Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Zwolle
Zaaknummer: 11062053 \ CV EXPL 24-1668
Vonnis van 26 november 2024
in de zaak van
WOONSTICHTING VECHTHORST,
te Nieuwleusen,
eisende partij,
hierna te noemen: Vechthorst,
gemachtigde: mr. A.M. Takkenberg,
tegen
[gedaagde],
te [woonplaats],
gedaagde partij,
hierna te noemen: [gedaagde],
gemachtigde: mr. B. el Ouath.
Samenvatting
In deze zaak vordert Vechthorst ontbinding van de huurovereenkomst met [gedaagde], ontruiming van de verhuurde woning en betaling van een boete, in verband met de aanwezigheid van drugs en betrokkenheid bij drugsgerelateerde activiteiten. De kantonrechter wijst de vorderingen toe.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties (1-5)
- de conclusie van antwoord met producties (1-9)
- de conclusie van antwoord met producties (1-9)
- de nagekomen producties (6 en 7) van Vechthorst
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald
- de mondelinge behandeling van 10 oktober 2024.
1.2.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
[gedaagde] huurt van Vechthorst de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Op de tussen partijen gesloten huurovereenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden voor Zelfstandige Woonruimte van september 2020 van Vechthorst van toepassing (hierna: de algemene voorwaarden). De artikelen 6.3 en 6.10 van de algemene voorwaarden bepalen het volgende:
“6.3
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt en gedraagt zich ook in alle opzichten als een goed huurder. Verhuurder acht in dat kader de naleving van de voorschriften welke hierna in dit artikel worden genoemd in het bijzonder van belang. Partijen komen overeen dat overtreding van elk van deze voorschriften een ernstige tekortkoming oplevert die ertoe leidt dat huurder een direct opeisbare boete verbeurt en die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.”
“6.10
Huurder zorgt ervoor dat er in het gehuurde geen stoffen aanwezig zijn en evenmin activiteiten worden verricht die op grond van de Opiumwet strafbaar zijn gesteld. Huurder zorgt er tevens voor dat er in het gehuurde in het geheel geen hennep wordt gekweekt, gedoogd, geknipt of op andere wijze wordt verwerkt of opgeslagen en dat er ook geen voorbereidingen worden getroffen daartoe, zelfs niet als dat niet strafbaar is op grond van de Opiumwet. Onder het treffen van voorbereidingen wordt tevens verstaan het aanwezig hebben van materiaal t.b.v. hennepkweek in het gehuurde. Het verbod op hennepteelt en aan hennepteelt gerelateerde of verwante activiteiten geldt voor het gehele gehuurde, dus o.a. ook voor eventuele buitenruimten, bergingen of gemeenschappelijke ruimten. Bij overtreding van deze bepaling wordt de huurovereenkomst met onmiddellijke ingang voor ontbinding voorgedragen aan de kantonrechter.
Huurder is bij overtreding van dit verbod een onmiddellijk opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,- te vermeerderen met € 50,- (prijspeil november 2013 geïndexeerd volgens de CBS Consumentenprijsindex, Alle Huishoudens) per dag voor iedere dag dat de overtreding voortduurt, met een maximum van € 15.000,- onverminderd het recht van verhuurder op nakoming en/of schadevergoeding.”
2.2.
Op 7 augustus 2023 heeft de politie een inval gedaan in de woning, waarbij [gedaagde] is aangehouden op verdenking van handel in verdovende middelen dan wel witwassen. De politie heeft de woning doorzocht en daarbij de volgende zaken aangetroffen en in beslag genomen:
- kristallen in een boterhamzakje;
- een boterhamzakje met twee gevulde ponypacks en wat los wit poeder;
- een potje met witte kristallen;
- zeven mobiele telefoons;
- een Breitling horloge;
- 2 Rolex horloges;
- 11 × 500 eurobiljetten;
- € 1.955,00;
- € 330,00 aan muntgeld;
- een doos met diverse sealbags.
2.3.
Het Nederlands Forensisch Instituut (het NFI) heeft nader onderzoek gedaan naar de aangetroffen kristallen en poeder. Het NFI heeft op 26 september 2023 een proces-verbaal uitgebracht van de bevindingen.
2.4.
Vlak voor betreding van de woning zag de politie een vrouw uit de woning
komen. Zij bleek de partner van [gedaagde] te zijn. In de tas die zij bij zich droeg is een geldbedrag van € 11.655,00 aangetroffen. Ook zij is aangehouden op verdenking van witwassen.
2.5.
Per brief van 18 december 2023 heeft de burgemeester van de gemeente Dalfsen aan [gedaagde] het voornemen geuit om een last onder dwangsom van € 10.000,00 op te leggen wanneer in de komende drie jaar verdovende middelen in de woning worden aangetroffen om te importeren of te exporteren, te telen, te bereiden, te bewerken, te verwerken, af te leveren of te verstrekken. Bij besluit van 8 januari 2024 heeft de burgemeester de last onder dwangsom daadwerkelijk opgelegd. [gedaagde] heeft bezwaar aangetekend tegen het besluit.
2.6.
Op 28 februari 2024 heeft Vechthorst een brief aan [gedaagde] gestuurd waarin zij laat weten dat zij ervan op de hoogte is gesteld dat er verboden middelen in de woning zijn aangetroffen en dat zij daarom tot beëindiging van de huurovereenkomst wil komen. Zij heeft [gedaagde] de gelegenheid geboden om binnen één week de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [gedaagde] heeft niet op deze brief gereageerd.
2.7.
[gedaagde] heeft een klaagschrift ex artikel 552a van het Wetboek van Strafvordering ingediend tegen de inbeslagname van de in de woning aangetroffen zaken en daarin verzocht de inbeslagname op te heffen. Dit verzoek is afgewezen.
2.8.
De strafrechtelijke procedure tegen [gedaagde] loopt nog.
3.Het geschil
3.1.
Vechthorst vordert - samengevat - bij vonnis, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
I. De huurovereenkomst te ontbinden en [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels en in schone en correcte staat ter beschikking van Vechthorst te stellen;
II. [gedaagde] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 2.500,00 aan Vechthorst, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 7 augustus 2023 tot de dag van algehele voldoening;
III. [gedaagde] te veroordelen in de kosten van het geding, te vermeerderen met de wettelijke rente als deze kosten niet binnen veertien dagen na het wijzen van het vonnis zijn voldaan.
3.2.
Vechthorst heeft aan de vorderingen ten grondslag gelegd dat [gedaagde], door in strijd met artikel 2 sub C en Pro 3 sub C van de Opiumwet te handelen, ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van de huurovereenkomst, op grond waarvan ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. Hierbij wijst Vechthorst op de artikelen 6.3 en 6.10 van de algemene voorwaarden. Daarnaast brengt de aanwezigheid van drugs in het gehuurde en betrokkenheid bij drugsgerelateerde activiteiten volgens Vechthorst met zich dat [gedaagde] zich niet als een goed huurder heeft gedragen in de zin van artikel 7:213 BW Pro. Dit is volgens Vechthorst op zichzelf al een tekortkoming van voldoende gewicht om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Ook voor de gevorderde boete beroept Vechthorst zich op de artikelen 6.3 en 6.10 van de algemene voorwaarden.
3.3.
[gedaagde] verzoekt in de eerste plaats om aanhouding van deze procedure totdat de strafrechtelijke procedure is afgerond. Daarnaast voert hij verweer. [gedaagde] concludeert tot niet-ontvankelijkheid van Vechthorst, dan wel tot afwijzing van de vorderingen van Vechthorst, met uitvoerbaar bij voorraad te verklaren veroordeling van Vechthorst in de kosten van deze procedure. Bij een toewijzend vonnis vraagt [gedaagde] om de veroordeling niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren.
3.4.
[gedaagde] betwist dat hij in strijd heeft gehandeld met de bepalingen uit de huurovereenkomst. Hij betwist dat er verboden middelen in de woning zijn gevonden of dat hij anderszins in strijd met de Opiumwet heeft gehandeld. Het klopt volgens hem dat er bij de politie-inval bedragen aan contant geld en waardevolle spullen zijn gevonden, maar dit heeft – zo stelt hij – te maken met zijn baan als boekhouder in Spanje. Daarnaast stelt hij dat hij, doordat hij een schadevergoeding heeft ontvangen, dure horloges heeft kunnen kopen en dat hij een deel van zijn spaargeld contant bewaart. Verder heeft [gedaagde] aangevoerd dat zijn belang om in de woning te blijven wonen prevaleert boven het belang van Vechthorst bij ontbinding van de huurovereenkomst. Daarbij wijst hij erop dat hij het co-ouderschap heeft over twee schoolgaande kinderen. [gedaagde] vreest dat als hij de woning verliest hij geen woning zal vinden in de buurt en dan de co-ouderschapregeling niet meer kan nakomen. Bovendien zijn de buren volgens [gedaagde] allemaal blij met hem, zodat Vechthorst ook geen belang heeft bij ontbinding van de huurovereenkomst. Ten aanzien van de gevorderde boete heeft [gedaagde] betoogd dat de bepaling waarin de boete staat nietig dan wel vernietigbaar is. Mocht de bepaling wel rechtsgeldig zijn, dan kan de boete volgens [gedaagde] niet worden verbeurd, omdat hij de Opiumwet niet heeft overtreden.
3.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.
4.De beoordeling
Verzoek tot aanhouding procedure
4.1.
De kantonrechter gaat eerst in op het verzoek van [gedaagde] tot aanhouding van deze procedure, totdat de strafrechtelijk procedure is afgerond. De kantonrechter wijst dit verzoek af, omdat deze civiele procedure los staat van de strafrechtelijke procedure. Op zichzelf is het zo dat wanneer [gedaagde] in de strafrechtelijke procedure onherroepelijk wordt veroordeeld, in de civiele procedure vast staat dat [gedaagde] onrechtmatig heeft gehandeld. Andersom is het echter niet zo dat in deze civiele procedure geen onrechtmatig handelen dan wel wanprestatie van [gedaagde] kan worden vastgesteld, zolang de strafrechtelijke procedure nog niet is afgerond. [gedaagde] heeft geen omstandigheden aangevoerd die aanleiding geven om deze procedure aan te houden totdat de strafrechtelijke procedure is afgerond. Het verzoek tot aanhouding wordt daarom afgewezen.
Ontbinding en ontruiming
4.2.
Ten aanzien van de vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde overweegt de kantonrechter het volgende. Als de huurder zijn verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst niet nakomt, mag de verhuurder de rechter vragen om de huurovereenkomst te ontbinden (artikel 6:265 lid 1 BW Pro). De rechter zal dan moeten beoordelen of de gedragingen ernstig genoeg zijn, of dat de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Alle omstandigheden van het geval kunnen hierbij een rol spelen.
4.3.
De kantonrechter stelt vast dat [gedaagde] bij het aangaan van de huurovereenkomst heeft getekend voor de algemene voorwaarden en de toepasselijkheid hiervan ook niet heeft betwist. Hiermee heeft [gedaagde] ook getekend voor een zero tolerance beleid van Vechthorst waarbij het bezit van drugs en de betrokkenheid bij drugshandel niet wordt getolereerd. Dit volgt uit artikel 6.10 van de algemene voorwaarden en uit artikel 6.3 die de overtreding van artikel 6.10 bestempelt als een tekortkoming die ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.4.
Vechthorst heeft aangevoerd dat uit het proces-verbaal van de het NFI blijkt dat in de woning een handelsvoorraad drugs is aangetroffen. Zij voert aan dat uit dit proces-verbaal volgt dat in de woning 14,36 gram cocaïne, 2,93 gram 2-MMC en 82,20 gram 3-CMC is aangetroffen. [gedaagde] heeft hier tegenin gebracht dat hij pas in de strafrechtelijke procedure een contra-expertise laat uitvoeren. Dat neemt niet weg dat tot die tijd van de juistheid van de bevindingen van het NFI moet worden uitgegaan. [gedaagde] heeft ook niet betwist dat het proces-verbaal van het NFI zo gelezen moet worden dat de onderzochte middelen aan te merken zijn als cocaïne, 2-MMC en 2-CMC. De kantonrechter houdt het er daarom in deze procedure voor dat in de woning de bewuste hoeveelheid harddrugs is aangetroffen. Hiermee heeft [gedaagde] als huurder in strijd gehandeld met artikel 6.10 van de algemene voorwaarden.
4.5.
De kantonrechter stelt daarnaast vast dat er behalve harddrugs ook grote bedragen aan contant geld - in biljetten van € 500,00 - een zevental telefoons en dure horloges in het gehuurde zijn aangetroffen. Hoewel het bezit daarvan niet zonder meer strafbaar is, komt uit de combinatie van de aangetroffen zaken het beeld naar voren dat [gedaagde] vanuit de woning betrokken is bij drugscriminaliteit. De strafrechter heeft kennelijk ook geen aanleiding gezien om in reactie op het klaagschrift van [gedaagde] de in beslag genomen zaken terug te geven. Verder is de partner van [gedaagde] vlakbij het gehuurde aangehouden terwijl zij een grote hoeveelheid contant geld bij zich had. Ter zitting heeft [gedaagde] het beeld van zijn betrokkenheid bij drugscriminaliteit onvoldoende gemotiveerd weersproken. In het licht van de hiervoor genoemde omstandigheden is de toelichting van [gedaagde] dat hij contant geld achter de hand moet hebben omdat hij boekhouder is in Spanje, dat hij een deel van zijn spaargeld in contanten bewaart en dat hij dankzij een schadevergoeding mooie spullen heeft kunnen kopen, daarvoor onvoldoende. Naast overtreding van artikel 6.10 van de algemene voorwaarden is daarmee ook sprake van slecht huurderschap, waarmee [gedaagde] in strijd heeft gehandeld met artikel 7:213 BW Pro.
4.6.
Gelet op het voorgaande heeft Vechthorst een groot belang bij haar vorderingen tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De aanwezigheid van drugs in een woning en de betrokkenheid bij drugscriminaliteit brengt in het algemeen risico’s met zich mee voor de rust en veiligheid van de woonomgeving. Vechthorst heeft er een gerechtvaardigd belang bij om te laten zien dat zij dit niet accepteert en consequent uitvoering geeft aan het zero tolerance beleid.
4.7.
De belangen die [gedaagde] heeft aangevoerd om in de woning te blijven wonen
wegen hier niet tegenop. [gedaagde] heeft, desgevraagd, toegelicht dat hij een pasgeboren baby heeft die bij zijn partner woont. Daarnaast heeft hij het co-ouderschap over twee schoolgaande kinderen, die het grootste deel van de tijd bij hun moeder wonen. [gedaagde] heeft niet gesteld, en dit is ook niet gebleken, dat zij (deels) op straat komen te staan bij een einde van de huurovereenkomst. De door [gedaagde] aangevoerde omstandigheid dat hij het co-ouderschap dreigt te verliezen als hij de woning moet verlaten, legt hier onvoldoende gewicht in de schaal.
4.8.
Gelet op het voorgaande oordeelt de kantonrechter dat de tekortkoming van [gedaagde] van voldoende gewicht is om ontbinding van de huurovereenkomst, gelet op alle omstandigheden van het geval, te rechtvaardigen. De gevorderde ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de huurovereenkomst worden daarom toegewezen. De ontruimingstermijn wordt conform de vordering gesteld op 14 dagen na de betekening van dit vonnis.
Boete
4.9.
Omdat sprake is van een overtreding van artikel 6.10 van de algemene voorwaarden is [gedaagde] op grond van artikel 6.3 en het slot van artikel 6.10 van de algemene voorwaarden een direct opeisbare boete verschuldigd van € 2.500,00. Anders dan [gedaagde] heeft gesteld is hier geen sprake van een onredelijk bezwarend beding. Het is een duidelijk geformuleerd beding waarbij exact is aangegeven welke boete verschuldigd is bij overtreding van artikel 6.10. [gedaagde] heeft ook geen omstandigheden aangevoerd die aanleiding geven tot matiging van de boete. De gevorderde boete zal daarom worden toegewezen. Dit geldt ook voor de hierover gevorderde wettelijke rente.
Uitvoerbaarheid bij voorraad
4.10.
[gedaagde] heeft verzocht om bij een toewijzend vonnis het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad te verklaren, omdat, mocht in hoger beroep anders worden beslist, terugkeer naar de woning niet meer mogelijk is als de ontruiming al heeft plaatsgevonden. De kantonrechter ziet hierin onvoldoende aanleiding om af te wijken van het uitgangspunt dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Zoals hiervoor al is overwogen wegen de belangen van Vechthorst bij ontbinding en ontruiming hier zwaarder dan het belang van [gedaagde] om in de woning te kunnen blijven. Daar komt bij dat wanneer de uitkomst van een eventuele procedure in hoger beroep moet worden afgewacht, de woning in de tussentijd niet aan een derde verhuurd kan worden terwijl, zo heeft [gedaagde] niet betwist, er een nijpend tekort is aan sociale huurwoningen.
Proceskosten
4.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van Vechthorst worden begroot op:
- kosten van de dagvaarding
€
136,72
- griffierecht
€
372,00
- salaris gemachtigde
€
408,00
(2 punten × € 204,00)
- nakosten
€
102,00
(plus de kosten van betekening zoals vermeld in de beslissing)
Totaal
€
1.018,72
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
ontbindt de huurovereenkomst van de woning aan de [adres] en veroordeelt [gedaagde] om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen met alle personen en zaken die zich daar vanwege [gedaagde] bevinden en de woning met alle sleutels en in schone en correcte staat ter beschikking aan Vechthorst te stellen,
5.2.
veroordeelt [gedaagde] tot betaling van een bedrag van € 2.500,00 aan Vechthorst, te vermeerderen met de wettelijke rente zoals bedoeld in artikel 6:119 BW Pro vanaf 7 augustus 2023 tot de dag van algehele voldoening,
5.3.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.018,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M. Koene en in het openbaar uitgesproken op
26 november 2024