Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11430291 \ CV EXPL 24-4310
Vonnis van 3 juni 2025
in de zaak van
VERENIGING VAN EIGENAARS DRENTSE LAGUNE AAN DE GAGELMAAT 4 TE WESTERBORK,
te Westerbork,
eisende partij,
hierna te noemen: de VvE,
gemachtigde: [gemachtigde 1],
tegen
KOVASTGO B.V.,
te Lutten,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Kovastgo,
vertegenwoordigd door [gemachtigde 2].
1.Korte samenvatting van de zaak
De kantonrechter veroordeelt Kovastgo tot betaling van een deel van de facturen van de vereniging van eigenaars van recreatiepark de Drentse Lagune. De kantonrechter is van oordeel dat alleen het verweer van Kovastgo ten aanzien van de facturen voor kosten voor woningverbetering slaagt. De besluiten van de algemene ledenvergadering waarin is bepaald dat deze kosten voor rekening van Kovastgo komen zijn nietig.
2.De procedure
2.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
- de conclusie van antwoord
- de conclusie van repliek
- de conclusie van dupliek.
2.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
3.De feiten
3.1.
Kovastgo is eigenaar van drie appartementsrechten, gelegen in het recreatiepark “Drentse Lagune”, met kadastrale aanduidingen [locatie]. Zij is uit dien hoofde van rechtswege lid van de vereniging van eigenaars (hierna: VvE).
3.2.
In de splitsingsakte van de VvE is, voor zover van belang, het volgende vermeld:
“Artikel 8 Aandelen in de Gemeenschap
Iedere Eigenaar is in de gemeenschap gerechtigd voor het een/een honderd veertiende (1/114e) gedeelte. De grondslag voor de breukdelen is het totale aantal appartementsrechten. (…)
Artikel 10 Schulden en kosten die voor rekening zijn van de gezamenlijke Eigenaars en reserveringen ten behoeve van het Reservefonds
10.1
De Eigenaars zijn verplicht om voor de in Artikel 8 bedoelde breukdelen bij te dragen in:
a. de in artikel 5:112, lid 1, onder a BW bedoelde schulden en kosten die voor rekening van de gezamenlijke Eigenaars zijn;
(…)
10.2
Tot de in Artikel 10.1 onder a bedoelde schulden en kosten worden gerekend:
(…)
h. de verwarmingskosten in geval het een gemeenschappelijke installatie betreft, waaronder begrepen de kosten van de warmwaterinstallaties, de brandstofkosten, de elektriciteitskosten, de op de desbetreffende kosten betrekking hebbende administratie, alsmede, voor zover van toepassing, de kosten van registratie en de berekening van het warmteverbruik, alles voor zover de Eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;
i. de kosten van het waterverbruik voor zover de Eigenaars daarvoor niet afzonderlijk worden aangeslagen;
(…).
Artikel 15 Jaarlijkse begroting, Jaarrekening en bijdragen
(…)
15.2
De begroting wordt vastgesteld door de Vergadering. Bij het vaststellen van de begroting bepaalt de Vergadering tevens het bedrag dat bij wijze van voorschotbijdragen door de Eigenaars verschuldigd is, alsmede het aandeel van iedere Eigenaar daarin, vastgesteld met inachtneming van Artikel 10.1.
Artikel 17 Wanbetaling
(…)
17.3
Een Eigenaar is verplicht alle door de Vereniging gemaakte kosten, die van rechtskundige bijstand daaronder begrepen, voor het verhalen van het door hem aan de Vereniging verschuldigde, zowel in als buiten rechte, aan de Vereniging te vergoeden.
Artikel 56 Besluiten over beheer en onderhoud
56.1
a. De Vergadering beslist over het beheer van de Gemeenschappelijke Gedeelten en de Gemeenschappelijke Zaken (…).”
3.3.
Op de algemene ledenvergadering (hierna: ALV) van 2 december 2023 is de begroting van 2024 vastgesteld en daarbij is de voorschotbijdrage (de maandelijkse servicekosten) vastgesteld op € 749,98 per maand per appartementsrecht.
3.4.
In de notulen van de ALV van 2 december 2023 is verder, voor zover hier van belang, het volgende opgenomen:
“Het algemene plan woningverbeteringen 2024 wordt vastgesteld. (…)
Het aanschaffen van nieuwe thermostaten worden goedgekeurd.
De voorzitter vertelt dat de VvE ervoor zorgt dat deze zaken in 2024 worden geïnstalleerd. Eigenaren ontvangen een factuur. (…)
Bijlage: voorstel woningverbeteringen 2024
Beschermmoltons in kleur (…)
Aanvulling in alle woningen (…)
ICY Thermostaat expert (…)”
3.5.
In de notulen van de ALV van 5 juni 2024 is, voor zover van belang, het volgende opgenomen:
“Wat betreft de verwerking van het negatieve resultaat a € 59.8282 over 2023 is het voorstel dit te verrekenen met de eigenaren, dit betekent dat per woning € 525 in rekening wordt gebracht. (…) Met 55 stemmen voor is het voorstel aangenomen. (…)
De vergadering gaat unaniem akkoord met de voorgestelde regeling zoals verwoord in de memo ‘Water en elektra afrekening 2023’. (…)
De ALV gaat unaniem akkoord met het voorstel om € 1.000 per woning te storten als bijdrage aan de reserve van de VvE om daarmee liquiditeitsfluctuaties op te vangen.”
3.6.
De VvE heeft facturen aan Kovastgo verzonden voor de ledenbijdragen (bestaande uit de parkbijdrage, voorschot bijdrage elektra, voorschot bijdrage water, voorschot bijdrage verzekeringen) van februari tot en met augustus 2024.
3.7.
Op 18 juni 2024 heeft de VvE daarnaast facturen verzonden voor de definitieve eindafrekening 2023 (bestaande uit de afrekening van 2023 voor water en elektra, de liquiditeitsbijdrage 2024 en de afrekening voor het negatieve resultaat over 2023) en voor kosten voor woningverbetering (zijnde beschermmoltons, aanvulling in alle woningen en een ICY Thermostaat expert).
3.8.
Kovastgo heeft deze facturen niet voldaan.
4.Het geschil
4.1.
De VvE vordert – samengevat – veroordeling van Kovastgo tot betaling van € 24.372,41, vermeerderd met rente en met veroordeling van Kovastgo in de proceskosten.
4.2.
De VvE legt aan de vordering – kort weergegeven – het volgende ten grondslag. Kovastgo is als eigenaar van de appartementsrechten en als lid van de VvE gehouden om bij te dragen in de gezamenlijke schulden en kosten van de VvE, waaronder de kosten voor elektriciteit en de kosten voor het waterverbruik. Door de ALV is verder besloten dat de appartementseigenaren € 1.000,00 per woning zullen storten als liquiditeitsbijdrage. Ook is ingestemd met het voorstel om woningverbeteringen door te voeren en deze kosten in rekening te brengen bij de appartementseigenaren.
4.3.
Kovastgo voert verweer. Kovastgo concludeert tot niet-ontvankelijkheid van de VvE, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van de VvE.
4.4.
Kovastgo voert het volgende aan. Kovastgo is geen kosten verschuldigd voor water- en elektriciteitsverbruik, omdat het verbruik in de recreatiewoningen nihil is. Bovendien behoren de recreatiewoningen tot het privégedeelte en daarom mag de VvE de voorschotkosten niet in rekening brengen. De facturen inzake de ledenbijdragen en de definitieve afrekening 2023 moeten daarom worden gecorrigeerd met een bedrag van € 300,00. Over de facturen inzake de kosten voor woningverbetering stelt Kovastgo dat de woningverbeteringen zaken betreffen die aan het privégedeelte zijn toegevoegd. Op grond van de splitsingsakte is de VvE daartoe niet bevoegd. Bovendien zijn deze zaken niet geleverd of aangebracht.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
De facturen voor de ledenbijdragen van februari tot en met augustus 2024
5.1.
Kovastgo is van rechtswege lid van de VvE. Dit is een bijzondere gemeenschap waarop de bepalingen van titel 9 van boek 5 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) van toepassing zijn. Besluitvorming binnen de VvE is geregeld in de wet met daarop in aanvulling de splitsingsakte.
5.2.
Kovastgo stelt dat de recreatiewoningen tot het privégedeelte behoren en dat de VvE daarom geen voorschotkosten in rekening mag brengen. De VvE heeft dat weersproken: in artikel 10.2 onder h en i van de splitsingsakte zijn deze kosten omschreven als kosten die voor rekening komen van de gezamenlijke eigenaars. Kovastgo is als appartementseigenaar en lid van de VvE gebonden aan het bepaalde in artikel 10.2 van de splitsingsakte. Niet in geschil is dat de woningen geen eigen aansluiting hebben en Kovastgo geen eigen voorschotnota’s of eindafrekening ontvangt voor water of elektra. Dat betekent dat de VvE deze kosten in rekening mag brengen bij Kovastgo.
5.3.
Kovastgo is het ook niet eens met de hoogte van de maandelijkse voorschotten voor water en elektra die bij haar in rekening zijn gebracht. Zij onderbouwt dat met de stelling dat de woningen nog niet worden verhuurd waardoor het verbruik in de woningen nihil is. De kantonrechter gaat aan dit verweer voorbij. De heeft VvE namelijk gemotiveerd betwist dat het verbruik nihil is. Zij stelt dat – ondanks het feit dat de woningen niet worden verhuurd – deze wel op temperatuur moeten worden gehouden en aangesloten moeten zijn op het waternet voor periodieke legionellaspoelingen. Dat heeft Kovastgo niet weersproken. Daarom staat vast dat sprake is van (enig) verbruik in de woningen. De VvE heeft onweersproken gesteld dat de woningen zijn aangesloten op de gezamenlijke aansluiting, waarvan de VvE de houder is. De voorschotbijdragen worden volgens de splitsingsakte vastgesteld aan de hand van het breukdeel waarin Kovastgo in de gemeenschap gerechtigd is. Niet in geschil is dat het breukdeel 1/114e per appartementsrecht is. Evenmin heeft Kovastgo de hoogte van de totale kosten voor elektra en water die door de VvE worden betaald weersproken. De ALV van de VvE heeft op basis daarvan de hoogte van de voorschotbijdragen vastgesteld. Kovastgo heeft niet gesteld dat zij (met succes en binnen de daarvoor geldende termijn van een maand) een vordering tot vernietiging van dat besluit heeft ingesteld, zodat de kantonrechter uitgaat van de geldigheid van dat besluit.
De facturen voor de definitieve eindafrekening 2023
5.4.
Kovastgo stelt dat de facturen voor de definitieve afrekening 2023 moeten worden gecorrigeerd met een bedrag van € 300,00, omdat de voorschotten voor elektra en water ten onrechte in rekening zijn gebracht. De kantonrechter gaat ook aan dit verweer voorbij. Op de facturen inzake de definitieve afrekening van 2023 van 18 juni 2024 is geen bedrag voor de voorschotten voor elektra en water in rekening gebracht. De overige posten op de factuur zijn niet betwist, zodat deze vast komen te staan.
De facturen voor kosten voor woningverbetering
5.5.
Kovastgo voert het verweer dat de VvE ten onrechte zaken – te weten “beschermmoltons”, “de aanvullingen in alle woningen” en “YCI Thermostaat expert” – aan het privégedeelte heeft toegevoegd. De besluiten van 2 december 2023 op grond waarvan de kosten voor deze zaken in rekening worden gebracht zijn in strijd met de splitsingsakte, omdat daarin is vastgelegd dat de VvE slechts besluiten kan nemen ten aanzien van de gemeenschappelijke ruimten. De VvE stelt dat deze kosten wel in rekening mochten worden gebracht op grond van artikel 12.1 van de splitsingsakte.
5.6.
Als een besluit van de VvE strijdig is met de splitsingsakte, leidt dat tot nietigheid van dat besluit (op grond van artikel 2:14 gelezen in samenhang met artikel 5:129 lid 1 BW). De kantonrechter begrijp het verweer van Kovastgo zo dat zij zich op de nietigheid van de besluiten van de ALV van 2 december 2013 beroept.
5.7.
Als hoofdregel geldt dat de VvE het beheer voert over de gemeenschap (artikel 5:126 BW). De ALV is bevoegd regels te stellen betreffende het gebruik van deze gemeenschap (artikel 5:128 BW). In artikel 56 van de splitsingsakte is deze hoofdregel ‘bevestigd’, in die zin dat daarin tot uitdrukking komt dat de vergadering beslist over het beheer en het onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten.
5.8.
Kovastgo stelt onweersproken dat het besluit van 2 december 2023 ziet op toevoegingen / verbeteringen ten aanzien van het privégedeelte. De VvE wijst in reactie daarop op het bepaalde in artikel 12 van de splitsingsakte. In artikel 12 van de splitsingsakte staat welke schulden en kosten voor rekening zijn van de individuele eigenaars. Hieruit volgt naar het oordeel van de kantonrechter niet dat de bevoegdheid van de ALV zich ook uitstrekt tot het nemen van besluiten over de privégedeelten.
5.9.
Dit betekent dat de VvE op grond van de hiervoor genoemde hoofdregel uit de wet en de bepalingen uit de splitsingsakte geen bevoegdheid heeft om te besluiten dat de kosten voor de aanschaf van “beschermmoltons”, “de aanvullingen in alle woningen” en “YCI Thermostaat expert” voor rekening van de VvE komen of dat individuele eigenaren daarvoor een factuur verschuldigd zijn. De VvE heeft geen grondslag aangevoerd op basis waarvan zij deze bevoegdheid wel zou hebben. De kantonrechter concludeert dat daarom sprake is van nietige besluiten, zoals bedoeld in artikel 2:14 BW. Dat betekent dat de kosten niet bij Kovastgo in rekening mogen worden gebracht. De vordering wordt voor dat gedeelte afgewezen.
De hoofdsom
5.10.
Uit het voorgaande volgt dat een bedrag van € 18.210,48 aan hoofdsom toewijsbaar is.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.11.
De VvE vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De vordering moet worden beoordeeld op grond van artikel 6:96 BW en het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Partijen – beiden geen consument – hebben een afwijkende afspraak gemaakt over de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten in artikel 17 van de splitsingsakte. Omdat hierin geen bedrag of percentage is overeengekomen en de VvE voor de hoogte aansluiting heeft gezocht bij het toepasselijke tarief genoemd in het Besluit, zal de kantonrechter voor de hoogte van de vergoeding toepassing geven aan de tarieven op grond van het Besluit. De VvE heeft voldoende gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. De VvE heeft daarom recht op een vergoeding voor de kosten van die werkzaamheden. De VvE heeft meer dan één vordering op Kovastgo en heeft daarvoor afzonderlijke incassohandelingen verricht. Voor die vorderingen had in één aanmaning kunnen worden aangemaand. Voor de vaststelling van de vergoeding worden de hoofdsommen daarom bij elkaar opgeteld. Toewijzing van een hogere vergoeding wordt niet redelijk geoordeeld. Daarnaast is het bedrag dat aan buitengerechtelijke incassokosten wordt gevorderd hoger dan het geldende tarief, nu een lager bedrag aan hoofdsom wordt toegewezen,. De kantonrechter zal het bedrag aan buitengerechtelijke kosten aan de hand van de toegewezen hoofdsom van
€ 18.210,48 toewijzen tot een bedrag van € 957,10.
Kosten kadaster
5.12.
De gevorderde kosten voor het Kadaster zijn onterecht gevorderd. Voor zover moet worden aangenomen dat deze kosten door de gemachtigde van de VvE zijn gemaakt, moeten ze worden aangemerkt als informatiekosten die zijn gemaakt bij de voorbereiding van de procedure. Deze kosten moeten dan begrepen worden geacht in het bedrag aan salaris dat in het kader van de proceskostenveroordeling wordt toegewezen.
Wettelijke rente
5.13.
De gevorderde wettelijke handelsrente over de toegewezen hoofdsom is toewijsbaar. Nu de VvE niet duidelijk heeft gemaakt vanaf welke datum zij wettelijke rente heeft berekend en de hoofdsom niet volledig voor toewijzing in aanmerking komt, wordt de wettelijke handelsrente toegewezen vanaf de dag van dagvaarding. Dat is 27 november 2024.
5.14.
De VvE vordert eveneens wettelijke handelsrente over de buitengerechtelijke incassokosten. Niet gesteld of gebleken is dat sprake is van een handelsovereenkomst in de zin van artikel 6:119a BW, zodat de gevorderde handelsrente niet toewijsbaar is. In plaats daarvan zal de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW worden toegewezen, vanaf de dag van dagvaarding.
5.15.
Kovastgo is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van de VvE worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
115,22
- griffierecht
€
1.409,00
- salaris gemachtigde
€
812,00
(2 punten × € 406,00)
- nakosten
€
135,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
2.471,22
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
veroordeelt Kovastgo om aan de VvE te betalen een bedrag van € 18.210,48, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over dat bedrag, met ingang van 27 november 2024, tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt Kovastgo om aan de VvE te betalen een bedrag van € 957,10 aan buitengerechtelijke kosten, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW, vanaf de dag van dagvaarding, tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt Kovastgo in de proceskosten van € 2.471,22, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als Kovastgo niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 3 juni 2025.