Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11686465 \ CV EXPL 25-1452
Vonnis in kort geding van 3 juni 2025
in de zaak van
[eiser],
uit [woonplaats 1],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
gemachtigde: [gemachtigde],
tegen
[gedaagde],
uit [woonplaats 2],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
procederend zonder gemachtigde.
1.De zaak in het kort
1.1.
[gedaagde] huurt van [eiser] een winkelruimte met een daarboven gelegen appartement. [gedaagde] heeft een huurachterstand laten ontstaan. [eiser] vordert dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en dat [gedaagde] de winkel- en woonruimte ontruimt. Bovendien vordert [eiser] dat [gedaagde] wordt veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en, voor de duur dat zij in de winkel- en woonruimte blijft, de maandelijkse huur. [gedaagde] erkent de huurachterstand, maar zij stelt dat zij deze inmiddels kan betalen omdat haar man weer inkomen heeft. De kantonrechter als voorzieningenrechter wijst de vorderingen van [eiser] grotendeels toe en legt hieronder uit waarom.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties van 12 mei 2025;
- de mondelinge behandeling van 20 mei 2025, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt die in het dossier worden bewaard.
2.2.
Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen.
3.De feiten
3.1.
Vanaf 1 juni 2023 huurt [gedaagde] van [eiser] de winkelruimte en het daarboven gelegen appartement aan de [adres].
3.2.
[gedaagde] heeft een dameskledingzaak in de winkelruimte en woont in het appartement (hierna: ‘het gehuurde’).
3.3.
De maandelijkse huur voor het gehuurde bedraagt € 2.330,59.
3.4.
De huurachterstand bedraagt per mei 2025 € 10.533,54.
4.Het geschil
Wat vordert [eiser] en waarom?
4.1.
[eiser] vordert – samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst en veroordeling van [gedaagde] tot ontruiming van het gehuurde. Voor het geval dat [gedaagde] niet meewerkt aan de ontruiming, vordert [eiser] dat hij gemachtigd wordt de ontruiming op kosten van [gedaagde] door een deurwaarder te laten plaatsvinden, zo nodig met behulp van de politie of de gewapende macht. [eiser] vordert verder veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 10.533,54 en de wettelijke rente over dit bedrag. [eiser] vordert daarnaast veroordeling van [gedaagde] om vanaf 1 juni 2025 voor iedere maand dat zij het gehuurde in haar bezit zal houden, € 2.330,59 te betalen. Tot slot vordert [eiser] de proceskosten.
4.2.
Ter onderbouwing van zijn vorderingen stelt [eiser] dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar betalingsverplichtingen uit de huurovereenkomst.
Wat vindt [gedaagde] daarvan?
4.3.
[gedaagde] erkent dat zij een huurachterstand heeft laten ontstaan, maar stelt dat zij inmiddels aan haar betalingsverplichting kan voldoen omdat haar man weer inkomen heeft. [gedaagde] verzet zich tegen de gevorderde ontruiming.
4.4.
De voorzieningenrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor de beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.
5.De beoordeling
De gevorderde ontbinding zal worden afgewezen
5.1.
[eiser] vordert ontbinding van de huurovereenkomst. De voorzieningenrechter stelt voorop dat in een kort geding alleen plaats is voor het treffen van een voorlopige maatregel. Ontbinding van een huurovereenkomst heft de rechtstoestand tussen partijen op. Dat is naar zijn aard niet voorlopig. Daarom zal de vordering tot ontbinding worden afgewezen.
[eiser] heeft een spoedeisend belang
5.2.
Ontruiming leidt in de praktijk vaak tot onomkeerbare gevolgen. Een vordering in kort geding tot ontruiming kan daarom alleen worden toegewezen als de partij die de ontruiming vordert, zoveel spoed heeft dat zij de uitkomst van een gewone procedure (bodemprocedure) niet hoeft af te wachten en de kans groot is dat in de bodemprocedure de bodemrechter de huurovereenkomst zal beëindigen (ontbinden) en de huurder zal veroordelen tot ontruiming. Het kan dan gerechtvaardigd zijn om in een kort geding door het geven van een voorlopige voorziening op het oordeel van de bodemrechter vooruit te lopen.
5.3.
[eiser] heeft gesteld dat hij een spoedeisend belang heeft. Hij heeft aangevoerd dat hij de huurbetalingen nodig heeft om aan zijn maandelijkse betalingsverplichtingen tegenover de bank te kunnen voldoen, terwijl er geen zicht is op betaling door [gedaagde]. Daarom wil [eiser] het gehuurde snel leeg hebben.
5.4.
De voorzieningenrechter stelt vast dat sprake is van een huurachterstand van meer dan vier maandtermijnen. De huurachterstand heeft [gedaagde] erkend. Gelet daarop en het belang van [eiser] om het gehuurde zo snel mogelijk te kunnen verhuren aan een betalende huurder zodat hij aan zijn eigen betalingsverplichtingen kan voldoen, is de voorzieningenrechter van oordeel dat [eiser] spoed heeft bij zijn vordering. Dat betekent dat wordt toegekomen aan de inhoudelijke beoordeling of de ontruimingsvordering van [eiser] toewijsbaar is.
[gedaagde] moet het gehuurde ontruimen
5.5.
Of de vordering van [eiser] toewijsbaar is, hangt af van de vraag of [gedaagde] tekortgeschoten is in haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en het aan de hand van artikel 6:265 lid 2 BW Pro voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst ontbindt en de ontruiming toewijst. Artikel 6:265 lid 2 BW Pro bepaalt namelijk – kort gezegd – dat een overeenkomst bij iedere tekortkoming van de andere partij kan worden ontbonden, tenzij de ontbinding niet gerechtvaardigd is.
5.6.
[gedaagde] heeft aangevoerd dat de inkomsten uit haar kledingzaak onvoldoende zijn om daaruit volledig de huur te kunnen betalen. Volgens [gedaagde] heeft zij daarvoor ook het inkomen van haar man nodig, maar dat inkomen viel weg toen hij vier jaar geleden een ongeluk kreeg. Daardoor kon zij niet meer aan haar huurbetalingsverplichtingen voldoen, aldus [gedaagde]. Sinds het ongeluk is [gedaagde] in afwachting van een schadevergoeding. Verder heeft zij gesteld dat haar kledingzaak elke dag open is en haar man inmiddels twee weken een betaalde baan heeft. Dat betekent volgens [gedaagde] dat zij binnenkort de huurachterstand kan voldoen. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat zij geen opvangmogelijkheden heeft als zij het gehuurde zou moeten ontruimen.
5.7.
Zoals hiervoor is vastgesteld, komt de betalingsachterstand van € 10.533,54 overeen met een bedrag van meer dan vier maanden huur. Volgens vaste rechtspraak is bij een huurachterstand van drie maanden al sprake van een zodanige tekortkoming dat op grond daarvan ontbinding en ontruiming kan worden toegewezen. Hoewel de voorzieningenrechter onderkent dat ontruiming ingrijpende gevolgen voor [gedaagde] zal hebben, is hij van oordeel dat ontruiming gerechtvaardigd is omdat het belang van [eiser] daarbij zwaarder weegt. Het standpunt van [eiser] dat hij geen vertrouwen heeft in de betalingsmogelijkheden van [gedaagde] kan de voorzieningenrechter volgen. [gedaagde] heeft namelijk haar stelling dat haar man inmiddels weer inkomen genereert en zij daardoor aan haar betalingsverplichtingen kan voldoen, niet onderbouwd, bijvoorbeeld door de arbeidsovereenkomst of een briefje van de werkgever over te leggen. Ook heeft zij nagelaten met concrete voorstelen te komen hoe zij de huurachterstand zal inlossen en vervolgens de maandelijkse huur zal kunnen blijven voldoen. Dat [gedaagde] een schadevergoeding verwacht, brengt de voorzieningenrechter niet tot een ander oordeel. De schadezaak loopt immers al vier jaar en uit de verklaringen van [gedaagde] maakt de voorzieningenrechter op dat er in die zaak nog discussie is over de schade. Dat biedt weinig hoop dat er op afzienbare termijn een (voorschot op de) schade-uitkering zal plaatsvinden. Enige vorm van garantie dat de situatie zich zal verbeteren, heeft [gedaagde] niet kunnen bieden. Daartegenover staat dat de huurachterstand elke maand toeneemt, terwijl [eiser] de (maandelijkse) huurbetaling nodig heeft om de hypotheek en de rente aan zijn bank te kunnen betalen. Dat heeft [gedaagde] niet weersproken.
5.8.
Het voorgaande leidt ertoe dat voldoende aannemelijk is dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en tot het oordeel zal komen dat ontruiming gerechtvaardigd is. Daarom is het mogelijk om op dat oordeel vooruit te lopen. De ontruiming met de gevorderde termijn van één maand zal in dit kort geding worden toegewezen.
De gevorderde machtiging zal worden afgewezen
5.9.
De voorzieningenrechter zal [eiser] niet machtigen om de ontruiming, mocht [gedaagde] daaraan niet voldoen, te bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met de hulp van politie of de gewapende macht. Artikel 556 lid 1 Rv Pro schrijft voor dat een gedwongen ontruiming door een deurwaarder wordt uitgevoerd. Het zou in strijd zijn met deze regel als de voorzieningenrechter [eiser] machtigt om de ontruiming zelf te doen uitvoeren. Verder heeft een deurwaarder geen machtiging nodig om de hulp van de politie en/of justitie in te roepen. Die bevoegdheid ontleent een deurwaarder al rechtstreeks aan artikel 556, 557 en 444 Rv. De gevorderde machtiging zal dan ook worden afgewezen.
[gedaagde] moet de huurachterstand betalen
5.10.
[eiser] heeft betaling van de huurachterstand van € 10.533,54 gevorderd. De voorzieningenrechter stelt voorop dat bij de toewijzing van een geldvordering in een kort geding terughoudend op zijn plaats is. Dat is alleen mogelijk als (1) het bestaan van de vordering voldoende aannemelijk is, (2) er sprake is van feiten en omstandigheden die meebrengen dat vanwege de onverwijlde spoed een onmiddellijke voorziening vereist is, en (3) bij de afweging van de belangen van de partijen moet de voorzieningenrechter voor het geval dat de bodemrechter anders beslist, het risico meewegen dat [eiser] het bedrag niet aan [gedaagde] zou kunnen terugbetalen.
5.11.
Naar het voorlopige oordeel van de voorzieningenrechter is aan alle drie voorwaarden voldaan. Allereerst is het bestaan van de vordering, gelet op de erkenning door [gedaagde], voldoende aannemelijk. Met betrekking tot de tweede voorwaarde acht de voorzieningenrechter de hoogte van de achterstand en het gegeven dat deze elke maand blijft oplopen doorslaggevend. Dat er een restitutierisico bestaat als [gedaagde] in dit kort geding zou worden veroordeeld tot betaling, heeft zij niet gesteld en is ook niet gebleken.
5.12.
De voorzieningenrechter acht het dan ook voldoende aannemelijk dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat [gedaagde] de huurachterstand moet betalen. Daarop vooruitlopend zal de vordering tot betaling van € 10.533,54 worden toegewezen. De gevorderde wettelijke rente vanaf 12 mei 2025 is ook toewijsbaar.
[gedaagde] moet per 1 juni 2025 € 2.330,59 betalen
5.13.
Over de vordering tot betaling van de toekomstige huurtermijnen van € 2.330,59 vanaf 1 juni 2025 oordeelt de voorzieningenrechter als volgt. Alhoewel het uitgangspunt is dat de verplichtingen uit een huurovereenkomst zullen worden nagekomen, heeft [eiser] gelet op wat hierboven is overwogen en de ‘Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming Expertgroep huurrecht 1e aanleg LOVCK mei 2023’ gegronde redenen om te vrezen dat [gedaagde] haar betalingsverplichtingen niet zal nakomen. Dat heeft [gedaagde] onvoldoende gemotiveerd betwist. Daarom zal de vordering in zoverre worden toegewezen dat [gedaagde] € 2.330,59 verschuldigd is tot de dag van de ontruiming.
[gedaagde] moet de proceskosten van [eiser] betalen
5.14.
[gedaagde] wordt grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten van [eiser] betalen. De proceskosten zijn de kosten die [eiser] heeft gemaakt om de procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die [eiser] maakt om [gedaagde] ertoe te brengen aan de veroordelingen in dit vonnis te voldoen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
145,45
- griffierecht
€
257,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals hierna vermeld)
Totaal
€
1.080,45
5.15.
Zoals hiervoor opgemerkt, vallen onder de proceskosten ook de nakosten. Dat betekent dat als [gedaagde] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordelingen in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna is betekend, zij ook de kosten van de betekening aan [eiser] moet betalen.
De uitvoerbaarheid bij voorraad zal worden toegewezen
5.16.
De toegewezen vorderingen zullen, zoals door [eiser] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Dat betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd als [gedaagde] niet aan de veroordelingen voldoet, ook als hoger beroep zou worden ingesteld.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen één maand na betekening van dit vonnis het gehuurde aan de [adres] met de haren en met de hare te verlaten en te ontruimen en met afgifte der sleutels ter vrije beschikking van [eiser] te stellen;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om tegen behoorlijke kwijting aan [eiser] € 10.533,54 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente in de zin van artikel 6:119 BW Pro vanaf 12 mei 2025 tot aan de dag van volledige betaling;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiser] € 2.330,59 te betalen voor iedere maand dat [gedaagde] het gehuurde in haar bezit zal houden, te rekenen vanaf 1 juni 2025 tot de dag van de ontruiming;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.080,45, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna is betekend;
6.5.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2025.