ECLI:NL:RBOVE:2024:6939

• Datum uitspraak: 17 december 2024
• Publicatiedatum: 23 december 2024
• Zaaknummer: 11273949 \ CV EXPL 24-3115
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Eerste aanleg - enkelvoudig
• Rechters: R.F. van Aalst
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontbinding huurovereenkomst en ontruiming bedrijfsruimte wegens huurachterstand

In deze zaak heeft eiseres, een stichting, een huurovereenkomst gesloten met gedaagde, een vennootschap onder firma, voor de verhuur van een bedrijfsruimte. Gedaagde heeft echter een aanzienlijke huurachterstand opgebouwd, waardoor eiseres heeft besloten om de huurovereenkomst te ontbinden en ontruiming van het gehuurde te vorderen. De kantonrechter heeft op 17 december 2024 uitspraak gedaan in deze zaak. Eiseres vorderde niet alleen ontbinding van de huurovereenkomst, maar ook betaling van de huurachterstand, contractuele boetes en schadevergoeding wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst. De kantonrechter heeft vastgesteld dat gedaagde tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst door de huur niet tijdig en volledig te betalen. De huurachterstand bedraagt meer dan dertien maanden, wat de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. De kantonrechter heeft de vorderingen van eiseres toegewezen, inclusief de ontruiming van het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van het vonnis. Daarnaast is gedaagde veroordeeld tot betaling van de huurachterstand, contractuele boetes, en proceskosten. De kantonrechter heeft de vordering tot schadevergoeding op te maken bij staat toegewezen, wat betekent dat de exacte schadevergoeding later zal worden vastgesteld. Dit vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard, wat inhoudt dat het onmiddellijk kan worden uitgevoerd, ook als gedaagde in hoger beroep gaat.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11273949 \ CV EXPL 24-3115

Vonnis van 17 december 2024

in de zaak van

de stichting
[eiseres] ,

te [vestigingsplaats],

eisende partij,

hierna te noemen: [eiseres],

gemachtigde: mr. S. Ali,

tegen

[gedaagde] handelend onder de naam
[naam vof] ,

te [woonplaats],

gedaagde partij,

hierna te noemen: [gedaagde],

procederend in persoon.

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding van 14 augustus 2024,
- de conclusie van antwoord,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de akte vermeerdering van eis van [eiseres],

- de mondelinge behandeling van 18 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

1.2.

Hierna is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

[eiseres] heeft met ingang van 1 juli 2015 voor een periode van vijf jaar de bedrijfsruimte aan de [adres] (hierna: het gehuurde) verhuurd aan de vennootschap onder firma ‘[naam vof]’, een pizzeria/grillroom.

2.2.

[gedaagde] heeft per 1 december 2018 de bedrijfsactiviteiten van [naam vof] overgenomen en wenste in het gehuurde de bedrijfsactiviteiten voort te zetten. [eiseres] heeft hiermee ingestemd. De hierover met [gedaagde] gemaakte afspraken zijn vastgelegd in een overeenkomst van indeplaatsstelling. De onderliggende huurovereenkomst heeft als einddatum 30 juni 2025.

2.3.

Op de huurovereenkomst zijn de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van 7:290 BW’ (hierna: algemene bepalingen) van toepassing. Artikel 26.2 van de algemene bepalingen bepaalt:

Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door huurder verschuldigd bedrag prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt huurder aan verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,00 per maand.

2.4.

[gedaagde] betaalt de huur sinds juli 2023 niet, onvolledig of te laat. Daarom heeft [eiseres] [gedaagde] aanmaningen gestuurd en de vordering uit handen gegeven aan een incassogemachtigde.

3. Het geschil

3.1.

[eiseres] vordert bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de met [gedaagde] gesloten huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [eiseres] vordert ook veroordeling van [gedaagde] tot betaling van € 30.994,54 (huurachterstand, berekend tot en met november 2024), te vermeerderen met de wettelijke rente daarover. Verder vordert [eiseres] veroordeling van [gedaagde] tot betaling de maandelijkse huurprijs vanaf 1 december 2024 tot de ontbinding van de huurovereenkomst, een bedrag van € 6.877,68 als voorschot op de schadevergoeding wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, vermeerderd met de wettelijke handelsrente, € 3.900,00 aan contractuele boetes, € 1.042,23 aan buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.

3.2.

[eiseres] legt aan de vordering ten grondslag dat [gedaagde] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst. [gedaagde] heeft een forse huurachterstand laten ontstaan (van ruim dertien maanden) die een ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. De huurachterstand tot en met november 2024 bedraagt € 30.994,54, aldus [eiseres].

3.3.

[gedaagde] heeft de huurachterstand erkend, maar hij verzet zich tegen de gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde.

3.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

4. De beoordeling

Huurachterstand, ontbinding en ontruiming

4.1.

Tussen partijen bestaat een huurovereenkomst op grond waarvan op [gedaagde] de verplichting rust om de huur (tijdig en volledig) te betalen. [gedaagde] heeft de door [eiseres] gestelde huurachterstand erkend, zodat vast staat dat [gedaagde] tekort is geschoten in zijn betalingsverplichting. De gevorderde veroordeling tot betaling van de huurachterstand (berekend tot en met november 2024) zal daarom worden toegewezen.
4.2. Er is sprake van een forse huurachterstand van ruim dertien maanden. De tekortkoming van [gedaagde] brengt met zich dat de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW kan worden ontbonden, tenzij dat niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand van zodanige omvang is dat ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangende ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. [gedaagde] heeft geen feiten en omstandigheden gesteld die dit anders maken. De ontbinding zal per vandaag worden uitgesproken. De termijn voor ontruiming zal op veertien dagen worden gesteld.

Huur/schadevergoeding

4.3.

[gedaagde] moet vanaf de ontbinding tot en met de maand van ontruiming van het gehuurde € 2.292,56 per maand betalen aan [eiseres]. Tot de datum van ontbinding van de huurovereenkomst is [gedaagde] dat bedrag verschuldigd op basis van de huurovereenkomst onder de noemer huur. In de periode na ontbinding van de huurovereenkomst en tot ontruiming van het gehuurde is [gedaagde] op basis van de wet (artikel 7:225 BW) een gebruikersvergoeding verschuldigd ter hoogte van een bedrag gelijk aan de huurprijs.

4.4.

De vordering van [eiseres] tot vergoeding van een bedrag ter hoogte van de laatstelijk geldende huurprijs vanaf het moment van ontruiming tot en met het einde van de huurovereenkomst begrijpt de kantonrechter zo, dat [eiseres] aanspraak maakt op een schadevergoeding ter zake gederfde huurinkomsten over de periode dat de huurovereenkomst, indien niet ontbonden, zou hebben voortgeduurd. [gedaagde] heeft tegen die vordering geen afzonderlijk verweer gevoerd. De kantonrechter stelt vast dat de ontbinding van de huurovereenkomst te wijten is aan [gedaagde]. Dit brengt met zich dat [gedaagde] schadeplichtig is (artikel 6:277 BW) en in beginsel – bij wijze van schadevergoeding – aansprakelijk is voor betaling van de resterende huurtermijnen tot en met 30 juni 2025 (einddatum van de huurovereenkomst). Over de periode nadat ontruiming heeft plaatsgevonden is begroting van die schade op grond van de beschikbare gegevens echter nog niet mogelijk. [eiseres] heeft immers ook een schadebeperkingsplicht en dient het gehuurde zo snel mogelijk aan een derde te verhuren. De kantonrechter zal [gedaagde] wat dit deel van de schade betreft daarom (op grond van artikel 612 Rv) ambtshalve veroordelen tot het betalen van een schadevergoeding op te maken bij de staat.

4.5.

Daarbij bestaat (overeenkomstig de ‘Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming Expertgroep huurrecht 1e aanleg LOVCK mei 2023’) de mogelijkheid om vooruitlopend op de schadestaatprocedure een vergoeding van een aantal maanden toe te wijzen, voor zover ten tijde van het vonnis aangenomen wordt dat [eiseres] die periode nodig heeft om het gehuurde opnieuw te verhuren. [eiseres] vordert in dit verband een bedrag gelijk aan drie maanden huur als voorschot op de schadevergoeding. [gedaagde] heeft ook op dit punt geen verweer gevoerd en de kantonrechter zal deze vordering toewijzen.

Contractuele boete

4.6.

[eiseres] vordert ook betaling van de overeengekomen boete van 2% per maand, met een minimum van € 300,00 per maand. [eiseres] heeft de boete berekend over de periode juli 2023 tot en met augustus 2024. De boete bedraagt € 3.900,00. [gedaagde] heeft geen verweer gevoerd tegen de verschuldigdheid hiervan, zodat dit onderdeel van de vordering ook toewijsbaar is.

Buitengerechtelijke incassokosten

4.7.

[eiseres] maakt aanspraak op de vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. De kantonrechter stelt vast dat het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit) van toepassing is nu het verzuim na 1 juli 2012 is ingetreden. De kantonrechter stelt vast dat [eiseres] voldoende heeft gesteld en onderbouwd dat buitengerechtelijke incassowerkzaamheden zijn verricht. Het gevorderde bedrag aan buitengerechtelijke incassokosten komt overeen met het in het Besluit bepaalde tarief en zal worden toegewezen.

Proceskosten 4.8. [gedaagde] heeft aangevoerd dat hij door [eiseres] rauwelijks is gedagvaard, maar hiervan is niet gebleken. [gedaagde] is door [eiseres] tweemaal aangeschreven voor de huurachterstand en naar aanleiding daarvan heeft hij contact gehad met (de gemachtigde van) [eiseres]. [gedaagde] heeft sindsdien de huurachterstand niet ingelopen, zodat [eiseres] genoodzaakt was [gedaagde] in rechte te betrekken.

4.9.

[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van [eiseres] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

139,42

- griffierecht

€

1.409,00

- salaris gemachtigde

€

1.086,00

(2 punten × € 543,00)

- nakosten

€

135,00

(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)

Totaal

€

2.769,42

4.10.

De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.

Uitvoerbaarheid bij voorraad

4.11.

De toegewezen vorderingen worden, zoals door [eiseres] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd, ook als hoger beroep wordt ingesteld.

5. De beslissing

De kantonrechter

5.1.

ontbindt per vandaag de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gelegen aan de [adres],

5.2.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis te ontruimen en te verlaten, met al het zijne en de zijnen,

5.3.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 6.877,68 als voorschot op de schadevergoeding wegens voortijdige beëindiging van de huurovereenkomst, te rekenen vanaf de maand waarin de ontruiming heeft plaatsgevonden, doch niet meer dan de looptijd van de oorspronkelijke huurovereenkomst en niet meer dan de daadwerkelijk door [eiseres] te lijden schade in geval van verhuur binnen drie maanden, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente vanaf de opeisbaarheid tot de voldoening,

5.4.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] te betalen een vergoeding van de schade wegens gederfde huur, te rekenen vanaf de maand na de daadwerkelijke ontruiming tot aan het moment dat [eiseres] het gehuurde opnieuw heeft verhuurd, ten laatste tot 30 juni 2025, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

5.5.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 30.994,54 aan huurachterstand, berekend tot en met november 2024, en waarop in mindering strekken de reeds door [gedaagde] aan [eiseres] betaalde bedragen,

5.6.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] een vergoeding te betalen ter hoogte van € 2.292,56 per maand of een gedeelte daarvan dat [gedaagde] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking te stellen van [eiseres], vanaf vandaag tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming,

5.7.

veroordeelt [gedaagde] om aan [eiseres] de contractuele boetes te betalen van in totaal € 3.900,00,

5.8.

veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 2.769,42, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,

5.9.

veroordeelt [gedaagde] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel
6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,

5.10.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,

5.11.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 17 december 2024. (dg)