Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/322159 / HA ZA 24-398
Vonnis van 19 maart 2025
in de zaak van
[eiseres],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij,
hierna te noemen: [eiseres] ,
advocaat: mr. M.A. Schuring,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde] ,
advocaat: mr. D.F. Briedé.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 19 september 2024 met bewijsstukken,
- de conclusie van antwoord met bewijsstukken,
- de brief waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met bewijsstukken,
- de brief waarin de mondelinge behandeling is bepaald,
- het B16-formulier van 31 januari 2025, waarmee [eiseres] bewijsstuk 14 in de procedure heeft gebracht,
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2025, waarbij partijen zijn verschenen en zijn bijgestaan door hun advocaat. Partijen hebben hun standpunt toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
- de mondelinge behandeling van 5 februari 2025, waarbij partijen zijn verschenen en zijn bijgestaan door hun advocaat. Partijen hebben hun standpunt toegelicht, mede aan de hand van spreekaantekeningen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van de mondelinge behandeling.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De zaak in het kort
2.1.
[eiseres] en [gedaagde] hebben op 8 juli 2022 een koopovereenkomst gesloten voor de aan-/verkoop van de woning van [eiseres] . In deze zaak vordert [eiseres] dat [gedaagde] de contractuele boete betaalt, omdat hij geen bankgarantie heeft gesteld of de waarborgsom heeft gestort en de woning ook niet heeft afgenomen. Dat [gedaagde] de contractuele boete moet betalen, staat niet ter discussie. De vraag is of de rechtbank de hoogte van de contractuele boete moet matigen. De rechtbank beantwoordt die vraag bevestigend, omdat sprake is van een wanverhouding tussen de hoogte van de contractuele boete en de daadwerkelijke schade die [eiseres] heeft geleden doordat [gedaagde] de koopovereenkomst niet is nagekomen. De rechtbank matigt de contractuele boete daarom tot een bedrag van € 50.000,00.
3.De feiten
3.1.
[eiseres] heeft op 8 juli 2022 met [gedaagde] een koopovereenkomst (NVM-model 2021) gesloten voor de woning en het naastgelegen weiland van [eiseres] in [plaats] . De koopprijs is € 1.000.000,00 kosten koper.
3.2.
In artikel 4.1. van de koopovereenkomst staat dat de woning geleverd zou worden op 6 januari 2023 of zoveel eerder of later als partijen samen overeenkomen. [eiseres] en [gedaagde] hebben uiteindelijk afgesproken dat de woning op 30 januari 2023 aan [gedaagde] geleverd zou worden.
3.3.
Om zekerheid te bieden dat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst nakomt, hebben partijen afgesproken dat [gedaagde] een bankgarantie moet stellen of een waarborgsom moet storten voor een bedrag van € 100.000,00. Deze bankgarantie of waarborgsom moest uiterlijk op 1 oktober 2022 beschikbaar zijn.
3.4.
In artikel 15.1 van de koopovereenkomst is een ontbindende voorwaarde opgenomen voor de financiering van een deel van de koopprijs:
‘
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
artikel 15 Ontbindende voorwaarden
15.1.
Deze koopovereenkomst kan door koper worden ontbonden indien uiterlijk:
a. op19 augustus 2022koper voor de financiering van de onroerende zaak voor een bedrag van€ 700.000,-geen bindend aanbod tot een hypothecaire geldlening van een erkende geldverstrekkende bankinstelling heeft verkregen[…]
.’
.’
3.5.
Verder is in artikel 11 van de koopovereenkomst het volgende boetebeding opgenomen:
‘artikel 11 Ingebrekestelling/Ontbinding
11.1.
Indien één van de partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig is en blijft in de nakoming van één of meer van haar uit deze koopovereenkomst voortvloeiende verplichtingen, kan de wederpartij van de nalatige partij deze koopovereenkomst zonder rechterlijke tussenkomst ontbinden door middel van een schriftelijke verklaring aan de nalatige partij.
11.2.
Ontbinding op grond van tekortkoming is slechts mogelijk na voorafgaande ingebrekestelling. Bij ontbinding van de koopovereenkomst op grond van toerekenbare tekortkoming zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij een zonder rechterlijke tussenkomst terstond opeisbare boete van tien procent (10%) van de koopsom verbeuren,[…]
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
11.3.
Indien de wederpartij geen gebruik maakt van haar recht de koopovereenkomst te ontbinden en nakoming verlangt, zal de nalatige partij ten behoeve van de wederpartij na afloop van de in artikel 11.1 vermelde termijn van acht dagen voor elke sedertdien verstreken dag tot aan de dag van nakoming een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd zijn van drie promille (3%) van de koopsom met een maximum van tien procent (10%) van de koopsom,[…]
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
Indien de wederpartij na verloop van tijd de koopovereenkomst alsnog ontbindt dan zal de nalatige partij een boete verschuldigd zijn van tien procent (10%) van de koopsom verminderd met het reeds in de vorm van een dagboete betaalde bedrag,[…]
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
onverminderd vergoeding van kosten van verhaal.
[…]’
3.6.
[gedaagde] heeft op 1 oktober 2022 geen bankgarantie gesteld of de waarborgsom gestort. De verkopend makelaar heeft hem op 6 oktober 2022 een ingebrekestelling gestuurd en [gedaagde] een termijn van acht dagen na ontvangst van de ingebrekestelling gegeven om dit alsnog te doen. De advocaat van [eiseres] heeft op 4 november 2022 aan [gedaagde] nogmaals een brief gestuurd met het verzoek om een bankgarantie te stellen of de waarborgsom te storten. Hij heeft daarin ook geschreven dat [eiseres] aanspraak maakt op de contractuele boete van 3% per dag (artikel 11.3. in combinatie met artikel 11.1. van de koopovereenkomst).
3.7.
[eiseres] is vervolgens een kort geding gestart. De voorzieningenrechter heeft [gedaagde] bij vonnis van 22 februari 2023 veroordeeld tot nakoming van de koopovereenkomst door de bankgarantie te stellen of de waarborgsom bij de notaris te storten en zorg te dragen dat hij de woning van [eiseres] afneemt, op straffe van verbeurte van een dwangsom. Daarnaast heeft de voorzieningenrechter [gedaagde] veroordeeld tot betaling van de verbeurde boetes, te vermeerderen met de wettelijke rente en de proceskosten. [gedaagde] is tegen deze uitspraak in hoger beroep gegaan.
3.8.
De advocaat van [gedaagde] heeft op 17 maart 2023 aan de advocaat van [eiseres] laten weten dat [gedaagde] de woning niet kan afnemen en gevraagd of de woning inmiddels (weer) in de verkoop is gezet.
3.9.
Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep van 5 juni 2023 heeft [eiseres] verklaard dat de woning exclusief weiland is verkocht aan een derde voor een koopprijs van € 870.000,00. Het Gerechtshof Arnhem-Leeuwarden heeft op 12 maart 2024 arrest in kort geding gewezen. Het hof heeft, kort gezegd, geoordeeld dat [eiseres] geen belang meer had bij de betaling van de koopsom en afname van de woning door [gedaagde] . Daarnaast ontbrak een voldoende spoedeisend belang om de gevorderde contractuele boete in kort geding toe te wijzen, en heeft het hof geoordeeld dat [gedaagde] geen dwangsommen verschuldigd is. Tot slot heeft het hof [eiseres] veroordeeld tot het betalen van de proceskosten in hoger beroep.
3.10.
[eiseres] heeft het naastgelegen weiland uiteindelijk aan een derde verkocht voor een bedrag van € 135.500,00.
4.Het geschil
4.1.
[eiseres] vordert dat de rechtbank [gedaagde] veroordeelt tot het betalen van de contractuele boete van € 100.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW). Zij vordert daarnaast dat [gedaagde] de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.147,75 betaalt, en de kosten van deze procedure (inclusief de nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW. Tot slot vordert [eiseres] dat dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Dit betekent dat zij de mogelijkheid wil krijgen om het vonnis meteen uit te voeren, ook als er hoger beroep wordt ingesteld.
4.2.
[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] de contractuele boete van € 100.000,00 moet betalen, omdat hij zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. Hij heeft namelijk geen bankgarantie gesteld of de waarborgsom gestort, en hij heeft ook niet de woning van [eiseres] afgenomen.
4.3.
[gedaagde] voert verweer. Hij doet een beroep op matiging van de contractuele boete tot nihil op de voet van artikel 6:94 lid 1 BW, waardoor de vorderingen van [eiseres] moeten worden afgewezen. Als hij de contractuele boete geheel of gedeeltelijk moet betalen, verzoekt hij de rechtbank om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, gelet op de financiële situatie van [gedaagde] en het restitutierisico dat bestaat.
5.De beoordeling
[gedaagde] is de contractuele boete verschuldigd
5.1.
Tijdens de mondelinge behandeling is vast komen te staan dat [gedaagde] de contractuele boete verschuldigd is geworden. De contractuele boete is een gefixeerde schadevergoeding. De rechtbank moet in deze bodemzaak beoordelen of de contractuele boete gematigd moet worden.
De rechtbank matigt de contractuele boete
5.2.
[gedaagde] stelt dat de contractuele boete gematigd moet worden tot nihil. Hij voert allereerst aan dat zijn financiële positie slecht is en onderbouwt dit met een brief van zijn administrateur. Verder voert hij aan dat sprake is van een wanverhouding tussen de hoogte van de contractuele boete en de daadwerkelijke schade die [eiseres] heeft geleden. [gedaagde] betwist de juistheid van de schade die [eiseres] zou hebben geleden. Zij heeft de schadeposten niet onderbouwd met stukken, waardoor [gedaagde] niet kan controleren of de kosten daadwerkelijk zijn gemaakt en of die in causaal verband staan met de wanprestatie van [gedaagde] .
5.3.
[eiseres] betwist dat de contractuele boete moet worden gematigd. Uit de brief van de administrateur van [gedaagde] en de overige stukken in het dossier blijkt niet dat de financiële positie van [gedaagde] slecht is. Volgens [eiseres] is ook geen sprake van een wanverhouding. De schade die zij heeft geleden is aanzienlijk. Dit onderbouwt zij met een overzicht waarin de schadeposten zijn opgenomen en met facturen voor een aantal van die posten. Verder is sprake van een standaard koopovereenkomst, werkt de contractuele boete beide kanten op en is er geen sprake van een eenheidsboete, en heeft [gedaagde] geen beroep gedaan op de ontbindende voorwaarde. Als [gedaagde] de financiering pas aanvraagt op het moment dat hij geen beroep meer kan doen op de ontbindende voorwaarde, komt dit voor zijn rekening en risico.
5.4.
De rechtbank overweegt als volgt. Op grond van artikel 6:94 lid 1 BW kan de rechter een contractuele boete matigen als de billijkheid dit klaarblijkelijk eist. De rechter moet terughoudend gebruik maken van zijn matigingsbevoegdheid, ook bij de koop en verkoop van een woning tussen particulieren. De gedachte achter de gefixeerde schadevergoeding is immers dat partijen achteraf geen discussie over de hoogte van de daadwerkelijke schade te hoeven voeren. Dit betekent dat de rechter pas van zijn matigingsbevoegdheid gebruik mag maken als de toepassing van een boetebeding in de gegeven omstandigheden tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat leidt. Daarbij moet de rechter niet alleen letten op de verhouding tussen de werkelijke schade en de hoogte van de boete, maar ook op de aard van de overeenkomst, de inhoud en de strekking van het boetebeding en de omstandigheden waaronder het boetebeding is ingeroepen. De omstandigheden van het geval zijn uiteindelijk beslissend, waarbij de rechter gewicht kan toekennen aan de hoedanigheid van partijen. [1]
5.5.
De rechtbank is van oordeel dat er reden is om de contractuele boete te matigen, omdat de toepassing daarvan in dit geval leidt tot een buitensporig en daarom onaanvaardbaar resultaat. Daarvoor acht hij de volgende omstandigheden van belang.
5.6.
[eiseres] heeft aangevoerd dat zij voor een bedrag van € 35.290,44 aan schade heeft geleden, doordat [gedaagde] zijn verplichtingen uit de koopovereenkomst niet is nagekomen. Met [gedaagde] is de rechtbank van oordeel dat er op die schadeposten hier en daar wel wat valt af te dingen, bijvoorbeeld als het gaat om de juridische kosten van het hoger beroep dat [eiseres] heeft verloren. Maar naar het oordeel van de rechtbank is wel duidelijk dat [eiseres] serieuze schade heeft geleden. Die schade moet [gedaagde] in ieder geval vergoeden. Hij zal dus wel een gedeelte van de contractuele boete moeten betalen, maar niet het volledige bedrag. Naar het oordeel van de rechtbank staat de schade die [eiseres] daadwerkelijk heeft geleden namelijk niet in verhouding met de contractuele boete van € 100.000,00. [eiseres] heeft de woning en het naastgelegen weiland bovendien voor een iets hogere koopprijs kunnen verkopen aan een derde. Op grond van deze omstandigheden is de rechtbank van oordeel dat een matiging van de contractuele boete tot een bedrag van € 50.000,00 billijk is.
5.7.
[gedaagde] heeft nog een beroep gedaan op zijn financiële positie. De rechtbank gaat aan deze stelling voorbij, niet alleen omdat [gedaagde] onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat zijn financiële situatie slecht is, maar vooral omdat dit geen reden oplevert om de hoogte van de contractuele boete te matigen.
De conclusie
5.8.
De rechtbank is van oordeel dat een matiging van de contractuele boete in dit geval op zijn plaats is. Hij zal de hoogte van de contractuele boete daarom matigen tot een bedrag van € 50.000,00.
[gedaagde] hoeft de buitengerechtelijke incassokosten niet te betalen
5.9.
[eiseres] vordert dat [gedaagde] de buitengerechtelijke incassokosten van € 2.147,75 betaalt. De rechtbank wijst dit deel van de vordering af, omdat [eiseres] niet heeft gesteld en ook niet is gebleken dat zij aan [gedaagde] een aanmaning heeft gestuurd conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW.
De wettelijke rente is verschuldigd vanaf 19 september 2024
5.10.
[eiseres] vordert tot slot dat [gedaagde] de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de contractuele boete betaalt vanaf 19 november 2022. Zij stelt dat [gedaagde] vanaf die datum de contractuele boete is verschuldigd en dat zij daar ook aanspraak op heeft gemaakt. De rechtbank is van oordeel dat [eiseres] niet heeft toegelicht dat [gedaagde] vanaf 19 november 2022 de contractuele boete en de wettelijke rente is verschuldigd. Dit blijkt ook niet uit de stukken in het dossier. De rechtbank wijst de gevorderde wettelijke rente om die reden toe vanaf de datum van de dagvaarding (19 september 2024).
Uitvoerbaar bij voorraad
5.11.
[gedaagde] heeft de rechtbank verzocht om dit vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren. De rechtbank gaat aan dit verzoek voorbij, omdat [gedaagde] niet voldoende heeft onderbouwd waarom een uitzondering moet worden gemaakt op de hoofdregel dat een vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard.
[gedaagde] moet de proceskosten betalen
5.12.
[gedaagde] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van hemzelf en [eiseres] betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
1.325,00
- salaris advocaat
€
2.428,00
(2 punten × € 1.214,00)
- nakosten
€
178,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
4.067,72
5.13.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een bedrag van € 50.000,00 te betalen, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf 19 september 2024 tot aan de dag van volledige voldoening,
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 4.067,72, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.5.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken op 19 maart 2025.