Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/329518 / KG ZA 25-34
Vonnis in kort geding van 28 maart 2025
in de zaak van
[eiser],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser] ,
advocaat: mr. P.J. van Goor,
tegen
1.[gedaagde 1] , en
2.
[gedaagde 2],
[gedaagde 2],
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen,
hierna afzonderlijk te noemen [gedaagde 1] en [gedaagde 2] en samen te noemen [gedaagden] ,
advocaat: mr. P.H.A. Mulder.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 4 maart 2025 met producties 1 tot en met 11,
- de aanvullende producties 12 en 13 van [eiser] ,
- de producties 1 en 2 van [gedaagden]
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 maart 2025, waarbij de advocaten zijn verschenen. Mr. Mulder heeft pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
- de aanvullende producties 12 en 13 van [eiser] ,
- de producties 1 en 2 van [gedaagden]
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 14 maart 2025, waarbij de advocaten zijn verschenen. Mr. Mulder heeft pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De samenvatting2.1. [gedaagde 1] heeft in 2024 tot twee keer toe via [bedrijf] B.V. de woning van [eiser] willen kopen. Vooruitlopend op en ter overbrugging van de periode tot aan de eigendomsoverdracht van de woning, heeft [eiser] eind juli 2024 ingestemd met de feitelijke levering van de woning, inhoudende dat [gedaagden] in de woning kon gaan wonen tegen betaling van een gebruiksvergoeding van € 2.000,00 per maand. Uiteindelijk heeft [bedrijf] de woning niet afgenomen.
Vervolgens heeft [eiser] met [gedaagde 2] een koopovereenkomst gesloten voor de woning. Een eigendomsoverdracht echter heeft niet plaatsgevonden. Daarom heeft [eiser] het recht van gebruik van [gedaagden] beëindigd, de koopovereenkomst met [gedaagde 2] ontbonden en hen verzocht om de woning te verlaten. [gedaagden] verblijven nog steeds in de woning.
2.2.
[eiser] vordert ontruiming van de woning. De voorzieningenrechter wijst deze vordering toe, waarbij de ontruimingstermijn wordt verlengd tot vier weken na betekening van het vonnis. [gedaagden] moet tot de ontruiming de gebruiksvergoeding van € 2.000,-per maand betalen. Verder moeten zij de proceskosten betalen. De motivering van de beslissing volgt hierna.
3.De feiten
3.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres], gemeente [gemeente] (hierna: de woning).
3.2.
[gedaagde 1] is indirect bestuurder en enig aandeelhouder van [bedrijf] B.V. (hierna: [bedrijf]).
3.3.
[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zijn partners van elkaar.
3.4.
Op 1 mei 2024 hebben [eiser] en [bedrijf] een (eerste) koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. Omdat de woning ten tijde van de beoogde levering nog was verhuurd aan een derde en pas op 11 juni 2024 ontruimd was, heeft [bedrijf] de koopovereenkomst op 29 mei 2024 ontbonden.
3.5.
Op 11 juni 2024 hebben [eiser] en [bedrijf] een (tweede) koopovereenkomst gesloten. De levering zou uiterlijk op 20 juni 2024 plaatsvinden, maar is niet doorgegaan. Sinds eind juli 2024 verblijven [gedaagden] ter overbrugging van de periode tot aan de eigendomsoverdracht wel met instemming van [eiser] in de woning tegen betaling van een maandelijkse gebruiksvergoeding van € 2.000,-. [bedrijf] heeft de financiering van de woning uiteindelijk niet rond kunnen krijgen en op 10 september 2024 heeft [eiser] de koopovereenkomst ontbonden.
3.6.
Bij brief van 6 februari 2025 heeft hypotheekverstrekker WestlandUtrecht Bank (hierna: de bank) [eiser] laten weten dat zij op de hoogte is van het feit dat hij de woning niet zelf bewoont en dat de woning zonder schriftelijke toestemming van de bank door derden wordt gebruikt. De bank heeft de lening onmiddellijk opgeëist. [eiser] heeft [gedaagden] daarover geïnformeerd.
3.7.
Op 10 februari 2025 hebben [eiser] en [gedaagde 2] een koopovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning. De levering daarvan zou op 14 februari 2025 plaatsvinden. In artikel 15.1 van de koopovereenkomst is overeengekomen dat [gedaagde 2] deze kan ontbinden als zij op 13 februari 2025 nog geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening heeft verkregen. [gedaagde 2] heeft geen beroep gedaan op het financieringsvoorbehoud. Levering van de woning aan [gedaagde 2] heeft niet plaatsgevonden.
3.8.
Op 17, 19, 20 en 21 februari 2025 heeft [eiser] [gedaagden] via WhatsApp verzocht om de woning te verlaten.
3.9.
Op 19 februari 2025 is [gedaagde 1] in het ziekenhuis opgenomen vanwege een acute infectie aan het onderbeen. Op 26 februari 2025 is [gedaagde 1] uit het ziekenhuis ontslagen.
3.10.
Bij e-mailbericht van 24 februari 2025 heeft de advocaat van [eiser] [gedaagden] gesommeerd de woning uiterlijk 3 maart 2025 om 12.00 uur te verlaten. In datzelfde bericht heeft [eiser] de toestemming die hij juli 2024 aan [gedaagden] had gegeven om gebruik te mogen maken van de woning ingetrokken. Het e-mailbericht is ook per WhatsApp aan [gedaagden] verstuurd.
3.11.
[gedaagde 1] heeft telefonisch aan de advocaat van [eiser] laten weten fysiek niet in staat te zijn de woning te verlaten.
3.12.
Bij aangetekende brief van 25 februari 2025, tevens verzonden per e-mail, heeft [eiser] een ingebrekestelling verstuurd aan [gedaagde 2] in verband met het niet nakomen van de verplichtingen uit de koopovereenkomst en haar gesommeerd de eigendomsoverdracht van de woning binnen 8 dagen na ontvangst van het bericht plaats te laten vinden.
3.13.
Bij aangetekende brief van 6 maart 2025, ook verzonden per e-mail, heeft [eiser] de koopovereenkomst met [gedaagde 2] ontbonden.
3.14.
[gedaagden] verblijven nog in de woning.
4.Het geschil
4.1.
[eiser] vordert -samengevat- dat de voorzieningenrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad,
I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen, en in nette staat onder overgave van de sleutels aan [eiser] ter beschikking te stellen;
II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de gebruiksvergoeding ad € 2.000,- per maand voor elk(e) (deel van een) maand dat [gedaagden] in gebreke zijn met betaling daarvan en de woning niet heeft ontruimd en aan [eiser] heeft opgeleverd;
III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de gedwongen ontruiming indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoen;
IV. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW;
V. een zodanige voorziening treft als juist wordt geacht.
I. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt om de woning binnen drie dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het zijne en de zijnen, en in nette staat onder overgave van de sleutels aan [eiser] ter beschikking te stellen;
II. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt tot betaling van de gebruiksvergoeding ad € 2.000,- per maand voor elk(e) (deel van een) maand dat [gedaagden] in gebreke zijn met betaling daarvan en de woning niet heeft ontruimd en aan [eiser] heeft opgeleverd;
III. [gedaagden] hoofdelijk veroordeelt in de kosten van de gedwongen ontruiming indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoen;
IV. [gedaagden] veroordeelt in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente ex artikel 6:119 BW;
V. een zodanige voorziening treft als juist wordt geacht.
4.2.
[eiser] legt aan zijn vordering ten grondslag dat [gedaagden] zonder recht of titel in de woning verblijven, omdat hij de toestemming voor het gebruik van de woning heeft ingetrokken. Het is duidelijk dat noch [bedrijf], noch [gedaagde 2] de woning kan afnemen. De laatste koopovereenkomst is inmiddels bij brief van 6 maart 2025 ontbonden en er zal geen eigendomsoverdracht meer plaatsvinden. [gedaagden] is dus gehouden de woning weer feitelijk terug te leveren. Tot slot heeft [eiser] naar voren gebracht dat de bank heeft aangekondigd de verstrekte lening onmiddellijk op te eisen, omdat hij de woning niet zelf bewoont en deze zonder toestemming van de bank door derden wordt gebruikt.
4.3.
[gedaagden] voeren verweer.
4.4.
Op de standpunten van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.
5.De beoordeling
spoedeisend belang
5.1.
[eiser] stelt een spoedeisend belang te hebben bij zijn vordering, omdat de bank de woning openbaar zal veilen als [gedaagden] de woning, die zij zonder recht of titel gebruiken, niet verlaten. Hij zal dan naar verwachting achterblijven met een restschuld bij de bank. Verder kan hij de woning niet aan een derde verkopen zolang [gedaagden] in de woning verblijven. De voorzieningenrechter stelt vast dat het spoedeisend belang (terecht) niet wordt betwist en zal de vorderingen inhoudelijk behandelen.
inhoudelijke beoordeling
5.2.
[eiser] wil met de door hem ingestelde vorderingen de ontruiming van de woning bewerkstelligen. Ontruiming van een woning is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming is in kort geding toewijsbaar, indien voldoende aannemelijk is dat in een bodemprocedure zal worden toegewezen. Of de vordering van [eiser] toewijsbaar is, wordt hierna beoordeeld.
5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 2] de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst van 10 februari 2025 niet is nagekomen. [gedaagde 2] heeft geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden van artikel 15.1 en 15.3 van de koopovereenkomst en heeft de woning niet op de overeengekomen leveringsdatum afgenomen.
5.3. Tussen partijen is niet in geschil dat [gedaagde 2] de verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst van 10 februari 2025 niet is nagekomen. [gedaagde 2] heeft geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarden van artikel 15.1 en 15.3 van de koopovereenkomst en heeft de woning niet op de overeengekomen leveringsdatum afgenomen.
5.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de advocaat van [gedaagden] naar voren gebracht dat zijn cliënten de woning graag willen afnemen. Wegens gezondheidsproblemen van [gedaagde 1] is dat nog niet gelukt. [gedaagden] heeft verzocht om een termijn van twee weken om de financiering alsnog rond te krijgen, onder de toezegging dat wanneer dat niet mogelijk blijkt te zijn, het gezin de woning zal verlaten. De advocaat van [eiser] heeft daarmee ingestemd, als er maar uiterlijk 28 maart 2025 een vonnis komt als de woning niet alsnog kan worden afgenomen, gelet op de door de bank opgeëiste hypothecaire lening. Op 26 maart 2025 heeft de voorzieningenrechter het bericht ontvangen dat partijen geen contact met elkaar hebben gehad, althans geen afspraken hebben gemaakt en dat de situatie niet is veranderd.
5.5.
De voorzieningenrechter stelt vast dat [gedaagde 2] er niet in is geslaagd de financiering voor de woning alsnog te regelen en de woning alsnog af te nemen. [eiser] was gelet op de tekortkomingen van [gedaagde 2] bevoegd de koopovereenkomst met haar te ontbinden. Het aan [gedaagden] verleende recht van gebruik van de woning hield rechtstreeks verband met de koopovereenkomst van [eiser] met [bedrijf] en later [gedaagde 2] . Dit recht is immers, zo blijkt ook uit de toezegging van [gedaagden] ter zitting dat zij de woning zullen verlaten als [gedaagde 2] er niet in slaagt voldoende financiering te krijgen om de woning te kunnen kopen, slechts verleend in afwachting van de levering van de woning aan [bedrijf] of [gedaagde 2] . Die levering heeft niet plaatsgevonden en zal ook niet meer plaatsvinden.
[eiser] heeft het gebruiksrecht beëindigd. Niet gesteld is dat die beëindiging onregelmatig was. [gedaagden] verblijven nu dus zonder recht of titel in de woning. Dat is onrechtmatig. De voorzieningenrechter neemt in aanmerking dat de bank [eiser] op de huid zit en slechts uitstel heeft gegeven tot 31 maart 2025 om de eigendomsoverdracht te laten plaatsvinden of het vertrek van [gedaagden] uit de woning te bewerkstelligen. Gelet op het voorgaande zal de voorzieningenrechter de vordering tot ontruiming toewijzen.
ontruimingstermijn
5.6.
[eiser] vordert dat de ontruiming binnen drie dagen na betekening van dit vonnis zal plaatsvinden. [gedaagden] vraagt om de door [eiser] gevorderde ontruimingstermijn te bepalen op twaalf weken na betekening van dit vonnis. [eiser] vindt die periode te lang.
Gezien de persoonlijke omstandigheden van [gedaagden] zal de voorzieningenrechter de termijn waarop zij de woning moeten verlaten vaststellen op vier weken na betekening van dit vonnis.
gebruiksvergoeding
5.7.
[eiser] vordert dat [gedaagden] de gebruiksvergoeding van € 2.000,- per maand moet betalen voor zo lang [gedaagden] in gebreke is met betaling ervan en de woning niet is opgeleverd en opgeruimd. De voorzieningenrechter zal deze vordering, die niet betwist is, toewijzen als na te melden.
kosten gedwongen ontruiming
5.8.
[eiser] vordert verder dat [gedaagden] worden veroordeeld in de kosten van de gedwongen ontruiming indien zij niet vrijwillig aan de veroordeling tot ontruiming voldoen. De voorzieningenrechter zal dit deel van de vordering afwijzen, omdat op voorhand niet met voldoende mate van zekerheid beoordeeld kan worden of de kosten zullen worden gemaakt en of zij in redelijkheid worden gemaakt.
proceskosten
5.9.
[gedaagden] zijn in het ongelijk gesteld en moeten de proceskosten (inclusief de nakosten) betalen. De proceskosten van [eiser] worden begroot op:
- explootkosten € 146,43
- explootkosten € 146,43
- griffierecht
€
1.374,00
- salaris advocaat
€
1.107,00
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
totaal
€
2.805,43
5.10.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter
6.1.
veroordeelt [gedaagden] hoofdelijk om de woning aan de [adres] binnen vier weken na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten met al het hunne en de hunnen, en in nette staat onder overgave van de sleutels aan [eiser] ter beschikking te stellen;
6.2.
veroordeelt [gedaagden] tot betaling van de gebruiksvergoeding ad € 2.000,- per maand voor elk(e) (deel van de) maand dat zij in gebreke blijven met de ontruiming van de woning;
6.3.
veroordeelt [gedaagden] in de kosten van deze procedure, tot op heden aan de zijde van [eiser] begroot op € 2.805,43, te betalen binnen veertien dagen na dagtekening van dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als betekening van dit vonnis plaatsvindt, alsmede te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over € 2.805,43 vanaf de vijftiende dag na dit vonnis en over het bedrag van € 92,00 plus de kosten van betekening vanaf de vijftiende dag na de betekening;
6.4.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis en in het openbaar uitgesproken op 28 maart 2025.