ECLI:NL:RBOVE:2025:3958

• Datum uitspraak: 17 juni 2025
• Publicatiedatum: 20 juni 2025
• Zaaknummer: 11338886 \ CV EXPL 24-3594
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming woning door tekortkomingen van huurder

In deze zaak vordert de stichting Woonstichting Vechthorst de ontbinding van de huurovereenkomst met gedaagde 2 en de ontruiming van diens woning. Vechthorst stelt dat gedaagde 2 tekortschiet in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst, onder andere door overlast en het aantreffen van harddrugs in de woning. De bewindvoerder van gedaagde 2 betwist deze claims en stelt dat ontbinding en ontruiming niet gerechtvaardigd zijn, gezien de gevolgen voor gedaagde 2.

De kantonrechter oordeelt dat de tekortkomingen van gedaagde 2 niet van voldoende gewicht zijn om de ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. De rechter wijst op de verbeteringen in de situatie van gedaagde 2, zoals zijn werk en deelname aan verslavingszorg, en concludeert dat de belangen van gedaagde 2 zwaarder wegen dan die van Vechthorst. De vorderingen van Vechthorst worden afgewezen en deze wordt veroordeeld in de proceskosten.

De uitspraak benadrukt het belang van een zorgvuldige afweging van de belangen van zowel de verhuurder als de huurder, vooral in situaties waarin verslavingsproblematiek en stabiliteit in het leven van de huurder een rol spelen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11338886 \ CV EXPL 24-3594

Vonnis van 17 juni 2025

in de zaak van

de stichting

WOONSTICHTING VECHTHORST ,

gevestigd in Dalfsen en kantoorhoudende in Nieuwleusen,

eisende partij, hierna te noemen: Vechthorst,

gemachtigde: mr. A.M. Takkenberg,

tegen

[gedaagde 1] , handelend onder de naam

[bedrijf], in de hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van
[gedaagde 2] ,

gevestigd en kantoorhoudende in [vestigingsplaats],

gedaagde partij, hierna te noemen: de bewindvoerder, respectievelijk [gedaagde 2],

gemachtigde: mr. I. van der Steen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 1 oktober 2024;
- de conclusie van antwoord;

- de aanvullende producties van de zijde van de bewindvoerder;

- de aanvullende productie van de zijde van Vechthorst;

- de spraakaantekeningen van mr. Takkenberg;

- de mondelinge behandeling van 13 maart 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt.

1.2.

Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vandaag vonnis zal worden gewezen.

2. De beslissing samengevat

Waar gaat deze zaak over?

2.1.

Deze zaak gaat over de vraag of de huurovereenkomst tussen Vechthorst en [gedaagde 2] moet worden ontbonden en [gedaagde 2] moet worden veroordeeld om zijn woning te ontruimen. Vechthorst vordert de ontbinding en ontruiming omdat [gedaagde 2] volgens Vechthorst is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De bewindvoerder is van mening dat een ontbinding en ontruiming, gelet op de gevolgen die dat voor [gedaagde 2] met zich meebrengt, in dit geval niet gerechtvaardigd zijn.

De beslissing

2.2.

De kantonrechter zal de huurovereenkomst niet ontbinden, omdat de tekortkomingen van [gedaagde 2] in de nakoming van de huurovereenkomst de ontbinding en ontruiming in dit geval niet rechtvaardigen. [gedaagde 2] hoeft de woning dus niet te verlaten. Vechthorst zal in de proceskosten worden veroordeeld. Deze beslissing zal in dit vonnis worden toegelicht.

3. De feiten

3.1.

Sinds 28 juni 2016 huurt [gedaagde 2] van Vechthorst een woning aan de [adres]. Op de huurovereenkomst zijn algemene voorwaarden van toepassing.

3.2.

Sinds 2016 ontvangt Vechthorst overlastmeldingen over [gedaagde 2].

3.3.

Op 17 februari 2022 zijn Vechthorst en [gedaagde 2] een gedragsaanwijzing overeengekomen, waarin onder andere is afgesproken dat [gedaagde 2] onmiddellijk dient te stoppen met het veroorzaken van overlast, dat hij de tuin niet mag gebruiken voor de opslag van goederen of voor het parkeren van auto’s en dat hij zich zal gedragen als een goed huurder. Bij niet-nakoming zal Vechthorst bij de rechter om ‘een voorlopige ontbinding’ van de huurovereenkomst vragen.

3.4.

Per 10 januari 2023 zijn de goederen van [gedaagde 2] onder bewind gesteld bij de bewindvoerder. Sinds september 2023 heeft [gedaagde 2] een baan bij een autogarage.

3.5.

Op 3 februari 2024 is de politie de woning van [gedaagde 2] binnengetreden op verdenking van overtreding van de Opiumwet. In de woning werd onder andere een flesje met GHB en een restje GHB in een pannetje aangetroffen.

3.6.

Op 2 juli 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Staphorst [gedaagde 2] een bestuurlijke waarschuwing gegeven. Als [gedaagde 2] de Opiumwet nog een keer overtreedt, dan zal de woning voor de duur van zes maanden worden gesloten en verzegeld. De woning is uiteindelijk niet door de burgemeester gesloten.

3.7.

[gedaagde 2] heeft zich eind september 2024 vrijwillig gemeld bij Tactus Verslavingszorg.

4. Het geschil

4.1.

Vechthorst vordert dat de kantonrechter de huurovereenkomst tussen Vechthorst en [gedaagde 2] zal ontbinden en de bewindvoerder veroordeelt tot ontruiming van de woning en betaling van de huur c.q. gebruiksvergoeding tot aan de ontruiming, met veroordeling van de bewindvoerder in de proceskosten, de nakosten en de wettelijke rente daarover.

4.2.

De bewindvoerder voert verweer en concludeert primair tot niet-ontvankelijkheid van Vechthorst, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Vechthorst. Subsidiair vraagt de bewindvoerder om een tweede kansovereenkomst en meer subsidiair om de ontruiming uit te spreken met een ontruimingstermijn van twaalf maanden, in alle gevallen met veroordeling van Vechthorst in de proceskosten.

5. De beoordeling

5.1.

De kern van dit geschil tussen partijen bestaat uit de vraag of de tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde 2] van voldoende gewicht is om de door Vechthorst gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen.

Toetsingskader

5.2.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij deze tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810).

Tekortkomingen in de nakoming van de huurovereenkomst

5.3.

Vechthorst heeft gesteld dat er sinds 2016 meldingen over overlast door [gedaagde 2] bij haar binnenkomen. Na de gedragsaanwijzing is zijn gedrag verbeterd, in die zin dat de spullen in de tuin verwijderd zijn, maar [gedaagde 2] veroorzaakt volgens Vechthorst nog steeds overlast. Met de politie-inval, de aanwezigheid van harddrugs in de woning en de bestuurlijke waarschuwing van de burgemeester is de maat echter vol. Volgens Vechthorst zijn bij de inval onder andere 135 ml GHB in een flesje en 38 ml GHB in een steelpan aangetroffen, wat wijst op de productie van GHB. De hoeveelheid GHB wijst volgens Vechthorst op een handelshoeveelheid.

5.4.

De bewindvoerder heeft aangevoerd dat de overlast door [gedaagde 2] wordt betwist. Nu de meldingen van omwonenden niet zijn overgelegd, kan niet worden gecontroleerd hoeveel (verschillende) omwonenden hebben geklaagd en met welke frequentie en of deze meldingen inderdaad over [gedaagde 2] gaan. [gedaagde 2] betwist bijvoorbeeld ten stelligste dat de overlast in verband met een vuurwerkbom bij zijn woning vandaan kwam. Volgens [gedaagde 2] was dat een paar huizen verderop. De bewindvoerder heeft van Vechthorst ook geen nieuwe meldingen van overlast ontvangen. [gedaagde 2] heeft ook aan de gedragsaanwijzing voldaan. Verder betwisten de bewindvoerder en [gedaagde 2] dat er 135 ml GHB in de woning is gevonden. Volgens [gedaagde 2] was het 35 ml en was dat alleen voor eigen gebruik. Hij gebruikte destijds namelijk zo’n 10 ml per keer.

5.5.

De kantonrechter is van oordeel dat de overlast, als zou komen vast te staan dat de meldingen die bij Vechthorst binnen zijn gekomen zien op overlast die is veroorzaakt door [gedaagde 2], een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [gedaagde 2] zou opleveren. De kantonrechter zal Vechthorst echter niet in de gelegenheid stellen om de overlastmeldingen te overleggen, gelet op het hetgeen hierna wordt overwogen.

De kantonrechter is verder van oordeel dat Vechthorst de stelling dat [gedaagde 2] in drugs handelde onvoldoende heeft onderbouwd. Maar alleen al de aanwezigheid en de productie van harddrugs in de huurwoning, of dat nu 135 ml of 35 ml is, is in strijd met de verplichtingen van [gedaagde 2] uit de huurovereenkomst. De kantonrechter is dan ook van oordeel dat [gedaagde 2] toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. De vraag is of dat in dit geval ontbinding van de overeenkomst tot gevolg moet hebben.

Moet de huurovereenkomst worden ontbonden?

5.6.

De kantonrechter is van oordeel dat ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning in dit geval niet gerechtvaardigd zijn. De belangen van [gedaagde 2] wegen in dit geval zwaarder dan de belangen van Vechthorst.

5.7.

De kantonrechter overweegt ten eerste dat de aanwezigheid van harddrugs in de huurwoning een ernstige tekortkoming oplevert. Ook als de hoeveelheid drugs geen handelshoeveelheid is, maar alleen voor eigen gebruik, geldt nog steeds dat alleen al de aanwezigheid van harddrugs op zichzelf een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning kan rechtvaardigen.

5.8.

In dit geval is echter sprake van zwaarwegende omstandigheden aan de zijde van [gedaagde 2]. [gedaagde 2] heeft sinds 2023 een bewindvoerder. Hij heeft sinds september 2023 een baan bij een autogarage voor 12 uur per week. Door die baan heeft hij meer stabiliteit en structuur in zijn leven. [gedaagde 2] heeft zich in september 2024 vrijwillig gemeld bij Tactus en hij maakt gebruik van ambulante begeleiding. [gedaagde 2] ondergaat wekelijks urinetesten en hij is sinds 12 december 2024 niet meer positief getest op GHB. Er is in de afgelopen maanden ook geen sprake meer geweest van overlast. Vechthorst heeft ter zitting namelijk verklaard dat er sinds september 2024 geen meldingen van overlast door [gedaagde 2] meer zijn binnengekomen. De overlastmeldingen van een aantal jaar geleden zijn, mocht al vast komen te staan dat deze overlast door [gedaagde 2] werd veroorzaakt, lang geleden en zijn dus van onvoldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Ook van recente andere tekortkomingen is niets gebleken. De burgemeester heeft nadat in juli 2024 de bestuurlijke waarschuwing werd gegeven geen dwangsom of maatregel opgelegd. Ook is de woning niet gesloten.

5.9.

Het belang van Vechthorst bij een veilige en leefbare woonomgeving voor haar andere huurders en omwonenden en het handhaven van een zero tolerance beleid zijn duidelijk. Vechthorst wil logischerwijze een grens stellen en heeft een zwaarwegend belang om tegen drugsgebruik en/of -productie op te treden. Dat belang weegt in dit geval echter niet op tegen het grote belang van [gedaagde 2] om in de woning te kunnen blijven wonen. Het is de kantonrechter duidelijk dat het op dit moment de goede kant op gaat met [gedaagde 2]. Bij een ontruiming is het voor [gedaagde 2] haast onmogelijk om zorg met betrekking tot zijn drugsverslaving te blijven ontvangen. Hij heeft de begeleiding van zowel zijn bewindvoerder als de ambulante begeleiding nodig. [gedaagde 2] heeft ook zijn baan nodig, omdat dat stabiliteit in zijn leven brengt en omdat [gedaagde 2] op die manier zelf inkomsten kan verwerven. Volgens de bewindvoerder is er zicht op het binnenkort volledig aflossen van de schulden van [gedaagde 2]. De kans is groot dat een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning al die vooruitgang ongedaan zal maken. [gedaagde 2] heeft dan geen plek om te wonen en zal volgens de bewindvoerder in de daklozenopvang terechtkomen. De bewindvoerder heeft onweersproken gesteld dat de kans groot is dat [gedaagde 2] daar weer met situaties in aanraking komt die gezien zijn verslavingsproblematiek risico’s voor [gedaagde 2] met zich meebrengen. Het belang van [gedaagde 2] om in de woning te kunnen blijven wonen is dan ook enorm groot en weegt in dit geval zwaarder dan de belangen van Vechthorst bij ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.

Conclusie

5.10.

Gelet op het voorgaande is de kantonrechter van oordeel is dat ontbinding van de huurovereenkomst in dit geval niet gerechtvaardigd is. De vorderingen van Vechthorst zullen worden afgewezen.

De proceskosten

5.11.

Vechthorst wordt in deze procedure in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten aan de zijde van de bewindvoerder betalen. Deze worden begroot op:

salaris gemachtigde € 408,00 (2 punten x tarief € 204,00)

nakosten
€ 102,00 (½ punt x tarief € 204,00)

totaal € 510,00

6. De beslissing

De kantonrechter

6.1.

wijst de vorderingen van Vechthorst af;

6.2.

veroordeelt Vechthorst in de proceskosten, aan de zijde van de bewindvoerder begroot op € 510,00.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 17 juni 2025.(SB)