Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11197086 \ CV EXPL 24-2615
Vonnis van 24 december 2024
in de zaak van
STICHTING OPENBAAR BELANG,
te Zwolle,
eisende partij,
hierna te noemen: Openbaar Belang,
gemachtigde: mr. M.J. Seijbel,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. J.J.M. Pinners.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties 1 tot en 20,
- de conclusie van antwoord met productie 1,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord met productie 1,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de producties 21 tot en met 24 van Openbaar Belang,
- de mondelinge behandeling van 20 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt,
- de spreekaantekeningen van de gemachtigde van [gedaagde].
1.2.
De kantonrechter stelt vast dat Openbaar Belang productie 24, die ziet op overlastmeldingen van 18 november 2024 op 19 november 2024 - en daarmee buiten de termijn van tien dagen voor de zitting - heeft ingediend. [gedaagde] heeft hiertegen bezwaar gemaakt. De mondelinge behandeling is kort onderbroken om [gedaagde] in de gelegenheid te stellen om kennis te nemen van deze productie en hierover te overleggen met haar gemachtigde. Vervolgens heeft zij tijdens de zitting hierop kunnen reageren, zodat deze productie onderdeel uitmaakt van het procesdossier.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald op vandaag.
2.De zaak in het kort
2.1.
[gedaagde] huurt een woning van Openbaar Belang. Openbaar Belang vordert ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde vanwege de door [gedaagde] veroorzaakte (geluids)overlast. Ook vordert Openbaar Belang betaling van een schadevergoeding die gelijk is aan de laatst geldende huurprijs totdat het gehuurde is ontruimd. [gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling verzocht, in het geval de vorderingen van Openbaar Belang worden toegewezen, om de ontruimingstermijn te bepalen op 1 maart 2025. [gedaagde] verwacht dat er dan meer duidelijkheid is over een andere (beschermde) woonplek. Ook kan zij in dat geval haar trajecten bij de reclassering en Trajectum vanuit het gehuurde afronden.
2.2.
De kantonrechter wijst de vorderingen van Openbaar Belang toe en ziet geen reden om een ruimere ontruimingstermijn te bepalen dan is gevorderd. Deze beslissing zal hierna worden uitgelegd.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt van Openbaar Belang sinds 27 juni 2023 de woning aan de [adres] voor de duur van 5 jaar (hierna: de woning of het gehuurde). De woning betreft een zelfstandige woonruimte voor jongeren.
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene huurvoorwaarden huurovereenkomst zelfstandige woonruimte per 6 januari 2015’ van toepassing (hierna: de algemene huurvoorwaarden). In de algemene huurvoorwaarden is, voor zover van belang, vermeld:
‘‘ Artikel 6 De verplichtingen van huurder
(…)
6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt. Huurder moet de woning naar redelijke maatstaven schoonhouden.
(…)
6.8.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, of rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.’’
3.3.
Sinds de aanvang van de huurovereenkomst heeft Openbaar Belang overlastmeldingen ontvangen van vijf direct omwonenden van [gedaagde], te weten van de nummers [nummer 1], [nummer 2], [nummer 3], [nummer 4] en [nummer 5]. Het gaat om ernstige geluidsoverlast gedurende de dag en nacht bestaande uit schreeuwen, hard praten, schelden, bonken, het hard draaien van muziek en een constant blaffende en loslopende hond. Ook maken omwonenden meldingen van het verspreiden van wietlucht door wietgebruik, vermoedelijk dealen van drugs en drugsgebruik, het inbreuk op de privacy maken door een camera vanuit de woning gericht te houden op de openbare ruimte, een vernieling van de voordeurruit en overlast door bezoekers van [gedaagde], te weten haar vriend en vrienden dan wel kennissen van haar vriend.
3.4.
Op 6 juli 2023 en op 7 augustus 2023 heeft Openbaar Belang [gedaagde] schriftelijk gewaarschuwd en [gedaagde] dringend verzocht om haar gedrag aan te passen. Ook heeft Openbaar Belang [gedaagde] medegedeeld dat aanhoudende overlast tot ontruiming van de woning kan leiden.
3.5.
Op 30 november 2023 hebben Openbaar Belang, [gedaagde], de zus van [gedaagde], de reclassering en de begeleiding van [gedaagde] met elkaar gesproken over de overlastmeldingen. Tijdens dit gesprek is afgesproken dat [gedaagde] vrijwillig de huur zou gaan opzeggen omdat [gedaagde] zou gaan verhuizen naar een plek voor beschermd wonen. Vervolgens heeft [gedaagde] de huur niet opgezegd, maar zij heeft wel beterschap beloofd.
3.6.
Op 12 januari 2024 heeft Openbaar Belang tijdens een gesprek met [gedaagde] en haar moeder de door Openbaar Belang opgestelde gedragsaanwijzing besproken. De gedragsaanwijzing heeft [gedaagde] uiteindelijk niet ondertekend.
3.7.
Op 15 januari 2024 heeft Openbaar Belang een melding ontvangen van overlast door harde muziek. Op 22 januari 2024 heeft Openbaar Belang meldingen ontvangen over de vriend van [gedaagde] die in de woning zou zijn gekomen met ruzie, schreeuwen en het gooien met spullen tot gevolg.
3.8.
Bij brief van 23 januari 2024 heeft Openbaar Belang [gedaagde] laten weten dat ondanks alle waarschuwingen, verzoeken en gesprekken om de overlast te stoppen, dit niet is gebeurd. Omdat het woongenot van omwonenden nu al langere tijd wordt aangetast, is er een grens bereikt. Openbaar Belang zich zal zich daarom beraden op verdere juridische stappen.
3.9.
Bij brief van 30 april 2024 heeft Openbaar Belang [gedaagde] bericht dat zij de afgelopen dagen opnieuw meerdere overlastklachten van omwonenden heeft ontvangen. Het gaat om gebonk, geschreeuw, harde muziek, aanloop van allerlei personen en lawaai door ruzie gedurende de dag, avond en nacht. Openbaar Belang heeft [gedaagde] tevens uitgenodigd voor een laatste gesprek om een juridische procedure te voorkomen.
3.10.
Op 3 mei 2024 en 17 mei 2024 heeft [gedaagde] bij Openbaar Belang een melding gemaakt van geluidsoverlast van haar buren.
3.11.
Op 21 mei 2024 heeft Openbaar Belang een overlastmelding ontvangen van een omwonende over [gedaagde]. Deze melding ziet op drugshandel/ drugsgebruik, gehuil en geruzie in de woning en meerdere mensen die de hele nacht de woning in de gaten stonden te houden.
3.12.
Bij brief van 10 juni 2024 heeft de gemachtigde van Openbaar Belang [gedaagde] bericht dat de overlastmeldingen niet zijn gestopt en de maat voor Openbaar Belang nu vol is. De gemachtigde van Openbaar Belang heeft [gedaagde] medegedeeld dat zij een rechtszaak alleen nog kan voorkomen als zijzelf de huur opzegt, uiterlijk op 17 juni 2024. [gedaagde] heeft de huur vervolgens niet opgezegd.
3.13.
In de periode juli 2024 tot en met november 2024 zijn er nog verschillende overlastmeldingen binnengekomen bij Openbaar Belang over [gedaagde], zoals:
- 12 juli 2024:
- 21 augustus 2024:
- 2 september 2024:
- 14 oktober 2024:
- 12 november 2024:
4.Het geschil
4.1.
Openbaar Belang vordert - samengevat - dat de kantonrechter bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
( I) de huurovereenkomst tussen partijen zal ontbinden,
en [gedaagde] zal veroordelen om
- II) de woning binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen,
- III) een vergoeding gelijk aan de huurprijs te betalen vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst tot de ontruiming van het gehuurde,
- IV) de proceskosten te betalen (inclusief nasalaris), te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.2.
[gedaagde] heeft verweer gevoerd en geconcludeerd tot niet-ontvankelijkheid van Openbaar Belang althans tot afwijzing van de vorderingen van Openbaar Belang, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Openbaar Belang in de proceskosten (inclusief nakosten), te vermeerderen met de wettelijke rente.
4.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
5.1.
Openbaar Belang vordert ontbinding van de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 Burgerlijk Wetboek (BW). In dit artikel is bepaald dat indien sprake is van een tekortkoming de huurovereenkomst kan worden ontbonden tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.
[gedaagde] is tekortgeschoten in haar verplichtingen tegenover Openbaar Belang
5.2.
De kantonrechter dient allereerst te beoordelen of [gedaagde] tekort is geschoten in haar verplichtingen tegenover Openbaar Belang.
5.3.
Openbaar Belang heeft gesteld dat [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst omdat zij heeft gehandeld in strijd met de artikelen 6.3. en 6.8. van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW. In deze artikelen is - kort samengevat - bepaald dat [gedaagde] zich als een goed huurder moet gedragen en ervoor moet zorgen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door haarzelf, huisgenoten, huisdieren of derden. Nu [gedaagde] bij herhaling en voortduring en lange tijd ernstige geluidsoverlast heeft veroorzaakt voor omwonenden heeft zij in strijd met deze artikelen gehandeld, aldus Openbaar Belang.
5.4.
Naar het oordeel van de kantonrechter heeft Openbaar Belang voldoende onderbouwd dat [gedaagde] structurele en ernstige overlast heeft veroorzaakt. Openbaar Belang heeft daarvoor schriftelijke overlastmeldingen overgelegd van in ieder geval vijf direct omwonenden. Deze meldingen zien op vergelijkbare gedragingen van [gedaagde] en haar bezoekers. Het gaat om geluidsoverlast vanuit de woning gedurende de dag en nacht bestaande uit schreeuwen, hard praten, schelden, bonken, het hard draaien van muziek en een constant blaffende en loslopende hond. Ook gaat het om overlastmeldingen die zien op het verspreiden van een wietlucht, vermoedens van drugsgebruik en overlast door bezoekers van [gedaagde] die zich met regelmaat al dan niet scheldend en schreeuwend rond de woning ophouden. Verder geldt dat deze meldingen doorlopend zijn binnengekomen bij Openbaar Belang vanaf aanvang van de huurovereenkomst - 27 juni 2023 - tot enkele dagen voor de mondelinge behandeling, namelijk op 18 november 2024. [gedaagde] heeft deze meldingen, afgezien van de allerlaatste melding van 18 november 2024, niet gemotiveerd betwist, zodat de kantonrechter zal uitgegaan van de juistheid van de meldingen. Weliswaar heeft [gedaagde] in algemene bewoordingen aangegeven dat zij zich niet in de meldingen herkent, maar gelet op de hoeveelheid en de ernst van de meldingen zal aan dit verweer voorbij worden gegaan.
5.5.
Daar komt bij dat [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft erkend dat zij in het begin overlast heeft veroorzaakt. [gedaagde] heeft toegelicht dat zij blij was met de woning en gelijk haar vrienden heeft uitgenodigd. Op dat moment realiseerde zij zich niet hoe gehorig de woning was. Van [gedaagde] had verwacht mogen worden dat zij haar gedrag daarna had aangepast. Volgens [gedaagde] heeft zij dit ook gedaan en doet zij nu haar best om omwonenden geen overlast(gevoel) te geven. Het zou nu ook best goed gaan omdat zij meer begeleiding heeft. Ook maakt zij amper gebruik van de woning omdat zij veel bij haar schoonouders, haar vriend en ouders verblijft, aldus [gedaagde]. De kantonrechter volgt [gedaagde] hierin niet. Uit de overlastmeldingen van Openbaar Belang, die ook in het laatste half jaar in de periode van juli tot en met november 2024 nog doorlopend zijn binnengekomen (zie r.o. 3.13.), blijkt geenszins dat [gedaagde] haar gedrag in positieve zin heeft aangepast als zij in de woning verblijft.
5.6.
Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat zijzelf zo nu en dan overlast heeft ervaren van haar buren en dit tweemaal heeft gemeld bij Openbaar Belang, te weten op 3 en 17 mei 2024. Wat hier ook verder van zij, dit ontslaat [gedaagde] niet van haar eigen verantwoordelijkheid om zich als een goed huurder te gedragen. Openbaar Belang heeft tijdens de mondelinge behandeling bovendien onweersproken toegelicht dat er voor deze omwonende geen overlastdossier aanwezig is, terwijl dit bij [gedaagde] duidelijk wel het geval is.
5.7.
Het vorenstaande betekent dat vast is komen te staan dat [gedaagde] ernstige en langdurig (geluids)overlast heeft veroorzaakt. Hierdoor heeft [gedaagde] zich niet gedragen als een goed huurder en heeft zij in strijd gehandeld met de artikelen 6.3. en 6.8. van de algemene huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW. Dit levert een tekortkoming op die zodanig ernstig is dat deze in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
De tekortkoming rechtvaardigt ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning
5.8.
[gedaagde] heeft gesteld dat in dit geval de ontbinding niet gerechtvaardigd is, maar zij heeft onvoldoende naar voren gebracht om ook de kantonrechter tot die conclusie te brengen.
5.9.
[gedaagde] heeft gesteld dat zij belang bij de woning heeft omdat zij mogelijk dakloos zal worden. Tijdens de mondelinge behandeling is echter gebleken dat [gedaagde] veel bij haar schoonouders en haar vriend verblijft (die volgens [gedaagde] binnenkort een nieuwe eigen woonplek krijgt) en ook nog terecht kan bij haar ouders. Om deze reden valt niet in te zien dat zij zonder woonplek zal komen te zitten. Verder heeft [gedaagde] gesteld dat zij haar trajecten bij de reclassering en Trajectum vanuit Zwolle moet afronden en dat zij daarom een belang heeft bij de woning. De kantonrechter begrijpt dat het mogelijk praktisch is als [gedaagde] de woning hiervoor kan gebruiken, maar niet is gebleken dat het onmogelijk is om die trajecten voort te zetten vanuit een andere woonplek. Openbaar Belang heeft onbetwist aangevoerd dat [gedaagde] bij haar vriend terecht kan die in Zwolle woont. Maar ook los hiervan vindt de kantonrechter dat als [gedaagde] vanuit een andere woonplek dan Zwolle haar trajecten moet afronden, dit volledig voor haar eigen rekening komt. Als zij zoveel belang hechtte aan deze woning met het oog op de trajecten die liepen, dan had het ook op haar weg gelegen om ervoor te zorgen dat zij haar woning kon behouden, en in elk geval gehoor te geven aan de waarschuwingen en oproepen van Openbaar Belang om geen overlast te veroorzaken. Dat heeft zij niet gedaan.
5.10.
Naar het oordeel van de kantonrechter weegt het belang van Openbaar Belang als verhuurster zwaarder dan het belang van [gedaagde] bij het behoud van haar woning. Openbaar Belang moet rekening houden met de omwonenden die zich veilig moeten kunnen voelen in hun woonomgeving en geen overlast hoeven te ervaren, waarvoor Openbaar Belang als verhuurster verantwoordelijk is. Dit is nu niet mogelijk door de ernstige en langdurige overlast van [gedaagde]. Ook heeft Openbaar Belang een belang om de woning aan andere woningzoekenden aan te kunnen bieden vanwege de enorme schaarste op de woningmarkt. Daarbij is het onmiskenbaar dat de ontbinding van de huurovereenkomst en een ontruiming van de woning ingrijpend is voor [gedaagde], mede omdat dit mogelijk gevolgen voor haar uitkering kan hebben. Echter in dit geval is Openbaar Belang niet lichtvaardig overgegaan tot het instellen van onderhavige procedure. Openbaar Belang heeft vanaf het begin af aan contact gehad met [gedaagde] en haar omgeving (te weten haar moeder, zus, begeleiding en reclassering) om een oplossing te zoeken. Ook heeft Openbaar Belang meermaals schriftelijk gewaarschuwd, een gedragsaanwijzing opgesteld (die [gedaagde] niet heeft willen tekenen) en meerdere (laatste) kansen gegeven aan [gedaagde] om haar gedrag aan te passen. Ondanks al deze inspanningen van Openbaar Belang heeft dit er niet toe geleid dat de situatie structureel is verbeterd. De ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning is in dit geval dan ook gerechtvaardigd.
5.11.
De kantonrechter ziet geen reden om [gedaagde] nog een kans te geven, zoals zij heeft verzocht. Daarvoor zijn de tekortkomingen te ernstig en zijn er al teveel (laatste) kansen geboden.
Ontruimingstermijn
5.12.
De kantonrechter ziet geen grond om de ontruimingstermijn te bepalen op 1 maart 2025, zoals [gedaagde] tijdens de mondelinge behandeling heeft verzocht. [gedaagde] heeft wel gesteld dat zij meer begeleiding vanuit de Wet maatschappelijke ondersteuning nodig heeft en dat zij een indicatie heeft voor begeleid/beschermd wonen, maar er is op dit moment geen concreet zicht op een verhuizing naar een andere (beschermde) woonplek. De indicatie is afgegeven op 26 juli 2024 en [gedaagde] staat op een wachtlijst. Er is geen enkele garantie dat op 1 maart 2025 een plek beschikbaar zal zijn voor [gedaagde], terwijl van Openbaar Belang vanwege de duur en ernst van de overlast in redelijkheid niet kan worden verlangd dat zij nog langer de woning aan [gedaagde] verhuurt. Dat maakt dat de ontruimingstermijn zal worden bepaald op de door Openbaar Belang gevorderde termijn van veertien dagen na betekening van dit vonnis.
Vergoeding tot aan de ontruiming
5.13.
[gedaagde] zal een bedrag gelijk aan de huurtermijnen moeten betalen zolang zij de woning niet heeft ontruimd. Daarom zal de kantonrechter de vordering van Openbaar Belang die ziet op het betalen van een bedrag, gelijk aan de huurpenningen, vanaf de ontbinding van de huurovereenkomst totdat de woning is ontruimd toewijzen.
Proceskosten
5.14.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Openbaar Belang worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
130,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
776,72
5.15.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De kantonrechter
6.1.
ontbindt per heden de huurovereenkomst tussen Openbaar Belang en [gedaagde] met betrekking tot de woning aan de [adres],
6.2.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning met onroerende aanhorigheden staande en gelegen aan de [adres], met al het hare en de haren en met alle goederen die geen eigendom zijn van Openbaar Belang te ontruimen, te verlaten en ontruimd te laten en schoon, zonder schade en onder afgifte van alle sleutels ter vrije beschikking van Openbaar Belang te stellen,
6.3.
veroordeelt [gedaagde] om aan Openbaar Belang te betalen een vergoeding gelijk aan de voorheen als huurpenningen bedoelde gelden, voor de periode gelegen vanaf heden tot en met de dag van de ontruiming van het gehuurde,
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten, aan de zijde van Openbaar Belang tot dit vonnis vastgesteld op € 776,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.5.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.6.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 24 december 2024 (cjs).