Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11290605 CV EXPL 24-1775
Vonnis van 17 december 2024
in de zaak van
de besloten vennootschap
N-Acts Vastgoed B.V.gevestigd en kantoorhoudende te Rijssen,
eisende partij,
gemachtigde: mr. K.E.M. Wigger, gerechtsdeurwaarder te Almelo,
tegen
[gedaagde],wonende te [adres 1],
gedaagde partij, verder te noemen [gedaagde],
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 augustus;
- de conclusie van antwoord van 5 november 2024;
- de provisionele vordering ex artikel 223 Rv van 5 november 2024;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 5 december 2024. Namens de eisende partij is de heer [naam] verschenen, bijgestaan door mr. K.E.M. Wigger, gemachtigde in deze procedure. De heer [gedaagde] is ook verschenen.
De eisende partij heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een e-mail d.d.
2 december 2024 overgelegd met daarin een overzicht met de actuele huurachterstand.
Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van de eisende partij de woning gelegen aan de [adres 2] tegen een huurprijs van op dit moment € 1.283,98 per maand.
2.2.
Er is een huurachterstand ontstaan, welke op het moment van de dagvaarding
€ 3.814,39 bedroeg, berekend tot en met augustus 2024.
3.Het geschil
3.1.
De eisende partij vordert – kort gezegd - ontbinding van de tussen partijen bestaande huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt de eisende partij ten grondslag dat [gedaagde] zijn betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet is nagekomen.
3.3.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft [gedaagde] de betalingsachterstand erkend en heeft hij aangegeven, dat hij de woning per 20 januari 2025 zal verlaten. [gedaagde] voert aan dat hij vanwege zijn persoonlijke en financiële omstandigheden niet in staat is geweest de achterstallige huurpenningen te voldoen. [gedaagde] heeft toegezegd, dat hij op korte termijn in ieder geval € 9.600,00 kan betalen op de achterstand.
3.4.
Tijdens de mondelinge behandeling heeft de eisende partij gesteld dat [gedaagde] ook de huurpenningen voor de maanden september t/m december 2024 niet heeft voldaan, hierbij verwijst zij naar het actuele overzicht van de huurachterstand dat zij op 2 december 2024 aan de griffie en aan [gedaagde] heeft gestuurd. De totale huurachterstand t/m december 2024 bedraagt € 8.950,31. [gedaagde] heeft dit bedrag aan huurachterstand niet weersproken.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter is van oordeel dat de eisende partij geen belang meer heeft bij de gevraagde incidentele vordering ex artikel 223 RV, omdat bij vonnis van heden op de vordering in de hoofdzaak wordt beslist onder uitvoerbaarverklaring bij voorraad.
4.2.
De eisende partij is een professionele verhuurder en huurder is een consument. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor huurders als consument.
4.3.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.
4.4.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
De huurachterstand.
4.5.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurprijswijzigingsbedingen in artikel 5.2. van de huurovereenkomst en in artikel 16 van de algemene voorwaarden niet oneerlijk zijn, omdat het beding van artikel 5.2 verwijst naar artikel 16 van de algemene voorwaarden, dat weer verwijst naar de regels van het CPI omtrent het wijzigen van de huurprijs.
4.6.
Nu [gedaagde] de verschuldigdheid van de door de eisende partij gestelde huurachterstand, namelijk € 8.950,31 berekend tot en met de maand december 2024, erkent, staat deze achterstand vast en zal deze worden toegewezen.
De ontbinding en ontruiming
4.7.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.8.
De kantonrechter is van oordeel dat de omvang van de huurachterstand zodanig is, dat ook de vordering tot ontbinding en ontruiming toewijsbaar is. Nu [gedaagde] heeft gesteld dat hij een andere woning heeft en het gehuurde per 20 januari 2025 zal verlaten, zal de ontbinding van de huurovereenkomst per 20 januari 2025 worden uitgesproken.
De bijkomende kosten
4.9.
De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de overeenkomst en/of de daarop van toepassing zijnde algemene voorwaarden bepalingen zijn opgenomen ten aanzien van de gevorderde vergoeding voor gemaakte buitengerechtelijke incassokosten en/of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval, behalve voor de buitengerechtelijke incassokosten.
4.10.
De gevorderde wettelijke rente zal worden toegewezen.
4.11.
De gevorderde buitengerechtelijke incassokosten van € 378,04 zijn niet toewijsbaar, omdat sprake is van een oneerlijk beding. Verhuurder heeft in artikel 25 algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte het volgende oneerlijke beding opgenomen over incassokosten:
“25.1 Huurder is in verzuim door het enkele verloop van een bepaalde termijn.
25.2
In alle gevallen waarin (ver)huurder een sommatie, een ingebrekestelling of een exploot aan (ver)huurder doet uitbrengen, of in geval van procedures tegen (ver)huurder om deze tot nakoming van de huurovereenkomst of huurder tot ontruiming te dwingen, is (ver)huurder verplicht alle daarvoor gemaakte kosten, zowel in als buiten rechte – met uitzondering van de ingevolge een definitieve rechterlijke beslissing door (ver)huurder te betalen proceskosten – aan (ver)huurder te voldoen, voor zover op de vergoeding van die kosten de Wet normering buitengerechtelijke incassokosten en het Besluit incassokosten niet van toepassing is.”
4.12.
Op grond van de wet is een consument pas incassokosten verschuldigd als hij een veertiendagenbrief heeft ontvangen die aan alle in artikel 6:96 lid 6 BW genoemde eisen voldoet. Deze eis is echter niet opgenomen in artikel 25 algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte. Verhuurder stelt dat zij betaling op grond van de wet heeft gevorderd, maar dat maakt niet uit, omdat zij zich wel op de betalingsvoorwaarden zou kunnen beroepen. Dit kan ertoe leiden dat de verhuurder te veel en/of te hoge kosten in rekening brengt bij de consument en dat maakt het beding oneerlijk. Nu sprake is van een oneerlijk beding, is terugvallen op de wettelijke regeling niet mogelijk. [1] De gevorderde buitengerechtelijke kosten zullen daarom worden afgewezen.
4.13.
De eisende partij vordert betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
4.14.
Als de in het ongelijk gestelde partij zal de gedaagde partij in de proceskosten worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van de eisende partij worden begroot op:
dagvaarding € 112,99
griffierecht € 496,00
salaris gemachtigde € 542,00 (2 punten x tarief € 271,00)
nasalaris
€ 135,00
€ 135,00
totaal € 1.285,99
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
ontbindt per 20 januari 2025 de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het perceel met aanhorigheden, staande en gelegen aan de [adres 2];
5.2.
veroordeelt [gedaagde], het hierboven genoemde perceel met aanhorigheden uiterlijk
20 januari 2025 te ontruimen en te verlaten en onder afgifte van de sleutels en met achterlating van hetgeen de eisende partij toebehoort ter vrije beschikking van de eisende partij te stellen en te laten;
5.3.
veroordeelt [gedaagde], om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de eisende partij te betalen een bedrag van € 8.990,81 wegens de tot 1 januari 2025 verschuldigde huurpenningen en rente, vermeerderd met de in de dagvaarding gevorderde rente over € 3.814,39 vanaf 29 augustus 2024 tot het moment van de volledige betaling en voorts met een bedrag gelijk aan de thans geldende huurprijs, of zoveel hoger als bij een wettelijke huurverhoging zou zijn toegelaten, als huurpenningen c.q. vergoeding voor voortgezet gebruik, gerekend vanaf 1 januari 2025 tot de dag van ontruiming van voormeld perceel door de eisende partij, een gedeelte van een maand voor een volle maand te rekenen;
5.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten tot op vandaag aan de zijde van de eisende partij begroot op € 1.285,99, te betalen binnen veertien dagen na dit vonnis, te vermeerderen met de kosten van betekening, indien [gedaagde] niet binnen genoemde termijn betaalt en vervolgens betekening van het vonnis plaatsvindt;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. (phr)