Uitspraak
RECHTBANK OVERIJSSEL
Team kanton en handelsrecht
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer : 11250917 \ CV EXPL 24-1653
Vonnis van 19 november 2024
in de zaak van
de stichting
ST. BPL PENSIOEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Woerden,
ST. BPL PENSIOEN,
gevestigd en kantoorhoudende te Woerden,
eisende partij, verder te noemen verhuurder,
gemachtigde: mr. E.L.B. Hundscheidt,
tegen
1.[gedaagde 1] ,wonende te [woonplaats] ,
2.
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
[gedaagde 2],
wonende te [woonplaats] ,
gedaagde partij, verder te noemen huurders,
verschenen in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding van 29 juli 2024;
- de conclusie van antwoord van 15 oktober 2024;
1.2.
De mondelinge behandeling is gehouden op 5 november 2024. Namens verhuurder is verschenen, de heer F.A. Exel, werkzaam bij Ikink Bekman Incasso & Gerechtsdeurwaarders. Hij is waarnemer van mr. E.L.B. Hundscheidt, gemachtigde in deze procedure. Mevrouw [gedaagde 2] is ook verschenen.
Verhuurder heeft voorafgaand aan de mondelinge behandeling een brief d.d.
30 oktober 2024 overgelegd met de actuele huurachterstand.
Van hetgeen tijdens de mondelinge behandeling aan de orde is gekomen heeft de griffier aantekeningen gemaakt.
1.3.
Ten slotte is vonnis bepaald.
2.De feiten
2.1.
Huurders huren van verhuurder de woning gelegen aan de [adres] tegen een huurprijs van op dit moment € 899,42 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.
2.2.
Vast staat dat er een achterstand bestaat in de huurbetalingen van € 17.787,10 bedroeg, berekend tot en met november 2024.
3.Het geschil
3.1.
Verhuurder vordert kort gezegd ontbinding van de huurovereenkomst tussen partijen en ontruiming van het gehuurde, alsmede betaling van de huurachterstand met nevenvorderingen.
3.2.
Aan deze vordering legt zij ten grondslag dat huurders de betalingsverplichting voortvloeiend uit de tussen partijen bestaande huurovereenkomst niet zijn nagekomen.
3.3.
Huurders erkennen de betalingsachterstand maar zijn het niet eens met de gevorderde ontbinding en ontruiming. Huurders voeren aan dat zij vanwege persoonlijke en financiële omstandigheden niet in staat zijn (geweest) de achterstallige huur te voldoen. De heer [gedaagde 1] is ernstig ziek. Verder heeft mevrouw [gedaagde 2] tijdens de mondelinge behandeling naar voren gebracht dat zij op korte termijn uit een erfenis een bedrag krijgt dat veel hoger is dan de huurachterstand. Daarmee kan en zij de achterstand. Verder is er contact geweest met een hulpverlener van de gemeente Almelo om de financiële situatie weer op orde te krijgen.
4.De beoordeling
Ambtshalve toetsen
4.1.
Verhuurder is een professionele verhuurder en huurders zijn consumenten. Voordat de kantonrechter aan de inhoudelijke beoordeling toekomt moet de kantonrechter op grond van de Europese richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (richtlijn 1993/13) ambtshalve toetsen of sprake is van bedingen in de huurovereenkomst en/of de op die overeenkomst toepasselijke algemene voorwaarden oneerlijk zijn voor huurders als consument.
4.2.
De verplichting tot ambtshalve toetsing op grond van de hiervoor genoemde richtlijn berust op de gedachte dat een consument zich tegenover een professionele partij in een zwakke onderhandelingspositie bevindt, over minder informatie beschikt dan de professionele partij en dat er een niet te verwaarlozen gevaar bestaat dat de consument, met name uit onwetendheid, geen beroep zal doen op rechtsregels die hem beschermen. Daarom moet de kantonrechter de consument helpen en de consumentenbeschermende bepalingen uit zichzelf toepassen (ook) als de consument daar niet om vraagt.
4.3.
De kantonrechter moet in iedere procedure over ieder onderdeel van de vordering beoordelen of daarover in de algemene voorwaarden afspraken zijn gemaakt en of die afspraken al dan niet eerlijk zijn ten opzichte van de consument. Als de kantonrechter oordeelt dat een contractuele afspraak niet eerlijk is, moet het beding worden vernietigd en moet de vordering op dat onderdeel worden afgewezen (ook als de eisende partij in de procedure een beroep doet op wettelijke bepalingen in plaats van op die contractuele afspraak).
De huurachterstand.
4.4.
De kantonrechter is van oordeel dat de huurprijswijzigingsbedingen in artikel 5.2. van de huurovereenkomst en in artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden niet oneerlijk zijn, omdat het beding van artikel 5.2 verwijst naar artikel 18 van Pro de algemene voorwaarden, dat weer verwijst naar de regels van het CPI omtrent het wijzigen van de huurprijs.
4.5.
Omdat huurders erkennen dat zij de huurachterstand van € 17.787,10 (huurachterstand tot en met november 2024) moet betalen, zal dit deel van de vordering worden toegewezen.
De bijkomende kosten.
4.6.
Verhuurder maakt aanspraak op vergoeding van rente en buitengerechtelijke incassokosten. In artikel 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene voorwaarden zijn daarover de volgende bedingen opgenomen:
“
20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. (…)”
20.2 Voor elk geval dat huurder in verzuim is met de tijdige en volledige betaling van een geldsom, is hij 1% rente per maand verschuldigd over de verschuldigde hoofdsom vanaf de vervaldatum tot aan de dag van algehele voldoening van de hoofdsom. (…)”
20.3.
Indien een van partijen toerekenbaar tekortschiet in de nakoming van enige verplichting welke ingevolge de wet en/of de huurovereenkomst op haar rust en de andere partij daardoor gerechtelijke en/of buitengerechtelijke maatregelen moet nemen, zijn alle daaruit voortvloeiende kosten voor rekening van de tekortschietende partij.
20.4.
Ingeval het tekortschieten bestaat uit de niet tijdige betaling van een geldsom en in verband met de incassering daarvan buitengerechtelijke kosten moeten worden gemaakt, worden deze hierbij bepaald op tenminste 15% van het verschuldigde bedrag met een minimum van € 125,-. Ingeval de buitengerechtelijke incasso door een gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw geschiedt, worden deze bedragen vermeerderd met de door verhuurder aan zijn gemachtigde c.q. raadsman/raadsvrouw over de buitengerechtelijke incassokosten verschuldigde omzetbelasting.”.
4.7.
De bedongen rente bedraagt in dit geval 1% per maand. Dat is meer dan de wettelijke handelsrente op het moment van het sluiten van de overeenkomst. Het rentebeding is daarom oneerlijk.
4.8.
De kantonrechter overweegt ten aanzien van de buitengerechtelijke incassokosten als volgt. In de artikelen 20.3 en 20.4 van de algemene voorwaarden wordt ten nadele van de consument afgeweken van het bepaalde in artikel 6:96 van Pro het Burgerlijk Wetboek (BW) en het Besluit vergoeding buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). Er wordt immers van uitgegaan dat alle kosten verschuldigd zijn. Daarbij is ook geen maximum opgenomen, wat ertoe leidt dat onbeperkte kosten voor rekening van de consument zouden kunnen komen. Dat zou tot gevolg hebben dat de consument belast wordt met hogere kosten dan wettelijk is toegestaan. Ook is in dit geval de bedongen vergoeding altijd ten minste 15% van het verschuldigde bedrag, met een minimum van € 125,00 en daarmee hoger dan de wettelijke vergoeding.
Gevolgen van deze toetsing
4.9.
De kantonrechter vernietigt daarom de artikelen 20.2, 20.3 en 20.4 van de algemene voorwaarden voor zover deze betrekking hebben op rente en buitengerechtelijke kosten. Dit betekent dat de gevorderde rente en buitengerechtelijke incassokosten worden afgewezen.
De ontbinding en ontruiming.
4.10.
Op grond van artikel 6:265 lid 1 BW Pro geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Deze rechtsregel brengt tot uitdrukking dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op (gehele of gedeeltelijke) ontbinding van de overeenkomst (HR ECLI:NL:HR:2018:1810). Bij de beantwoording van de vraag of ontbinding van deze huurovereenkomst gerechtvaardigd is kunnen alle omstandigheden van het geval van belang zijn.
4.11.
De kantonrechter is van oordeel dat de grote betalingsachterstandde ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt.
4.12.
Echter hebben partijen onder verband van vonnis een regeling getroffen. Tijdens de mondelinge behandeling heeft verhuurder verklaard dat zij dit vonnis niet ten uitvoer zal leggen indien huurders vóór 1 februari 2025 de volledige huurachterstand hebben betaald en de lopende huurtermijnen van december 2024 en januari 2025 op tijd voldoen. De vordering tot ontbinding en ontruiming zal daarom voorwaardelijk worden toegewezen. Huurders dienen zich daarbij goed te realiseren dat overtreding van de daar voorwaarden door huurders automatisch met zich meebrengt dat zij de woning dan alsnog moeten ontruimen. De termijn voor ontruiming zal voor dat geval op 14 dagen worden gesteld.
4.13.
Verhuurder vordert betaling van de achterstallige huurpenningen tot de datum van de ontruiming. Nu op dit punt geen verweer is gevoerd, zal de vordering als zodanig worden toegewezen.
De proceskosten.
4.14.
Huurders zullen als de grotendeels verliezende partij in de proceskosten (inclusief nakosten) worden veroordeeld. De kosten aan de zijde van verhuurder worden begroot op:
- dagvaarding € 137,47
- griffierecht € 1.409,00
- salaris gemachtigde € 812,00 (2 punt x tarief € 406,00)
- nakosten
€ 135,00
€ 135,00
Totaal € 2.493,47.
5.De beslissing
De kantonrechter:
5.1.
veroordeelt huurders om tegen behoorlijk bewijs van kwijting te betalen aan verhuurder een bedrag van € 17.787,10 (aan huurachterstand tot en met november 2024);
5.2.
veroordeelt huurders in de proceskosten tot op heden aan de kant van verhuurder begroot op € 2.493,47;
5.3.
ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen met betrekking tot de woning aan de [adres] en veroordeelt huurders om binnen 14 dagen na betekening van dit vonnis het gehuurde te ontruimen en te verlaten met alle personen en zaken die zich vanwege hen daar bevinden en het gehuurde onder overgave van de sleutels ter beschikking van verhuurder te stellen, indien en zodra aan één van de volgende voorwaarden wordt voldaan:
- huurders betalen niet vóór 1 februari 2025 de volledige huurachterstand (zie 5.1.) en de proceskosten (zie 5.2.);
- huurders betalen niet of niet tijdig (uiterlijk de 1e van iedere maand) de maandelijkse huur van december 2024 en januari 2025.
5.4.
veroordeelt huurders tot betaling van een bedrag gelijk aan de geldende huurprijs als vergoeding voor voortgezet gebruik voor iedere maand of gedeelte daarvan dat huurders de woning vanaf de eventuele ontbinding in gebruik hebben tot en met de dag van ontruiming;
5.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
5.6.
wijst het meer of anders gevorderde af.
Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 19 november 2024. (ak)