Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11556811 CV EXPL 25-507
Vonnis in kort geding in conventie en in reconventie van 24 maart 2025
in de zaak van
[partij A],
wonend te [woonplaats],
eisende partij in conventie, tevens verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A],
procederend in persoon,
tegen
Woningstichting De Woonplaats,
gevestigd en kantoorhoudend te Enschede,
gedaagde partij in conventie, eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: De Woonplaats,
gemachtigde: mr. M. Douwenga.
1.De procedure
1.1.
[partij A] heeft bij dagvaarding van 27 februari 2025 een vordering tegen De Woonplaats ingesteld. De Woonplaats heeft schriftelijk geantwoord en daarbij een tegenvordering ingediend.
1.2.
Op 10 maart 2025 heeft een zitting plaatsgevonden. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van wat partijen ter toelichting van hun standpunten naar voren hebben gebracht.
2.De feiten
2.1.
[partij A] huurt van De Woonplaats sinds 1 november 1989 een woning aan de [adres].
2.2.
De woning van [partij A] maakt deel uit van een galerijflat met in totaal 56 woningen, gebouwd in 1975.
2.3.
De Woonplaats heeft in 2024 een project gestart om de woningen energiezuiniger te maken en het wooncomfort te verhogen. De Woonplaats heeft op 2 mei 2024 een brief gestuurd aan alle bewoners, waarin zij de werkzaamheden aankondigt. Op 9 oktober 2024 is
per brief aangekondigd dat de werkzaamheden in de modelwoning op 14 oktober 2024 zullen beginnen. Vervolgens is een informatieboekje opgesteld. Bij brief van 26 november 2024 is het informatieboekje toegestuurd. Daarbij is een uitnodiging gevoegd voor een bezoek aan de modelwoning en een akkoordverklaring, met het verzoek deze uiterlijk 6 december 2024 in te leveren.
2.4.
In een informatieboekje zijn de plannen toegelicht. Daarin staat onder meer:
Binnenwerkzaamheden
- Uw voordeur en balkondeur wordt vervangen;
- het glas in de gevelkozijnen wordt vervangen door HR++ glas;
- (…)
- U krijgt mechanische ventilatie. Daarvoor plaatsen we in de woonkamer een Climarad 2.0 aan het kozijn. Dit is een zogenoemde warmteterugwin-installatie (WTW).
- In de woonkamer plaatsen we een decentrale WTW (Climarad 2.0) aan het woonkamerkozijn. De Climarad 2.0 haalt verse lucht van buiten en voert de lucht van binnen af. De warmte uit de vervuilde lucht wordt doorgegeven aan de schone lucht waardoor deze altijd aangenaam voor verwarmd is. We plaatsen hierboven een smalle vensterbank zodat het systeem goed blijft werken.
- Er wordt een ventilatiebox geplaatst in de kast in de gang. Dit is een box die vervuilde lucht afzuigt in uw woning. Dit gebeurt door afzuigventielen te plaatsen in uw badkamer en wasmachine ruimte. De kanalen van het ventilatiesysteem worden afgetimmerd.
2.5.
[partij A] heeft de modelwoning bezocht maar heeft de akkoordverklaring niet ingevuld en toegestuurd.
2.6.
Van de 56 woningen zijn er drie leeg op het moment van versturen van het informatieboekje.
2.7.
Per brief van 14 januari 2025 heeft De Woonplaats [partij A] laten weten dat meer dan 70% van de bewoners met het verbetervoorstel instemt. In de brief staat onder meer:
(…)
Omdat meer dan 70% van de bewoners instemt met het verbetervoorstel is het wettelijk gezien een goed voorstel. Dat betekent dat ook u mee moet werken aan de uitvoering.
Bezwaar
Blijft u bij uw nee-stem, dan kunt u binnen acht weken na dagtekening van deze brief bezwaar indienen bij de kantonrechter. Hierbij moet u aantonen dat het verbetervoorstel niet redelijk is.
(…)
2.8.
[partij A] is daarop binnen acht weken deze procedure gestart.
2.9.
Op 5 maart 2025 zijn werkmensen van De Woonplaats door [partij A] in zijn woning toegelaten om enkele voorbereidende werkzaamheden te verrichten.
3.Het geschil
3.1.
[partij A] vordert dat de kantonrechter voor recht verklaart dat De Woonplaats niet voldoet aan de eisen van artikel 7:220 lid 3 BW en dat het door De Woonplaats aan [partij A] gedane voorstel niet kan worden beschouwd als redelijk voorstel in de zin van 7:220 BW.
3.2.
[partij A] legt aan de vordering het volgende ten grondslag. In de eerste plaats stelt [partij A] dat niet vaststaat dat voldaan is aan de voorwaarde dat 70% van de bewoners instemt met de plannen; hij heeft van verschillende andere huurders vernomen dat zij daar bezwaar tegen hadden dus hij heeft daar twijfels over.
Daarnaast vindt [partij A] het voorstel niet redelijk omdat door het plaatsen van de installatie schade zal ontstaan aan het interieur van [partij A]. De woning is niet groot en de verschillende boxen komen daar nu bij. Het grootste bezwaar is de badkamer. Nog maar enkele jaar geleden is de badkamer verbeterd en nu zal daar een koof met ventilatieslang voor de technische ruimte worden geplaatst. De radiator zal moeten worden verplaatst en de tegels zullen beschadigd worden. Ook zal de huidige vensterbank in de woonkamer verdwijnen en vervangen worden door een veel smallere vensterbank.
Er wordt wel gezegd dat er geen huurverhoging komt, maar het nieuwe ventilatiesysteem zal energie kosten dus uiteindelijk leiden de aanpassingen toch tot stijging van de maandlasten. [partij A] vraagt zich af of het wel brandveilig is als de CO2 meter op de stopcontacten worden aangesloten.
[partij A] benadrukt dat hij nooit heeft gezegd niet te zullen meewerken. Er is dan ook geen reden om de ontruiming toe te wijzen. [partij A] heeft zich altijd als goed huurder gedragen en tijdig de huur betaald. De vordering dat [partij A] wordt veroordeeld in de kosten van de procedure is onredelijk. Hij heeft al die jaren geïnvesteerd in de woning en het interieur, terwijl De Woonplaats al 20 jaar geen onderhoud heeft gepleegd maar wel de maximale huurverhoging heeft doorberekend. Het is eerlijker als iedere partij de eigen kosten betaalt.
3.3.
De Woonplaats voert verweer. Volgens De Woonplaats is wel sprake van een redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 lid 3 BW, ook ten aanzien van [partij A]. Zij vindt dat [partij A] om die reden medewerking moet verlenen. Van de 56 woningen stonden er drie leeg op het moment van versturen van het informatieboekje. Van de huurders hebben 43 op de verklaring aangegeven akkoord te zijn met de uitvoering van de werkzaamheden, dat was al 81%. Nog eens negen huurders zijn na gesprekken met De Woonplaats alsnog akkoord gegaan.
3.4.
De Woonplaats vordert bij wijze van tegenvordering dat de kantonrechter [partij A] veroordeelt om binnen twee dagen na betekening van het vonnis zijn medewerking te verlenen aan de onderhouds- en renovatiewerkzaamheden in de woning en [partij A] te veroordelen om de woning tijdelijk – voor de duur van de werkzaamheden – te ontruimen indien hij aan deze veroordeling geen gevolg geeft. Ook vordert De Woonplaats om aan [partij A] een gedragsaanwijzing op te leggen dat [partij A] verplicht is de WTW-installatie, ventilatie-box en CO2-melders in werking te houden, om storingen of gebreken daaraan te melden, het gehuurde te ventileren en mee te werken aan inspecties van de woning die vooraf zijn aangekondigd, en om indien [partij A] de gedragsinstructies binnen drie jaar na betekening niet nakomt hem te veroordelen om de woning te ontruimen en ontruimd te houden, onder afgifte van de sleutels.
Tevens vordert De Woonplaats om [partij A] te veroordelen in de kosten van deze procedure.
4.De beoordeling
De vorderingen van [partij A] (conventie)
4.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een huurder verplicht is mee te werken aan de uitvoering van renovatiewerkzaamheden, wanneer de verhuurder die met voortzetting van de huurovereenkomst daartoe aan de huurder een redelijk voorstel doet (artikel 7:220 lid 1 en 2 BW). Een voorstel wordt vermoed redelijk te zijn wanneer 70% of meer van de huurders daarmee heeft ingestemd. De huurder die niet met het voorstel heeft ingestemd , kan binnen acht weken na de schriftelijke kennisgeving van de verhuurder aan hem dat 70% van de huurders met het voorstel heeft ingestemd een beslissing van de rechter vorderen omtrent de redelijkheid van het voorstel (artikel 7:220 lid 3 BW).
4.2.
[partij A] heeft van die mogelijkheid gebruik gemaakt.
4.3.
[partij A] stelt zich in de eerste plaats op het standpunt dat het vermoeden dat het standpunt redelijk is, niet geldt omdat in dit geval niet vaststaat of 70% van de huurders heeft ingestemd. Hij stelt dat hij van meerdere bewoners heeft vernomen dat zij ook tegen de werkzaamheden waren. De Woonplaats heeft bij de conclusie van antwoord een overzicht verstrekt, waar per huisnummer is aangegeven of de akkoordverklaring is ingeleverd, of de woning leeg staat of binnenkort leeg komt, maar [partij A] wijst erop dat niet controleerbaar is of de gegevens correct zijn.
De kantonrechter ziet geen reden om te twijfelen aan hetgeen De Woonplaats op dit punt stelt. Het kan zijn dat verschillende bewoners in gesprek met [partij A] ook hun bedenkingen hebben geuit. Maar De Woonplaats heeft toegelicht dat bewoners die niet akkoord gaan, worden benaderd. De plannen worden dan verder toegelicht en de proefwoning kan worden bezocht. In dit geval hebben mensen die aanvankelijk bezwaren hadden alsnog ingestemd. Van belang bij de beoordeling van de kantonrechter is ook dat [partij A] geen concreet voorbeeld heeft gegeven van huurders waarvan ten onrechte wordt gesteld dat ze instemmen. Gelet daarop is voldoende komen vast te staan dat tenminste 70% van de huurders heeft ingestemd. Het voorstel wordt daarmee vermoed redelijk te zijn.
4.4.
Dat betekent dat het aan [partij A] is om aannemelijk te maken dat het voorstel jegens hem niet redelijk is. Hij moet bovendien aannemelijk maken dat zijn belang om zijn woning buiten de renovatie te houden, boven het belang van De Woonplaats gaat.
De kantonrechter oordeelt dat [partij A] daar niet in is geslaagd. Dat wordt hieronder toegelicht.
De Woonplaats heeft met de verbeteringen tot doel de verouderde woningen comfortabeler en energiezuiniger te maken.
Koof in de badkamer
[partij A] heeft toegelicht dat zijn voornaamste bezwaar betreft de veranderingen in de badkamer. Hij vreest dat het minder fraai is als gaten worden geboord in de tegels, terwijl de badkamer juist enkele jaren geleden is gerenoveerd. Ook zal er een afgetimmerde koof komen voor de ventilatie in de technische ruimte. Ter zitting heeft De Woonplaats verklaard dat zal worden geprobeerd een en ander zo netjes mogelijk af te werken. De koof zal weinig plaats innemen. Zelfs al het resultaat naar het oordeel van [partij A] minder fraai is, betekent dat naar het oordeel van de kantonrechter nog niet dat het voorstel jegens [partij A] niet redelijk is, gelet op de belangen van De Woonplaats bij het verrichten van de werkzaamheden.
Plaatsen ventilatiebox in de kast in de gang
De box zal de grootte hebben van een schoenendoos en bovenin de kast worden geplaatst. De Woonplaats heeft toegelicht dat bij de uitvoering ook aandacht is voor brandveiligheid. Aangzien de box zo klein is en hoog wordt geplaatst, zal het plaatsen ervan ook geen gevolgen hebben voor de opbergruimte. Het heeft dus weinig gevolgen voor [partij A] en kan niet als onredelijk worden gezien.
Verwachte energiekosten stijging
Dat de nieuwe installaties leiden tot meer energieverbruik staat niet vast maar is een verwachting van [partij A]. Er is geen onderbouwing daarvan en ook hiervan kan daarom niet worden gezegd dat de gevolgen onredelijk uitpakken. Bovendien zijn de werkzaamheden juist bedoeld om de woningen energiezuiniger te maken.
Vervanging vensterbank en plaatsen Climarad
Bij het plaatsen van de Climarad in de woonkamer wordt de bestaande vensterbank vervangen voor een smallere vensterbank. De Climarad zelf is juist iets omvangrijker dan de huidige radiator. Het is begrijpelijk dat [partij A] dit als nadelig beschouwt, de nieuwe installatie neemt iets meer ruimte in terwijl de mogelijkheid om planten in de vensterbank te zetten juist afneemt. Het gaat er echter om of de gevolgen voor [partij A] onacceptabel zijn en dat is niet het geval.
Werkzaamheden aan de woning van [partij A] op een later moment uitvoeren
De Woonplaats heeft toegelicht dat het veel efficiënter is om alle woningen in een keer aan te pakken. De kantonrechter acht het redelijk dat het werkzaamhedenpakket in een keer wordt uitgevoerd en niet op momenten dat individuele huurders daar belangstelling voor hebben. Ook is de huidige centrale luchtafzuiginstallatie aan vervanging toe en kan deze de woning van [partij A] dus niet meer blijven ventileren.
Conclusie
De conclusie is dat het door De Woonplaats aan [partij A] gedane voorstel moet worden gezien als redelijk voorstel in de zin van artikel 7:220 BW. De vordering van [partij A] zal daarom worden afgewezen.
De vorderingen van De Woonplaats (reconventie)
Ter zitting is duidelijk geworden dat [partij A] het voorstel ter toetsing aan de rechter heeft voorgelegd en dat hij de uitkomst daarvan zal accepteren. Hij heeft ook al werklieden in zijn woning toegelaten voorafgaand aan de zitting. Hij heeft toegezegd in de toekomst de deur open te zullen doen en niet de stekker uit de apparaten te halen als ze eenmaal geïnstalleerd zijn. De vordering om [partij A] te veroordelen om zijn medewerking te verlenen aan het uitvoeren van de renovatiewerkzaamheden is dus niet nodig en zal daarom niet worden toegewezen.
Als de nieuwe WTW-installatie, ventilatiebox en CO2-melders in de woning zijn geïnstalleerd, moet [partij A] die wel in werking houden met het oog op het klimaat in zijn woning, maar afgaande op zijn uitspraken tijdens de mondelinge behandeling gaat dat ook gebeuren. Voor het opleggen van een gedragsaanwijzing is ook geen aanleiding. Een dergelijke aanwijzing gaat te ver en De Woonplaats heeft onvoldoende onderbouwd dat dit op dit moment nodig is. De gevorderde voorwaardelijke ontruiming gaat sowieso veel te ver.
Conclusie
De vorderingen van De Woonplaats zullen daarom worden afgewezen.
4.5.
Nu de vorderingen van beide partijen worden afgewezen ziet de kantonrechter aanleiding om de kosten te compenseren, dus dat iedere partij de eigen kosten draagt.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
wijst de vorderingen van [partij A] af,
5.2.
wijst de vorderingen van De Woonplaats af,
5.2.
compenseert de kosten, zodat iedere partij de eigen kosten draagt.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 24 maart 2025.