Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11359240 \ CV EXPL 24-2052
Vonnis in kort geding van 21 november 2024
in de zaak van
[partij A],
te [woonplaats 1] ,
eisende partij in conventie,
verwerende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij A] ,
gemachtigde: mr. G. Yousef,
tegen
[partij B],
te [woonplaats 2] ,
gedaagde partij in conventie,
eisende partij in reconventie,
hierna te noemen: [partij B] ,
gemachtigde: mr. B.A.S. van Leeuwen.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding met producties;
- de conclusie van antwoord in kort geding tevens eis in reconventie met producties, waaronder een geluidsfragment;
1.2.
De zaak is mondeling behandeld op 7 november 2024. [partij A] is verschenen, bijgestaan door mr. Yousef. [partij B] is verschenen, bijgestaan door mr. Van Leeuwen. Beide partijen hebben pleitaantekeningen overgelegd en voorgedragen. De griffier heeft aantekeningen gemaakt van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling is besproken.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.Samenvatting van de zaak
[partij A] vordert in conventie betaling van de huurachterstand, contractuele boetes en bijkomende kosten. Omdat er sprake is van meer dan drie maanden achterstand, vordert [partij A] ook ontruiming van het gehuurde.
In reconventie doet [partij B] een beroep op allerlei gebreken van het gehuurde. [partij B] vindt dat hij daarom geen huur verschuldigd is.
Nu [partij B] niet aannemelijk heeft gemaakt dat er gebreken aan het gehuurde zijn, worden zijn vorderingen in reconventie afgewezen. Dit heeft tot gevolg dat [partij B] de achterstallige huur moet betalen, maar ook de contractuele boetes en de bijkomende kosten.
Ook de ontruiming van het gehuurde wordt toegekend op uiterlijk 1 december 2024. De motivering van de beslissing volgt hierna.
3.De feiten
3.1.
Met ingang van 1 februari 2024 hebben partijen een huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW gesloten. Het betreft een bedrijfswoning met vijf kamers die verhuurd kunnen worden in verband met de exploitatie van een bed & breakfast en een zaal die als horecagelegenheid gebruikt kan worden.
3.2.
De huurprijs bedraagt bij aangaan van de huurovereenkomst € 4.000,00 per maand.
3.3.
In artikel 4.13 van de huurovereenkomst is het volgende opgenomen:
“Bij te late betaling van de huur is huurder een boete verschuldigd van € 150,- per keer.”
3.4.
Op de huurovereenkomst zijn de Algemene Bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW (ROZ-model vastgesteld op 30-1-2015) van toepassing verklaard (hierna: algemene bepalingen).
In artikel 23.2 van de algemene bepalingen is het volgende opgenomen:
“Telkens indien een uit hoofde van de huurovereenkomst door Huurder verschuldigd bedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, verbeurt Huurder aan Verhuurder van rechtswege per kalendermaand vanaf de vervaldag van dat bedrag een direct opeisbare boete van 1% van het verschuldigde per kalendermaand, (…), met een minimum van € 300 per maand.”
3.5.
Na de totstandkoming van de huurovereenkomst zijn partijen een gewijzigde huurprijs overeengekomen:
- voor de maand februari 2024 was [partij B] € 1.500,00 verschuldigd;
- voor de maand februari 2024 was [partij B] € 1.500,00 verschuldigd;
- voor de maanden maart tot en met augustus 2024 € 2.000,00 per maand;
- vanaf september 2024 tot 1 februari 2025 € 4.000,00 per maand en daarna € 5.000,00 per maand.
- vanaf september 2024 tot 1 februari 2025 € 4.000,00 per maand en daarna € 5.000,00 per maand.
3.6.
[partij B] heeft tot 1 augustus 2024 de huur voldaan en hij is vanaf augustus 2024 gestopt met betalen van de huur.
4.Het geschil
in conventie
4.1.
[partij A] vordert - samengevat - ontruiming van het gehuurde aan de [adres] te [woonplaats 2] . Daarnaast vordert [partij A] betaling van de huurachterstand voor een bedrag van € 10.000,00, te vermeerderen met de wettelijke rente. Verder vordert [partij A] betaling van de contractuele boetes, de huur voor de periode dat [partij B] nog in het gehuurde verblijft vanaf datum vonnis tot de ontruiming, buitengerechtelijke incassokosten en de proceskosten.
4.2.
[partij B] voert verweer.
in reconventie
4.3.
[partij B] vordert primair - samengevat - [partij A] te veroordelen:
tot het herstel van alle gebreken in gehuurde;
tot het laten uitvoeren van een brandveiligheidsonderzoek met betrekking tot het gehuurde;
tot het laten uitvoeren van een eindinspectie-onderzoek met betrekking tot het gehuurde;
om binnen een termijn schriftelijk aan [partij B] te bevestigen dat hij akkoord gaat met de voorwaarden dat [partij B] de huur niet verschuldigd is zolang [partij A] niet kan aantonen met een deugdelijke rapportage dat alle bouwtechnische gebreken en tekortkomingen met betrekking tot de brandveiligheidsaspecten zijn verholpen, en dat deze zaken van overheidswege zijn gecontroleerd en gerapporteerd.
Subsidiair vordert [partij B] dat de kantonrechter de huurovereenkomst ontbindt.
Primair en subsidiair vordert [partij B] [partij A] te veroordelen in de proceskosten.
4.4.
[partij A] voert verweer.
in conventie en in reconventie
4.5.
Op de stellingen van partijen wordt hierna, zover nodig, ingegaan.
5.De beoordeling
Spoedeisend belang
5.1.
De kantonrechter stelt voorop dat een eis in kort geding kan worden toegewezen als de partij die de voorziening vraagt ( [partij A] ) hierbij zoveel spoed heeft dat hij de uitkomst van een bodemprocedure niet hoeft af te wachten. De kantonrechter is van oordeel dat [partij A] een voldoende spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Er is sprake van meer dan drie maanden huurachterstand. Bij de beslissing of al dan niet moet worden ontruimd speelt mee dat de huurovereenkomst doorloopt omdat deze niet in kort geding kan worden ontbonden. Dit betekent dat bij afwijzing van de vordering tot ontruiming de verhuurder, in deze zaak [partij A] , (elke keer) bij weigering van betaling van de huur door huurder, [partij B] , een procedure zou moeten starten om de huur betaalt te krijgen.
Toetsingskader kort geding
5.2.
Een vordering in kort geding is slechts toewijsbaar als aannemelijk is dat eenzelfde vordering in een eventuele bodemprocedure een zodanige kans van slagen heeft, dat het treffen van de voorlopige voorziening(en) vanwege het spoedeisend karakter gerechtvaardigd is. Gelet op het voorlopige karakter van de kortgedingprocedure past geen uitgebreid onderzoek naar de feiten en is geen plaats voor nadere bewijsvoering en/of een deskundigenonderzoek.
Inhoudelijke beoordeling
5.3.
De kantonrechter zal eerst de vorderingen in reconventie beoordelen. Immers als zou blijken dat [partij B] terecht geen huur heeft betaald, is van een huurachterstand zoals door [partij A] gevorderd geen sprake.
in reconventie
Gebreken
5.4.
[partij B] heeft in het bijzonder naar voren gebracht dat het gehuurde de volgende gebreken heeft:
- Bouwtechnische gebreken m.b.t. Constructieve Veiligheid;
- Bouwtechnische gebreken m.b.t. Thermische Isolatie en Energieprestatie;
- Bouwtechnische gebreken m.b.t. Ventilatievereisten;
- Bouwtechnische gebreken m.b.t. Sanitaire Voorzieningen en Waterveiligheid;
- Bouwtechnische gebreken m.b.t. Akoestische Isolatie;
- Niet-naleven van de brandveiligheidsvoorschriften;
- Ernstige tekortkomingen m.b.t. brandwerende maatregelen.
5.5.
[partij A] betwist deze gebreken.
5.6.
De kantonrechter oordeelt als volgt. [partij B] heeft van de gestelde gebreken geen enkel begin van bewijs overgelegd, zodat deze gebreken niet aannemelijk zijn geworden. Weliswaar heeft op 21 februari 2024 een inspectie over de brandveiligheid plaatsgevonden, maar de bevindingen uit deze inspectie zijn door [partij A] opgevolgd. [partij B] heeft niet gemotiveerd betwist dat bij de nadere inspectie in mei 2024 het pand brand technisch in orde is bevonden. En zou er al sprake zijn geweest van een gebrek, dan heeft [partij B] niet aannemelijk gemaakt dat hij [partij A] in de gelegenheid heeft gesteld om deze te verhelpen, zoals artikel 7:206 van het Burgerlijk Wetboek (BW) voorschrijft. De kantonrechter komt dan ook tot de conclusie dat de primaire vorderingen van [partij B] moeten worden afgewezen. De subsidiaire vordering van [partij B] kan ook niet worden toegewezen, omdat het om een constitutieve vordering gaat. Voor een dergelijke vordering is in een kort geding procedure geen plaats.
5.7.
De kantonrechter gaat hieronder dan ook over tot beoordeling van de vorderingen in conventie.
in conventie
Huurachterstand en ontruiming
5.8.
[partij B] heeft de huurachterstand erkend. De stellingen die bij reconventie zijn ingenomen, inhoudende dat er gebreken zijn aan het gehuurde, houden geen stand. Overige argumenten zijn niet door [partij B] genoemd. Dat betekent dat de vordering tot betaling van de huurachterstand kan worden toegewezen.
5.9.
Tussen partijen is niet in geschil dat de huurachterstand meer dan 3 maanden bedraagt. Volgens vaste jurisprudentie mag de verhuurder dan ontruiming van het gehuurde vorderen. Met inachtneming van het voorgaande en uitgaande van de hiervoor genoemde huurachterstand is de kantonrechter van oordeel dat sprake is van een zodanige huurachterstand dat het waarschijnlijk is dat in een bodemprocedure de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde zullen worden toegewezen.
De vordering tot ontruiming zal dan ook worden toegewezen. De kantonrechter stelt de ontruimingsdatum vast op uiterlijk 1 december 2024. Dit betekent dat [partij B] dan het gehuurde moet hebben verlaten en leeg en netjes moet achterlaten.
Gelet op de datum van 1 december 2024 zal de huurachterstand worden bepaald op
€ 14.000,00 (de achterstand tot en met november 2024). Dit bedrag moet [partij B] betalen aan [partij A] .
5.10.
De vordering om [partij B] te veroordelen tot betaling van de huur voor iedere maand dat hij na de datum van dit vonnis tot ontruiming in het gehuurde verblijft (€ 4.000,00 tot en met januari 2025 en € 5.000,00 vanaf februari 2025) wordt ook toegewezen.
5.11.
Daarnaast heeft [partij A] een machtiging gevorderd om zelf de ontruiming uit te voeren. Die vordering zal worden afgewezen. In de wet staat namelijk dat de gedwongen ontruiming gebeurt door een deurwaarder. Een machtiging aan [partij A] om zelf te zorgen voor de ontruiming zou met deze regel in strijd zijn. Als [partij B] het gehuurde niet zelf verlaat, dan zal [partij A] na de betekening van dit vonnis op grond van de wet de deurwaarder in moeten schakelen om [partij B] te dwingen het gehuurde te verlaten (artikelen 555 en verder, in samenhang met artikel 444 Rv).
Contractuele boetes
5.12.
[partij A] maakt aanspraak op contractuele boetes op grond op van artikel 4.13 van de huurovereenkomst en artikel 23.2 van de algemene bepalingen. Omdat [partij B] de huur niet (op tijd) heeft betaald en omdat hij geen verweer heeft gevoerd tegen de (hoogte van de) boetes, worden de contractuele boetes toegewezen. Dat betekent dat [partij B]
€ 1.350,00 moet betalen tot en met oktober 2024, te vermeerderen met € 450,00 per maand vanaf 1 november 2024 tot de huurachterstand volledig is betaald.
Buitengerechtelijke incassokosten
5.13.
[partij A] vordert vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten. Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding hiervan is voldaan. De hoogte van de vordering voldoet ook aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten. Daarom moet [partij B] het bedrag van € 1.058,75 aan [partij A] betalen.
Wettelijke rente
5.14.
[partij A] vordert de verdere wettelijke rente over de huurachterstand vanaf
1 augustus 2024 tot de dag van volledige betaling althans vanaf 10 augustus. Deze vordering komt de kantonrechter niet onrechtmatig of ongegrond voor en wordt daarom toegewezen met inachtneming van het navolgende. De wettelijke rente zal worden toegewezen over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van volledige betaling.
in conventie en in reconventie
Proceskosten
5.15.
[partij B] moet de proceskosten betalen, omdat hij ongelijk krijgt (artikel 237 Rv). De kantonrechter begroot deze kosten in conventie aan de kant van [partij A] op € 136,72 aan dagvaardingskosten, € 248,00 aan griffierecht en € 1.086,00 aan salaris voor de gemachtigde. In reconventie worden deze kosten aan de kant van [partij A] begroot op
€ 543,00 aan salaris voor de gemachtigde (1/2 x € 1.086,00). Voor kosten die [partij A] maakt na deze uitspraak moet [partij B] een bedrag betalen van € 135,00. Dat is in totaal € 2.148,72. Hier kan nog een bedrag bijkomen als dit vonnis wordt betekend.
Uitvoerbaar bij voorraad
5.16.
Dit vonnis wordt uitvoerbaar bij voorraad verklaard, omdat [partij A] dat vordert en [partij B] daar niet op heeft gereageerd (artikel 233 Rv). Dat betekent dat het vonnis meteen mag worden uitgevoerd, ook als één van de partijen aan een hogere rechter vraagt om de zaak opnieuw te beoordelen.
6.De beslissing
De kantonrechter
in conventie
6.1.
veroordeelt [partij B] om uiterlijk 1 december 2024 het gehuurde aan [adres] te [woonplaats 2] te ontruimen met alle daarin aanwezige personen en zaken, tenzij deze zaken van [partij A] zijn, en de sleutels af te geven aan [partij A] ,
6.2.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 14.000,00 aan huurachterstand tot en met november 2024, te vermeerderen met de wettelijke rente over de verschuldigde huurtermijnen, telkens te rekenen vanaf de vervaldata van die huurtermijnen tot de dag van volledige betaling;
6.3.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 1.350,00, bestaande uit de contractuele boete over de periode 1 augustus 2024 tot en met oktober 2024, te vermeerderen met de € 450,00 per maand vanaf 1 november 2024 tot en met voldoening van de volledige huurachterstand;
6.4.
veroordeelt [partij B] tot betaling van € 4.000,00 voor de maanden december 2024 en januari 2025, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, dat hij vanaf
1 december 2024 nog in het gehuurde verblijft;
6.5.
veroordeelt [partij B] tot betaling van € 5.000,00 per maand voor iedere maand, een gedeelte van een maand voor een gehele gerekend, dat hij vanaf februari 2025 in het gehuurde verblijft;
6.6.
veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 1.058,75 aan buitengerechtelijke incassokosten;
in reconventie
6.7.
wijst de vorderingen af;
in conventie en in reconventie
6.8.
veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 2.148,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend,
6.9.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,
6.10.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. A. Smedes en in het openbaar uitgesproken door
mr. A.M. van Diggele op 21 november 2024.