ECLI:NL:RBOVE:2025:3902

• Datum uitspraak: 10 juni 2025
• Publicatiedatum: 18 juni 2025
• Zaaknummer: 11556854 \ CV EXPL 25-288
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming van de woning wegens huurachterstand en criminele activiteiten

In deze zaak vordert de verhuurder, Stichting Reggewoon, de ontbinding van de huurovereenkomst met de huurder en diens zoon, alsook ontruiming van de woning. De huurder heeft sinds 1 juli 2001 een woning gehuurd, maar er is een huurachterstand van € 1.817,47 ontstaan. De burgemeester heeft de woning gesloten wegens overtredingen van de Opiumwet, wat de verhuurder de mogelijkheid gaf om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. De kantonrechter heeft vastgesteld dat de verhuurder op goede gronden de huurovereenkomst heeft ontbonden, gezien de criminele activiteiten die in de woning plaatsvonden. De huurder voerde verweer, maar de kantonrechter oordeelde dat de belangen van de verhuurder zwaarder wegen dan die van de huurder. De vordering tot ontruiming en betaling van achterstallige huur werd toegewezen, evenals een gebruiksvergoeding voor de periode na de ontbinding. De kantonrechter heeft ook de proceskosten aan de huurder en zijn zoon opgelegd.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer: 11556854 \ CV EXPL 25-288

Vonnis van 10 juni 2025

in de zaak van

STICHTING REGGEWOON ,

te Nijverdal,

eisende partij,

hierna te noemen: verhuurder,

gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,

tegen

1. [gedaagde 1],

te [woonplaats 1],

gemachtigde: voorheen mr. J. de Haan, die zich heeft onttrokken,

daarna procederend in persoon,

hierna te noemen: huurder,

2. 2. [gedaagde 2],

te [woonplaats 2],

niet verschenen,

hierna te noemen: de zoon,

gedaagde partijen.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 17 februari 2025;
- de conclusie van antwoord van huurder van 15 april 2025;
- de e-mail van 23 april 2025 waarin is meegedeeld dat een mondelinge behandeling is bepaald;

- de e-mail van huurder van 3 mei 2025;

- de akte overlegging producties van verhuurder van 27 mei 2025;

- de mondelinge behandeling van 27 mei 2025, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Huurder huurt van verhuurder per 1 juli 2001 de woning gelegen aan de [adres] (hierna: de woning) tegen een huurprijs van op dit moment € 610,56 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. Op deze overeenkomst tussen partijen zijn de algemene voorwaarden van verhuurder van toepassing.

2.2.

De zoon staat sinds 6 juni 2023 ingeschreven op het adres van de woning.

2.3.

Vast staat dat er een (oude) achterstand bestaat in de huurbetalingen die ten tijde van de mondelinge behandeling € 1.817,47 bedroeg, berekend tot maart 2025.

2.4.

Huurder heeft onder bewind gestaan van 12 september 2023 tot en met 24 januari 2025 met als bewindvoerder Stadsbank Oost Nederland te Enschede.

2.5.

Bij brief van 24 oktober 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Hellendoorn (hierna: de burgemeester) aan huurder medegedeeld dat hij het voornemen heeft om de woning voor een periode van zes maanden te sluiten vanwege overtreding van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet.

2.6.

Op 20 november 2024 heeft de burgemeester een afschrift van zijn definitieve beslissing aan huurder gestuurd en in dat besluit is opgenomen dat de woning voor een periode van zes maanden vanwege overtreding van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet gesloten wordt, ingaande 4 december 2024 tot en met 3 juni 2025.

2.7.

Op 26 november 2024 heeft mr. J. de Haan namens huurder een verzoek tot een voorlopige voorziening ingediend bij de rechtbank Overijssel. Het besluit van de burgemeester van 20 november 2024 is geschorst tot het moment van uitspraak van het verzoek voorlopige voorziening.

2.8.

Bij brief van 27 november 2024 heeft verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden.

2.9.

Op 19 december 2024 heeft de rechtbank Overijssel de voorlopige voorziening als bedoeld onder rechtsoverweging 2.7. afgewezen.

2.10.

Op 20 december 2024 heeft de burgemeester een last onder bestuursdwang opgelegd inhoudende een sluiting van de woning, ingaande op 2 januari 2025 om 10:00 uur tot en met 2 juli 2025.

2.11.

De woning is op 2 januari 2025 om 10:00 uur gesloten.

2.12.

Verhuurder heeft op 21 januari 2025 de buitengerechtelijke ontbinding van het gehuurde opnieuw kenbaar gemaakt omdat zij de eerdere buitengerechtelijke ontbinding heeft aangezegd alvorens de woning was gesloten.

3. Het geschil

3.1.

Verhuurder vordert, uitvoerbaar bij voorraad, kort samengevat:

Primair

i. een verklaring voor recht dat verhuurder de bestaande huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder met betrekking tot de woning per 21 januari 2025 buitengerechtelijk heeft ontbonden;

Subsidiair

de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder met betrekking tot de woning te ontbinden;

primair en subsidiair

huurder en de zoon te veroordelen om uiterlijk 2 juli 2025, of uiterlijk op de eerdere datum waarop de gemeente de woning zal vrijgeven, de woning te ontruimen en te verlaten en dit ter vrije beschikking van verhuurder te stellen en te laten;

huurder te veroordelen om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 1.817,47 wegens de achterstallige huurpenningen tot 1 maart 2025, vermeerderd met een bedrag van € 610,56 per maand, als huurpenningen c.q. vergoeding voor voortgezet gebruik, zijnde gelijk aan de thans geldende huurprijs, of zoveel hoger als bij wettelijke verhoging zou zijn toegelaten, gerekend vanaf 1 maart 2025 tot de dag van ontruiming;

huurder te veroordelen om aan verhuurder te betalen de wettelijke rente over

€ 1.817,47 berekend tot vandaag op een bedrag van € 332,29 en vanaf vandaag over € 1.817,47 tot de dag van volledige betaling;

huurder en de zoon te veroordelen in de proceskosten.

3.2.

Aan deze vordering legt verhuurderten grondslag dat zij op

21 januari 2025 (alsnog) de huurovereenkomst op de juiste wijze (tijdens de periode van feitelijke sluiting van de woning) buitengerechtelijk heeft ontbonden conform artikel

7:231 lid 2 BW. Volgens verhuurder rechtvaardigt de enkele grond dat de burgemeester de woning heeft gesloten de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst. Verhuurder heeft een zwaarwegend belang bij de (buitengerechtelijke) ontbinding van de huurovereenkomst, aldus verhuurder. Verder heeft verhuurder naar voren gebracht dat er sprake is van een huurachterstand uit het verleden en dat naast deze huurachterstand ook de periode dat de woning is gesloten voor rekening van huurder moet komen. De sluiting is immers het gevolg van het feit dat in de woning criminele activiteiten hebben plaats gevonden en er een grote hoeveelheid drugs is aangetroffen. Huurder is verantwoordelijk voor hetgeen in de woning afspeelt, ook als hij van het bestaan niet op de hoogte was. Volgens verhuurder is huurder dan ook op grond van artikel 7:225 BW een gebruiksvergoeding verschuldigd aan verhuurder over de periode februari 2025 tot en met de datum van de daadwerkelijke ontruiming.

3.3.

Huurder voert verweer. Op dit moment heeft huurder een adres in Duitsland en verblijft hij in een hotel die door zijn werkgever wordt betaald. Volgens huurder was hij niet op de hoogte van de schuld omdat de communicatie via zijn bewindvoerder liep. Huurder heeft verder naar voren gebracht dat hij niet op de hoogte was van de drugs in de woning, omdat zijn zoon dit heeft gedaan. Aan de ene kant wil huurder de woning terug omdat hij er zo lang heeft gewoond, maar aan de andere kant doet hij afstand van de woning omdat hij niet in kan staan voor zijn zoon en hij dat risico niet wil lopen, aldus huurder. Echter wil huurder de schutting die hij heeft geplaatst bij de woning meenemen of hij wil een vergoeding daarvoor. Huurder heeft een jaar geleden de schutting geplaatst voor een bedrag van € 2.500,00 aldus huurder.

4. De beoordeling

Verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is ontbonden

4.1.

De kantonrechter zal de gevorderde verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen verhuurder en huurder per 21 januari 2025 rechtsgeldig buitengerechtelijk is ontbonden, toewijzen. De kantonrechter motiveert dat als volgt.

4.2.

Door de sluiting van de woning door de burgemeester op de voet van artikel 13b lid 1 van de Opiumwet mocht verhuurder de huurovereenkomst met huurder buitengerechtelijk ontbinden (artikel 7:231 lid 2 BW). De kantonrechter oordeelt dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is en dat verhuurder van haar bevoegdheid om de overeenkomst te ontbinden ook geen misbruik heeft gemaakt. De politie heeft een handelshoeveelheid drugs in de woning aangetroffen. Daarnaast heeft de burgemeester gesteld dat de situatie bijzonder zorgwekkend is omdat:

• sprake is van een criminele organisatie die handelt aan minderjarigen;
• in het gehuurde wapens zijn aangetroffen;
• meldingen bij het Meld Misdaad Anoniem zijn binnengekomen;
• door de duur van het onderzoek aannemelijk is dat de drugshandel vanuit het gehuurde gedurende een langere periode heeft plaats gevonden waardoor het woon- en leefklimaat van de omgeving ernstig is aangetast.

Weliswaar voert huurder aan dat zijn zoon vanuit de woning drugs verkocht en hij daarvan niet op de hoogte was, maar dit betekent niet dat hem geen verwijt kan worden gemaakt. Hij is immers verantwoordelijk voor wat er in en vanuit zijn woning gebeurt en hij had er op moeten toezien dat er in de woning geen handelshoeveelheid harddrugs en wapens aanwezig waren en er vanuit de woning geen drugs werd geleverd. Huurder is daarmee ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Het aanwezig hebben van deze stoffen is namelijk in strijd met het goed huurderschap (artikel 7:213 BW), de op de huurovereenkomst toepasselijke Algemene Huurvoorwaarden en ook is de woning ongeoorloofd gebruikt voor activiteiten waarvoor de woning niet bestemd is (artikel 7:214 BW).

4.3.

Ook wanneer de belangen van huurder worden afgewogen tegen de belangen van verhuurder wegen naar het oordeel van de kantonrechter de belangen van verhuurder zwaarder. Verhuurder tolereert geen drugsgerelateerde activiteiten in haar huurwoningen. De leefbaarheid van andere huurders en omwonenden komt door dergelijke activiteiten onder druk te staan. Verhuurder heeft belang bij het leefbaar houden van de buurt van de woning. Verhuurder heeft als toegelaten instelling een taak op het gebied van leefbaarheid, in die zin dat zij bijdraagt aan de leefbaarheid in wijken waar haar woningen gelegen zijn. Naleving van dit belang dient een breder maatschappelijk doel.

Daartegenover staat het woonbelang van huurder. Het is weliswaar evident dat een ontruiming voor huurder ingrijpend is, maar de door hem gestelde omstandigheden, leggen onvoldoende gewicht in de schaal om te kunnen concluderen dat zijn belang moet prevaleren boven het belang van verhuurder. Het ligt op de weg van huurder om zelf maatregelen te treffen om de eventuele nadelige gevolgen van een ontruiming te voorkomen dan wel zoveel mogelijk te beperken. Gelet op de genoemde belangenafweging is de buitengerechtelijke ontbinding daarom geen disproportionele maatregel.

4.4.

Het voorgaande betekent dat verhuurder op goede gronden gebruik heeft gemaakt van haar bevoegdheid om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden. Dit betekent dat de gevorderde verklaring voor recht (primaire vordering) zal worden toegewezen. De gevorderde gebruiksvergoeding van € 610,56 per maand vanaf 1 maart 2025 tot aan het moment van ontruiming is eveneens toewijsbaar. De kantonrechter komt niet toe aan de beoordeling van de subsidiaire vordering.

Ambtshalve toetsing van toepasselijke algemene voorwaarden

4.5.

De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde hoofdsom en de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval.

De huurachterstand

4.6.

Omdat huurder de (oude) huurachterstand van € 1.817,47 niet heeft weersproken moet hij deze nog betalen. Dit deel van de vordering is dan ook in beginsel toewijsbaar.

De ontruiming

4.7.

De geëiste veroordeling tot ontruiming van de woning wordt toegewezen, omdat huurder daar zonder recht of titel verblijft. Tevens zal deze ontruiming ten aanzien van de zoon worden toegewezen, omdat hij sinds 6 juni 2023 op dit adres staat ingeschreven en de ontbinding van de huurovereenkomst hem ook raakt. De zoon is niet verschenen in deze procedure en heeft hiertegen dan ook geen bezwaar gemaakt. Daarbij betrekt de kantonrechter ook dat dat woning is gesloten en de zoon daardoor ook niet meer in de woning verblijft. Huurder weet niet waar de zoon op dit moment verblijft.

De schutting

4.8.

Huurder wil de schutting meenemen of er een vergoeding voor krijgen. Verhuurder heeft naar voren gebracht dat de schutting op het perceel van de woning staat en daarmee bij de woning hoort. Verhuurder is uit coulance wel bereid een vergoeding aan huurder te betalen. Verhuurder heeft daarvoor een taxatie van Woodmoods overgelegd. Verhuurder is, gelet op deze taxatie, bereid een bedrag van € 790,00 aan huurder voor de schutting(en) te betalen. Huurder maakt hiertegen bezwaar omdat zijn kosten veel hoger waren. De kantonrechter volgt het standpunt van verhuurder dat de schutting(en) bij de woning horen. De kantonrechter is wel van oordeel dat daar een vergoeding tegenover moet staan. Nu huurder haar kosten niet heeft onderbouwd en verhuurder dit wel heeft gedaan door een taxatie over te leggen, waarbij rekening is gehouden met hoe lang de schutting(en) al staan, gaat de kantonrechter mee in de vergoeding voor de schutting(en) van € 790,00.

Dit bedrag zal in mindering strekken op de (oude) huurachterstand, die in rechtsoverweging 4.6. is toegewezen.

De wettelijke rente

4.9.

De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals hierna vermeld, waarbij de kantonrechter rekening zal houden met de toegewezen vergoeding van de schutting(en).

De proceskosten

4.10.

Huurder en de zoon zullen, hoofdelijk waarbij de betaling van de één de ander hiervan zal bevrijden, als de verliezende partij in de proceskosten worden veroordeeld.

De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op:

- dagvaarding € 121,02

- griffierecht € 385,00

- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)

- nakosten
€ 102,00

Totaal € 1.016,02.

5. De beslissing

De kantonrechter:

5.1.

verklaart voor recht dat verhuurder de tussen verhuurder en huurder bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel aan het adres: [adres] per 21 januari 2025 buitengerechtelijk heeft ontbonden;

5.2.

veroordeelt huurder en de zoon om uiterlijk 2 juli 2025, of uiterlijk op de eerdere datum waarop de gemeente de woning zal vrijgeven, het perceel aan de [adres] te ontruimen en te verlaten, en deze woning ter vrije beschikking van verhuurder te stellen en te laten;

5.3.

veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 1.359,76, (bestaande uit € 1.817,47 aan huurachterstand tot 1 maart 2025 en de wettelijke rente berekend tot 17 februari 2025 voor een bedrag van € 332,29 minus de vergoeding voor de schutting(en) van € 790,00), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.817,47 vanaf 17 februari 2025 tot en met 10 juni 2025 en daarna over € 1.359,76 tot de dag van volledige betaling;

5.4.

veroordeelt huurder om aan verhuurder te betalen een bedrag van € 610,56 per maand als gebruiksvergoeding, zijnde gelijk aan de geldende huurprijs, of zoveel hoger als bij wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, gerekend vanaf 1 maart 2025 tot en met de dag van ontruiming van het perceel, een gedeelte van een maand voor een volle maand te rekenen;

5.5.

veroordeelt huurder en de zoon, hoofdelijk, waarbij de betaling van de één de ander hiervan zal bevrijden, in de proceskosten van € 1.016,02, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen de kosten van betekening, indien huurder en de zoon niet binnen genoemde termijn betalen en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt;

5.6.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.7.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 10 juni 2025. (ak)