Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11510530 \ CV EXPL 25-142
Vonnis van 8 april 2025
in de zaak van
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
te Almelo,
eisende partij,
hierna te noemen: verhuurder,
gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: huurder,
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 22 januari 2025;
- de conclusie van antwoord van 4 februari 2025;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 25 maart 2025. Namens verhuurder is verschenen mevrouw [naam] , werkzaam bij Deurwaarderskantoor Wigger van het Laar. Huurder is eveneens verschenen. Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Verhuurder is een woningcorporatie voor onder meer sociale huurwoningen.
2.2.
Huurder huurt van verhuurder het woonhuis aan de [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 672,88 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.3.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen die op de dag van de dagvaarding € 2.283,58 bedroeg, berekend tot en met januari 2025. Ten tijde van de mondelinge behandeling is gebleken dat huurder op 24 maart 2025 een bedrag van
€ 2.956,46 aan verhuurder heeft betaald, waardoor op dat moment nog een bedrag openstond van € 672,88, zijnde de maand maart 2025.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt verhuurder ten grondslag dat huurder zijn betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.
3.3.
Huurder heeft de huurachterstand niet betwist. Hij is het echter niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Door financiële problemen is hij niet in staat (geweest) om zijn huur(achterstand) te betalen. Huurder heeft inmiddels hulp gezocht bij de gemeente. Ook heeft huurder hulp gevraagd aan zijn vader voor het afbetalen van de achterstand.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsen
4.1.
Verhuurder is een professionele verhuurder en huurder is een consument. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt, moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor Huurder als consument.
4.2.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.
4.3.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
De huurachterstand.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat het huurprijswijzigingsbeding in artikel 4.2. van de huurovereenkomst niet oneerlijk is omdat dit beding verwijst naar de wet.
4.5.
Huurder heeft niet betwist dat hij de huur van maart 2025 nog moet betalen. Daarbij heeft huurder tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat hij de huur voor de maand maart en april 2025 binnen twee weken (na de mondelinge behandeling) kan betalen.
De kantonrechter zal dan ook aan huurachterstand toewijzen een bedrag van € 1.345,76, zijnde de huur voor de maandenmaart en april 2025.Deze achterstand zal door huurder vóór 10 april 2025 aan verhuurder moeten zijn betaald.
De wettelijke rente
4.6.
Het beding waarin de wettelijke rente is bedongen, is niet oneerlijk nu dit niet afwijkt van de wettelijke regeling. Dit leidt ertoe dat dit beding niet hoeft te worden vernietigd.
4.7.
De wettelijke rente zal, als onweersproken en op de wet gegrond, als na te melden worden toegewezen.
De buitengerechtelijke incassokosten
4.8.
Verder heeft verhuurder een bedrag van € 292,35 (inclusief btw) aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. Verhuurder heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht zij op de hoogte is dat het beding over de buitengerechtelijke incassokosten in deze algemene voorwaarden niet klopt.
4.9.
In artikel 13 van de “Algemene Huurvoorwaarden Zelfstandige Woonruimte Verhuurder 2018”, is het volgende opgenomen.
“13.1. Indien één der partijen in verzuim is met de nakoming van enige verplichting, welke ingevolgde de wet en/of huurovereenkomst op hem rust en daardoor door de andere partij gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moeten worden genomen, zijn de daaruit voorvloeiende redelijke gemaakte buitengerechtelijke kosten voor rekening van die ene partij.
13.2.
Indien één van de partijen een uit hoofde van de overeenkomst of uit andere hoofde overeengekomen verschuldigd bedrag niet volledig en stipt op de vervaldag voldoet, dan verkeert deze partij direct vanaf de vervaldag in verzuim en is deze partij vanaf die dag de wettelijke rente verschuldigd. Daarnaast is de partij die in verzuim verkeert een vergoeding verschuldigd voor de redelijke buitengerechtelijke incassokosten met een minimumbedrag van € 40,--..”
4.10.
Ook dit beding moet de kantonrechter op grond van de onder 4.1. weergegeven Europese richtlijn ambtshalve toetsen. De kantonrechter overweegt over de oneerlijkheid van het beding het volgende. Het beding suggereert dat vanaf het moment van verzuim direct incassokosten verschuldigd zijn. Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 13 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
nahet intreden van het verzuim een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Daarnaast moet in het beding de hoogte van de buitengerechtelijke incassokosten conform de staffel van het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten worden genoemd. Deze eisen zijn echter niet opgenomen in artikel 13 van de algemene voorwaarden. De kantonrechter is van oordeel dat het beding ten nadele van de consument afwijkt van de wettelijke regeling over buitengerechtelijke incassokosten. Daarmee wordt het beding als oneerlijk beoordeeld. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] Als gevolg van bovenstaande wordt de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten afgewezen.
Wat betekent dit voor huurder
4.11.
Huurder moet aan verhuurder betalen een bedrag van € 1.388,12 (bestaande uit
€ 1.345,76 aan huurachterstand tot en met april 2025 en € 42,36 aan wettelijke rente berekend tot 22 januari 2025), te vermeerderen met de wettelijke rente over € 2.283,58 vanaf 22 januari 2025 tot de dag van volledige betaling, zijnde 24 maart 2025.
De ontbinding en ontruiming.
4.12.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.13.
De kantonrechter oordeelt hierover als volgt. De omvang van de huurachterstand was op het moment van de dagvaarding ruim drie maanden en dat zou een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen in beginsel kunnen rechtvaardigden. De huurachterstand is echter op het moment van de mondelinge behandeling ingelopen tot één maand. Deze huurachterstand is te klein om een ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen te rechtvaardigen. Daarnaast heeft huurder op de mondelinge behandeling aangegeven dat hij nu vijf jaar op dit adres woont en dit de eerste keer is dat hij een achterstand heeft laten ontstaan. Verhuurder heeft dit niet weersproken. Van herhaalde wanprestatie is dus geen sprake. Verder heeft huurder te kennen gegeven dat hij vanaf mei 2025 weer op tijd de lopende huur kan betalen.
Verhuurder heeft tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat zij wel een stok achter de deur wil en daarom een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming van het gehuurde wil, voor het geval het weer misgaat. Ook daar ziet de kantonrechter, mede gelet op hetgeen hiervoor is overwogen over de herhaalde wanprestatie en hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken, geen aanleiding toe. De kantonrechter heeft er vertrouwen in dat huurder vanaf nu zijn zaken voor wat betreft de huurbetalingen weer op orde heeft en wil hem dat vertrouwen ook geven. De kantonrechter wijst huurder er wel op dat het structureel en vaker te laat betalen van de huur een grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde kan opleveren en hij ervoor zorg dient te dragen dat de huur tijdig en volledig aan de verhuurder betaald worden.
Gelet op bovenstaande is de kantonrechter van oordeel dat de gevorderde ontbinding en ontruiming op dit moment moet worden afgewezen, alsmede de gevorderde huur tot ontbinding en de gebruikersvergoeding vanaf de ontbinding tot de ontruiming.
De proceskosten.
4.14.
Huurder zal als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. Omdat een deel van de vordering wordt afgewezen, dient het griffierecht als nodeloos veroorzaakt voor rekening van verhuurder te blijven voor zover dit een bedrag van € 385,00 te boven gaat. Het salaris van de gemachtigde is afgestemd op de vordering zoals deze toewijsbaar is gebleken.
De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 382,00
- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)
- nakosten
€ 102,00
€ 102,00
Totaal € 1.040,45.
4.15.
Partijen hebben op de mondelinge behandeling een regeling afgesproken voor de betaling van de bijkomende kosten (wettelijke rente) en de proceskosten, inhoudende dat huurder een bedrag van € 80,00 per maand betaalt om deze kosten volledig te betalen. Huurder zal dit bedrag vóór de eerste van iedere maand, ingaande mei 2025, aan de gemachtigde van verhuurder overmaken onder vermelding van het dossiernummer.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt huurder om tegen bewijs van kwijting te betalen aan verhuurder:
1. € 1.345,76 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand april 2025, te vermeerderen met de wettelijke rente over
€ 2.283,58 vanaf 22 januari 2025 tot de dag van volledige betaling, zijnde
24 maart 2025;
2. € 53,34 € 53,34 aan wettelijke rente, berekend tot 22 januari 2025;
5.2.
veroordeelt huurder in de proceskosten van € 1.040,45, te betalen zoals door partijen tijdens de zitting zijn overeengekomen en door de kantonrechter is opgenomen in rechtsoverweging 4.15. van dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening, indien huurder niet betaalt overeenkomstig de ter zitting gemaakte afspraken en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt
5.3.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 8 april 2025. (ak)