Uitspraak
RECHTBANK Overijssel
Civiel recht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: C/08/310032 / HA ZA 24-62
Vonnis van 4 december 2024
in de zaak van
ALDI VASTGOED B.V.,
te Culemborg,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: Aldi Vastgoed,
advocaat: mr. M.J. van de Sande en mr. J. van de Rakt,
tegen
[partij],
te [woonplaats] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij] ,
advocaat: mr. M.J.J. van Geel.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding,
- de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in conventie en van voorwaardelijke eis in reconventie,
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald,
- de conclusie van antwoord in voorwaardelijke reconventie,
- het bericht van 9 oktober 2024 met productie 4 van [partij] ,
- het bericht van 9 oktober 2024 met productie 4 van [partij] ,
- het bericht van 16 oktober 2024 met producties 23 t/m 25 van Aldi Vastgoed,
- de mondelinge behandeling van 21 oktober 2024,
- de mondelinge behandeling van 21 oktober 2024,
- de spreekaantekeningen van Aldi Vastgoed,
- de spreekaantekeningen van [partij] .
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De kern van de zaak
Aldi Vastgoed heeft een perceel grond van [partij] gekocht. Na de levering zijn funderingen en funderingsresten in het perceel aangetroffen. Aldi Vastgoed heeft die laten verwijderen. Aldi Vastgoed wenst de kosten daarvan door [partij] vergoed te zien en beroept zich op de koopovereenkomst waarin staat dat [partij] verplicht was vóór de levering funderingen enz. uit het perceel te verwijderen. [partij] betwist dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming en dat hij in verzuim is. Voorts wordt de door Aldi Vastgoed gestelde schade door [partij] betwist. De rechtbank concludeert dat sprake is van een toerekenbare tekortkoming en dat [partij] ook in verzuim is. De rechtbank veroordeelt [partij] tot betaling van een deel van de gevorderde schadevergoeding.
3.De feiten
3.1.
Aldi Vastgoed houdt zich bezig met de acquisitie, bouw en ontwikkeling van zowel bestaand als nieuw supermarktvastgoed in opdracht van ALDI Nord GmbH.
3.2.
Op 11 februari 2019 is tussen Aldi Vastgoed als huurder en de heren [partij] (hierna: [partij] ) en [naam 1] als verhuurder een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de huur/verhuur van een Aldi-supermarkt op een zestal percelen te Vriezenveen (gemeente Twenterand). In de huurovereenkomst was een Kooprecht opgenomen.
3.3.
Aldi heeft per brief van 31 januari 2023 het Kooprecht conform artikel 19.5 juncto artikel 19.1 van de huurovereenkomst ingeroepen. Partijen verschilden van mening of aan de voorwaarden voor het inroepen van het Kooprecht was voldaan. Aldi en [partij] zijn hierover in overleg getreden en dit heeft geleid tot een vaststellingsovereenkomst van 16 maart 2023 (hierna: de Vaststellingsovereenkomst).
3.4.
In de Vaststellingsovereenkomst staat, voor zover van belang, het navolgende:
Artikel 1. Koop/verkoop
1.1
Aldi Vastgoed koopt, gelijk [partij] verkoopt, het deel van de Percelen dat benodigd is voor de optimale realisatie van de Aldi-supermarkt te Vriezenveen, een en ander zoals dat blijkt uit de tekening en de omschrijving, daarin aangeduid als Perceel A, aangehecht als Bijlage 1 (het “Benodigde Perceel”), zulks conform de voorwaarden als opgenomen in conceptovereenkomst van verkoop waarvan het concept (in overeengekomen vorm) is aangehecht als Bijlage 2 (“Concept Koopovereenkomst”).
(..)
Artikel 4. Beëindiging Huurovereenkomst en kwijting
4.1.
De Huurovereenkomst en de Allonge worden geacht te zijn beëindigd per de datum van ondertekening van deze Overeenkomst.
4.2.
Aldi Vastgoed enerzijds en [partij] anderzijds, verklaren dat zij, behoudens hetgeen in deze Overeenkomst is geregeld over en weer, individueel en gezamenlijk, uit hoofde van de Huurovereenkomst, de Allonge of uit welke hoofde dan ook niets meer van elkaar te vorderen hebben en verlenen elkaar in dat kader algehele kwijting.
4.3.
Ter voorkoming van misverstanden: het (eventuele) geschil tussen [partij] en aannemer [naam 2] met betrekking tot de bouw van de Aldi-supermarkt en de daarmee verband houdende kosten tot de datum der ondertekening van de onderhavige Overeenkomst of aanspraken zijn voor rekening van [partij] . Aldi Vastgoed heeft geen enkele verplichting daarin bij te dragen en is op geen enkele wijze aansprakelijk voor de daaruit voortvloeiende kosten, schade of aanspraken aan de zijde van [naam 2] of [partij] . (..)
3.5.
In de tussen partijen gesloten koopovereenkomst d.d. 16 maart 2023 staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..)
8.1.
De feitelijke levering) van het Verkochte aan Koper zal geschieden in de staat waarin het zich op de Sluitdatum bevindt, met dien verstande dat Verkoper verplicht is om de zich op of in het Verkochte bevindende opstallen, bestrating (klinkers), funderingen, kabels en leidingen voorafgaand aan de Leveringsdatum te verwijderen. (..)
8.6.
Verkoper zal Koper in de gelegenheid stellen het Verkochte vóór de feitelijke levering in- en uitwendig te inspecteren.
(..)
11.1.
Indien een der partijen, na in gebreke te zijn gesteld, gedurende acht dagen nalatig blijft in de nakoming van zijn uit deze overeenkomst voortvloeiende verplichtingen zal deze overeenkomst van rechtswege zonder rechterlijke tussenkomst ontbonden zijn, tenzij de wederpartij alsnog uitvoering van de overeenkomst verlangt.
(…)
11.3
Indien de nalatige partij na in gebreke gesteld te zijn binnen de voormelde termijn van acht dagen alsnog zijn verplichtingen nakomt, is deze partij toch gehouden aan de wederpartij diens schade als gevolg van de niet-tijdige nakoming te vergoeden. Het bedrag van de schade zal zoveel mogelijk op de |Leveringsdatum verrekend worden.
3.6.
Op 6 april 2023 heeft [partij] Perceel A aan Aldi Vastgoed geleverd.
3.7.
Aldi Vastgoed heeft in de week van 19 juni 2023 geconstateerd dat er funderingen in Perceel A aanwezig waren. Op 21, 22 en 23 juni 2023 heeft Aldi deze funderingen laten afvoeren.
3.8.
Op 27 juni heeft de aannemer van Aldi Vastgoed, de heer [naam 3] van [bedrijf 1] B.V. (hierna: [naam 3] ) geconstateerd dat er nog een hoeveelheid funderingsresten zich in het perceel bevond.
3.9.
Bij e-mailbericht van 29 juni 2023 heeft [naam 3] aan [partij] het volgende bericht:
(..) Gisteren heb ik je telefonisch ook geïnformeerd over het feit dat wij behoorlijk veel rommel in de grond tegenkomen. Het betreft oude vervallen betonnen- gemetselde fundaties/betonvloeren/kabels-leidingen. Zie bijlage voor de foto’s.
Wat dit op dit moment inhoudt qua omvang, wel/niet vervuiling en extra afvoerkosten is nog niet in beeld.
Inhoudelijk ben ik ook niet volledig op de hoogte van je contract met ALDI, maar op persoonlijke titel kan ik wel inschatten dat dit niet voldoet aan de definitie “bouwrijpe levering” (welke normaal gesproken van toepassing is bij deze overdrachten). (..)
3.10.
Bij e-mail van 27 juli 2023 heeft Aldi Vastgoed [partij] en [naam 1] aansprakelijk gesteld wegens schending van artikel 8.1 van de Koopovereenkomst.
3.11.
Bij e-mail van 3 augustus 2023 heeft [partij] de aansprakelijkheid van de hand gewezen. In het e-mailbericht staat, voor zover van belang, het navolgende:
(..) Eind jaren ’90 van de vorige eeuw heeft de firma [bedrijf 2] ons gevraagd of zij de opstallen en fundaties mochten slopen om zo een netter aanzicht te krijgen voor de aan de overkant gelegen appartementen.
[bedrijf 2] heeft alle fundaties verwijderd en hier is grondverbetering aangebracht, de fundatieresten welke gevonden zijn mij onbekend.
In 2013 heeft de firma [bedrijf 3] in opdracht van ons de overige opstallen inclusief fundaties
gesloopt en afgevoerd, alleen op ons eigen perceel zit nog een stuk vloer dat niet gesloopt kon worden omdat dan de schuttingmuur om zou vallen.
Wij hebben echter geen constant toezicht over deze werkzaamheden gehad, maar de gegeven opdracht hierover was duidelijk en we gaan ervan uit dat deze conform afspraak uitgevoerd. De werkzaamheden zijn destijds in overleg met, en onder toezicht van de gemeente Vriezenveen uitgevoerd, de opgebrachte grond en teelaarde (kwam uit depot van gemeente??) voldeden aan de eisen van die tijd en na uitvoering van de werkzaamheden heeft de gemeente Vriezenveen hiervoor een schoon grond verklaring afgegeven.
Dat de uitgevoerde werkzaamheden en opgebrachte grond in 2013 misschien niet voldoet aan de eisen van 2023 is ons niet aan te rekenen. De hedendaagse eisen voor afvoeren van grond zijn hoog. Dit had uw aannemer echter correct moeten begroten. Saneren en voldoen aan de eisen van 2023 is onze taak niet.
Momenteel ben ik op vakantie en heb niet alle stukken en data bij de hand, dus ik moet het uit mijn herinnering halen. In het grondonderzoek dat ook in uw bezit is, en ik neem aan ook bij uw aannemer, staat echter vermeld wat er in de bodem zit en dus daarop had hij zijn aanneemsom moeten baseren.
U heeft het over fundaties en een fundatie voer je normaal af voor puin en niet voor puin houdende grond, bovendien geld dan alleen de stortkosten en niet het afvoeren ervan, u had het anders af moeten als zwarte grond.
Week 23 is uw aannemer begonnen met het grondwerk, van [bedrijf 1] heb ik enkele detailfoto’s, gekregen dat er puin zit, echter pas in week 30 wanneer de werkzaamheden zijn uitgevoerd en de fundatie al gereed is. Wij zijn niet door u in kennis gesteld of op de hoogte gebracht op het moment van constateren, zodat ik persoonlijk inzicht had kunnen krijgen op de situatie en dan hierover in overleg had kunnen gaan, zoals normalerwijs gebruikelijk is. Alles is inmiddels verwijderd en uitgevoerd.
Verder stelt u vertraging op te lopen, uit mijn hoofd, moest er week 22 begonnen worden. Uw aannemer begon echter anderhalve week later in week 23. Dit is ons niet aan te rekenen.
U heeft naar mijn mening, en naar de mening van de aannemer die ik had geselecteerd een hele krappe planning. Dit, in combinatie dat in de bouwvakperiode niet alle onderaannemers en leveranciers doorwerken, en dat de levertijden van bouwmaterialen langer zijn dan normaal.
Nu door de afsluiting van de Koningsweg uw bouwlocatie moeilijk te bereiken is ons tevens niet aan te rekenen.
Uw aannemer heeft zonder vragen en zonder toestemming ons terrein gebruikt, ik heb hem hierop aangesproken en medegedeeld dat dit niet de bedoeling is. Dat u hierdoor geen ruimte heeft voor een steiger en het meer werk is om van de eigen locatie te werken. Ik heb de heer [naam 3] een voorstel gedaan in uw vakantie om dit op te lossen, u heeft niet gereageerd of een tegenvoorstel gedaan. Dit is echter verzuimd.
Het is uw keuze om een bouwmanagementbureau in te schakelen, u had deze kosten kunnen
besparen door de coördinatie zelf te doen.
Verder is uw aannemer zonder overleg en toestemming met zwaar materieel op ons perceel
geweest en heeft diepe sporen achtergelaten.
De container met bouwhekken stond op ons terrein en ook zijn de bouwhekken ons perceel
geplaatst. In de bouwhekken was een draaipoort gemaakt en dus was het de bedoeling het terrein te gebruiken.
Ik heb de heer [naam 3] hierop aangesproken en de situatie is enigszins aangepast, de bouwhekken staan, weliswaar op de grens, maar nog steeds op ons terrein!
Ondanks herhaalde verzoeken is de schade aan ons perceel nog niet hersteld.
Wij betwisten uw schadeclaim daarom wijzen wij het dan ook resoluut af.
Mag ik u er verder nog aan herinneren in een van onze laatste gesprekken waarin u aangaf dat u geen claim bij ons zou indienen wanneer er toch nog puin zou worden aangetroffen in het door Aldi aangekochte terrein.(..)
3.12.
Bij e-mail van 29 augustus 2023 heeft Aldi Vastgoed gereageerd op het bericht van [partij] . In dit e-mailbericht staat, voor zover van belang, het volgende:
(..) Aldi wijst u andermaal op artikel 8.1 van de koopovereenkomst van 16 maart 2023. Op die datum heeft u de verplichting op zich genomen om voorafgaand aan de leveringsdatum (6 april 2023) van het Verkochte de zich daarop bevindende funderingen te
verwijderen. Aldi is echter eind juni gebleken dat dat niet is gebeurd en u derhalve bent tekortschoten in de nakoming van uw verplichtingen uit hoofde van artikel 8.1 van de koopovereenkomst. De omstandigheid dat u ervan uit zou zijn gegaan dat de firma [bedrijf 2] alle funderingen zou hebben verwijderd en de gemeente Vriezenveen een schoon grond verklaring zou hebben afgegeven, maakt het voorgaande niet anders. Immers, u had de aanwezige funderingen moeten verwijderen. Het feit dat dat niet is gebeurd komt op grond van artikel 8.1 voor uw rekening. De eisen die thans of in 2013 aan saneren worden gesteld zijn in dat kader niet relevant. U heeft immers uitdrukkelijk de verplichting op zich genomen om de funderingen te verwijderen.
(..) Bovendien zijn de uitkomsten van het verkennend bodemonderzoek niet relevant
in het kader van de verplichtingen die u in de koopovereenkomst op u heeft genomen. Immers, ook als uit dat bodemonderzoek wel naar voren was dat zich funderingen bevonden in de grond, had u die op grond van artikel 8.1 van de koopovereenkomst
voor 6 april 2023 moeten verwijderen.
U bent tijdig op de hoogte gesteld dat zich funderingen in de grond bevonden. In week 26 is gebleken dat zich fundatieresten in de grond bevonden. Op 29 juni 2023 heeft de heer [naam 3] u per e-mail geïnformeerd over de aangetroffen funderingen. U
bent dus ruim op tijd geïnformeerd over de aanwezigheid van de funderingen en de noodzaak om die te verwijderen. Bovendien bent u in die periode nog een aantal keren op het bouwterrein aanwezig geweest. Om vertraging te voorkomen zijn
de funderingen (zonder daarbij te scheiden tussen funderingen en grond) kort na 29 juni 2023 verwijderd en afgevoerd. De door Aldi gemaakte kosten zijn reëel. Aldi had deze kosten niet hoeven maken, indien u uw verplichtingen uit hoofde van artikel 8.1
van de koopovereenkomst zou zijn nagekomen.
Dat Aldi een hele krappe planning zou hebben, wordt uitdrukkelijk betwist. In dit verband wordt bovendien opgemerkt dat Aldi niet zelfstandig maar in samenwerking met een aannemer een reële planning heeft gemaakt. Door het adequaat verwijderen en
afvoeren van de funderingsresten heeft de bouw vooralsnog geen vertraging opgelopen.
(..) Nogmaals Aldi is bereid om eventuele schade die is ontstaan aan uw perceel door toedoen van de aannemer aan u te vergoeden. (..)
Dat ik namens Aldi zou hebben aangegeven dat Aldi geen claim bij u zou indienen indien er toch puin zou worden aangetroffen in de door Aldi aangekocht percelen, wordt uitdrukkelijk betwist. Die toezegging heb ik nimmer gedaan en Aldi heeft daar ook
geen belang bij. Bovendien is die toezegging ook volstrekt onlogisch in het licht van de gemaakte afspraken, waaronder de verplichtingen die u op zich heeft genomen in artikel 8.1 van de koopovereenkomst.
Kortom, Aldi handhaaft haar aansprakelijkstelling van 27 juli 2023 en verzoekt en sommeert u om binnen 14 dagen na heden het bedrag van EUR 34.627,45,- exclusief BTW over te maken op rekeningnummer [rekeningnummer] ten name van
Aldi Vastgoed B.V. o.v.v. [omschrijving].(..)
3.13.
Per e-mail van 2 september 2023 heeft [partij] opnieuw de aansprakelijkstelling van de hand gewezen. [partij] stelt zich op het standpunt dat hij geen gelegenheid heeft gehad om actie te ondernemen omdat de funderingen op 21, 22 en 23 juni al zouden zijn verwijderd. Voorts betwist [partij] de hoogte van de door Aldi Vastgoed gemaakte kosten.
3.14.
Partijen hebben daarna nog per e-mail en telefonisch met elkaar gecommuniceerd over het geschil.
3.15.
Aldi Vastgoed heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Overijssel verzocht haar toe te staan ten laste van [partij] conservatoir beslag te laten leggen. Het verlof is op 21 december 2023 door de voorzieningenrechter verleend en op 29 december 2023 is conservatoir beslag ten laste van [partij] gelegd.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
Aldi Vastgoed vordert - samengevat – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad:
[partij] veroordeelt tot vergoeding van de door Aldi geleden schade van € 27.236, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding,
[partij] veroordeelt tot betaling van de door Aldi gemaakte beslagkosten van € 1.694,33, vermeerderd met de wettelijke rente vanaf de datum van het vonnis,
[partij] veroordeeld in de proceskosten en de nakosten, vermeerderd met de wettelijke rente.
4.2.
Aan haar vorderingen legt Aldi Vastgoed, samengevat, ten grondslag dat [partij] tegenover haar toerekenbaar is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting uit de tussen partijen gesloten koopovereenkomst. Aldi Vastgoed stelt dat [partij] op grond van artikel 8.1 van de koopovereenkomst de verplichting had om voorafgaand aan de leveringsdatum, derhalve voor 6 april 2023, de aangetroffen funderingen te verwijderen. Volgens Aldi Vastgoed verkeert [partij] al sinds 6 april 2023 in verzuim, nu artikel 8.1 een fatale termijn bevat. Aldi Vastgoed stelt schade te hebben geleden als gevolg van de tekortkoming van [partij] . De schade bestaat uit de kosten die Aldi Vastgoed heeft moeten maken door de funderingen en/of puin door een derde partij te moeten laten verwijderen. De schade bedraagt € 27.236, - (excl. btw).
4.3.
[partij] voert verweer. [partij] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Aldi Vastgoed, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Aldi Vastgoed, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Aldi Vastgoed in de kosten van deze procedure.
4.4.
[partij] voert als verweer aan dat geen sprake is van een tekortkoming en stelt dat hij bovendien niet in verzuim is omdat hij niet tijdig door Aldi Vastgoed is geïnformeerd dan wel niet tijdig is gesommeerd om alsnog de in artikel 8.1 van de koopovereenkomst opgenomen verplichting na te komen. De door Aldi Vastgoed gestelde schade wordt eveneens door [partij] betwist.
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
in voorwaardelijke reconventie
4.6.
[partij] vordert - samengevat – in voorwaardelijke reconventie opheffing van het door Aldi vastgoed gelegde beslag, onder verbeurte van een dwangsom.
4.7.
Aldi Vastgoed voert verweer. Aldi Vastgoed concludeert tot afwijzing van de vorderingen van [partij] , met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van [partij] in de kosten van deze procedure.
4.8.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
5.De beoordeling
in conventie
Tekortkoming in de nakoming?
5.1.
Tussen partijen is in geschil of [partij] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst. Volgens Aldi Vastgoed is de tekortkoming van [partij] dat hij
op grond van artikel 8.1 van de koopovereenkomst zich ertoe heeft verplicht om de opstallen, bestrating (klinkers), funderingen, kabels en leidingen voorafgaand aan de leveringsdatum van 6 april 2023 te verwijderen. In dat verband voert Aldi Vastgoed aan dat zij in de week van 19 juni 2023 heeft geconstateerd dat er funderingen in Perceel A aanwezig waren. Voorts heeft de aannemer van Aldi Vastgoed op 27 juni 2023 geconstateerd dat zich ten opzichte van wat in de week van 19 juni 2023 geconstateerd was op het perceel nog een substantiële hoeveelheid funderingsresten bevond. De funderingsresten zijn op 6 juli 2023 afgevoerd als puinhoudende grond. Aldi Vastgoed heeft foto’s van de fundering en/of puin dat op Perceel A is aangetroffen in het geding gebracht. De rechtbank oordeelt dat [partij] met het aangaan van de koopovereenkomst met Aldi Vastgoed de verplichting op zich heeft genomen om voorafgaand aan de leveringsdatum de funderingen e.d. te verwijderen. [partij] heeft niet voldoende gemotiveerd betwist dat er fundering en/of puin van fundering in de grond van perceel A zat ten tijde van de leveringsdatum. Daarmee staat naar het oordeel van de rechtbank vast dat [partij] is tekortgeschoten in de nakoming van de koopovereenkomst.
5.2.
Iedere tekortkoming in de nakoming van deze verplichting leidt op grond van de wet (artikel 6:74 lid 1 BW Pro) in beginsel tot een verplichting om de schade die daardoor ontstaat te vergoeden.
5.3.
De vraag of sprake is van een (toerekenbare) tekortkoming hangt nauw samen met de vraag of sprake is van een fatale termijn en of er sprake is van verzuim aan de zijde van [partij] .
5.4.
Artikel 3:82 lid 1 BW Pro bepaalt dat verzuim intreedt wanneer de schuldenaar in gebreke wordt gesteld door middel van een schriftelijk aanmaning waarbij hem een redelijke termijn voor de nakoming van een gespecificeerde verplichting wordt gesteld, en nakoming binnen die termijn uitblijft. Artikel 6:83 BW Pro geeft drie situaties waarin verzuim intreedt zonder ingebrekestelling: als sprake is van een fatale termijn voor nakoming (sub a), als sprake is van schade door een onrechtmatige daad (sub b) of als uit een mededeling van de schuldenaar afgeleid kan worden dat hij zijn prestatie niet gaat nakomen (sub c). Aldi Vastgoed stelt zich op het standpunt dat er sprake is van een fatale termijn in de zin van artikel 6:83 sub a BW Pro. In artikel 6:83 sub a BW Pro staat dat het verzuim intreedt zonder ingebrekestelling ‘wanneer een voor de voldoening bepaalde termijn verstrijkt zonder dat de verbintenis is nagekomen, tenzij blijkt dat die termijn een andere strekking heeft.’ Of tussen partijen een dergelijke termijn is overeengekomen, hangt af van de omstandigheden van het geval. Er moet sprake zijn van een termijn die voldoende bepaald is. Het uitgangspunt is dat als een (voldoende) concrete datum is afgesproken dat deze termijn fataal is. Het is aan [partij] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat de termijn een andere strekking heeft.
5.5.
[partij] stelt daarover het volgende. De termijn in artikel 8.1 van de koopovereenkomst is volgens [partij] onvoldoende afgebakend en hij vindt dat hij daarom niet hoefde te begrijpen dat die termijn een fataal karakter had. Voorts doet [partij] een beroep op artikel 11.1 en 11.3 van de koopovereenkomst, waarin een regeling voor ingebrekestelling is opgenomen. [partij] stelt dat het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat Aldi Vastgoed een beroep doet op artikel 8.1 van de koopovereenkomst. Ten slotte stelt [partij] dat Aldi Vastgoed haar onderzoeksplicht ex artikel 8.6 heeft geschonden.
5.6.
De rechtbank is van oordeel dat deze stellingen van [partij] niet meebrengen dat de termijn die [partij] heeft afgesproken met Aldi Vastgoed een andere strekking had en dus geen fatale termijn was. Artikel 11.1 en 11.3 van de koopovereenkomst hebben betrekking op tekortkomingen in algemene zin. Artikel 8.1 vormt een uitzondering op artikel 11.1 en 11.3 omdat hierin is overeengekomen dat de verkoper verplicht is om de zich op of in het perceel bevindende opstallen, bestrating funderingen, kabels en leidingen voorafgaand aan de leveringsdatum te verwijderen. De leveringsdatum was 6 april 2023. Aldi Vastgoed heeft onweersproken gesteld dat sprake was van een strakke planning en dat bewust voor deze bepaling is gekozen om te voorkomen dat er nog een geschil zou ontstaan over het weghalen van puinresten. De conclusie is dat de termijn die Aldi Vastgoed en [partij] hebben afgesproken een fatale termijn was. Dit betekent dat [partij] op 6 april 2023 van rechtswege in verzuim is komen te verkeren. Een ingebrekestelling was, anders dan [partij] stelt, dus niet vereist.
Onderzoeksplicht Aldi Vastgoed?
5.7.
[partij] stelt dat Aldi Vastgoed belang had bij een zeer spoedige overdracht van het perceel, waarbij het perceel op uitdrukkelijk verzoek van Aldi Vastgoed op 6 april 2023 door [partij] is overgedragen, slechts drie weken na het ondertekenen van de koopovereenkomst d.d. 16 maart 2023. [partij] stelt dat hij daarom geen tijd meer had om een verkennend bodemonderzoek te laten verrichten. Echter stelt [partij] ook dat hij in 1999 het gehele perceel nog volledig heeft laten schoonmaken, inclusief het verwijderen van puin en funderingsresten. Daarmee lijkt [partij] te impliceren dat hij de noodzaak om zelf onderzoek te doen niet in zag en hier dus ook geen gebruik van zou hebben gemaakt. Voorts onderbouwt [partij] niet waarom van Aldi Vastgoed dan wel gevergd had kunnen en moeten worden om nader onderzoek te verrichten. Artikel 8.1 van de koopovereenkomst is zoals Aldi Vastgoed onweersproken heeft gesteld enkel opgenomen omdat er een strakke planning was en ter voorkoming van problemen bij het snel afhandelen van projecten. [partij] heeft vooraf en ten tijde van de contractsluiting geen enkele aanleiding aan Aldi Vastgoed gegeven om nader onderzoek te doen. Naar het oordeel van de rechtbank hoefde Aldi Vastgoed daarom niet eerst zelf onderzoek te doen.
Kan Aldi Vastgoed naar redelijkheid geen beroep meer doen op artikel 8.1 van de koopovereenkomst?
5.8.
[partij] stelt dat Aldi Vastgoed naar redelijkheid geen beroep kan doen op artikel 8.1 van de koopovereenkomst, omdat zij [partij] onder druk gezet heeft om tot spoedige levering te komen en daarmee een situatie in het leven geroepen heeft, waarin [partij] geen nader bodemonderzoek kon doen om zo nodig het perceel vrij te maken van puin-en funderingsresten. Daarnaast heeft Aldi Vastgoed zelf ook geen gebruik gemaakt van de mogelijkheid om onderzoek in te stellen. Daarin gaat de rechtbank niet mee. Zoals hiervoor overwogen zijn partijen een fatale termijn overeengekomen. Deze is verbonden aan een leveringsdatum die kort na de datum van het sluiten van de koopovereenkomst is komen te liggen. De termijn is dan wellicht kort om onderzoek te laten verrichten, maar daargelaten of die termijn daarvoor te kort was, is van belang dat [partij] niet alleen verwijst naar de in 1999 uitgevoerde werkzaamheden (zie hiervoor onder 5.7.), maar ook na het sluiten van de koopovereenkomst niet aan Aldi Vastgoed te kennen heeft gegeven dat hij nog onderzoek wilde laten verrichten. Daartegenover staat Aldi Vastgoed in de bepaling van artikel 8.1 van de koopovereenkomst de afdekking vond van het risico dat zij liep door geen onderzoek te laten doen. Gelet daarop valt niet in te zien waarom het naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet aanvaardbaar zou zijn dat Aldi Vastgoed een beroep doet op artikel 8.1 van de koopovereenkomst.
5.9.
De rechtbank komt gelet op het bovenstaande dan ook tot het oordeel dat sprake is van een tekortkoming in de nakoming en dat [partij] op 6 april 2023 in verzuim is geraakt. Dit betekent dat de schadeposten inhoudelijk beoordeeld kunnen worden. De rechtbank zal dit doen aan de hand van de verweren van [partij] .
De schadeposten
5.10.
Aldi Vastgoed heeft onder verwijzing naar productie 21 vergoeding van de volgende schadeposten gevorderd:
Ontgraven funderingsresten (inclusief kraanuren, auto uren afvoer, oude laadkuil opbreken, stortkosten puin en algemene kosten) van € 3.253,25. Deze werkzaamheden zijn op 21 t/m 23 juni 2023 verricht.
Grondverbetering onder fundatie i.v.m. peil verhoging (inclusief fundatiestrook, zand franco, kraanuren, shovel, trilwals en algemene kosten) van € 4.900,50.
Afvoeren van vervuilde grond (hoeveelheid 2.570 m³, inclusief algemene kosten) € 19.082,25.
Had Aldi Vastgoed schadebeperkend kunnen en moeten handelen?
5.11.
[partij] stelt dat de aannemer van Aldi Vastgoed is overgegaan tot het storten van puin houdende grond en niet tot het zeven van de grond, zodat alleen puinresten konden worden afgevoerd. Onder verwijzing naar een publicatie op [internetsite] (Productie 3 van [partij] ) stelt [partij] dat het zeven van de grond en het afvoeren van alleen puinresten vele malen goedkoper is dan het afvoeren van puin houdende grond. Aldi Vastgoed heeft tijdens de mondelinge behandeling verklaard dat het zeven van de grond te tijdrovend was en erop gewezen dat de productie van [partij] slechts ziet op één onderneming, die in Dirksland gevestigd is. . De rechtbank oordeelt dat [partij] niet voldoende heeft onderbouwd dat het zeven van de grond daadwerkelijk goedkoper was. De rechtbank is het met Aldi Vastgoed eens dat genoemde productie van [partij] daarvoor onvoldoende is.
5.12.
[partij] merkt in zijn conclusie van antwoord op dat op het perceel tweemaal schone grond is aangebracht tot een totaal van 2.080 m³. Hij verwijst in dat verband zijn producties 1 en 2. Omdat Aldi Vastgoed deze hoeveelheid grond als puinhoudende grond heeft laten afvoeren, heeft zij haar schadebeperkingsplicht geschonden, aldus [partij] . Tijdens de mondelinge behandeling heeft Aldi Vastgoed verklaard dat in eerste instantie grote brokken fundering zijn afgevoerd en dat het daarna ging om puinhoudende grond zoals klinkers, bestratingen etc. en dat deze puin er niet zomaar kon worden uitgehaald. In het licht van de gemotiveerde betwisting door Aldi Vastgoed heeft [partij] onvoldoende onderbouwd dat het mogelijk was om een deel niet als puin houdende grond af te voeren en bovendien ook niet heeft onderbouwd dat dit tot een kostenbesparing zou leiden.
Grondverbetering
5.13.
Oort voert verweer tegen de tweede schadepost ‘grondverbetering’ (inclusief AK) ten bedrage van € 4.900,50. [partij] stelt dat hij slechts grond zou leveren aan Aldi Vastgoed voor de bouw van een supermarkt en de aanleg van een parkeerplaats. Dat heeft [partij] ook aan Aldi Vastgoed geleverd. De rechtbank overweegt dat uit het koopcontract inderdaad volgt dat Aldi Vastgoed het voornemen had was om de grond te gebruiken als bouwgrond en dat het perceel bij levering de feitelijke eigenschappen moest bezitten die hiervoor nodig zijn. Aldi Vastgoed vordert nu vergoeding van kosten voor grondverbetering. De rechtbank oordeelt dat niet is vast komen te staan dat uit het koopcontract voortvloeit dat [partij] de grond moest (laten) verbeteren. . [partij] zou immers slechts bouwgrond voor een supermarkt en parkeerterrein leveren. De rechtbank volgt [partij] in zijn stelling dat dit niet betekent dat dit bouwrijpe grond is waarop direct gebouwd kan worden. Zonder nadere uitleg is niet te begrijpen waarom de grondverbetering voor rekening van [partij] zou moeten komen. Het gevorderde bedrag van € 4.900,50 zal dan ook worden afgewezen.
Algemene kosten
5.14.
[partij] betwist de door Aldi Vastgoed gevorderde ‘algemene kosten’. [partij] stelt dat in de door Aldi Vastgoed doorberekende kosten inzake het opgraven en afvoeren van puin- en funderingsresten, bestaande uit o.a. “funderingsresten opnemen en afvoeren”, “kraanuren” en “auto uren afvoer” alsmede “de stortkosten” en “afvoerkosten”, de algemene kosten reeds zijn verwerkt. Daarnaast stelt [partij] dat dit kostenposten betreffen waarop een algemene kosten toeslag niet van toepassing zijn. Volgens [partij] heeft Aldi Vastgoed de algemene kosten niet nader gespecificeerd, is onduidelijk waaruit die kosten dan precies bestaan en hoe hoog die kosten per onderdeel zouden zijn en of deze kosten noodzakelijk zijn geweest. Voorts is het percentage van 10% aan algemene kosten naar de mening van [partij] onredelijk hoog en niet gebruikelijk. In het licht van de gemotiveerde betwisting van [partij] heeft Aldi Vastgoed de ‘algemene kosten’ onvoldoende onderbouwd. Dit betekent dat deze kosten niet voor vergoeding in aanmerking komen.
Brengt Aldi Vastgoed ook kosten van het naastgelegen perceel in rekening?
5.15.
Aldi Vastgoed vordert € 19.082,25 voor het afvoeren van 2.570 m³ vervuilde grond. [partij] betwist dat die hoeveelheid grond volledig afkomstig is van perceel A, zoals dat door [partij] aan Aldi Vastgoed is verkocht en geleverd. Tijdens de mondelinge behandeling heeft [partij] naar voren gebracht dat het naastgelegen perceel B in dezelfde tijd is omgegraven en dat bij het afvoeren van de grond mogelijk geen onderscheid is gemaakt tussen beide percelen. Volgens [partij] is afvoer van veel grond in rekening gebracht waarbij Aldi Vastgoed niet duidelijk heeft gemaakt of deze grond ook van het andere perceel afkomstig is. [naam 3] heeft tijdens de mondelinge behandeling namens Aldi Vastgoed onbetwist verklaard dat het grote puin/ de funderingen niet van een ander perceel kwamen. Dit betekent dat de kosten voor het ontgraven van de funderingsresten onder aftrek van de algemene kosten ter hoogte € 2.957,50 voor rekening van [partij] komen. Over het afvoeren van de vervuilde grond heeft [naam 3] verklaard dat het één groot werkterrein was en dat de grond van perceel A niet gescheiden van de grond van perceel B is afgevoerd. Dit verklaart volgens [naam 3] ook deels waarom het totaal van de transportbonnen meer is dan de grond waarvan de afvoer aan Aldi Vastgoed in rekening is gebracht. De rechtbank overweegt dat hieruit voldoende blijkt dat ook uit perceel B puin is gekomen en dat er geen onderscheid is gemaakt tussen perceel A en perceel B bij het afvoeren. Het had op de weg van Aldi Vastgoed gelegen om het bedrag voor de afvoer van de grond duidelijker te onderbouwen. . Naar het oordeel van de rechtbank staat wel voldoende vast dat in ieder geval een deel van de afgevoerde grond van perceel A afkomstig was, maar het is onmogelijk om dit nu nog exact te laten vaststellen. De grond is immers vermengd en reeds afgevoerd.
5.16.
Als de exacte omvang van de schade niet nauwkeurig kan worden vastgesteld, zoals hier het geval is, moet de schade worden geschat (artikel 6:97 BW Pro). Aldi Vastgoed heeft in productie 22 een plattegrond in het geding gebracht waarop perceel A en daarnaast perceel B is te zien. Gelet op deze plattegrond acht de rechtbank het gerechtvaardigd om dit bij helfte te verdelen over perceel A en perceel B. Zoals de rechtbank reeds in r.o. 5.14 heeft geoordeeld komen de algemene kosten niet voor vergoeding in aanmerking. Dit betekent dat [partij] voor het afvoeren van vervuilde grond de helft van € 17.347, te weten een bedrag van € 8.673,75 aan Aldi Vastgoed moet betalen.
BTW
5.17.
[partij] stelt verder nog in zijn conclusie van antwoord dat Aldi Vastgoed ten onrechte 21% btw in rekening brengt. Uit de door Aldi Vastgoed overgelegde stukken en haar uitleg tijdens de mondelinge behandeling blijkt echter dat er geen btw in rekening is gebracht bij [partij] . Dit verweer kan dan ook verder onbesproken blijven.
Eindconclusie
5.18.
Op grond van het voorgaande komt de rechtbank tot de volgende conclusie. [partij] wordt veroordeeld tot betaling van de kosten voor het ontgraven van de funderingsresten onder aftrek van de algemene kosten. Dit is een bedrag van € 2.957,50. Het gedeelte van de vordering dat ziet op de veroordeling tot betaling van de kosten van grondverbetering onder fundatie wijst de rechtbank af. Ten slotte veroordeelt zij [partij] om de helft van de kosten voor het afvoeren van vervuilde grond onder aftrek van de algemene kosten te betalen. Dit is een bedrag van € 8.673,75. In totaal moet [partij] aan Aldi Vastgoed een schadevergoeding betalen van € 11.631,05 (€ 8.673,75 + 2.957,50). De wettelijke rente over dit bedrag is verschuldigd vanaf de dag der dagvaarding (3 januari 2024) tot de dag van volledige betaling.
Beslagkosten
5.19.
De wet bepaalt dat de kosten van het beslag van de beslagene kunnen worden teruggevorderd, tenzij het beslag nietig, onnodig of onrechtmatig was (artikel 706 Rv Pro). Uit het voorgaande blijkt dat Aldi Vastgoed een vordering op [partij] heeft. Het beslag is dan ook niet onnodig gelegd. Ook van nietigheid of onrechtmatigheid van het beslag is niet gebleken.
5.20.
Aldi Vastgoed B.V. vordert [partij] te veroordelen tot betaling van de beslagkosten. Deze vordering is gelet op het bepaalde in artikel 706 Rv Pro toewijsbaar. De beslagkosten worden vastgesteld op € 252,33 voor kosten deurwaardersexploten, € 676,00 voor griffierecht en € 766,00 voor salaris advocaat (1,0 punt(en) × € 766,00), totaal € 1.694,33.
Proceskosten
5.21.
[partij] is grotendeels in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Aldi Vastgoed B.V. worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
112,37
- griffierecht
€
2.213,00
- salaris advocaat
€
1.228,00
(2 punten × € 614,00)
- nakosten
€
139,00
(plus de verhoging zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
3.692,37
5.22.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
in voorwaardelijke reconventie
5.23.
De vorderingen van [partij] in reconventie zijn voorwaardelijk ingesteld. Aangezien de voorwaarde voor het instellen van de eis in reconventie, afwijzing van de vordering van Aldi Vastgoed, niet in vervulling is gegaan, behoeft deze geen beoordeling meer.
Proceskosten
5.24.
Aldi Vastgoed heeft kosten moeten maken om zich te verweren tegen de (voorwaardelijke) reconventie. De rechtbank zal [partij] in die kosten veroordelen, waarbij zij gelet op de samenhang tussen de vorderingen in conventie en reconventie, het salaris van de advocaat bepaalt op 0,5 punt x tarief II van het liquidatietarief en afziet van een veroordeling tot betaling van (afzonderlijke) nakosten. .
5.25.
[partij] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Aldi Vastgoed B.V. worden begroot op:
1 punt x factor 0,5 x € 614,00 = € 307,00
5.26.
De gevorderde wettelijke rente over de proceskosten wordt toegewezen zoals vermeld in de beslissing.
6.De beslissing
De rechtbank
in conventie
6.1.
veroordeelt [partij] tot betaling aan Aldi Vastgoed van een schadevergoeding van € 11.631,05, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro, met ingang van 3 januari 2023 tot de dag van volledige betaling,
6.2.
veroordeelt [partij] in de beslagkosten, tot op heden vastgesteld op € 1.694,33, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro met ingang van de vijftiende dag na deze uitspraak tot de dag van volledige betaling,
6.3.
veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 3.692,37, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [partij] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.4.
veroordeelt [partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad,
6.6.
wijst het meer of anders gevorderde af,
in reconventie
6.7.
verstaat dat aan de voorwaardelijke eis in reconventie verbonden voorwaarde niet is vervuld zodat niet aan een beoordeling daarvan wordt toegekomen,
6.8.
veroordeelt [partij] in de proceskosten van € 307,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe,
6.9.
veroordeelt [partij] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW Pro over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald,
6.10.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. C.A. de Beaufort en in het openbaar uitgesproken op 4 december 2024.