ECLI:NL:RBOVE:2024:802

• Datum uitspraak: 13 februari 2024
• Publicatiedatum: 15 februari 2024
• Zaaknummer: 10838433 \ CV EXPL 23-2824
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: F.E.J. Goffin
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Vordering tot betaling van huurachterstand, ontbinding van huurovereenkomst en ontruiming

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 13 februari 2024 uitspraak gedaan in een geschil tussen de Almeloose Woningstichting "Beter Wonen" en twee gedaagden, [gedaagde 1] en [gedaagde 2], over een huurachterstand en de ontbinding van de huurovereenkomst. De Woningstichting vorderde betaling van een huurachterstand van € 1.738,36, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning door [gedaagde 1]. De gedaagden erkenden de huurachterstand, maar [gedaagde 1] was het niet eens met de ontbinding en ontruiming, terwijl [gedaagde 2] stelde dat zij de woning al had verlaten en niet op de hoogte was van de huurachterstand. De kantonrechter heeft de aansprakelijkheid van beide gedaagden voor de huurachterstand bevestigd, maar de ontruiming van [gedaagde 1] afgewezen, gezien zijn persoonlijke omstandigheden en de hulp die hij had ingeschakeld. Voor [gedaagde 2] werd de ontbinding van de huurovereenkomst toegewezen, omdat zij de woning had verlaten en geen belang had bij voortzetting van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft de Woningstichting in het gelijk gesteld en de gedaagden veroordeeld tot betaling van de huurachterstand en de proceskosten.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 10838433 \ CV EXPL 23-2824

Vonnis van 13 februari 2024

in de zaak van

de stichting
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN" ,
gevestigd en kantoorhoudende te Almelo,

eisende partij, hierna te noemen de Woningstichting,

gemachtigde: Deurwaarderskantoor Wigger Van het Laar.

tegen

1. [gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats 1] ,

gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

gemachtigde: de heer M. Elling, coach Financiën gemeente Almelo, en

2. [gedaagde 2] ,wonende te [woonplaats 2] ,

gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde 2] ,

verschenen in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties van 11 december 2023;

- het schriftelijk verweer van [gedaagde 1] van 19 december 2023;

- de conclusie van antwoord ter rolzitting van [gedaagde 2] van 19 december 2023;

1.2.

De mondelinge behandeling is gehouden op 30 januari 2024. Namens de Woningstichting zijn verschenen mevrouw [naam 1] en [naam 2] , werkzaam bij Deurwaarderskantoor Wigger van het Laar. De heer [gedaagde 1] is samen met zijn gemachtigde, de heer Elling, verschenen. Verder is ook mevrouw [gedaagde 2] verschenen.

De Woningstichting heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een financieel overzicht overgelegd, met onder meer de volgens de Woningstichting bestaande actuele huurachterstand.

Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt. De Woningstichting heeft “notities mondelinge behandeling” overgelegd.

1.3.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst voor de woning gelegen aan de [adres] . De huurprijs is op dit moment € 582,59 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

2.2.

[gedaagde 1] woont in de woning. [gedaagde 2] heeft de woning in verband met het beëindigen van de relatie al geruime tijd geleden verlaten. [gedaagde 2] heeft zich wel uitgeschreven van het adres, maar heeft geen (deel)huuropzegging bij de Woningstichting gedaan.

2.3.

Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen die op het moment van de mondelinge behandeling € 1.738,36 bedroeg, berekend tot en met januari 2024.

3. Het geschil

Wat wil de Woningstichting

3.1.

De Woningstichting vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.

3.2.

Aan deze vordering legt De Woningstichting ten grondslag dat [gedaagde 1] en
[gedaagde 2] de betalingsverplichtingen voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet zijn nagekomen. Volgens de Woningstichting zijn [gedaagde 1] en
[gedaagde 2] allebei aansprakelijk voor deze achterstand, omdat [gedaagde 2] geen (deel)opzegging aan de Woningstichting heeft gedaan en formeel nog steeds huurder is van de woning.

Wat vindt [gedaagde 1]

3.3.

erkent de betalingsachterstand, maar is het niet eens met de tegen hem gevorderde ontbinding en ontruiming. [gedaagde 1] voert aan dat hij vanwege persoonlijke omstandigheden niet in staat is geweest de achterstallige huurpenningen te voldoen. [gedaagde 1] heeft, kort samengevat, naar voren gebracht dat hij, nadat zijn relatie met [gedaagde 2] was beëindigd, zijn (financiële) administratie niet op orde heeft kunnen houden. Op dit moment heeft [gedaagde 1] geen goed overzicht over zijn financiële administratie. Echter, heeft hij inmiddels hulp aanvaard van zowel Elling als de Stadsbank om weer overzicht te krijgen zodat zowel zijn vaste lasten op tijd betaald zullen worden en zijn schulden betaald gaan worden. [gedaagde 1] heeft een vast contract en inkomen bij zijn werkgever, waardoor dit volgens hem (snel) mogelijk moet zijn. Ook heeft [gedaagde 1] nog naar voren gebracht dat zijn twee dochtertjes nagenoeg elk weekend bij hem zijn. Ten slotte heeft [gedaagde 1] naar voren gebracht dat hij verantwoordelijk is voor het ontstaan van de huurachterstand en niet [gedaagde 2] . Hij wil [gedaagde 2] graag buiten deze kwestie houden.

Wat vindt [gedaagde 2]

3.4.

heeft, kort samengevat, naar voren gebracht dat zij, omdat de relatie met [gedaagde 1] is geëindigd, al geruime tijd niet meer in de woning woont. [gedaagde 2] woont inmiddels bij haar moeder. Zij heeft zich destijds wel uitgeschreven van het adres en dacht dat die uitschrijving voldoende was, aldus [gedaagde 2] . Verder heeft [gedaagde 2] naar voren gebracht dat zij nooit enige correspondentie van de Woningstichting heeft ontvangen over de problemen met betalingen van de huur. [gedaagde 2] was dan ook niet op de hoogte van de huurachterstand. [gedaagde 2] wil de huurovereenkomst alsnog opzeggen.

4. De beoordeling

Ambtshalve toetsing van toepasselijke algemene voorwaarden

4.1.

De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde hoofdsom, de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval.

Aansprakelijkheid [gedaagde 2]

4.2.

Dat [gedaagde 1] aansprakelijk gesteld kan worden voor de huurbetalingen staat niet ter discussie. Gelet op het verweer van [gedaagde 2] dat zij al geruime tijd niet meer woonachtig is op het huuradres en ook niet op de hoogte was van de huurachterstand, rijst de vraag of [gedaagde 2] ook aansprakelijk gehouden kan worden voor de ontstane huurachterstand. De kantonrechter beantwoordt die vraag bevestigend en zij motiveert dat als volgt.

4.3.

Op de huurovereenkomst zijn de Algemene huurvoorwaarden Beter Wonen (versie vanaf 1 april 2014) van toepassing.

In deze huurvoorwaarden is onder andere het volgende opgenomen:

“Artikel 2 Meer dan één huurder

(…)

2.2.

Elk van de huurders is hoofdelijk aansprakelijk voor het gehele bedrag van de huurprijs en voor alle overige verplichtingen die voor hem en voor de andere huurder(s) uit deze overeenkomst en de wet voortvloeien.

(…)

Artikel 10 De beëindiging van de huur

10.1.

Opzegging van de huurovereenkomst geschiedt schriftelijk bij aangetekende brief of deurwaardersexploit.

10.2.

Opzegging door huurder kan geschieden op welke grond dan ook, tegen elke dag van een kalendermaand mits deze niet valt op een zaterdag, zondag of algemeen erkende feestdag, in welk geval opgezegd wordt tegen de eerstvolgende werkdag erna. Huurder dient een opzeggingstermijn van één maand in acht te nemen.”

4.4.

Op grond van de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde algemene huurvoorwaarden is [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk voor de huurachterstand die [gedaagde 1] heeft laten ontstaan.
[gedaagde 2] is weliswaar verhuisd, maar heeft (haar deel van) de huurovereenkomst niet opgezegd, zodat de hoofdelijke aansprakelijkheid voortduurt. Dit betekent dat [gedaagde 2] door de Woningstichting kan worden aangesproken voor de huurtermijnen tot het moment van beëindiging van de huurovereenkomst (ten opzichte van [gedaagde 2] ). De kantonrechter merkt nog op dat dat niet per definitie wil zeggen dat [gedaagde 2] die lasten uiteindelijk ook moet dragen: [gedaagde 1] en [gedaagde 2] kunnen daarover onderling afspraken maken, maar daar staat de Woningstichting buiten.

De huurachterstand.

4.5.

Uit het bovenstaande volgt dat zowel [gedaagde 1] als [gedaagde 2] aansprakelijk gehouden kunnen worden voor de huurachterstand. [gedaagde 1] en [gedaagde 2] hebben de hoogte van de huurachterstand niet betwist. Dit betekent dat [gedaagde 1] en [gedaagde 2] de huurachterstand van € 1.738,36 moeten betalen.

Wettelijke rente.

4.6.

De gevorderde wettelijke rente zal, als onweersproken, worden toegewezen zoals hierna vermeld.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.7.

De Woningstichting heeft een bedrag van € 211,48 inclusief BTW aan buitengerechtelijke incassokosten gevorderd. De Woningstichting heeft aan [gedaagde 1] en [gedaagde 2] op 3 november 2023 een aanmaning gestuurd.

4.8.

[gedaagde 1] heeft de ontvangst van deze brief niet weersproken. [gedaagde 2] stelt dat zij deze aanmaning niet heeft ontvangen. De Woningstichting heeft als reactie daarop naar voren gebracht dat dat klopt omdat zij niet op de hoogte is gesteld door [gedaagde 2] van haar verhuizing en haar nieuwe adres. De Woningstichting heeft de aanmaning gestuurd naar het gehuurde. Hiervoor verwijst de Woningstichting naar artikel 5 van de huurovereenkomst.

4.9.

De kantonrechter oordeelt als volgt.

In artikel 5 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:

“Artikel 5 Woonplaatskeuze van huurder

5.1

Huurder verklaart gedurende de huurovereenkomst woonplaats te hebben gekozen in het gehuurde.

Bij beëindiging van de huurovereenkomst zal huurder aan verhuurder zijn nieuwe adres schriftelijk doorgeven. Voor het geval huurder het gehuurde definitief verlaat zonder opgave van het nieuwe adres aan verhuurder blijft het adres van het gehuurde als woonplaats van huurder aangemerkt.”

Aan de omstandigheid dat [gedaagde 2] voorafgaand aan de dagvaarding geen brieven of e-mails heeft ontvangen van de Woningstichting over de huurachterstand wordt voorbij gegaan, omdat in de huurovereenkomst voormeld woonkeuzebeding is opgenomen.

Dat [gedaagde 2] de Woningstichting niet op de hoogte heeft gebracht van haar nieuwe adres, terwijl zij dat wel had moeten doen, komt voor rekening en risico van [gedaagde 2] . Dit betekent dat ook [gedaagde 2] aansprakelijk is voor betaling van deze kosten.

Verder stelt de kantonrechter vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is. De aanmaning van de Woningstichting voldoet aan de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

De ontbinding en ontruiming.

4.10.

Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn en geschiedt niet alleen aan de hand van de in artikel 6:265 BW genoemde gezichtspunten (de bijzondere aard of geringe tekortkoming en de gevolgen van de ontbinding). Ook alle overige omstandigheden van het geval kunnen van belang zijn, waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

Ten aanzien van [gedaagde 1] .

4.11.

Op dit moment acht de kantonrechter de tekortkomingen van [gedaagde 1] , gelet op alle omstandigheden van het geval, waaronder het concrete woonbelang van [gedaagde 1] en het verblijf van zijn minderjarige kinderen, van onvoldoende gewicht om de huurovereenkomst onvoorwaardelijk te ontbinden. De kantonrechter heeft daarbij met name ook de persoonlijke omstandigheden van [gedaagde 1] betrokken. [gedaagde 1] heeft inmiddels hulpverlening ingeschakeld en is bezig om te beginnen met budgetbeheer bij de Stadsbank. De kantonrechter gaat er vanuit, dat nu [gedaagde 1] hulp heeft gezocht en hij de ernst van de situatie inziet, [gedaagde 1] de lopende huur zal (blijven) betalen. Desgevraagd heeft de heer M. Elling, coach Financiën gemeente Almelo, bevestigd dat hij inschat dat [gedaagde 1] in staat zal zijn dat te doen. De kantonrechter zal gelet op het voorgaande de gevorderde onvoorwaardelijke ontbinding en ontruiming en aanverwante vorderingen ten aanzien van [gedaagde 1] afwijzen. De kantonrechter ziet echter, gelet op de omstandigheid dat op het moment van dagvaarden sprake was een huurachterstand van drie maanden en het gegeven dat de financiële situatie van [gedaagde 1] op dit moment nog niet duidelijk is, wel aanleiding om een voorwaardelijke ontbinding en ontruiming uit te spreken, zoals in het dictum vermeld. De kantonrechter ziet wel in dat de Woningstichting belang heeft bij een stok achter de deur, gegeven door deze voorwaardelijke ontbinding en ontruiming. Kort gezegd komt de voorwaardelijke ontbinding en ontruiming erop neer dat de huurovereenkomst zal worden ontbonden indien en zodra [gedaagde 1] , binnen één jaar na dit vonnis, de maandelijkse huur voor de woning niet op tijd (steeds vóór de eerste van de maand) betaalt. Er van uitgaande dat het vonnis wordt betekend als [gedaagde 1] niet aan de voorwaarde zoals hierna vermeld onder 5.3. voldoet, zal de termijn voor ontruiming op 14 dagen na betekening van het vonnis worden gesteld.

Ten aanzien van [gedaagde 2] .

4.12.

Vaststaat dat er een huurachterstand is ontstaan, waarvoor [gedaagde 2] ook hoofdelijk aansprakelijk is. Daarmee is [gedaagde 2] tekort geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. Dit betekent dat een ontbinding van de huurovereenkomst in beginsel gerechtvaardigd kan zijn. [gedaagde 2] heeft de woning al geruime tijd verlaten.
[gedaagde 2] heeft ook geen belang bij voorzetting van de huurovereenkomst. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde 2] ook naar voren gebracht dat zij de huurovereenkomst voor zover nodig wil opzeggen. De Woningstichting wilde ter zitting slechts meewerken aan een (deel)beëindiging van de huurovereenkomst als [gedaagde 2] bereid was de huur over februari te betalen en (mede) aansprakelijkheid voor de achterstand zou erkennen.

Nu de woningstichting (ook) jegens [gedaagde 2] een onvoorwaardelijke ontbinding van de huurovereenkomst heeft gevorderd en [gedaagde 2] belang heeft bij een zo spoedig mogelijke beëindiging van haar verplichtingen voortvloeiende uit de huurovereenkomst zal de kantonrechter de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst tussen De Woningstichting en [gedaagde 2] toewijzen. Nu [gedaagde 2] de woning al heeft verlaten, ziet de kantonrechter geen aanleiding om de gevorderde ontruiming van het gehuurde toe te wijzen.

4.13.

De Woningstichting vordert betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontbinding en daarnaast betaling van een vergoeding gelijk aan de huurprijs over de periode gelegen tussen de datum van de ontbinding en de ontruiming. Zoals eerder overwogen is [gedaagde 2] hoofdelijk aansprakelijk voor betaling van de huurprijs, zodat de vordering tot betaling van de huurtermijnen tot de datum van ontbinding zal worden toegewezen. Omdat de gevorderde ontruiming wordt afgewezen, is [gedaagde 2] na de datum van ontbinding niet meer aansprakelijk voor betaling van de huur voor de woning.

De proceskosten.

4.14.

[gedaagde 1] en [gedaagde 2] zullen als grotendeels verliezende partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van De Woningstichting worden begroot op:

- dagvaarding € 261,14 (2 x € 130,57)

- griffierecht € 365,00

- salaris gemachtigde € 408,00 (2 punt x tarief € 204,00)

- nakosten
€ 102,00

Totaal € 1.136,14.

5. De beslissing

De kantonrechter:

ten aanzien van [gedaagde 1]

5.1.

veroordeelt [gedaagde 1] tot betaling aan de Woningstichting van € 582,59 per maand, althans de geldende huurprijs per maand, voor iedere ingegane maand vanaf

1 februari 2024 tot het tijdstip van (een mogelijke) ontruiming;

5.2.

ontbindt de huurovereenkomst tussen de Woningstichting en [gedaagde 1] met betrekking tot de woning aan [adres] en veroordeelt [gedaagde 1] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege [gedaagde 1] daar bevindt en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van de Woningstichting te stellen,
indien en zodra aan de volgende voorwaarden wordt voldaan:

- [gedaagde 1] is binnen één jaar na dit vonnis in gebreke met de
tijdige voldoening van enige termijn van de maandelijkse huur zoals vermeld onder 5.1.;

ten aanzien van [gedaagde 2]

5.3.

ontbindt de tussen de Woningstichting en [gedaagde 2] bestaande huurovereenkomst met betrekking tot de woning aan de [adres] ;

5.4.

veroordeelt [gedaagde 2] tot betaling aan de Woningstichting van € 582,59 per maand, althans de geldende huurprijs per maand, voor iedere ingegane maand vanaf 1 februari 2024 tot het tijdstip van ontbinding van de huurovereenkomst;

ten aanzien van [gedaagde 1] en [gedaagde 2]

5.5.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hoofdelijk, om tegen bewijs van kwijting te betalen aan de Woningstichting:

1. € 1.738,36 aan opeisbaar geworden en onbetaald gelaten huurtermijnen berekend tot en met de maand januari 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over

€ 1.738,36 vanaf 11 december 2023 tot de dag van volledige betaling;

2. € 10,44 € 10,44 aan wettelijke rente, berekend tot en met 10 december 2023;

2. € 10,44 € 211,48 (inclusief BTW) aan buitengerechtelijke incassokosten;

5.6.

veroordeelt [gedaagde 1] en [gedaagde 2] , hoofdelijk, in de proceskosten van € 1.136,14, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde 1] en [gedaagde 2] niet tijdig aan de veroordelingen voldoen en het vonnis daarna wordt betekend, dan moeten zij ook de kosten van betekening betalen,

5.7.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

5.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. F.E.J. Goffin, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 13 februari 2024. (ak)