ECLI:NL:RBOVE:2024:6181

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/311771 / HA ZA 24-101

Vonnis van 20 november 2024

in de zaak van

1.[eiseres] ,2. [eiser] ,

uit [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eisers] ,

advocaat: mr. G. Visser,

tegen

1.[gedaagde 1] ,

handelend onder de naam [bedrijf 1] ,

uit [woonplaats 2] ,

hierna te noemen: [gedaagde 1] ,

2.
[gedaagde 2],

uit [woonplaats 3] ,

hierna te noemen: [gedaagde 2] ,

hierna samen te noemen: [gedaagden] ,

advocaat: mr. M.C. Franken-Schoemaker,

3.
de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid,

[gedaagde 3] B.V.,

uit [vestigingsplaats] ,

advocaat: mr. J.V. Mol,

hierna te noemen: [gedaagde 3] ,

gedaagde partijen.

1.De zaak in het kort

1.1.

[eisers] heeft een woning gekocht. Na het tekenen van de koopovereenkomst heeft zij een bouwkundige keuring laten uitvoeren. Er zijn toen lekkages en vochtdoorslag in de gevels en in de kelder ontdekt. De levering van de woning heeft niet plaatsgevonden omdat [eisers] de afspraak bij de notaris heeft afgezegd. De procedure die de verkopers vervolgens zijn begonnen, heeft [eisers] in eerste aanleg en in hoger beroep verloren. [eisers] wil in deze procedure onder andere de schade die zij heeft geleden, vergoed zien. Volgens [eisers] hebben [gedaagden] en [gedaagde 3] hun zorgplichten geschonden. [eisers] stelt dat [gedaagden] haar niet goed hebben begeleid in het koopproces, de gebreken tijdens de bezichtiging hadden moeten zien en beperkt bouwkundig en onjuist juridisch advies hebben gegeven. Haar advocaat heeft volgens [eisers] niet gewezen op de risico’s en alternatieven van de juridische aanpak tegen de verkopers en fouten gemaakt in de procesvoering. [eisers] stelt dat [gedaagde 3] als voormalig werkgever van haar advocaat daarvoor aansprakelijk is. De rechtbank komt tot het oordeel dat [gedaagden] en [gedaagde 3] geen zorgplicht hebben geschonden en niet aansprakelijk zijn. Daarom wijst de rechtbank de vorderingen van [eisers] af. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

de dagvaardingen met producties;
de conclusie van antwoord met producties van [gedaagde 3] ;
de conclusie van antwoord met producties van [gedaagden] ;
de aanvullende producties 23 en 24 van [eisers] ;
de mondelinge behandeling van 14 oktober 2024 waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier worden bewaard;
de op de mondelinge behandeling door [eisers] en [gedaagde 3] overgelegde spreekaantekeningen.

2.2.

Ten slotte is bepaald dat de rechtbank vandaag uitspraak zal doen.

3.De feiten

3.1.

In 2019 heeft [eisers] haar huis verkocht. Tot 1 april 2020 kon zij daarin blijven wonen.

3.2.

In haar zoektocht naar een nieuwe woning heeft [eisers] [bedrijf 1] als aankoopmakelaar ingeschakeld. Namens [bedrijf 1] heeft [gedaagde 2] haar daarin begeleid. [gedaagde 2] was tot 1 januari 2024 vennoot van [bedrijf 1] .

3.3.

Op 17 oktober 2019 hebben [eisers] en [gedaagde 2] de woning aan de [adres] (hierna: ‘de woning’) bezichtigd.

3.4.

Op 23 oktober 2019 hebben [eisers] en de verkopers van de woning een koopovereenkomst gesloten. De koopprijs voor de woning bedroeg € 265.000,00. In de koopovereenkomst is geen voorbehoud van bouwtechnische keuring opgenomen.

3.5.

In artikel 11 van de koopovereenkomst is – kort gezegd – bepaald dat als een partij gedurende acht dagen nalatig blijft in een van zijn of haar verplichtingen, de andere partij het recht heeft de overeenkomst te ontbinden. De nalatige partij is in dat geval een boete verschuldigd van 10% van de koopsom.

3.6.

Omdat [eisers] plannen had om een deel van de woning te verbouwen, heeft zij de woning op 23 november 2019 bezocht met de aannemer [bedrijf 2] (hierna: ‘ [bedrijf 2] ’). [gedaagde 2] was hierbij niet aanwezig.

3.7.

Op 24 december 2019 heeft [bedrijf 2] de woning samen met [naam 1] van [bedrijf 3] (hierna: ‘ [bedrijf 3] ’) bezocht. [eisers] en [gedaagde 2] waren hierbij niet aanwezig. Tijdens het bezoek constateerden [bedrijf 2] en [bedrijf 3] lekkages en vochtdoorslag in de garage en in de berging. Naar aanleiding daarvan hebben [bedrijf 2] en [bedrijf 3] [eisers] op 7 januari 2020 geadviseerd om een bouwtechnische keuring te laten uitvoeren

3.8.

Op 13 januari 2020 heeft [eisers] aan [bedrijf 4] (hierna: ‘ [bedrijf 4] ’) opdracht gegeven om een bouwkundige inspectie uit te voeren.

3.9.

Op 22 januari 2020 heeft [bedrijf 4] de woning geïnspecteerd. [eisers] en [gedaagde 2] waren hierbij aanwezig. In het rapport van [bedrijf 4] staat – samengevat en voor zover hier van belang – dat er vochtdoorslag is en dat er lekkagesporen zijn in de gevels en in de kelder.

3.10.

Naar aanleiding van het rapport van [bedrijf 4] heeft [bedrijf 2] de herstelkosten begroot op € 44.962,53.

3.11.

De levering van de woning zou op 24 januari 2020 plaatsvinden. Op 23 januari 2020 heeft [eisers] de afspraak voor de levering van de woning afgezegd.

3.12.

Op dezelfde dag hebben de verkopers per brief bericht dat [eisers] tekortschiet in de nakoming van de koopovereenkomst en hebben zij [eisers] tot 31 januari 2020 de tijd gegeven om de woning alsnog af te nemen. In de brief hebben de verkopers verder meegedeeld dat als [eisers] de woning niet afneemt, zij het recht voorbehouden de overeenkomst te ontbinden en aanspraak te maken op betaling van de contractuele boete. [eisers] heeft de woning niet afgenomen.

3.13.

[eisers] heeft mr. [naam 2] , destijds werkzaam als advocaat bij [gedaagde 3] , opdracht gegeven om haar bij te staan in het geschil met de verkopers.

3.14.

Op 30 januari 2020 heeft mr. [naam 2] een brief aan de verkopers gestuurd. Daarin heeft hij een beroep gedaan op vermindering van de koopprijs met € 45.000,00 of,
als daarmee niet akkoord wordt gegaan, gedeeltelijke vernietiging van de koopovereenkomst op grond van non-conformiteit en dwaling.

3.15.

Op 4 februari 2020 hebben de verkopers de koopovereenkomst ontbonden en aanspraak gemaakt op de boete van € 26.500,00. [eisers] heeft de boete niet betaald.

3.16.

Op 22 februari 2020 hebben de verkopers de woning aan derden verkocht voor € 270.000,00

3.17.

Op 14 april 2020 werd [eisers] door de verkopers gedagvaard. In het vonnis van
4 november 2020 (hierna: ‘het vonnis’) heeft de rechtbank Noord-Nederland – samengevat en voor zover hier van belang – verklaard dat de koopovereenkomst is ontbonden en is [eisers] veroordeeld tot betaling van de boete. De rechtbank heeft verder geoordeeld dat de door [eisers] gestelde gebreken aan de woning niet zijn komen vast te staan. Het vonnis heeft het hof in haar arrest van 28 juni 2022 (hierna: ‘het arrest’) bekrachtigd.

3.18.

Per brief van 24 december 2020 heeft (de advocaat van) [eisers] [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor – kort gezegd – de als gevolg van de procedure tegen de verkopers geleden schade.

3.19.

Per brief van 25 oktober 2022 heeft (de advocaat van) [eisers] [gedaagde 2] aansprakelijk gesteld voor € 40.650,64.

3.20.

Op 20 juli 2023 heeft [eisers] bij [gedaagde 3] een klacht ingediend tegen mr. [naam 2] . [gedaagde 3] heeft de klacht afgewezen.

4.Het geschil

De vorderingen van [eisers]

4.1.

vordert – samengevat en uitvoerbaar bij voorraad – een verklaring voor recht dat:

[gedaagde 2] niet heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend makelaar, daarmee wanprestatie heeft gepleegd en aansprakelijk is voor de geleden schade (I);
mr. [naam 2] niet heeft gehandeld als een redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat, daarmee wanprestatie heeft gepleegd waardoor [gedaagde 3] als opdrachtnemer aansprakelijk is (II);
[gedaagde 3] als werkgever aansprakelijk is voor het niet handelen als redelijk bekwaam en redelijk handelend advocaat, daarmee wanprestatie heeft gepleegd en voor de gevolgen aansprakelijk is (III); en
[bedrijf 1] , althans [gedaagde 2] , onzorgvuldig heeft gehandeld in de uitoefening van haar zorgplicht, daarmee wanprestatie heeft gepleegd en aansprakelijk is (V);

vordert ook dat:

[gedaagde 3] wordt veroordeeld tot betaling van € 34.146,11 en de wettelijke rente daarover wegens het tekortschieten in de nakoming van de verplichting uit de overeenkomst van opdracht (IV);
[gedaagden] (als voormalige vennoten van [bedrijf 1] ) hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van € 34.146,11 en de wettelijke rente daarover (VI);
[gedaagde 1] , [gedaagde 2] en [gedaagde 3] hoofdelijk worden veroordeeld tot betaling van de proceskosten (VII).

Het verweer van [gedaagden]

4.2.

[gedaagden] betwisten dat zij een zorgplicht hebben geschonden, wanprestatie hebben gepleegd en aansprakelijk zijn voor de door [eisers] gevorderde schade. Voor zover de rechtbank tot het oordeel zou komen dat zij wel aansprakelijk zijn, stellen [gedaagden] dat [eisers] niet voldaan heeft aan haar klachtplicht. Als de rechtbank ook daaraan voorbij zou gaan, nemen [gedaagden] het standpunt in dat [eisers] geen schade heeft geleden. Zij vragen de rechtbank de vorderingen af te wijzen en [eisers] te veroordelen in kosten van deze procedure met betaling van de wettelijke rente daarover.

Het verweer van [gedaagde 3]

4.3.

[gedaagde 3] betwist dat er een zorgplicht is geschonden, wanprestatie is gepleegd en dat zij als werkgever van mr. [naam 2] aansprakelijk is voor de door [eisers] gevorderde schade. [gedaagde 3] betwist ook dat [eisers] schade heeft geleden. [gedaagde 3] stelt zich verder op het standpunt dat de door [eisers] gevorderde schade niet voor vergoeding in aanmerking komt. [gedaagde 3] vraagt de rechtbank de vorderingen af te wijzen en [eisers] te veroordelen in de kosten van deze procedure met betaling van de wettelijke rente daarover.

4.4.

De rechtbank gaat hierna, voor zover nodig voor haar beslissing, verder in op de stellingen en verweren van partijen.

5.De beoordeling

5.1.

De rechtbank zal eerst de vorderingen tegen [gedaagden] beoordelen en daarna die tegen [gedaagde 3] .

De vorderingen tegen [gedaagden]

5.2.

De rechtbank stelt allereerst vast dat [eisers] met [bedrijf 1] een mondelinge overeenkomst van opdracht heeft gesloten. Aan haar stelling dat de zorgplicht is geschonden waardoor er sprake is van een tekortkoming in de nakoming van die overeenkomst, legt [eisers] ten grondslag dat [gedaagde 2] :

i) haar niet heeft gewezen op de risico’s van het tekenen van de koopovereenkomst waarin de zichtbare en onzichtbare gebreken zijn weggecontracteerd, waarin geen voorbehoud van een bouwkundige keuring is opgenomen en een boete verschuldigd wordt bij het niet afnemen van de woning;
ii) de gebreken die [bedrijf 4] heeft geconstateerd, niet heeft gezien tijdens de bezichtiging van de woning, terwijl [gedaagde 2] aangaf bouwkundig inzicht te hebben; en
iii) onjuist juridisch advies heeft gegeven.

(i) de risico’s van het tekenen van de koopovereenkomst

5.3.

[gedaagde 2] heeft tegengesproken dat hij [eisers] niet op de risico’s van het tekenen van de koopovereenkomst heeft gewezen. Hij heeft uitgelegd dat hij [eisers] heeft meegenomen in het koopproces en de procedure heeft gevolgd zoals het gaat bij elke koop. Dat wil zeggen, dat hij voorafgaand aan de ondertekening tijdens een gesprek op zijn kantoor de koopovereenkomst en het document ‘de toelichting op de koopovereenkomst voor de consument’ artikel per artikel met [eisers] heeft doorgenomen, daarbij heeft uitgelegd wat de risico’s en gevolgen zijn van het tekenen van de koopovereenkomst en aan het einde geverifieerd heeft of [eisers] nog vragen had. Ook de bepalingen in de koopovereenkomst dat de woning inclusief verborgen gebreken wordt afgenomen, dat er geen voorbehoud van bouwkundige keuring is opgenomen en dat bij het niet afnemen van de woning een boete verschuldigd wordt, zijn toen besproken, want deze punten worden expliciet genoemd in de toelichting bij de koopovereenkomst die eveneens is doorgesproken. Daarbij heeft [gedaagde 2] erop gewezen dat in de koopovereenkomst bewust geen voorbehoud van bouwkundige keuring was opgenomen, omdat namens verkopers al was aangegeven dat zij daar niet mee akkoord zouden gaan.

5.4.

[eisers] heeft niet betwist dat dit gesprek tussen haar en [gedaagde 2] heeft plaatsgevonden. Zij heeft verder niets aangevoerd waaruit volgt dat zij niet op de risico’s van het tekenen van de koopovereenkomst is gewezen. Dat betekent dat de rechtbank ervan uitgaat dat het verhaal van [gedaagde 2] klopt. De stelling van [eisers] dat [gedaagde 2] haar niet heeft gewezen op de risico’s van het tekenen van de koopovereenkomst is daarmee niet komen vast te staan en kan daardoor niet tot de conclusie leiden dat een zorgplicht is geschonden.

(ii) de gebreken tijdens de bezichtiging

5.5.

Met betrekking tot het tweede verwijt dat [eisers] [gedaagde 2] maakt, heeft [gedaagde 2] aangevoerd dat hij tijdens de bezichtiging in oktober 2019 de zichtbare gebreken zoals de kwaliteit van het schilderwerk, de garagedeur en bitumen met [eisers] heeft besproken. Maar de gebreken die [bedrijf 4] in januari 2020 heeft opgemerkt, waren volgens [gedaagde 2] toen niet te zien. Hij heeft betwist dat de foto’s die [eisers] heeft overgelegd de situatie tijdens de bezichtiging weergeven. Er was volgens [gedaagde 2] bij de bezichtiging ook geen sprake van vocht, vreemde lucht of kou waardoor het vermoeden had kunnen ontstaan dat de woning de gebreken had die [bedrijf 4] later zou constateren. [gedaagde 2] heeft uitgelegd dat de periode tussen oktober 2019 en januari 2020 erg nat was en het naar binnen heeft geregend. Dat zou volgens [gedaagde 2] een verklaring kunnen zijn waarom de gebreken niet eerder dan januari 2020 te zien waren. [gedaagde 2] heeft er verder op gewezen dat in de procedure tegen de verkopers is geoordeeld dat de door [eisers] gestelde gebreken niet zijn komen vast te staan.

5.6.

Tegenover deze toelichting van [gedaagde 2] heeft [eisers] naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende uitgelegd dat de gebreken die zij noemt wel zichtbaar waren tijdens de bezichtiging en dat [gedaagde 2] deze toen had kunnen en moeten zien. Voor zover [eisers] [gedaagde 2] verwijt dat hij geen bouwkundige keuring heeft geadviseerd, strandt dit om dezelfde reden. [eisers] heeft namelijk onvoldoende onderbouwd dat er aanleiding was voor een dergelijk advies. Zij heeft niet weersproken dat de woning tijdens de bezichtiging niet vochtig, koud of muffig was waardoor men zich had moeten afvragen of er misschien iets mis was. Zij heeft ook niet weersproken dat de vragenlijst door de verkopers positief was ingevuld, de woning volgens het taxatierapport in een goede staat verkeerde, een bouwkundige keuring door de verkopers niet zou zijn geaccepteerd, terwijl er haast was omdat [eisers] binnenkort uit de eigen woning moest, de woningmarkt overspannen was en zij eerder bij het bieden op een andere woning al overboden werd.

5.7.

Daarbij is van belang dat [eisers] heeft uitgelegd dat het een opmerking van de verkopers was tijdens het bezoek met de aannemer (dus ná het sluiten van de koopovereenkomst op 23 oktober 2019) die ertoe leidde dat zij een bouwkundige keuring liet uitvoeren. De verkopers zouden op 23 november 2019 tegen [eisers] hebben gezegd dat zij er mooi ‘vrij’ wonen, maar dat als de wind erop staat, de woning niet warm te stoken is; het zou er dan erg tochten. [gedaagde 2] was er niet bij toen de verkopers dit vertelden en [eisers] heeft niet tegengesproken dat zij [gedaagde 2] daarover pas op 7 januari 2020 heeft geïnformeerd. [eisers] kan [gedaagde 2] daarom niet verwijten dat hij haar niet geadviseerd heeft om een bouwkundige keuring te laten uitvoeren of een voorbehoud van bouwkundige keuring te bedingen voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst. Dit betekent dat ook het tweede verwijt niet slaagt en ook op dit punt geen zorgplicht is geschonden.

(iii) het juridisch advies

5.8.

Het derde verwijt ziet meer specifiek op een WhatsApp-bericht van [gedaagde 2] van
28 januari 2020. Daarin schrijft hij: ‘
van koperszijde kan naar mijn mening succesvol een beroep gedaan worden op dwaling en non-conformiteit. Mits je met bewijs kunt komen en dat is er.’ [eisers] stelt dat [gedaagde 2] daarmee de indruk heeft gewekt dat de zaak tegen de verkopers een gelopen race was en dat zij de koopovereenkomst kon ontbinden. Zij zegt op basis van dit advies te hebben gehandeld. [gedaagde 2] heeft daartegen ingebracht dat hij geen jurist is en dat het bericht ook geen juridisch advies is. Volgens [gedaagde 2] is het een opmerking die hij maakte op basis van de feiten en omstandigheden die op dat moment bekend waren en die door [eisers] zelf met hem waren gedeeld. Bovendien ging hij ervan uit dat [eisers] geadviseerd werd door een jurist, omdat [eisers] op zijn bericht reageerde met: ‘
Ja, dat zegt onze advocaat ook hoor.’ [gedaagde 2] betwist dan ook dat [eisers] is afgegaan op zijn bericht.

5.9.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 2] zijn bericht weliswaar voorzichtiger had kunnen formuleren, maar dat daarin gelet op de omstandigheden geen juridisch advies te lezen valt. De rechtbank volgt [eisers] namelijk niet in haar stelling dat de indruk wordt of zou kunnen worden gewekt dat [eisers] de zaak zou winnen. De rechtbank volgt haar ook niet in de stelling dat zij op basis van het bericht heeft gehandeld. Want uit de stukken blijkt dat het bericht van [gedaagde 2] was gebaseerd op informatie die hij ontving van [eisers] , namelijk de opmerking van de verkopers over de tocht en het stoken van de woning en de constateringen van [bedrijf 2] , [bedrijf 3] en [bedrijf 4] . Daarnaast wist [gedaagde 2] dat [eisers] op dat moment al juridisch advies had ingeschakeld. Dat blijkt bijvoorbeeld uit een e-mail van 23 januari 2020 waarin [gedaagde 2] schrijft: ‘
Ik denk dat jullie advocaat de termen “dwaling” en “non- conformiteit” zal aandragen in zijn eventuele verweer. Maar dat weet hij zelf uiteraard ook’. Dat [eisers] is afgegaan op het bericht van [gedaagde 2] komt de rechtbank daarom al niet aannemelijk voor, maar wordt ondersteund door het antwoord dat [eisers] geeft op het bericht van [gedaagde 2] van 28 januari 2020. Dat betekent dat ook het derde verwijt geen doel treft en dat [gedaagde 2] hier geen zorgplicht heeft geschonden.

Conclusie

5.10.

De rechtbank komt tot het oordeel dat geen van de verwijten die [eisers] [gedaagde 2] maakt, afzonderlijk of gezamenlijk kunnen leiden tot de conclusie dat [gedaagde 2] zijn zorgplicht heeft geschonden. Dat betekent dat vorderingen tegen [gedaagden] worden afgewezen. De vorderingen zijn namelijk allemaal gebaseerd op het verwijt dat [gedaagde 2] zijn zorgplicht geschonden zou hebben.

De proceskosten

5.11.

Omdat [eisers] in de procedure tegen [gedaagden] ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten van [gedaagden] betalen. Dat zijn de kosten die [gedaagden] hebben gemaakt om deze procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dat zijn de kosten die [gedaagden] zullen maken om [eisers] ertoe te brengen aan de veroordelingen in dit vonnis te voldoen.

5.12.

De proceskosten van [gedaagden] worden begroot op:

- griffierecht

€

1.325,00

- salaris advocaat

€

1.572,00

(2 punten × tarief III van € 786,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals hierna vermeld)

Totaal

€

3.075,00

5.13.

De gevorderde wettelijke rente over deze proceskosten wijst de rechtbank ook toe. De wettelijke rente is [eisers] aan [gedaagden] verschuldigd als de proceskosten niet binnen veertien dagen na betekening van het vonnis zijn betaald.

5.14.

De nakosten zullen worden vermeerderd met € 92,00 en de kosten van betekening als [eisers] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de veroordelingen van dit vonnis voldoet en het vonnis is betekend.

De vorderingen tegen [gedaagde 3]

5.15.

De rechtbank stelt vast dat er tussen [eisers] en [gedaagde 3] een overeenkomst van opdracht is gesloten. Tussen [eisers] en [gedaagde 3] staat niet ter discussie dat [gedaagde 3] als toenmalige werkgever van mr. [naam 2] op grond van artikel 6:170 BW aansprakelijk kan zijn als hij een fout heeft gemaakt. Om te kunnen beoordelen of [gedaagde 3] aansprakelijk is, moet de rechtbank daarom eerst de vraag beantwoorden of mr. [naam 2] een fout heeft gemaakt in zijn taakvervulling.

5.16.

De verwijten die [eisers] mr. [naam 2] maakt en waarop [eisers] haar stelling heeft gebaseerd dat er een zorgplicht is geschonden, zien op:

(i) zijn advisering;

(ii) de procesvoering; en

(iii) de aansprakelijkheidsstelling van [gedaagden] .

(i) de advisering

5.17.

Volgens [eisers] heeft mr. [naam 2] haar niet (schriftelijk) geadviseerd over de risico’s van de aanpak in de zaak richting de verkopers. Dat er door het niet afnemen van de woning een risico bestond op het moeten betalen van de boete, is haar niet verteld, aldus [eisers] . Zij stelt ook dat mr. [naam 2] haar niet heeft gewezen op de alternatieven, bijvoorbeeld het wel afnemen van de woning om vervolgens de schade van € 45.000,00 op de verkopers te verhalen. [eisers] zegt dat als zij op de hoogte was geweest van de risico’s en de alternatieven, zij een andere keuze had gemaakt en dan geen schade zou hebben geleden.

5.18.

[gedaagde 3] heeft bij gebrek aan wetenschap niet tegengesproken dat mr. [naam 2] [eisers] niet op de risico’s heeft gewezen, maar volgens [gedaagde 3] was daar geen aanleiding voor en is gekozen voor de route met het laagste risico. [gedaagde 3] heeft toegelicht dat er spoed was. Op het moment dat zij de zaak binnenkreeg, was de koopovereenkomst al gesloten en moest de woning binnen een week worden afgenomen, terwijl er een rapport lag waarin stond dat er gebreken waren aan de woning. Tegelijkertijd wilde [eisers] de woning graag hebben, maar wel met compensatie voor de gebreken. [gedaagde 3] heeft uitgelegd dat de beste manier om dit te realiseren, de partiële vernietiging op grond van dwaling of non-conformiteit was. Omdat het afnemen van de woning met gebreken ter hoogte van € 45.000,00 meer (financiële) risico’s met zich zou brengen, heeft mr. [naam 2] daarover niet geadviseerd, aldus [gedaagde 3] . En al zou hij daarover (of een ander alternatief) hebben geadviseerd, dan had [eisers] volgens [gedaagde 3] niet voor deze (of een andere aanpak) gekozen. Bovendien wist [eisers] heel goed dat zij de boete riskeerde als zij de woning niet afnam, omdat verkopers daar direct aanspraak op maakten in hun brief van 23 januari 2020.

5.19.

De rechtbank volgt [eisers] niet in haar stelling dat zij verkeerd is geadviseerd door mr. [naam 2] . Weliswaar heeft mr. [naam 2] haar mogelijk niet gewezen op het risico dat zij de boete zou moeten betalen als zij de woning niet afnam, en ook niet op het alternatief om de woning wel af te nemen en later te proberen om de kosten voor de vermeende gebreken op verkopers te verhalen, maar dat leidt niet tot een schending van de zorgplicht waardoor [eisers] schade heeft geleden. Vooropgesteld moet worden dat inherent aan het kopen van een woning is, dat men risico’s loopt, zoals op verborgen gebreken, juridische conflicten en (als gevolg daarvan) extra kosten.

5.20.

Vaststaat dat [eisers] de koopovereenkomst al had gesloten op het moment dat zij zich wendde tot [gedaagde 3] en dat mr. [naam 2] en [eisers] op dat moment meenden dat [eisers] door het afnemen van de woning schade zou lijden ter hoogte van € 45.000,00. De gebreken aan de woning werden namelijk op dat bedrag begroot. Ook werd gedacht dat het opnieuw verkopen van die woning voor ten minste de koopprijs niet mogelijk zou zijn. Op 24 januari 2024 schrijft [eisers] aan [gedaagde 2] : ‘[…]
Vandaag heb ik overleg met onze jurist en ons uitgangspunt blijft dat we niet willen ontbinden maar ook niet op willen draaien voor de genoemde 45.000 euro die het kost om het huis te maken zoals we het eigenlijk gekocht hebben.[…]
Als er wel ontbonden wordt is de schade voor hen veel groter want dan kunnen ze niet alleen hun huis niet meer voor de 265 verkopen maar zulten wij ook alle door ons gemaakte kosten op hen verhalen en dat loopt echt in de papieren.’ Hieruit blijkt dat [eisers] toen juist bewust de keuze maakte om de woning niet af te nemen, want de contractuele boete die [eisers] daarmee riskeerde ter hoogte van € 26.500,00 was lager. In dat licht begrijpt de rechtbank het door mr. [naam 2] gegeven advies om in te zetten op partiële vernietiging van de koopovereenkomst, als de minst risicovolle route. Dat [eisers] , als haar geadviseerd zou zijn om de woning toch af te nemen, dat advies gevolgd zou hebben, omdat haar de schade van de boete dan bespaard zou zijn gebleven, is gelet hierop niet overtuigend. Dat het risico op de boete zich uiteindelijk heeft gerealiseerd en gebleken is dat de woning zelfs binnen een vrij korte periode boven de koopprijs van [eisers] is verkocht, is wijsheid achteraf en zijn omstandigheden die buiten beschouwing moeten worden gelaten bij de beoordeling van de vraag of mr. [naam 2] zijn zorgplicht geschonden heeft.

5.21.

Om dezelfde redenen die hiervoor door de rechtbank zijn genoemd, gaat het verwijt dat mr. [naam 2] niet zou hebben gewezen op andere mogelijkheden, zoals het simpelweg betalen van de contractuele boete of het afnemen van de woning om vervolgens een procedure te starten op basis van dwaling en non-conformiteit, niet op. Daarbij komt dat die keuze op een gegeven moment ook niet meer voorlag, omdat verkopers de koopovereenkomst hadden ontbonden en de vordering tot betaling van de boete tegen [eisers] aanhangig hadden gemaakt. Anders dan [eisers] stelt, heeft mr. [naam 2] de koopovereenkomst niet namens haar ontbonden. Dit leidt ertoe mr. [naam 2] in zijn advisering geen fout heeft gemaakt en er in dat opzicht geen zorgplicht is geschonden.

(ii) de procesvoering

5.22.

Bij het tweede verwijt stelt [eisers] dat mr. [naam 2] heeft nagelaten in de procedure met de verkopers een voorlopig getuigenverhoor van [bedrijf 4] te verzoeken en ondertekende getuigenverklaringen als bewijs in te dienen. Meer specifiek in de procedure bij het hof verwijt [eisers] mr. [naam 2] dat er geen beroep is gedaan op non-conformiteit.

5.23.

[gedaagde 3] heeft er, met overlegging van de conclusie van antwoord uit de procedure tegen de verkopers, op gewezen dat mr. [naam 2] bij de rechtbank een verklaring van [bedrijf 4] heeft overgelegd en ook (getuigen)bewijs heeft aangeboden. [gedaagde 3] heeft toegelicht dat het bewijsaanbod werd gepasseerd omdat de rechtbank van oordeel was dat als de gebreken zouden komen vast te staan en er zou zijn voldaan aan de vereisten van dwaling, de dwaling voor rekening van [eisers] moet blijven. Verder heeft [gedaagde 3] gewezen op overweging 2.2. van het arrest. Daaruit volgt dat mr. [naam 2] in hoger beroep een verzoek tot een voorlopig getuigenverhoor heeft ingediend dat vervolgens door het hof is afgewezen (overweging 5.29.). Dit heeft [eisers] allemaal niet betwist.

5.24.

De rechtbank oordeelt dat ook het verwijt over de procesvoering geen doel treft. Het staat namelijk vast dat getuigenverklaringen zijn ingediend, er een bewijsaanbod is gedaan en in ieder geval bij het hof om een voorlopig getuigenverhoor is verzocht. [eisers] heeft niet toegelicht waarom dit onvoldoende was en waarom ook in eerste aanleg een voorlopig getuigenverhoor aangevraagd had moeten worden, mede gelet op de omstandigheid dat [eisers] door de verkopers was gedagvaard. Dat betekent, zoals [gedaagde 3] ook heeft aangevoerd, dat [eisers] binnen een al lopende procedure moest reageren op de stellingen van de verkopers. Als een procedure al loopt, is het uitgangspunt dat getuigenbewijs in die procedure plaatsvindt en niet via een apart verzoek. [eisers] heeft niet uitgelegd waarom in dit geval van dit uitgangspunt afgeweken had moeten worden en dat dit een verschil had gemaakt.

5.25.

Op het verwijt van [eisers] dat mr. [naam 2] in hoger beroep geen beroep heeft gedaan op het leerstuk van non-conformiteit, heeft [gedaagde 3] uitgelegd dat een expliciet beroep daarop niet noodzakelijk was. Mr. [naam 2] had dat beroep namelijk feitelijk al gedaan door in de memorie van grieven het leerstuk van dwaling te behandelen. Wil een beroep op dwaling slagen, dan moeten er bepaalde argumenten worden gevoerd en diezelfde argumenten gelden voor een beroep op non-conformiteit. Het betekent tegelijkertijd dat als het beroep op dwaling wordt afgewezen, ook een beroep op non-conformiteit zou worden afgewezen, zelfs als de non-conformiteit expliciet wordt genoemd, aldus [gedaagde 3] . Tegenover deze toelichting heeft [eisers] niet verduidelijkt waarom het uitdrukkelijk benoemen en uitwerken van non-conformiteit de uitkomst van de procedure in hoger beroep toch anders had gemaakt. Dat had wel op de weg van [eisers] gelegen, want met de bekrachtiging door het hof dat de gebreken aan de woning niet zijn komen vast te staan, is zonder toelichting niet duidelijk waarom een (expliciet) beroep op non-conformiteit wel succes zou hebben gehad als mr. [naam 2] daarop had gewezen. Doordat [eisers] dit heeft nagelaten, kan ook dit verwijt niet bijdragen aan de stelling dat mr. [naam 2] een fout heeft gemaakt.

(iii) de aansprakelijkheidsstelling van [gedaagden]

5.26.

Met betrekking tot de aansprakelijkheidsstelling van [gedaagden] verwijt [eisers] mr. [naam 2] dat hij dit niet eerder dan per brief van 25 oktober 2022 heeft gedaan. Ook dit verwijt slaag niet, want [gedaagde 3] heeft gewezen op de brief van
24 december 2020 waarmee [gedaagden] ná het vonnis door mr. [naam 2] aansprakelijk zijn gesteld. [eisers] heeft naar aanleiding daarvan niet uitgelegd waarom met die brief niet tijdig tegenover de makelaar is opgetreden.

Conclusie

5.27.

De rechtbank komt tot het oordeel dat geen van de verwijten die [eisers] mr. [naam 2] maakt, afzonderlijk of gezamenlijk tot de conclusie kunnen leiden dat hij een fout heeft gemaakt waardoor hij zijn zorgplicht heeft geschonden en wanprestatie heeft gepleegd. Dat betekent dat [gedaagde 3] als zijn werkgever ook niet aansprakelijk is. De zelfstandige vordering van [eisers] tegen [gedaagde 3] kunnen ook niet slagen, want aan die vordering heeft [eisers] dezelfde hierboven behandelde feiten en omstandigheden ten grondslag gelegd. Daarom zullen de vorderingen (II) en (III) tot een verklaring voor recht en de vorderingen tot betaling van de schade (IV) worden afgewezen. De vordering (VII) tot betaling van de proceskosten zal de rechtbank ook afwijzen.

De proceskosten

5.28.

Omdat [eisers] in de procedure tegenover [gedaagde 3] ongelijk krijgt, moet zij de proceskosten (inclusief nakosten) van [gedaagde 3] betalen. Deze kosten worden begroot op:

- griffierecht

€

2.889,00

- salaris advocaat

€

1.572,00

(2 punten × tarief III van € 786,00)

- nakosten

€

178,00

(plus de verhoging zoals hierna vermeld)

Totaal

€

4.639,00

5.29.

De gevorderde wettelijke rente over deze proceskosten wijst de rechtbank ook toe, waarbij de ingang van de rente zal worden bepaald op veertien dagen in plaats van de gevorderde zeven dagen na wijzen van dit vonnis.

5.30.

6.De beslissing

De rechtbank

in de procedure tegen [gedaagden] :

6.1.

wijst de vorderingen van [eisers] af;

6.2.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 3.075,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet binnen deze termijn aan de veroordelingen heeft voldaan en het vonnis is betekend;

6.3.

veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na aanschrijving zijn betaald;

in de procedure tegen [gedaagde 3] :

6.4.

wijst de vorderingen van [eisers] af;

6.5.

veroordeelt [eisers] in de proceskosten van € 4.639,00 te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met € 92,00 plus de kosten van betekening als [eisers] niet binnen deze termijn aan de veroordelingen heeft voldaan en het vonnis is betekend;

6.6.

veroordeelt [eisers] tot betaling van de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW over de proceskosten als deze niet binnen veertien dagen na wijzen van dit vonnis zijn betaald;

in de procedure tegen [gedaagden] en [gedaagde 3] :

6.7.

verklaart dit vonnis, met uitzondering van 6.1. en 6.4., uitvoerbaar bij voorraad;

6.8.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. E.C. Rozeboom en in het openbaar uitgesproken op 20 november 2024.