ECLI:NL:RBOVE:2025:1436

• Datum uitspraak: 14 maart 2025
• Publicatiedatum: 14 maart 2025
• Zaaknummer: 11533011 \ CV EXPL 25-401
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: J.M. Marsman
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van een woning door overlast veroorzakende huurder

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 14 maart 2025 uitspraak gedaan in een kort geding tussen woningcorporatie Domijn en huurder [partij A]. Domijn vorderde de ontruiming van de woning van [partij A] vanwege herhaaldelijke overlast die hij veroorzaakte. De rechtbank oordeelde dat Domijn voldoende bewijs had geleverd van de overlast, die sinds maart 2021 aanhield, en dat [partij A] in strijd handelde met de huurovereenkomst en een eerder gesloten laatste-kans-overeenkomst. Ondanks dat [partij A] recentelijk stappen had ondernomen om zijn gedrag te verbeteren, was de situatie nog te pril om te concluderen dat hij geen overlast meer zou veroorzaken. De rechtbank heeft daarom de vordering van Domijn tot ontruiming toegewezen en [partij A] veroordeeld om de woning binnen veertien dagen te ontruimen, met veroordeling in de proceskosten. De uitspraak benadrukt het belang van het waarborgen van het woongenot van andere huurders en de verantwoordelijkheden van huurders om zich als goede huurders te gedragen.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Enschede

Zaaknummer : 11533011 \ CV EXPL 25-401

Vonnis in kort geding van 14 maart 2025

in de zaak van

de stichting
WONINGSTICHTING DOMIJN ,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,

eisende partij in conventie en verweerder in (voorwaardelijke) reconventie

hierna te noemen: Domijn,

gemachtigde: mr. S. Goriya,

advocaat te Deventer,

tegen

[partij A] ,
wonende te [woonplaats],

gedaagde partij in conventie en eisende partij in (voorwaardelijke) reconventie

hierna te noemen: [partij A],

gemachtigde: mr. L.R. Reinders,

advocaat te Enschede.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding met producties;
• de conclusie van antwoord, tevens houdende (voorwaardelijke) eis in reconventie;
• de aantekeningen van de griffier van de mondelinge behandeling d.d. 28 februari 2025;
• de pleitnota van Domijn;
• de pleitnota van [partij A].

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Domijn verhuurt met ingang van 11 januari 2021 aan [partij A] de woning, staande en gelegen aan de [adres]. Het gehuurde maakt onderdeel uit van een complex, waar voornamelijk alleenstaanden wonen.

2.2.

Sinds maart 2021 ontvangt Domijn diverse overlastmeldingen van omwonenden over [partij A] en zijn bezoekers aan de woning.

2.3.

Op 4 mei 2023 is de woonsituatie van [partij A] besproken tijdens een gesprek op het kantoor van Domijn. Het gesprek heeft geleid tot het ondertekenen door [partij A] van een laatste-kans-overeenkomst. In deze overeenkomst is onder meer het navolgende opgenomen:

Laatste-kans-contract

Huurder: heer [partij A]

Datum: 4 mei 2023

Betreft: Laatste kans

Woningcorporatie Domijn komt vandaag aanvullende afspraken met u overeen ter aanzien van de huurovereenkomst van de woning aan de [adres]. Gelet op de onder “Aanleiding” omschreven feiten en omstandigheden is Domijn slechts bereid om onder de volgende voorwaarden de huurovereenkomst met u voort te zetten. Indien u deze voorwaarden niet accepteert is Domijn genoodzaakt om een rechtszaak tegen u op te starten.

Aanleiding

Sinds maart 2021 veroorzaakt u ernstige overlast in en rondom het gehuurde. Het gaat om de volgende klachten:


er is zowel overdag als ‘s-nachts veel aanloop van ongure types;


u en uw bezoekers schreeuwen en veroorzaken ruzies in uw woning, het trappenhuis en rondom het complex;


uw bezoekers bellen ‘s-nachts aan bij omwonenden wanneer u hen niet binnenlaat in het complex;


er worden goederen vanaf uw balkon naar beneden gegooid;


u draait harde muziek, schreeuwt, stampt op de vloer en slaat met deuren;


uw bezoekers steken vuurwerk af in de gemeenschappelijke ruimte van het gehuurde;


er zijn in het verleden spullen vanaf uw balkon op straat gegooid.

De politie is al vaker ter plaatse geweest vanwege de overlast. Omwonenden voelen zich niet meer veilig in hun woning. Dit is onacceptabel.

In de brief van 5 december 2022 heeft Domijn u een officiële waarschuwing gegeven voor de overlast. Tevens heeft Domijn u gesommeerd om iedere vorm van overlast per direct te staken. Bij nieuwe overlastincidenten bent u gewaarschuwd voor hoge boetes en een woningontruiming.

Domijn heeft - onder andere in bijzijn van de wijkagent- meerdere gesprekken met u gevoerd om afspraken te maken over de beëindiging van de overlast. U valt echter telkens in het oude patroon. U begrijpt dat de ernstige overlast die u veroorzaakt aanleiding is om uw huurovereenkomst via de kantonrechter te laten ontbinden. Domijn wil u echter door middel van deze overeenkomst nog een laatste kans bieden om te blijven wonen in het gehuurde. U begrijpt dat u uw gedrag per direct moet aanpassen.

Gelet op het voorgaande komt Domijn het volgende met u overeen.

Aanvullende voorwaarden/afspraken:

1.
Deze aanvullende voorwaarden zijn onlosmakelijk verbonden met de huurovereenkomst d.d. 11 januari 2021;

2.
U houdt zich aan de gemaakte afspraken met Domijn (de huurovereenkomst, de algemene huurvoorwaarden en deze laatste-kans-afspraken).

3.
U dient ervoor te zorgen dat aan omwonenden en/of derden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door u, uw huisgenoten, uw partner, uw huisdieren en/of derden die zich namens of met goedvinden van u in de woning, de gemeenschappelijke ruimte of de woonomgeving bevinden.

4.
Wanneer er wel overlast wordt veroorzaakt door iemand zoals bedoeld onder 3. bent u daar als hoofdhuurder verantwoordelijk voor.

5.
U spreekt omwonenden en medewerkers van Domijn altijd op een rustige en respectvolle wijze aan. Het is u verboden om tegen hen te schreeuwen en/of hen te intimideren, beledigen en/of bedreigen.

6.
U zorgt dat uw Woning en de bijbehorende tuinen netjes en verzorgd zijn. U zorgt dat u uw huisvuil en ander afval op de juiste manier afvoert. U dumpt geen afval in of rondom de gemeenschappelijke ruimte en/of gezamenlijke tuin van het complex.

7.
[… .]

8.
[… .]

9.
[… .]

Door het ondertekenen van deze Overeenkomst geeft u aan, op de hoogte te zijn van, en akkoord te gaan met, de met u gemaakte (aanvullende) afspraken.

U realiseert zich dat indien één of meerdere van bovengenoemde voorwaarden worden overtreden Domijn (alsnog) tot ontbinding en/of ontruiming, althans tot het opstarten van een gerechtelijke procedure zal overgaan.

[… .]

Wanneer Domijn besluit om een procedure bij de rechter op te starten dan worden de kosten daarvan op u verhaald. Daarnaast dient u zich te realiseren dat uw kansen op het opnieuw verkrijgen van huisvesting dan op nihil ingeschat kunnen worden. Zowel bij ons als bij de andere woningcorporaties, omdat u van Domijn dan geen positieve verhuurdersverklaring krijgt. Deze clausule zal gedurende de gehele looptijd van de huurovereenkomst deel uit blijven maken van het huurcontract.

2.4.

In de maand oktober 2024 zijn nieuwe overlastmeldingen, bestaande uit onder meer het hard dichtgooien van deuren, het trappen tegen de deur, regelmatige aanloop van personen in de nachtelijke uren en geluidsoverlast in de nacht, voor de politie aanleiding geweest een bezoek aan [partij A] te brengen en hem te waarschuwen over de gevolgen van de nieuwe overlast.

2.5.

In de maand oktober 2024 heeft [partij A] de gemeenschappelijke ruimtes van het complex en zijn eigen voordeur besmeurd met verf.

2.6.

Op 2 november 2024 bevond zich een bezoeker van [partij A] met hond bij de gemeenschappelijke voordeur van het complex. [partij A] heeft deze persoon toegesproken vanaf zijn balkon. Het gesprek tussen beiden escaleerde, waarna de bezoeker een poging heeft gedaan om de gemeenschappelijke deur van het complex in te trappen.

2.7.

Op 21 november 2024 ontvangt Domijn een overlastmelding over [partij A] van huurder Jolanda Reichart. De melding heeft betrekking op lawaai, aanloop, schreeuwen, stampen tot ongeveer 06:00 uur in de ochtend.

2.8.

In de nacht van 27 op 28 november 2024 is [partij A] betrokken bij een geweldsdelict, waarop het complex door de politie wordt omsingeld. [partij A] is vervolgens door de politie gearresteerd.

2.9.

Op 29 november 2024 vindt er een geweldsincident plaats tussen [partij A] en zijn buurvrouw [naam 1]. De buurvrouw heeft aangifte gedaan van mishandeling door [partij A] bij de politie.

2.10.

Op 6 december 2024 schrijft de gemachtigde van Domijn aan [partij A] onder meer het navolgende:

[… .]

Incident 2 november 2024

Domijn heeft vastgesteld dat u op 2 november 2024 de afspraken van de laatste-kans-overeenkomst heeft geschonden. [… .]

Uw bezoeker schreeuwde: “Kom nu naar beneden of ik trap die kankerdeur in”. Vervolgens heeft uw bezoeker meerdere pogingen gedaan om de gemeenschappelijke voordeur in te trappen. [… .] Omwonenden hebben dit incident waargenomen. Zij voelen zich niet meer veilig voelen in hun eigen woning. Dit is onacceptabel

Besmeuren gemeenschappelijke ruimte

Ook heeft Domijn geconstateerd dat u onlangs de gemeenschappelijke ruimtes in het complex heeft besmeurd met verf. Hiermee handelt u in strijd met artikel 2 van de laatste-kans-overeenkomst. [… .]

Vrijwillig opzeggen of starten gerechtelijke procedures

Zoals hiervoor ter sprake is gekomen heeft u in strijd gehandeld met de afspraken in de laatste-kans-overeenkomst van 4 mei 2023 en uw verplichtingen als goed huurder. Domijn stelt vast dat u -na vele gesprekken en waarschuwingen- niet in staat bent om zich als een goede en nette huurder te gedragen. Van Domijn kan daarom niet meer worden verlangd dat zij de huurovereenkomst met u in stand houdt. Zij is voornemens om een ontruimingsprocedure bij de kantonrechter op te starten. De kosten die met deze procedure samenhangen worden op u verhaald.

U kunt een dergelijke procedure voorkomen door uw huurovereenkomst met Domijn vrijwillig op te zeggen en zelf voor de ontruiming van het gehuurde zorg te dragen.

[… .]

2.11.

[partij A] meldt zich na ontvangst van de brief bij de balie van Domijn. Hierop is [partij A] uitgenodigd om op 18 januari 2025 om 11:00 uur de gevolgen van zijn gedrag te bespreken, waaronder de beëindiging van de huurovereenkomst.

2.12.

Na de jaarwisseling constateert Consulent Wijkbeheer, [naam 2], dat het raam van de woning van [partij A] is ingegooid. [naam 2] besluit om direct een huisbezoek bij [partij A] af te leggen. Aangekomen bij de voordeur van [partij A] blijkt dat deze onherstelbaar is beschadigd.

2.13.

[partij A] verschijnt 18 januari 2025 niet op de met Domijn gemaakte afspraak.

3. Het geschil in kort geding

In conventie

3.1.

Domijn vordert dat de kantonrechter [partij A] veroordeelt de woning gelegen aan de [adres], binnen 14 dagen na betekening van het vonnis te ontruimen en onder afgifte van de sleutels te verlaten met al het zijne en de zijnen, met veroordeling van [partij A] in de kosten van de procedure, te vermeerderen met de wettelijke rente.

3.2.

[partij A] concludeert tot niet-ontvankelijkheid, althans afwijzing van de vorderingen Domijn, met veroordeling van Domijn als de (grotendeels) in het ongelijk gestelde partij in de kosten van de procedure.

In (voorwaardelijke) renconventie

3.3.

[partij A] vordert hem een gedragsaanwijzing op te leggen -kortgezegd- dat [partij A] zich per direct als goede huurder zal gedragen.

3.4.

Voor het geval de kantonrechter de vordering van Domijn in conventie toewijst, vordert [partij A] dat de kantonrechter de ontruimingstermijn op drie maanden vaststelt, dan wel een door de kantonrechter vast te stellen andere termijn, zodat [partij A] tijdens zijn klinische opname hulp kan regelen voor de ontruiming van de woning.

3.5.

Domijn concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij A].

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie :

3.6.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover van belang, nader ingegaan.

4. De beoordeling in conventie en in de (voorwaardelijke) reconventie

spoedeisend belang

4.1.

Domijn dient als verhuurder het ongestoord woongenot van haar huurders te waarborgen. Gelet op het aantal overlastmeldingen bij Domijn die zij laatstelijk heeft ontvangen en de aard daarvan heeft Domijn een spoedeisend belang bij de beoordeling van haar vordering in kort geding, zodat zij ontvankelijk is in haar vordering.

Toetsingskader

4.2.

Domijn vraagt in dit kort geding aan de kantonrechter om een beslissing te nemen over de gevorderde ontruiming. Ontruiming is een ingrijpende maatregel. Een vordering tot ontruiming in kort geding kan alleen worden toegewezen als met een grote mate van waarschijnlijkheid valt te verwachten dat in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal worden ontbonden met als gevolg dat [partij A] het gehuurde zal moeten ontruimen. Daarom zal de kantonrechter op grond van art. 6:265 BW moeten beoordelen of sprake is van een zodanig ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst door [partij A] dat ontbinding, gelet op de gevolgen voor [partij A], gerechtvaardigd zal zijn.

Tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst

4.3.

[partij A] heeft ter mondelinge behandeling de door Domijn sinds oktober 2024 gestelde voorvallen c.q. incidenten (zie 2.5 t/m 2.9 en 2.13) niet weersproken. [partij A] was een gewaarschuwd man. Hij veroorzaakt sinds maart 2021 overlast voor omwonenden, tevens huurders van Domijn. Een en ander is voor Domijn aanleiding geweest met [partij A] op 4 mei 2023 een laatste-kans-overeenkomst (zie 2.3.) aan te gaan, waarin met [partij A] een 9-tal aanvullende voorwaarden/afspraken zijn gemaakt, waaronder dat [partij A] ervoor dient te zorgen dat door hem, zijn huisgenoten, zijn partner, zijn huisdieren en/of derden die zich namens of met zijn goedvinden in de woning, de gemeenschappelijke ruimte of de woonomgeving bevinden, aan omwonenden en/of derden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt. Met [partij A] is afgesproken dat wanneer één of meerdere van genoemde voorwaarden wordt overtreden, Domijn een gerechtelijke procedure zal opstarten, ten einde een ontbinding van de huurovereenkomst en/of ontruiming van het gehuurde te realiseren.

4.4.

Naar het oordeel van de kantonrechter is vooralsnog voldoende komen vast te staan dat [partij A] structureel en onrechtmatig overlast veroorzaakt waar omwonenden last van hebben. Concluderend stelt de kantonrechter dat [partij A] daarmee toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst en de laatste-kans-overeenkomst. De vraag is of dat in dit geval ontruiming van de woning tot gevolg moet hebben.

4.5.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst en ontruiming van de woning gerechtvaardigd zijn, gelet op het concrete belang van de huurder bij voortzetting van de huurovereenkomst, kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn (ECLI:NL:HR:2018:1810).

4.6.

Domijn komt op voor de belangen van omwonenden, die ook een woning van haar huren en die door de overlast van [partij A] worden gestoord in hun woongenot. Als Domijn niet van haar bevoegdheden gebruik zou maken om tegen de onrechtmatige overlast op te treden, zou Domijn tegenover die omwonenden tekortschieten in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomsten. Met het tekenen van de laatste kans overeenkomst in mei 2023 heeft [partij A] van Domijn een laatste kans gekregen om de ernst van de situatie in te zien en zijn gedrag aan te passen. Vast staat dat [partij A] ook daarna is doorgegaan met het veroorzaken van overlast. De overlast is structureel. Toewijzing van de gevorderde ontruiming van het gehuurde is dan ook gerechtvaardigd.

4.7.

Het lukt [partij A] kennelijk niet om zelf, zonder hulp, zijn gedrag aan te passen en de verplichtingen uit de huurovereenkomst na te komen. [partij A] is een kwetsbare persoon.

De kantonrechter begrijpt dat [partij A] inmiddels inziet dat hij hulp nodig heeft en dat hij met inspanning van zijn familie, hulp heeft gevraagd bij Tactus. De kantonrechter begrijpt dat hij met Tactus heeft gesproken over opname voor een intensive klinische behandeling ten einde zijn gedragspatroon te doorbreken en zijn verslaving aan te pakken. Een en ander zou mogelijk inhouden dat hij gedurende zes maanden zal worden opgenomen in een kliniek om aan zijn verslavingsproblematiek te werken. [partij A] is inmiddels gestart met methadon.

4.8.

Dat [partij A] deze stappen heeft gezet acht de kantonrechter positief en noodzakelijk. De situatie is echter te pril, behandeling moet nog starten, om daaruit de conclusie te kunnen trekken dat het vanaf nu goed zal gaan en [partij A] geen overlast meer zal veroorzaken.

Ook voor toewijzing van de door [partij A] gevorderde gedragsaanwijzing is voor nu geen plaats.

4.9.

Uit het vorenstaande volgt dat de kantonrechter de door Domijn gevorderde ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis zal toewijzen.

de proceskosten

4.10.

[partij A] zal als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten van deze procedure worden veroordeeld, tot op heden begroot op een bedrag van € 958,45, te weten:

• kosten dagvaarding € 145,45;
• griffierecht € 135,00;
• salaris gemachtigde € 543,00;
• nakosten

totaal € 958,45.

5. De beslissing in kort geding

de kantonrechter:

In conventie en in (voorwaardelijke) reconventie :

5.1.

veroordeelt [partij A] om de woning gelegen aan de [adres] binnen veertien dagen betekening van dit vonnis te ontruimen en ontruimd te houden en te verlaten met al het zijne en de zijnen, onder afgifte van de sleutels van het gehuurde aan Domijn;

5.2.

veroordeelt [partij A] in de kosten van deze procedure tot op heden begroot op een bedrag van € 958,45, te vermeerderen met de wettelijke rente daarover vanaf 14 dagen na vandaag tot op de dag van de algehele voldoening;

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad;

5.4.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit vonnis is gewezen door mr. J.M. Marsman, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 14 maart 2025.