Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11103815 \ CV EXPL 24-1119
Vonnis van 7 januari 2025
in de zaak van
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
gevestigd te Almelo,
eisende partij,
hierna te noemen: Beter Wonen,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. A. aan het Rot.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de conclusie van antwoord
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 23 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt en
- de berichten van beide gemachtigden van 2 december 2024, waarin zij verzoeken om vonnis te wijzen.
1.2.
Hierna volgt het vonnis.
2.De samenvatting
[gedaagde] is na het overlijden van zijn moeder in november 2020 in de door haar gehuurde woning blijven wonen zonder de huur over te nemen. Beter Wonen wil dat [gedaagde] de woning ontruimt omdat hij daar zonder recht of titel verblijft en zich pas medio 2023 heeft gemeld. [gedaagde] wil de huur voortzetten.
Beter Wonen krijgt gelijk. [gedaagde] heeft niet aannemelijk gemaakt dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. De huurovereenkomst is dan ook geëindigd. De belangenafweging in het kader van de ontruiming valt daarnaast in het nadeel van [gedaagde] uit. De vorderingen worden grotendeels toegewezen en de ontruimingsdatum zal worden bepaald op 1 mei 2025.
3.De feiten
3.1.
Beter Wonen is een woningstichting in Almelo die woningen verhuurt. Beter Wonen is eigenaar van een woning aan de [adres] en verhuurde deze woning vanaf 1 oktober 1973 aan [naam 1]. Na het overlijden van [naam 1] in 2008 heeft zijn echtgenote [naam 2] de huurovereenkomst voortgezet.
3.2.
Op 24 april 2014 heeft [gedaagde] zich als woningzoekende aangemeld bij het Woonburo, onder vermelding van [adres] als adres. Beter Wonen participeert in het Woonburo.
3.3.
Op [overlijdensdatum] 2020 is [naam 2] overleden.
3.4.
Op 25 juli 2023 heeft [gedaagde] op het kantoor van Beter Wonen verteld dat hij al vanaf 2014 in de woning woont en na het overlijden van zijn moeder de huur betaalt, met het verzoek om de huurovereenkomst op zijn naam te zetten.
3.5.
Bij brief van 4 augustus 2023 heeft Beter Wonen aan [gedaagde] laten weten dat hij de huurovereenkomst als erfgenaam van [naam 2] uiterlijk op 24 december 2023 moet opzeggen en dat [gedaagde] de woning op 25 januari 2024 moet verlaten.
3.6.
Op 28 december 2023 heeft [gedaagde] zich in de Basis Registratie Personen in laten schrijven op het huuradres. [gedaagde] woont daar nog steeds.
3.7.
Bij brieven van 2 januari 2024 en 28 februari 2024 en bij e-mailbericht van
5 maart 2024 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om er bewijs van te leveren dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde.
5 maart 2024 is [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om er bewijs van te leveren dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde.
3.8.
Bij e-mailbericht van 5 maart 2024 heeft bemoeizorgmedewerker van Tactus [naam 3] een toelichting gegeven op de situatie van [gedaagde].
4.Het geschil
4.1.
Beter Wonen vordert - samengevat - uitvoerbaar bij voorraad en met veroordeling in de proceskosten:
- een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst is geëindigd op 31 januari 2021 (twee kalendermaanden na de maand waarin de moeder is overleden) dan wel op
- een verklaring voor recht dat [gedaagde] vanaf die datum zonder recht of titel in de woning verblijft en
- veroordeling van [gedaagde] om de woning te ontruimen en ontruimd te houden onder afgifte van de sleutel.
4.2.
[gedaagde] voert verweer.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
Vordering binnen zes maanden na overlijden
5.1.
Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde] geen (mede)huurder is van de woning.
5.2.
Uit artikel 7:268 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iemand die zijn hoofdverblijf in een woning heeft en met de overleden huurder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde, binnen zes maanden na het overlijden een vordering bij de kantonrechter kan indienen om de huur te mogen voortzetten.
5.3.
[gedaagde] heeft binnen zes maanden na het overlijden van zijn moeder geen vordering bij de kantonrechter ingediend om de huur te mogen voortzetten. [gedaagde] heeft in deze procedure een beroep gedaan op de redelijkheid en billijkheid: [gedaagde] wist niet van het bestaan van de mogelijkheid om op die manier de huur over te nemen. Beter Wonen meent dat [gedaagde] zich daar niet met succes op kan beroepen: iedereen behoort de wet te kennen.
5.4.
De kantonrechter oordeelt dat de stelling van [gedaagde] dat hij niet wist dat hij de huur onder omstandigheden zou kunnen overnemen, er niet voor kan zorgen dat hij die vordering nu alsnog zou kunnen doen: de omstandigheid dat de termijn inmiddels is verstreken ligt in de risicosfeer van [gedaagde]. Dat betekent dat hij de huurovereenkomst niet op die grond kan voortzetten. De huurovereenkomst is twee maanden na het overlijden van de moeder geëindigd en [gedaagde] verblijft vanaf 31 januari 2021 zonder recht of titel in de woning.
Vaststellen hoofdverblijf
5.5.
Beter Wonen heeft [gedaagde] in de gelegenheid gesteld om alsnog aan te tonen dat hij aan de voorwaarden voldoet om de huur voort te zetten. Daarbij heeft Beter Wonen zich in de correspondentie aanvankelijk op het standpunt gesteld dat [gedaagde] zou moeten aantonen dat hij zijn hoofdverblijf in de woning heeft alsmede dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. In de laatste brieven is Beter Wonen bereid gebleken om de eerste voorwaarde los te laten en [gedaagde] toe te staan in de woning te blijven wonen als hij kan aantonen dat hij een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met zijn moeder. De kantonrechter zal van de laatste stellingname van Beter Wonen uitgaan en de vraag naar het hoofdverblijf van [gedaagde] buiten beschouwing laten.
Duurzame gemeenschappelijke huishouding
5.6.
Of sprake is van een duurzame gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW moet worden beoordeeld aan de hand van alle omstandigheden van het geval in onderling verband. Slechts onder bijzondere omstandigheden kan een samenleven van kind en ouder(s) na het zelfstandig worden van het kind worden aangemerkt als een blijvende samenwoning met een gemeenschappelijke huishouding als bedoeld in art. 7:268 lid 2 BW.
5.7.
[gedaagde] voert aan dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. [gedaagde] heeft naar voren gebracht dat hij en zijn moeder (dagelijks) samen aten, tv keken, boodschappen deden en de huishoudelijke taken uitvoerden.
[naam 3] van Tactus bemoeizorg heeft beschreven dat [gedaagde] vanaf 2014 in de woning heeft gewoond en veel heeft betekend in de verzorging van zijn moeder. [gedaagde] ontving geen uitkering en leefde van een ontvangen erfenis. Hij kampt met verslavingsproblematiek en is slecht ter been. Pas in 2023 is een uitkering aangevraagd en is [gedaagde] ingeschreven op het adres van de huurwoning, aldus [naam 3].
5.8.
[gedaagde] heeft daarmee naar het oordeel van de kantonrechter niet aannemelijk gemaakt dat hij met zijn moeder een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde. Een belangrijk onderdeel daarvan is de wederzijdse verzorging. [gedaagde] heeft niet aangetoond dat hij kosten van de huishouding voor zijn rekening heeft genomen. Van de betaling van de huur heeft [gedaagde] bankafschriften overgelegd over de periode na het overlijden van zijn moeder, dus niet gedurende de periode waarop de duurzame gemeenschappelijke huishouding ziet, zodat niet is aangetoond dat hij voorafgaand aan het overlijden van zijn moeder de huur betaalde. [gedaagde] heeft overigens erkend dat de huur tot het overlijden van zijn moeder niet door hem werd overgemaakt maar door zijn moeder. De overige omstandigheden die [gedaagde] naar voren heeft gebracht, zijn onvoldoende om aan te nemen dat [gedaagde] een duurzame gemeenschappelijke huishouding voerde met zijn moeder.
Mondelinge huurovereenkomst
5.9.
[gedaagde] heeft naar voren gebracht dat er een stilzwijgende mondelinge huurovereenkomst tot stand is gekomen, hetgeen Beter Wonen betwist.
5.10.
Om te kunnen beoordelen of daar sprake van is, heeft [gedaagde] onvoldoende omstandigheden naar voren gebracht. Zo heeft [gedaagde] niet aangevoerd wanneer en op welke wijze partijen (stilzwijgend) overeenstemming hebben bereikt. Deze overeenstemming ligt ook niet voor de hand aangezien Beter Wonen tot juli 2023 niet wist dat [gedaagde] in de woning verbleef. Dat de huur vanaf 2021 werd afgeschreven van de bankrekening van [gedaagde] zou weliswaar een indicatie kunnen zijn, maar deze omstandigheid kan Beter Wonen gemakkelijk zijn ontgaan. [gedaagde] heeft Beter Wonen ook niet in kennis gesteld van het overlijden van zijn moeder, zodat Beter Wonen er ook niet op bedacht had hoeven zijn dat de huur door iemand anders werd betaald. Uit deze omstandigheden kan dan ook niet de wil van Beter Wonen worden afgeleid om een overeenkomst met [gedaagde] te sluiten. Van (stilzwijgende) instemming aan de zijde van Beter Wonen is dan ook geen sprake.
5.11.
Concluderend kunnen de eerste twee vorderingen worden toegewezen zoals hierna vermeld.
Ontruiming
5.12.
Beter Wonen heeft voor de vordering tot ontruiming een beroep gedaan op een zwaarwegend belang dat ze heeft bij het vertrek van [gedaagde] omdat het een zeer grote, gewilde eengezinswoning betreft.
5.13.
[gedaagde] meent dat hij onevenredig zwaar wordt getroffen in zijn belangen als hij de woning moet ontruimen. Hij heeft een broze gezondheid, beschikt niet over een sociaal vangnet, heeft geen vervangende woonruimte en zal letterlijk op straat komen te staan.
5.14.
Bij de mondelinge behandeling is het volgende naar voren gekomen.
[gedaagde] heeft gesteld dat hij de bovenverdieping van de door hem bewoonde woning niet gebruikt. Hij is bereid om te verhuizen maar is gelet op zijn beperking aangewezen op een gelijkvloerse woning op de begane grond of voorzien van een lift. Hij staat inmiddels bovenaan de wachtlijst van het Woonburo en aan hem is al enkele malen een appartement aangeboden.
5.15.
Partijen zijn na de mondelinge behandeling met elkaar in gesprek gegaan over andere woonruimte. Een belangrijke factor lijkt daarbij te zijn dat [gedaagde] gebruik maakt van een scootmobiel. Deze zou hij vlakbij de voordeur willen parkeren, hetgeen bij veel appartementen niet is toegestaan in verband met brandgevaar bij het opladen. Uit het gegeven dat partijen ruim een maand na de mondelinge behandeling vonnis hebben gevraagd leidt de kantonrechter af dat het niet is gelukt om (in ieder geval volgens [gedaagde]) geschikte woonruimte te vinden.
5.16.
Alle belangen afwegende dient het belang van Beter Wonen boven dat van [gedaagde] te gaan. Daar speelt de tijdsduur een rol, aangezien de moeder al in november 2020 is overleden en [gedaagde] al vanaf augustus 2023 er van op de hoogte is dat hij geen recht heeft op de huurwoning. [gedaagde] heeft, afgezien van zijn inschrijving bij het Woonburo in 2014, ook niet naar voren gebracht welk initiatief hij heeft genomen om een passende huurwoning te vinden, terwijl dat initiatief wel van hem mocht worden verwacht. Daarbij speelt ook een rol dat [gedaagde] al woningen aangeboden krijgt en verwacht mag worden dat er binnenkort een geschikte woning beschikbaar komt.
Wel zal aan [gedaagde] een redelijke termijn worden gegund om een andere woning te zoeken. Een periode tot 1 mei 2025 zou daarvoor toereikend moeten zijn.
5.17.
De derde vordering van Beter Wonen wordt daarmee (grotendeels) toegewezen.
Proceskosten
5.18.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Beter Wonen worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,72
5.19.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
verklaart voor recht dat de huurovereenkomst tussen Beter Wonen en [naam 2] met betrekking tot de woning aan de [adres] (hierna: de woning) op 31 januari 2021 is geëindigd;
6.2.
verklaart voor recht dat [gedaagde] vanaf 1 februari 2021 zonder recht of titel in de woning verblijft;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om vóór 1 mei 2025 de woning te ontruimen, in goede staat en onder afgifte van de sleutels aan Beter Wonen op te leveren en deze woning ontruimd te houden.
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald.
6.6.
verklaart dit vonnis wat betreft de onder 6.3. tot en met 6.5. genoemde beslissingen uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken op
7 januari 2025.
7 januari 2025.