Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 10955297 \ CV EXPL 24-804
Vonnis van 1 april 2025
in de zaak van
[partij A],
wonende in [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigden: mr. B.M. Speerstra en mr. L.R. Brendel,
tegen
1.[partij B1] ,
wonende in [woonplaats 2] ,
2.
[partij B2],
[partij B2],
wonende in [woonplaats 3] ,
3.
[partij B3],
[partij B3],
wonende in [woonplaats 4] ,
4.
[partij B4],
[partij B4],
wonende in [woonplaats 5] ,
5.
[partij B5],
[partij B5],
wonende in [woonplaats 6] ,
6.
[partij B6],
[partij B6],
wonende in [woonplaats 7] ,
7.
[partij B7],
[partij B7],
wonende in [woonplaats 8] ,
8.
[partij B8],
[partij B8],
wonende in [woonplaats 9] ,
9.
[partij B9],
[partij B9],
wonende in [woonplaats 10] ,
gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,
hierna te noemen: de huurders (gezamenlijk), respectievelijk [partij B1] , [partij B2] , [partij B3] , [partij B4] , [partij B5] , [partij B6] , [partij B7] , [partij B8] en [partij B9] ,
gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- het tussenvonnis van 10 september 2024;
- de akte van 5 november 2024 van de zijde van de huurders;
- de antwoordakte van 7 januari 2025 van de zijde van [partij A] ;
- de antwoordakte van 4 februari 2025 van de zijde van de huurders.
1.2.
Ten slotte heeft de kantonrechter bepaald dat vonnis zal worden gewezen.
2.Inleiding en samenvatting
2.1.
[partij A] is eigenaar van een pand aan de [adres] . [partij A] heeft eerst zelf in het pand gewoond. Tegenwoordig verhuurt [partij A] kamers en studio’s in het pand. Gedaagden, de huurders, zijn allemaal huurder geweest. Ten tijde van dit eindvonnis woont geen van de huurders nog in het pand. De huurders hebben gesteld dat er sprake is geweest van verschillende gebreken aan de gehuurde kamers en studio’s.
2.2.
In het tussenvonnis van 10 september 2024 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurders onvoldoende hebben onderbouwd dat er sprake is geweest van een gebrek aan de drinkwatervoorziening. In verband met de gebreken in de kamers van [partij B1] en [partij B2] heeft de kantonrechter geoordeeld dat zij recht hebben op een tijdelijke vermindering van de huurprijs. Voor het gebrek aan de verwarmingsinstallatie heeft de kantonrechter de huurders in de gelegenheid gesteld om nader te onderbouwen dat sprake is van een gebrek dat recht geeft op een tijdelijke vermindering van de huurprijs.
2.3.
In dit vonnis wordt antwoord gegeven op de resterende vraag of er sprake is van een gebrek aan de verwarmingsinstallatie. Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de huurders voldoende onderbouwd dat er in de kamers [nummer 6] en [nummer 1] een gebrek aan de verwarming bestaat. De huurders van die kamers ( [partij B7] en [partij B5] ) hebben dan ook recht op een tijdelijke huurprijsvermindering. In dit eindvonnis licht de kantonrechter die beslissing toe.
3.De verdere beoordeling
in conventie en in reconventie
3.1.
De huurders hebben een installateur van [bedrijf 1] onderzoek laten doen naar de verwarmingsinstallatie in het gehuurde. Bij het onderzoek, dat plaatsvond op 7 oktober 2024, waren diverse huurders, mr. [naam] en [partij A] aanwezig. [bedrijf 1] heeft zijn onderzoeksresultaten in een rapport neergelegd.
3.2.
Ook [partij A] heeft onderzoek naar de verwarmingsinstallatie laten doen. [bedrijf 2] B.V. heeft onder andere op verschillende data in oktober en november 2024 metingen uitgevoerd. Daarbij waren de huurders en/of mr. [naam] niet aanwezig.
De verwarming in de kamers van de huurders
3.3.
[bedrijf 1] heeft, voor zover het de verwarming in de kamers van de huurders betreft, het volgende beschreven:
“Vraag 1:
Onderzoek de werking van de knoppen van de radiatoren op een aantal kamers op diverse verdiepingen in het pand. Werken de knoppen van de radiatoren als thermostaatknoppen? Kan de huurder met de knop die op de radiator zit de temperatuur op de kamer naar eigen warmtebehoefte regelen?
Antwoord:
Met de knoppen op de radiatoren is het moeilijk om naar eigen warmtebehoefte te voorzien. Omdat niet alle thermostaatkranen met knoppen goed functioneren en de aanvoertemperatuur zeer hoog is kunnen de bewoners niet goed warmte op de kamers regelen.
Tweede verdieping
Ik zette de kraan van de verwarming op de kamers [nummer 3] en [nummer 4] op de tweede verdieping open. Er stroomde gelijk gloeiendheet water door de radiator. De temperatuur op de kamers valt niet naar warmtebehoefte te regelen. De thermostaatknoppen werken niet goed; alsof het niet de juiste knoppen zijn voor deze radiatoren.
Op kamer [nummer 5] verklaarde de bewoner dat het in de kamer zo warm is dat hij de verwarming niet aanzet. Ook niet afgelopen winter/voorjaar als het buiten koud is. Ik kon de verwarming op kamer [nummer 5] niet aanzetten. Ik voelde dat de pin van de thermostaatkraan vastzat. De thermostaatkraan is verouderd, anders blijft de pin niet vastzitten.
Eerste verdieping
Op kamer [nummer 5] op de eerste verdieping hetzelfde probleem als op kamers [nummer 3] en [nummer 4] . Bij het opendraaien stroomde er veel te heet water door de radiator. Temperatuur in de kamer valt niet naar warmtebehoefte te regelen. Op kamer [nummer 6] speelt dat ook. Ik zag dat er geen weersafhankelijke regeling op de cv installatie zit. Daardoor slaat ook bij warm weer de verwarming aan als de cv-ketel aan staat. Op deze kamer zit de pin van de knop van de verwarming ook vast, waardoor ook op die kamer de verwarming door de bewoner niet aangezet kan worden. Als de pin losgemaakt zou worden, dan verhelpt dat niet het probleem van de veel te hoge aanvoertemperatuur van het cv-water en het ontbreken van een temperatuurregeling op de radiator.
Begane grond
Op kamer [nummer 1] wordt de radiator niet warm als ik de knop openzet.”
3.4.
De kantonrechter constateert dat de huurders [bedrijf 1] geen onderzoek hebben laten doen naar de kamers [nummer 7] , [nummer 8] , [nummer 9] , [nummer 10] en [nummer 11] . Zij hebben de gestelde gebreken aan de verwarming op die kamers ook niet op een andere manier nader onderbouwd. Dat had wel op hun weg gelegen, want gelet op de vorderingen moet de kantonrechter per kamer en per huurder beoordelen of er grond is voor huurprijsvermindering. De huurders hebben de gestelde gebreken in deze kamers na het tussenvonnis dus onvoldoende onderbouwd. Daarmee komt vast te staan dat in deze kamers, dat zijn de kamers van [partij B6] , [partij B3] , [partij B8] , [partij B9] en [partij B1] , geen gebrek aan de verwarmingsinstallatie kan worden vastgesteld.
3.5.
Wat betreft de kamers [nummer 4] en [nummer 3] overweegt de kantonrechter dat [bedrijf 1] heeft geconstateerd dat er gloeiendheet water door de radiator stroomt. Daaruit lijkt [bedrijf 1] te concluderen dat de temperatuur op de kamers niet naar warmtebehoefte is te regelen. [bedrijf 1] licht echter niet toe hoe hij tot die conclusie komt. Enkel het feit dat de aanvoertemperatuur niet goed is, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de temperatuur (dus) niet goed te regelen is. Ook met een hoge aanvoertemperatuur kan de temperatuur wel te regelen zijn. [bedrijf 1] vermeldt ook niet wat de temperatuur dan is. Ook de constatering van [bedrijf 1] dat de thermostaatknoppen niet goed werken omdat het lijkt alsof het niet de juiste knoppen zijn voor deze radiatoren, is onvoldoende om te kunnen concluderen dat de temperatuur op de kamers niet te regelen is. Een verkeerde knop op de radiator betekent niet zonder meer dat de verwarming niet te bedienen is en de temperatuur niet gereguleerd kan worden. Het bestaan van een gebrek aan de verwarming op de kamers [nummer 4] ( [partij B2] ) en [nummer 3] ( [partij B4] ) is dan ook onvoldoende onderbouwd.
3.6.
[bedrijf 1] heeft over de kamers [nummer 6] en [nummer 1] vermeld dat de radiatorknop vastzit en de radiator niet warm wordt. Zoals hiervoor is vermeld, heeft [bedrijf 1] dat in het bijzijn van beide partijen geconstateerd. In het onderzoek dat [partij A] door De Ruiter heeft laten uitvoeren, wordt weersproken dat in deze kamers de knop vastzit of de radiator niet warm wordt. Die constateringen zijn echter niet gedaan in het bijzijn van de huurders of hun advocaat. Ook de metingen, waarop De Ruiter baseert dat de knoppen en radiatoren wel werken, zijn niet in het bijzijn van de huurders of hun advocaat uitgevoerd. De huurders voeren dan ook terecht aan dat niet te controleren is in welke omstandigheden deze resultaten zijn verkregen. De kantonrechter hecht daarom minder waarde aan de constatering van De Ruiter dan aan de constatering van [bedrijf 1] . Bovendien heeft [partij A] niet weersproken dat het onderzoek door [bedrijf 1] liet zien dat de knop niet werkte of de radiator niet warm werd, terwijl hij wel bij het onderzoek door [bedrijf 1] aanwezig was.
3.7.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurders, in het licht van de betwisting door [partij A] , voldoende hebben onderbouwd dat er aan de verwarmingsinstallatie in de kamers [nummer 6] en [nummer 1] (de kamers van [partij B7] en [partij B5] ) een gebrek bestaat dat aanleiding geeft voor een tijdelijke vermindering van de huurprijs. De kantonrechter zal gelet op de aard van het gebrek een tijdelijke huurprijsvermindering van 30% van de huurprijs toepassen. Tussen partijen is niet in geschil dat de ingangsdatum van de huurprijsvermindering 1 augustus 2022 moet zijn. Vast staat dat de gebreken nog niet zijn verholpen. [partij B7] en [partij B5] hebben dan ook recht op huurprijsvermindering vanaf 1 augustus 2022 tot 1 april 2023 ( [partij B7] ) respectievelijk tot 1 februari 2024 ( [partij B5] ) (de datum waarop zij het gehuurde hebben verlaten).
De temperatuur in andere verblijfsruimten
3.8.
Wat betreft de verwarming(sinstallatie) in de gangen heeft [bedrijf 1] het volgende vermeld:
“De radiatoren in de gang van de 1e en 2e verdieping worden als bypass gebruikt waardoor het zeer warm wordt in die ruimten. Deze radiatoren zijn niet afsluitbaar. De radiatoren zijn zo warm dat bij aanraking brandwonden aan de huid kunnen ontstaan.
3.9.
Naar het oordeel van de kantonrechter hebben de huurders hiermee onvoldoende onderbouwd dat er een gebrek bestaat aan de verwarming of de verwarmingsinstallatie.
Tussen partijen is niet in geschil dat het – vrijwel altijd – warm is in de gangen en dat de radiatoren erg heet zijn. Naar het oordeel van de kantonrechter is dat echter onvoldoende voor het bestaan van een gebrek aan de verwarmingsinstallatie waardoor het woongenot van de huurders wordt geschaad. Aan de temperatuurregeling in de gangen kunnen naar het oordeel van de kantonrechter in beginsel relatief lagere eisen worden gesteld dan aan de temperatuur in de kamers van de huurders. Verder geldt dat het gestelde risico op brandwonden niet betekent dat de verwarming zo heet is dat dat als gebrek aan de verwarming moet worden aangemerkt.
De verwarmingsinstallatie
3.10.
Ook een gebrek aan de verwarmingsketel zelf kan een gebrek zijn dat aanleiding geeft om een huurprijsvermindering toe te passen. Wat betreft de verwarmingsketel heeft [bedrijf 1] het volgende geconstateerd:
“CV-ketel stookruimte tweede verdieping
Het is zeer warm in de CV-stookruimte. Deze cv-ketel is flink verouderd en gebrekkig. Temperatuur meter zit niet in flow-leiding (zie foto 1), waardoor temperatuur niet goed weergegeven wordt, deze is (veel) hoger dan aangegeven. Geen logboek aanwezig en geen documentatie aanwezig waaruit blijkt dat er ooit onderhoud aan de cv-ketels is uitgevoerd. De rookgas afvoerbuis is niet dicht waardoor gevaarlijke gassen in het pand kunnen komen (foto 2: gat in de rook gas afvoerbuis). Risico op brand en koolmonoxide vergiftiging.
Cv-ketel keuken eerste verdieping
Het is warm in de keuken en alle ramen staan wagenwijd open terwijl het buiten minder dan 18 graden is. De cv-ketel in de keuken geeft te veel warmte af en is sterk verouderd. Deze ketel met afvoerbuis (waaromheen zilverfolie) betreft geen afgesloten systeem, waardoor gebrekkig. Verbrandingslucht kan belemmerd worden wanneer de ramen dicht gedaan worden en de afzuigkap aangezet wordt. De cv-ketel is naar mijn inzicht gebrekkig en voldoet niet aan de huidige eisen; is nooit in onderhoud geweest. Er zit geen enkele sticker op van onderhoud en keuring. Geen logboek aanwezig. Gevaarlijke situatie m.i. met deze gasverbrandingsinstallatie in de keuken o.m. risico op koolmonoxide incidenten. Ook geen temperatuurregeling op de cv-ketel. Deze staat dag en nacht aan, daardoor ook zeer hoog gasverbruik.”
3.11.
De kantonrechter stelt voorop dat tussen partijen niet in geschil is dat de verwarmingsketel oud is. Echter leidt de constatering dat een ketel oud is, niet automatisch tot de conclusie dat deze ook gebrekkig is. Waar de conclusies van [bedrijf 1] precies op zijn gebaseerd, behalve dat de ketel oud is, is niet duidelijk. [bedrijf 1] licht niet toe aan welke eisen de ketel dan had moeten voldoen. Dat de temperatuurmeter niet op de juiste plek zit, kan niet tot de conclusie leiden dat de verwarmingsketel zelf gebrekkig is. Er wordt niet toegelicht wat de temperatuur is die op de ketel staat aangegeven en wat de temperatuurmeter dan aangeeft. Dat het ontbreken van een temperatuurregeling / weersafhankelijke regeling leidt tot een gebrekkige ketel, wordt evenmin onderbouwd. De kantonrechter heeft dan ook onvoldoende aanknopingspunten om te concluderen dat de verwarmingsketel gebrekkig is.
De vorderingen
3.12.
Hiervoor is de kantonrechter tot de conclusie gekomen dat [partij B7] en [partij B5] recht hebben op een tijdelijke huurprijsvermindering. In het tussenvonnis van 10 september 2024 is beslist dat [partij B1] en [partij B2] wegens de gebreken in hun kamer eveneens recht hebben op een tijdelijke vermindering van de huurprijs. Voor zover de vorderingen van [partij A] zijn ingesteld tegen de huurders [partij B1] , [partij B2] , [partij B7] en [partij B5] zullen deze dan ook worden afgewezen. De vorderingen van [partij A] ten aanzien van de huurders [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9] zullen worden toegewezen. De veroordelingen zullen worden beperkt tot de tijd dat de huurders in het gehuurde woonden.
3.13.
In reconventie worden de vorderingen van [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9] afgewezen.
De vordering in reconventie van [partij B1] , [partij B2] , [partij B7] en [partij B5] met betrekking tot de verklaring voor recht dat het gehuurde ernstige gebreken heeft zal worden toegewezen, met dien verstande dat de verklaring voor recht niet zal worden toegespitst op de gebreken die de Huurcommissie heeft vastgesteld, maar op de gebreken die in deze procedure vast zijn komen te staan. De vordering tot veroordeling van [partij A] tot terugbetaling van (een deel van) de betaalde huurprijs (de vordering onder 3.) zal worden toegewezen, met dien verstande dat de primaire vordering wordt afgewezen, en de subsidiaire vordering wordt toegewezen. De huurprijsvermindering ziet immers op de kale huurprijs, niet op de servicekosten.
De overige vorderingen in reconventie zullen, zoals is overwogen in het tussenvonnis van 10 september 2024, worden afgewezen.
De proceskosten
3.14.
In conventie worden [partij B1] , [partij B2] , [partij B5] en [partij B7] in het gelijk gesteld en wordt [partij A] ten aanzien van de vorderingen tegen deze huurders in het ongelijk gesteld. [partij A] moet daarom de proceskosten van [partij B1] , [partij B2] , [partij B5] en [partij B7] betalen. Deze worden begroot op:
salaris gemachtigde € 813,00 ( 3 punten x tarief € 271,00)
nakosten
€ 135,00
€ 135,00
totaal € 948,00
3.15.
De huurders [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9] worden in conventie in het ongelijk gesteld. Zij moeten daarom de proceskosten van [partij A] betalen. Deze worden begroot op:
kosten dagvaarding € 139,72
griffierecht € 87,00
salaris gemachtigde € 677,50 (2, 5 punt x tarief € 271,00)
nakosten
€ 135,00
€ 135,00
totaal € 1.039,22
3.16.
In reconventie worden [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9] in het ongelijk gesteld. Zij moeten daarom de proceskosten van [partij A] betalen. Deze worden begroot op:
salaris gemachtigde € 406,50 ( 3 x 0, 5 punt x tarief € 271,00)
nakosten
€ 135,00
€ 135,00
totaal € 541,50
3.17.
[partij B1] , [partij B2] , [partij B5] en [partij B7] worden grotendeels in het gelijk gesteld. [partij A] moet daarom de proceskosten van [partij B1] , [partij B2] , [partij B5] en [partij B7] betalen. Deze worden begroot op:
salaris gemachtigde € 542,00 (4 x 0, 5 punt x tarief € 271,00)
nakosten
€ 135,00
€ 135,00
totaal € 677,00
3.18.
De wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen zoals hierna te bepalen.
4. De beslissing
De kantonrechter
in conventie
ten aanzien van [partij B1] , [partij B2] , [partij B5] en [partij B7]
4.1.
wijst de vorderingen af;
4.2.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten van [partij B1] , [partij B2] , [partij B5] en [partij B7] , begroot op € 948,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6 :119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.3.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
ten aanzien van [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9]
4.4.
verklaart voor recht dat er geen sprake is van ernstige gebreken aan het gehuurde;
4.5.
verklaart voor recht dat [partij A] gerechtigd is om de overeengekomen huurprijs en voorschotbedragen bij [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9] in rekening te brengen en mag blijven brengen tot het einde van de verschillende huurovereenkomsten, en veroordeelt deze huurders tot maandelijkse betaling daarvan;
4.6.
veroordeelt [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van [partij A] , begroot op € 1.039,22, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6 :119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.7.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.8.
wijst het meer of anders gevorderde af;
in reconventie
ten aanzien van [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9]
4.9.
wijst de vorderingen af;
4.10.
veroordeelt [partij B3] , [partij B4] , [partij B6] , [partij B8] en [partij B9] hoofdelijk, in die zin dat indien de één betaalt, de ander zal zijn bevrijd, in de proceskosten aan de zijde van [partij A] , begroot op € 541,50, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6 :119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van dit vonnis tot de dag van volledige betaling;
4.11.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
ten aanzien van [partij B1]
4.12.
verklaart voor recht dat het gehuurde ernstige gebreken aan de warmwatervoorziening heeft gehad;
4.13.
veroordeelt [partij A] tot terugbetaling van 50% van de door [partij B1] aan [partij A] betaalde kale huurprijs over de periode van 1 augustus 2022 tot 1 augustus 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6 :119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van de uitspraak van de Huurcommissie tot de dag van volledige betaling;
ten aanzien van [partij B2]
4.14.
verklaart voor recht dat het gehuurde ernstige gebreken heeft gehad, bestaande uit natte vochtplekken en een defecte deur;
4.15.
veroordeelt [partij A] tot terugbetaling van 30% van de door [partij B2] aan [partij A] betaalde kale huurprijs over de periode van 1 augustus 2022 tot 1 februari 2023, tot terugbetaling van 50% van de door [partij B2] aan [partij A] betaalde kale huurprijs over de periode van 1 februari 2023 tot 1 april 2023, en tot terugbetaling van 30% van de door [partij B2] aan [partij A] betaalde kale huurprijs over de periode van 1 april 2023 tot 1 november 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6 :119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van de uitspraak van de Huurcommissie tot de dag van volledige betaling;
ten aanzien van [partij B5]
4.16.
verklaart voor recht dat het gehuurde ernstige gebreken heeft aan de verwarmingsinstallatie;
4.17.
veroordeelt [partij A] tot terugbetaling van 30% van de door [partij B5] aan [partij A] betaalde kale huurprijs over de periode van 1 augustus 2022 tot 1 februari 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6 :119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van de uitspraak van de Huurcommissie tot de dag van volledige betaling;
ten aanzien van [partij B7]
4.18.
verklaart voor recht dat het gehuurde ernstige gebreken heeft aan de verwarmingsinstallatie;
4.19.
veroordeelt [partij A] tot terugbetaling van 30% van de door [partij B7] aan [partij A] betaalde kale huurprijs over de periode van 1 augustus 2022 tot 1 april 2023, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6 :119 BW vanaf de vijftiende dag na de datum van de uitspraak van de Huurcommissie tot de dag van volledige betaling;
ten aanzien van [partij B1] , [partij B2] , [partij B5] en [partij B7]
4.20.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten aan de zijde van [partij B1] , [partij B2] , [partij B5] en [partij B7] , begroot op € 677,00;
4.21.
verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;
4.22.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op
1 april 2025. (SB)