Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Voorzieningenrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11368916 \ CV EXPL 24-3842
Vonnis in kort geding van 28 november 2024
in de zaak van
[eiser],
wonend in [woonplaats],
eisende partij,
hierna te noemen: [eiser],
procederend in persoon,
tegen
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
CREATING BALANCE B.V.,
gevestigd in Zwolle,
gedaagde partij,
hierna te noemen: Creating Balance,
gemachtigde: mr. P.F.A. Reichenbach.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 28 oktober 2024 met producties 1 tot en met 16
- de producties 1 tot en met 4 van Creating Balance
- de mondelinge behandeling van 5 november 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.
1.2.
Ten slotte is een datum vastgesteld voor het vonnis.
2.De feiten
2.1.
[eiser] is eigenaar van de woning aan de [adres]. [eiser] heeft de woning met ingang van 1 mei 2016 verhuurd aan Creating Balance, een organisatie die begeleiding en ondersteuning biedt aan mensen met psychiatrische of psychosociale problematiek. In de woningen die Creating Balance huurt, waaronder de woning van [eiser], huisvest zij cliënten.
2.2.
In artikel 3 van de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder, Creating Balance, verantwoordelijk is voor de behoorlijke bewoning van de woning en dat in de woning geen schade wordt toegebracht.
2.3.
In 2022 heeft Creating Balance de woning van [eiser] onderverhuurd aan een cliënt, [naam]. Creating Balance heeft met [naam] een begeleidingsovereenkomst gesloten.
2.4.
Op 17 oktober 2023 heeft Creating Balance aan [naam] schriftelijk een eerste waarschuwing gegeven in verband met het veroorzaken van overlast in de periode van 5 oktober 2023 tot en met 16 oktober 2023.
2.5.
Per e-mailbericht van 9 november 2023 heeft [eiser] aan Creating Balance geschreven:
‘Zoals bekend wil ik het pand aan de [adres] gaan renoveren en wat data afstemmen zodat ik het pand kan betreden voor inspectie. Daarnaast wil ik (nogmaals) de overlast vanuit jullie cliënt [naam] even benoemen, ik krijg vanuit de buurt diverse klachten omtrent “hun” veiligheid en wil de situatie van vanmorgen ‘onder de aandacht’ brengen. Vanmorgen stond ik conform afspraak voor de deur, maar na diverse keren aanbellen deed [naam] de deur niet open. Dus vandaar nu even per mail.
Verder verneem ik wat data en een reactie/verbeterplan hoe jullie de overlast vanuit jullie cliënt ([naam]) gaan oppakken.’
3.Het geschil
3.1.
[eiser] vordert – samengevat – dat Creating Balance wordt veroordeeld tot ontruiming van het perceel aan [adres] en tot betaling van herstelwerkzaamheden ter grootte van € 15.401,63, incassokosten, juridische advieskosten en de kosten van de procedure, inclusief nakosten.
3.2.
Creating Balance voert verweer.
3.3.
Op de stellingen van partijen wordt hierna ingegaan, voor zover dat nodig is voor de beoordeling van het geschil.
4.De beoordeling
4.1.
Het spoedeisend belang is niet betwist en is voldoende aannemelijk geworden.
4.2.
Vooropgesteld moet worden dat de gevorderde ontruiming, in afwachting van de uitkomst van de nog aanhangig te maken bodemprocedure over ontbinding van de huurovereenkomst, bij toewijzing zeer ingrijpende en vrijwel niet terug te draaien gevolgen zal hebben voor [naam]. Om tot toewijzing van de vordering tot ontruiming te kunnen komen, moet er dan ook een grote mate van zekerheid bestaan dat de bodemrechter de huurovereenkomst zal ontbinden en ontruiming zal bevelen.
4.3.
[eiser] heeft aangevoerd dat [naam] overlast veroorzaakt in en rond de woning. Ten gevolge van die overlast zijn de overburen inmiddels verhuisd. Daarnaast brengt [naam] schade toe aan de woning. [naam], die kampt met een alcoholverslaving, maakt uit frustratie dingen kapot. [eiser] vreest dat de kosten van herstel steeds verder oplopen. Creating Balance onderneemt onvoldoende actie jegens [naam]. Daarom is sprake van een toerekenbare tekortkoming (slecht huurderschap), of van een onrechtmatige daad, aldus [eiser].
4.4.
Door Creating Balance is uitdrukkelijk betwist dat zij zich niet als goed huurder gedraagt. Het eerste anderhalf jaar dat [naam] in de woning is komen wonen, zijn er geen overlastmeldingen geweest. In de periode van juli 2023 tot en met oktober 2023 heeft [naam] wel overlast veroorzaakt, hetgeen geresulteerd heeft in een eerste waarschuwingsbrief van Creating Balance aan [naam]. Creating Balance heeft [naam] daarnaast begeleid bij het voeren van excuusgesprekken met de buren. Nadien is nog slechts één overlastmelding ontvangen, waarna Creating Balance direct een gesprek heeft gevoerd met [naam] en waarin zij opnieuw afspraken met hem heeft gemaakt. Van structurele overlast is geen sprake, aldus Creating Balance. Ook de gestelde schade in de woning levert geen grond voor ontruiming op. Er zijn weliswaar bepaalde zaken gesneuveld in de huurperiode, maar Creating Balance heeft die zaken steeds gerepareerd. Overigens zijn er ook veel gebreken in de woning die niet voor rekening van de huurder, maar van de verhuurder komen. Die gebreken, die [eiser] niet steeds adequaat herstelt, frustreren [naam] erg.
4.5.
De voorzieningenrechter oordeelt als volgt. Volgens [eiser] is sprake van een toerekenbare tekortkoming dan wel een onrechtmatige daad. De feitelijke onderbouwing die hij daaraan ten grondslag legt, is – samengevat – het veroorzaken van overlast en het toebrengen van schade aan de woning door [naam]. De voorzieningenrechter is van oordeel dat die tekortkomingen en onrechtmatigheden onvoldoende aannemelijk zijn geworden en, voor zover dat wel het geval is, die naar voorlopig oordeel van de voorzieningenrechter onvoldoende zijn om een ontbinding van de huurovereenkomst met alle gevolgen daarvan te rechtvaardigen. Dat betekent dat onvoldoende aannemelijk is dat de bodemrechter tot een ontbinding van de huurovereenkomst zal komen en dat de vorderingen van [eiser] daarom niet kunnen worden toegewezen. De kantonrechter legt dat hierna uit.
Overlast
4.6.
[eiser] heeft aangevoerd dat Creating Balance overlast veroorzaakt, maar hij heeft zijn stellingen op dit punt op geen enkele wijze onderbouwd. Creating Balance heeft weliswaar erkend dat in de periode van juli 2023 tot en met oktober 2023 overlast werd veroorzaakt door [naam], maar dat na het geven van de eerste officiële waarschuwing nog ernstige en structurele overlast heeft plaatsgevonden, is niet gebleken. Sinds de schriftelijke waarschuwing is inmiddels een jaar verstreken. [eiser] heeft niet concreet aangegeven en met stukken onderbouwd op welke momenten [naam] in dat jaar overlast heeft veroorzaakt en waaruit die overlast precies heeft bestaan. Dat sprake is van een tekortkoming die de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt, is dan ook niet aannemelijk geworden. Datzelfde geldt voor de door [eiser] gestelde en door Creating Balance betwiste onhoudbare situatie waardoor ontruiming van de woning aangewezen is.
Schade
4.7.
Ten aanzien van de gestelde schade geldt dat [eiser] de omvang daarvan voldoende aannemelijk heeft gemaakt. [eiser] heeft ter onderbouwing van zijn stellingen foto’s in het geding gebracht waarop schade aan de woning zichtbaar is, maar daar staat tegenover dat Creating Balance – eveneens aan de hand van foto’s – heeft gesteld dat de door [naam] veroorzaakte schade inmiddels is gerepareerd. Hoewel door Creating Balance niet is betwist dat [naam] wel eens schade veroorzaakt aan de woning, brengt dat nog niet mee dat [eiser] zich met succes kan beroepen op ontbinding van de huurovereenkomst en – vooruitlopend daarop – ontruiming van het gehuurde in kort geding. De afwikkeling van schade vindt namelijk doorgaans plaats bij het einde van de huurovereenkomst. Dat de woning volledig uitgeleefd wordt door [naam] waardoor nu al ingegrepen moet worden, zoals door [eiser] is aangevoerd, is in het kader van dit kort geding onvoldoende aannemelijk gemaakt. Daar komt bij dat niet [naam], maar Creating Balance de hoofdhuurder (en daarmee de wederpartij van [eiser]) is. Het is dan ook Creating Balance die aan het einde van de huurovereenkomst de woning moet opleveren en jegens [eiser] verantwoordelijk is voor eventueel door [naam] veroorzaakte schade. Creating Balance is steeds bereid (geweest) om eventuele schade te herstellen en heeft daar tussentijds ook al actie in ondernomen. Dat de kantonrechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden, is daarom vooralsnog niet aannemelijk geworden.
4.8.
De conclusie is dat de vordering tot ontruiming moet worden afgewezen.
Herstelwerkzaamheden en factuur ontstopping riolering
4.9.
[eiser] heeft verder gevorderd dat Creating Balance wordt veroordeeld tot betaling van een bedrag van € 14.275,00 voor herstelkosten en € 1.126,63 voor de ontstopping van de riolering. Het bedrag van € 14.275,00 ziet op te verwachten herstelkosten bij het einde van de huurovereenkomst. Dat deze schade daadwerkelijk zal worden geleden is allerminst zeker, te minder nu Creating Balance als hoofdhuurder zal moeten opleveren en zij door [naam] veroorzaakte schade hersteld heeft of tot herstel bereid is. Ten aanzien van de factuur voor de ontstopping van de riolering geldt overigens dat Creating Balance heeft aangevoerd dat in de bijlage van de factuur is vermeld dat huurder geen verwijt kan worden gemaakt van de verstopping. [eiser] heeft erkend dat die vermelding is opgenomen op de factuur, maar heeft niet nader toegelicht waarom Creating Balance desondanks gehouden is om de factuur te betalen. Deze vorderingen van [eiser] worden eveneens afgewezen.
4.10.
Omdat de hoofdvorderingen worden afgewezen, zullen ook de nevenvorderingen worden afgewezen.
4.11.
[eiser] zal, als de partij die in het ongelijk is gesteld, worden veroordeeld in de kosten van de procedure, tot en met vandaag aan de kant van Creating Balance begroot op € 814,00 voor salaris gemachtigde.
5.De beslissing
De voorzieningenrechter:
5.1.
wijst de vordering af;
5.2.
veroordeelt [eiser] in de proceskosten van Creating Balance, tot en met vandaag aan de kant van Creating Balance begroot op € 814,00;
5.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
5.4.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. R.F. van Aalst en in het openbaar uitgesproken op 28 november 2024. (SvW)