat partijen een overeenkomst hebben gesloten waarbij de prijs niet is bepaald en dat [partij A] een redelijke prijs verschuldigd zijn in de zin van artikel 7:752 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW),
aanwijzing van een deskundige om te bepalen welk bedrag [partij A] redelijkerwijs nog aan hem verschuldigd zijn en veroordeling van [partij A] tot betaling van dit bedrag,
veroordeling van [partij A] in de proceskosten.
4.6.
[partij A] voeren verweer. Zij concluderen tot afwijzing van de vorderingen van [partij B], met veroordeling van [partij B] in de kosten van deze procedure.
4.7.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
Geen fatale oplevertermijn
5.1.
Naar het oordeel van de rechtbank kan niet worden geoordeeld dat partijen 31 mei 2023 als fatale oplevertermijn zijn overeengekomen. In de aannemingsovereenkomst is namelijk opgenomen dat de woning “zonder tegenbericht van de aannemer” (oftewel van [partij B]) op 31 mei 2023 wordt opgeleverd. Deze datum kon dus kennelijk nog worden opgeschoven en is dan ook niet aan te merken als een harde datum. Daarnaast staat vast dat de woning op 31 mei 2023 niet is opgeleverd en dat [partij A] op dat moment niet hebben ingegrepen. Zij hebben [partij B] door laten gaan met het uitvoeren van werkzaamheden. Onder deze omstandigheden hebben [partij A] onvoldoende onderbouwd dat 31 mei 2023 een fatale opleverdatum was.
Voor de goede orde merkt de rechtbank op dat daarmee nog niet is gezegd dat [partij B] ook daadwerkelijk dit “tegenbericht” heeft gedaan. Dat is een andere vraag die verderop aan de orde komt.
5.2.
[partij A] stellen dat [partij B] vervolgens heeft toegezegd dat de woning in oktober 2023 zou worden opgeleverd. Zij hebben echter niet gesteld en onderbouwd dat dit een fatale opleverdatum was. Bovendien hebben zij [partij B] per e-mail van 18 september 2023 om een gedetailleerde planning met definitieve opleverdatum gevraagd. [partij B] heeft een planning verstrekt, waarin staat dat de laatste werkzaamheden naar verwachting in de eerste week van april 2024 zullen worden afgerond. Hij heeft daarbij vermeld dat het een verwachte planning betreft, waaraan geen rechten kunnen worden ontleend. Naar het oordeel van de rechtbank kan dan ook niet worden geoordeeld dat partijen een fatale termijn zijn overeengekomen, welke [partij B] heeft overschreden.
Prijsafspraak
5.3.
Tussen partijen staat vast dat [partij B] de woning niet heeft kunnen bouwen voor een bedrag van € 300.000,00. Partijen verschillen echter van mening over de vraag of zij dit als vaste aanneemsom voor de bouw van de woning zijn overeengekomen. [partij A] stellen van wel en verwijzen daarbij naar de aannemingsovereenkomst, waarin staat dat de overeengekomen aanneemsom € 300.000,00 inclusief btw bedraagt.
5.4.
De aannemingsovereenkomst is aan te merken als een onderhandse akte en levert op grond van artikel 157 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv) dwingend bewijs op. Dit houdt in dat de rechter verplicht is om de inhoud daarvan als waar aan te nemen. Het is echter mogelijk om tegenbewijs tegen dit dwingend bewijs te leveren (artikel 151 lid 2 Rv).
5.5.
[partij B] betwist dat partijen een vaste aanneemsom van € 300.000,00 zijn overeengekomen. Volgens hem kon op basis van de schets die de architect op dat moment had gemaakt geen prijs worden bepaald. Het was echter al bekend dat [partij A] maximaal € 300.000,00 van de bank konden lenen. Om deze lening alvast te kunnen verkrijgen, moest dit bedrag op papier worden gezet. [partij B] voert aan dat hij daarom een offerte heeft gemaakt waarin hij dit bedrag heeft genoemd. De offerte werd echter niet geaccepteerd door de bank. Alleen om die reden heeft [partij B] een aannemingsovereenkomst opgesteld – die hij op internet heeft opgezocht – en het bedrag van € 300.000,00 daarin genoemd. Dat bedrag kon dan alvast worden verkregen, zodat hij daar alvast mee aan de slag kon gaan. Volgens [partij B] was het voor partijen echter duidelijk dat de woning niet voor dit bedrag gebouwd kon worden en dat dit niet de volledige bouwsom zou zijn. [partij B] heeft zijn verweer onderbouwd met een schriftelijke verklaring van de heer [naam 4] en de architect.
5.6.
[naam 4] is een gemeenschappelijke vriend van partijen. Hij heeft verklaard dat [partij A] maximaal drie ton bij de bank konden lenen en dat zij [partij B] hebben gevraagd om een offerte te maken voor exact dat bedrag. Volgens [naam 4] heeft [partij B] tegen [partij A] gezegd dat het niet mogelijk was om de woning daarvoor te bouwen.
5.7.
De architect heeft verklaard dat [partij A] hebben medegedeeld dat de hypotheekverlener een aannemingsovereenkomst inclusief opleverdatum verlangde. Daarnaast heeft hij verklaard dat de door [partij A] nu opgevoerde afbouwkosten van € 245.146,00 de absurditeit onderstrepen van de stelling dat de woning voor € 300.000,00 inclusief btw gebouwd had kunnen worden. In een overgelegde e-mail van de architect heeft hij bovendien geschreven dat het bedrag van € 300.000,00 door [partij A] is genoemd en dat [partij B] vervolgens “omgekeerd” is gaan rekenen en heeft geprobeerd om de woning voor dit bedrag te realiseren.
5.8.
[partij A] stellen dat [naam 4] en de architect niets kunnen verklaren over de aanneemsom, omdat zij niet bij de inhoudelijke afspraken aanwezig zijn geweest. Daarnaast stellen zij dat de verklaring van [naam 4] niet door hemzelf is opgesteld en dat de verklaringen van de architect tegenstrijdig zijn, omdat hij in de hiervoor genoemde e-mail ook heeft verklaard dat de aanneemsom is bepaald op € 300.000,00.
5.9.
[partij B] heeft aangeboden om bewijs van zijn verweer te leveren door [naam 4], de architect en hemzelf als getuigen te horen. [partij B] heeft zijn verweer voldoende onderbouwd en zal daarom worden opgedragen om tegenbewijs te leveren tegen het voorshandse oordeel dat partijen een vaste aanneemsom van € 300.000,00 zijn overeengekomen. Voor het slagen van tegenbewijs is voldoende dat [partij B] het door [partij A] geleverde bewijs ontzenuwt.
5.10.
[partij B] heeft ook aangeboden zijn andere verweren te onderbouwen door het horen van de hiervoor genoemde getuigen. Vanuit proceseconomische overwegingen zal de rechtbank [partij B] gelijktijdig toestaan om bewijs te leveren: 1) dat hij [partij A] heeft gewaarschuwd dat het niet ging lukken om de woning voor € 300.000,00 te bouwen, althans dat hij heeft gewaarschuwd voor hogere of stijgende prijzen, en 2) dat partijen hebben afgesproken dat er geen tijdsdruk op [partij B] zou worden gelegd en dat [partij B] heeft gewaarschuwd dat het niet ging lukken om de woning op 31 mei 2023 op te leveren.
5.11.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
in reconventie
5.12.
Iedere verdere beslissing wordt aangehouden.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
draagt [partij B] op om tegenbewijs te leveren tegen het voorshandse oordeel dat partijen een vaste aanneemsom van € 300.000,00 zijn overeengekomen,
6.2.
staat [partij B] toe om bewijs te leveren:
- dat hij [partij A] heeft gewaarschuwd dat het niet ging lukken om de woning voor € 300.000,00 te bouwen, althans dat hij heeft gewaarschuwd voor hogere of stijgende prijzen, en
- dat partijen hebben afgesproken dat er geen tijdsdruk op [partij B] zou worden gelegd en dat [partij B] heeft gewaarschuwd dat het niet ging lukken om de woning op 31 mei 2023 op te leveren.
6.3.
bepaalt dat de zaak weer op de rol zal komen van
woensdag 9 juli 2025voor uitlating door [partij B] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
woensdag 9 juli 2025voor uitlating door [partij B] of hij bewijs wil leveren door het overleggen van bewijsstukken, door het horen van getuigen en/of door een ander bewijsmiddel,
6.4.
bepaalt dat, als [partij B] geen bewijs door het horen van getuigen wil leveren maar wel
bewijsstukkenwil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
bewijsstukkenwil overleggen, hij die stukken dan direct in het geding moet brengen,
6.5.
bepaalt dat, als [partij B]
getuigenwil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
augustus tot en met oktoberdan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
getuigenwil laten horen, hij de getuigen en de verhinderdagen van de partijen en hun advocaten in de maanden
augustus tot en met oktoberdan direct moet opgeven, waarna dag en uur van het getuigenverhoor zullen worden bepaald,
6.6.
bepaalt dat het getuigenverhoor zal plaatsvinden op de zitting van mr. H. Bottenberg-van Ommeren, in het gerechtsgebouw te Almelo, Egbert Gorterstraat 5,
6.7.
bepaalt dat
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
alle partijenuiterlijk twee weken voor het eerste getuigenverhoor
alle beschikbare bewijsstukkenaan de rechtbank en de wederpartij moeten toesturen,
6.8.
houdt iedere verdere beslissing aan,
in reconventie
6.9.
houdt iedere verdere beslissing aan.
Dit vonnis is gewezen door mr. H. Bottenberg-van Ommeren en in het openbaar uitgesproken op 25 juni 2025.