Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Voorzieningenrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11380462 \ CV EXPL 24-3526
Vonnis van 23 december 2024
in de zaak van
[partij A],
wonende te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie, verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
tegen
1.[partij B1] ,
hierna te noemen: [partij B1] ,
2.
[partij B2],
2.
[partij B2],
hierna te noemen: [partij B2] ,
beiden wonende te [woonplaats 2] ,
gedaagde partijen in conventie, eisende partijen in reconventie,
gemachtigde: mr. J.F.M. Verheij.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding;
- de door [partij B1] en [partij B2] ingebrachte producties 1 tot en met 23;
- de door [partij A] ingebrachte producties 24 tot en met 28;
- de mondelinge behandeling van 16 december 2024. Partijen zijn verschenen, bijgestaan door hun gemachtigde.
1.2.
Ten slotte is vonnis gewezen.
2.Samenvatting
[partij B1] en [partij B2] huren twee woonruimten van [partij A] . In één van deze woonruimten wordt een B&B geëxploiteerd. Volgens [partij A] schiet [partij B1] door het exploiteren van de B&B ernstig tekort in de nakoming van de huurovereenkomst. Daarnaast is de exploitatie van de B&B in strijd met het bestemmingsplan en dreigt volgens [partij A] handhaving door de gemeente. Daarom vordert zij dat de woning aan de [adres 1] wordt ontruimd, althans dat deze woning niet meer als B&B wordt gebruikt. [partij B1] en [partij B2] hebben aannemelijk gemaakt dat [partij A] in ieder geval sinds juni 2018 op de hoogte was van de exploitatie van de B&B. Daarnaast heeft [partij B1] een verzoek tot legalisatie bij de gemeente ingediend, waardoor voorlopig nog niet zal worden gehandhaafd. Daarom worden de gevorderde ontruiming en gedragsaanwijzing afgewezen.
3.De feiten
3.1.
[partij A] heeft een onroerende zaak, bestaande uit twee geschakelde woonruimten met de adressen [adres 1] en [adres 2] , in eigendom.
3.2.
De woning aan de [adres 2] wordt sinds 1 april 2012 [1] door [partij A] aan [partij B1] en [partij B2] verhuurd.
3.3.
De woning aan de [adres 1] (hierna ook wel te noemen: de woning) wordt sinds 1 februari 2015 door [partij A] aan [partij B1] verhuurd.
3.4.
In de huurovereenkomsten zijn onder meer de volgende bepalingen opgenomen:
‘(…)
Artikel 5
5.1.
Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte. Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder mag in deze bestemming geen wijziging worden aangebracht.”
Artikel 6
6.1.
Huurder dient het gehuurde, gedurende de gehele duur van de overeenkomst, daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken, uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming. (…)
Artikel 7
7.1.
Behoudens voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder is het huurder verboden het gehuurde geheel of gedeeltelijk aan derden in onderhuur of gebruik af te staan.
7.2.
een door of vanwege verhuurder gegeven toestemming is eenmalig en geldt niet voor andere of volgende gevallen.’
Artikel 8
(…)
8.5.
Indien dringende werkzaamheden aan het gehuurde moeten worden uitgevoerd, dient de huurder de verhuurder daartoe alle gelegenheid te bieden.
(…)’
3.5.
Er is een eenmanszaak in het Handelsregister ingeschreven, genaamd ‘ [eemanszaak] ’. Volgens deze inschrijving is de eenmanszaak op 1 juli 2014 gestart en wordt die geëxploiteerd door [partij B2] op het adres [adres 1] . In het Handelsregister zijn de volgende bedrijfsactiviteiten geregistreerd: ‘hotels (geen hotel-restaurants), pensions en conferentieoorden’ en een ‘Bed & Breakfast’.
3.6.
De gemeente Dinkelland heeft [partij A] op 13 juni 2024 een controlebrief gestuurd met onder meer de volgende inhoud:
‘Op 3 juni 2024 is uw perceel aan de [adres 1] (…), gecontroleerd door twee toezichthouders. Tijdens deze controle zijn er meerdere overtredingen geconstateerd.
Wat zijn de overtredingen?
De toezichthouders hebben op het perceel het volgende geconstateerd:
(…)
Het gebruik van gronden en bouwwerken ten behoeve van verblijfsrecreatieve doeleinden anders dan in de vorm van boerderijkamers, namelijk een bed en breakfast.’
(…)
Wat moet u doen?
U moet uiterlijk 16 september 2024 het volgende hebben gedaan:
-
De overtredingen beëindigen en beëindigd houden.’
De overtredingen beëindigen en beëindigd houden.’
(…)
Wat zijn de gevolgen als u de overtreding niet wegneemt?
Als op 17 september 2024 de overtredingen niet zijn weggenomen, overwegen wij om handhavend op te treden. U kunt daarbij denken aan het opleggen van een last onder dwangsom.
(…)’
3.7.
Op 13 november 2024 stuurt de gemeente Dinkelland een brief met dezelfde strekking. In deze brief staat dat de overtreding uiterlijk op 15 januari 2025 beëindigd moet zijn.
3.8.
De gemachtigde van [partij A] heeft [partij B1] en [partij B2] verzocht om de woning niet meer als Bed & Breakfast/vakantiewoning aan te bieden. [partij B1] en [partij B2] bieden de woning ondanks het verzoek nog aan als Bed & Breakfast. Reden voor [partij A] om deze procedure te starten.
4.Het geschil
In conventie
De vordering
4.1.
[partij A] vordert - samengevat – dat [partij B1] de woning [adres 1] moet ontruimen. Ook wordt primair gevorderd dat [partij B1] en [partij B2] personen moeten toelaten in de woningen [adres 1] en [adres 2] voor inspectie, indien deze inspectie is aangekondigd. Subsidiair vordert [partij A] dat aan [partij B1] een gedragsaanwijzing wordt opgelegd. Deze gedragsaanwijzing houdt in dat [partij B1] ervoor moet zorgen dat er geen derden tegen betaling in de woning verblijven en dat hij zelf zijn hoofdverblijf daar heeft. Dit alles met veroordeling van [partij B1] en [partij B2] in de proceskosten.
4.2.
[partij A] stelt dat [partij B1] zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst niet is nagekomen. [partij B1] exploiteert de woning als B&B en vakantiewoning, terwijl dit in strijd is met de wet en de huurovereenkomst. Daarnaast dreigt nu ook handhaving vanuit de gemeente, omdat het exploiteren van een B&B in strijd is met het bestemmingsplan. Als de ontruiming niet kan worden toegewezen, dan dient een gedragsaanwijzing aan [partij B1] te worden opgelegd om de overtredingen te stoppen.
4.3.
Daarnaast weigeren [partij B1] en [partij B2] toegang te verlenen aan [partij A] en door haar ingeschakelde derden om de woonruimten te inspecteren op gebreken. [partij A] heeft op grond van de huurovereenkomst en de wet het recht om de woning te inspecteren.
Het verweer
4.4.
[partij B1] en [partij B2] voeren verweer en vragen de voorzieningenrechter om het gevorderde af te wijzen. [partij A] is al vanaf het moment dat [partij B1] de woning ging huren op de hoogte van de exploitatie van de B&B. Bij aanvang van de huur zijn hier zelfs afspraken over gemaakt: [partij B1] zou de woning mogen huren en exploiteren als Bed & Breakfast. Daarnaast zouden zo nu en dan familie en kennissen – waaronder die van [partij A] – zonder betaling in de woning mogen verblijven. [partij B1] heeft inmiddels bij de gemeente verzocht om een vergunning voor het mogen exploiteren van een B&B. De gemeente zal daarom niet overgaan tot handhaven totdat zij een besluit heeft genomen op het verzoek.
In reconventie
De vordering
4.5.
[partij B1] en [partij B2] vorderen in reconventie dat [partij A] wordt veroordeeld tot betaling van € 439,-. [partij B1] en [partij B2] hebben Perfectkeur ingeschakeld om de gebreken aan de woningen te onderzoeken. [partij B1] en [partij B2] hebben onderzoekskosten moeten maken door de toerekenbare tekortkoming van [partij A] ; zij komt haar wettelijke onderhoudsverplichtingen niet na. Daarom moet [partij A] deze kosten betalen. Daarnaast wordt gevorderd dat [partij A] de proceskosten van [partij B1] en [partij B2] betaalt.
Het verweer
4.6.
[partij A] verzoekt de voorzieningenrechter om de vordering in reconventie af te wijzen. [partij B1] en [partij B2] hebben eenzijdig opdracht gegeven om een bouwkundig onderzoek te laten verrichten. [partij A] is niet betrokken geweest bij de bouwkundige rapportage.
5.De beoordeling
In conventie
Ontruiming en gedragsaanwijzing
5.1.
[partij A] stelt dat zij pas op de hoogte is geraakt van de exploitatie van de Bed & Breakfast toen zij in 2022 sprak met mevrouw [naam 1] , die haar vertelde dat zij tijdelijk in de woning verbleef. [naam 1] heeft ook schriftelijk verklaard dat zij de woning in 2022 een tijd heeft gehuurd van [partij B1] . Uit de stukken is echter gebleken dat [partij A] in ieder geval in juni 2018 al wist dat er een B&B in de woning wordt geëxploiteerd. In een WhatsApp-bericht dat door [partij A] op 22 juni 2018 aan [partij B1] is verstuurd, zegt zij immers:
‘ [naam 2] wij hebben bezoek en die hebben belangstelling voor de B&B zijn jullie thuis en mogen we even komen?’Ook wordt er in 2019 via WhatsApp gesproken over ‘boekingen’ en ‘gasten’.
‘ [naam 2] wij hebben bezoek en die hebben belangstelling voor de B&B zijn jullie thuis en mogen we even komen?’Ook wordt er in 2019 via WhatsApp gesproken over ‘boekingen’ en ‘gasten’.
5.2.
[partij A] verklaart hierover dat bij aanvang van de huurovereenkomst de afspraak is gemaakt dat vrienden en kennissen zo nu en dan kosteloos in de woning mogen verblijven. Hier zou zij ook in haar WhatsApp-berichten op hebben gedoeld. De voorzieningenrechter vindt het echter niet aannemelijk dat er bij zulke afspraken wordt gesproken over ‘de B&B’, ‘boekingen’ en ‘gasten’. Daar komt bij dat er al jaren met een website wordt geadverteerd met de [adres 1] als B&B, en door borden op de gevel en in de tuin van de woning duidelijk is dat er een B&B wordt geëxploiteerd. Nu in deze procedure vast is komen te staan dat [partij A] in ieder geval al sinds juni 2018 op de hoogte was van de B&B, is de conclusie dat zij de exploitatie daarvan jarenlang stilzwijgend heeft gedoogd.
5.3.
Daarnaast is van belang dat [partij B1] de gemeente heeft gevraagd het gebruik als B&B te legaliseren. De voorzieningenrechter kan niet beoordelen hoe kansrijk of kansloos dat verzoek is, maar het ligt voor de hand dat de gemeente [partij A] geen dwangsom zal opleggen zolang niet beslist is op het verzoek tot legalisatie. [partij A] heeft ook niets aangevoerd dat de vrees rechtvaardigt dat de gemeente op korte termijn handhavend zal optreden.
5.4.
Tot slot is ontruiming van de B&B naar haar aard nauwelijks omkeerbaar.
5.5.
De combinatie van het jarenlang gedogen door [partij A] , het niet dreigen van snel ingrijpen door de gemeente en de ingrijpendheid van de ontruimingsvordering brengt de voorzieningenrechter tot het oordeel dat deze vordering niet in dit kort geding kan worden toegewezen. Voor de subsidiaire vordering om [partij B1] te verbieden [adres 1] te gebruiken als B&B en vakantiewoning geldt hetzelfde oordeel, omdat ook toewijzing van die vordering zeer ingrijpend en moeilijk omkeerbaar is.
Toelaten tot inspectie
5.6.
[partij A] heeft als verhuurder op grond van artikel 7:220 BW en artikel 8 van de huurovereenkomst het recht om haar woningen te inspecteren, indien er mogelijk dringende werkzaamheden moeten worden uitgevoerd. [partij B1] en [partij B2] voeren zelf aan dat de woningen gebreken vertonen en deze hersteld moeten worden. De voorzieningenrechter ziet daarom genoeg reden om de gevorderde toelating door derden voor inspectie toe te wijzen. Hierbij merkt de voorzieningenrechter op dat [partij B1] en [partij B2] zelf ook belang hebben bij inspectie en het herstellen van eventuele gebreken. Partijen hebben tijdens de mondelinge behandeling aangegeven om in overleg met hun gemachtigden afspraken te maken over de inspectie. Ook zal [partij A] rekening houden met verhinderdagen van [partij B1] en [partij B2] . De kantonrechter ziet daarom aanleiding om de gevorderde dwangsom af te wijzen.
Hoofdverblijf woning
5.7.
[partij A] vordert nog dat [partij B1] hoofdverblijf in de woning moet houden. Deze vordering heeft geen zelfstandige betekenis en wordt daarom afgewezen.
Proceskosten
5.8.
[partij A] is de grotendeels in het ongelijk gestelde partij en moet daarom de proceskosten van [partij B1] en [partij B2] betalen. De proceskosten van [partij B1] en [partij B2] worden begroot op € 814,-; het salaris van de gemachtigde in deze procedure.
In reconventie
Inspectierapport Perfectkeur
5.9.
[partij B1] en [partij B2] hebben op eigen initiatief en zonder overleg met [partij A] een bouwkundig rapport door Perfectkeur laten opstellen. Welke waarde toekomt aan het rapport moet nog in een bodemprocedure worden beoordeeld. Daarom hoeft [partij A] de kosten voor dit onderzoek nu niet te vergoeden.
Proceskosten
5.10.
[partij B1] en [partij B2] hebben in reconventie ongelijk gekregen. De proceskosten aan de zijde van [partij A] worden begroot op nihil.
6.De beslissing
De voorzieningenrechter:
In conventie
6.1.
veroordeelt [partij B1] en [partij B2] om door [partij A] ingeschakelde derden zoals de makelaar, aannemers en installatiebedrijven bij een aangekondigde inspectie toe te laten om de woningen aan de [adres 1] en [adres 2] te inspecteren en om gebreken in het gehuurde overeenkomstig artikel 8.5 van de huurovereenkomst jo. artikel 7:220 BW te verhelpen, zolang de huurovereenkomst voor de betreffende woonruimte voortduurt;
6.2.
veroordeelt [partij A] in de proceskosten, aan de zijde van [partij B1] en [partij B2] , begroot op € 814,-;
6.3.
wijst het meer of anders gevorderde af.
6.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
In reconventie
6.5.
wijst het gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten en in het openbaar uitgesproken
op 23 december 2024.