Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 10839503 \ CV EXPL 23-2836
Vonnis in kort geding van 2 februari 2024
in de zaak van
ALMELOSE WONINGSTICHTING "BETER WONEN",
te Almelo,
eisende partij,
hierna te noemen: Beter Wonen,
gemachtigde: mr. M. Douwenga,
tegen
BESCHERMINGSBEWIND OOST NEDERLAND B.V.,
te Almelo,
in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen van de heer [naam] (hierna te noemen: [naam]),
gedaagde partij,
hierna te noemen: BBON,
gemachtigde: mr. A. Hoekman.
1.De procedure
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de producties van BBON
- de mondelinge behandeling van 19 januari 2024
- de pleitnota van Beter Wonen
- de pleitnota van BBON.
- de producties van BBON
- de mondelinge behandeling van 19 januari 2024
- de pleitnota van Beter Wonen
- de pleitnota van BBON.
2.De feiten
2.1.
Beter Wonen verhuurt met ingang van 12 juli 2012 de woning aan de [adres] aan [naam]. Op de overeenkomst zijn de Algemene Huurvoorwaarden van Beter Wonen van toepassing.
2.2.
Op 30 oktober 2023 hebben medewerkers van de Afdeling Vreemdelingen Identificatie en Mensenhandel van de politie Oost-Nederland een bestuurlijke controle uitgevoerd in het gehuurde, omdat daar mogelijk sprake zou zijn van het exploiteren van een seksinrichting zonder dat daar een vergunning voor is verleend. Via een seksadvertentie op de website [website] is contact gelegd met een dame die seksuele handelingen aanbood tegen betaling. Deze dame heeft de politie vervolgens naar het door [naam] gehuurde geleid. Bij aankomst trof de politie een schaars geklede dame, die bevestigde dat zij een seksafspraak had.
2.3.
De politie heeft tijdens de controle geconstateerd dat de enige in het gehuurde aanwezige slaapkamer was ingericht als werkkamer voor de prostituee. In deze ruimte zijn artikelen aangetroffen die bij de politie bekend zijn in het kader van prostitutiewerkzaamheden, zoals glijmiddel, ongeopende verpakkingen van condooms, reinigingsdoekjes en tissues, alsmede een afvalzak met gebruikte condooms en vieze tissues. Ook lag de badkamer van het gehuurde vol lingerie van de prostituee. Tijdens de controle was [naam] ook in het gehuurde aanwezig.
2.4.
Nadat de gemeente Almelo Beter Wonen had geïnformeerd over de illegale prostitutie die in het gehuurde is geconstateerd, heeft Beter Wonen [naam] verzocht de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. Tijdens dat gesprek werd [naam] heel boos en sloeg hij met zijn hand op tafel. Na het gesprek korte tijd te hebben verlaten keerde [naam] terug en deelde hij mee dat hij de huurovereenkomst niet vrijwillig ging opzeggen. Beter Wonen heeft [naam] hierop laten weten een juridische procedure te beginnen. Wederom werd [naam] boos, waarna hij de medewerker van Beter Wonen heeft bedreigd door tegen haar te schreeuwen “jij mij het leven moeilijk maken, ik jou het leven moeilijk maken” en “wacht maar, jou kom ik nog wel tegen”. [naam] heeft hierna een kantoor- en contactverbod opgelegd gekregen.
2.5.
De gemeente Almelo heeft Beter Wonen hierna op 30 november 2023 een brief gestuurd, waarin zij Beter Wonen heeft bericht dat zij voornemens is een last onder dwangsom op te leggen van € 10.000,00, omdat het gehuurde is gebruikt ten behoeve van prostitutiedoeleinden en/of als seksinrichting. Middels de last onder dwangsom wordt Beter Wonen gelast om het gebruiken dan wel het laten gebruiken of in gebruik geven van het gehuurde in strijd met het bestemmingsplan, te beëindigen en beëindigd te houden.
3.Het geschil
3.1.
Beter Wonen vordert samengevat - de ontruiming van de woning aan de [adres].
3.2.
Beter Wonen legt aan de vordering het volgende ten grondslag. [naam] is ernstig tekortgeschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door in de woning een bedrijfsmatige seksinrichting te exploiteren. Het gehuurde is daarmee gebruikt voor bedrijfsmatige activiteiten, die in strijd zijn met de woonbestemming van het gehuurde. Beter Wonen gelooft de stelling van [naam] dat hij er niets van af wist niet en bovendien is [naam] op grond van art. 7:219 BW jegens Beter Wonen voor gedragingen van derden op gelijke wijze als voor eigen gedragingen aansprakelijk. [naam] is aansprakelijk voor de gedragingen van personen die met zijn goedvinden het gehuurde gebruiken als hij zich, in het licht van die gedragingen, zelf niet als goed huurder heeft gedragen en de gedragingen hem daardoor als een eigen tekortkoming kunnen worden aangerekend, en dat is hier het geval. [naam] heeft in strijd gehandeld met de Algemene Huurvoorwaarden, de artikelen 6.4 (de verplichting het gehuurde zelf te gebruiken als woonruimte), 6.5 (zonder toestemming niet toegestaan het gehuurde aan derden in gebruik geven of te verhuren) en 6.8 (in het gehuurde activiteiten te verrichten waardoor Beter Wonen schade ondervindt als de aangekondigde last onder dwangsom).
Bovendien is het gebruiken van het gehuurde voor prostitutieactiviteiten in strijd met de algemene verplichting van [naam] om zich als een goed huurder te gedragen.
3.3.
Volgens vaste jurisprudentie is de tekortkoming dermate ernstig dat deze ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt. Beter Wonen hanteert op dit punt een zero tolerance beleid. Zij heeft er een zwaarwegend belang bij dat er een signaal uitgaat dat zij illegale prostitutie in haar woningen niet accepteert en daar hard tegen opgetreden wordt, om andere huurders te ontmoedigen dergelijke activiteiten te ondernemen. Anders dan [naam] stelt is er ook geen sprake van een eenmalig incident. [naam] bedreigde de medewerker van Beter Wonen toen een juridische procedure werd aangekondigd en bovendien kent [naam] bij Beter Wonen een langdurige geschiedenis van illegale bewoning, overlast, alcohol- en drugsgebruik, bedreigingen, opstootjes met buren, vervuiling van de woning en tuin, rattenoverlast, aanwezigheid van kippen en hanen, inbraak in leegstaande panden van Beter Wonen, huurachterstanden etc.
3.4.
[naam] (formeel vertegenwoordigd door BBON) voert verweer. [naam] huurt de woning al 11,5 jaar en heeft er alle belang bij om in zijn woning te kunnen blijven wonen. Hij concludeert primair tot afwijzing van de vordering van Beter Wonen, subsidiair dat deze slechts voorwaardelijk wordt toegewezen en in het geval de ontruiming onverhoopt niet voorwaardelijk wordt toegewezen verzoekt [naam] om een ruimere ontruimingstermijn, namelijk drie maanden in plaats van veertien dagen.
3.5.
[naam] heeft het volgende aangevoerd. [naam] heeft te kampen met een drugsverslaving, hij is jarenlang verslaafd geweest aan (met name) heroïne en hij heeft zich in 2022 laten opnemen voor deze verslaving. Sindsdien gaat het goed met hem. Hij ontvangt drie keer in de week methadon bij de methadonpost van Tactus en zijn begeleiders hebben een kort lijntje met Tactus. Ondanks diens verslaving heeft [naam] een en ander onder de huidige condities onder controle. De incidenten die Beter Wonen aandraagt over de periode tot 30 oktober 2023 worden deels betwist en zijn gedateerd.
3.6.
[naam] heeft op verzoek van een vriend een dame op zaterdag 28 oktober 2023 in zijn woning gelaten om daar voor een paar nachten (hoogstens twee a drie) te laten overnachten. Dit nu de vrouw in kwestie nog geen toegang zou hebben tot haar nieuwe woning, zo vertelde de vriend van [naam]. [naam] kreeg geen vergoeding voor haar verblijf en wist niet dat zij zich prostitueerde. [naam] heeft in het gehuurde twee slaapkamers en hij is niet meer in de slaapkamer waar de vrouw verbleef geweest om haar enige privacy te gunnen. Hij is bovendien vaak weg uit het gehuurde, ook in het betreffende weekend. [naam] hielp een vriend en ging uit van goed vertrouwen. Het was voor hem een vriendendienst. [naam] zal voortaan beter oppassen en niet zonder meer derden toegang verschaffen tot het gehuurde; hij heeft zijn lesje geleerd. Voor hetgeen gebeurd is bij Beter Wonen na het gesprek over beëindiging van de huurovereenkomst heeft hij zijn excuses aangeboden en dit kan niet los worden gezien van alle emotie bij [naam] in verband met de dreiging van het moeten verlaten van zijn woning. Onder deze omstandigheden, waar onder ook zijn financiële situatie en het feit dat er zeer lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning zijn en ontruiming zal betekenen dat hij op straat komt te staan, moet de te maken afweging in zijn voordeel uitvallen. Zijn belang bij de woning dient zwaarder te wegen dan het belang van Beter Wonen bij ontruiming.
4.De beoordeling
4.1.
De kantonrechter stelt in dit kader voorop dat een bij voorlopige voorziening bevolen ontruiming een maatregel is, die diep ingrijpt in het gebruiksrecht en de daarmee verbonden huurbescherming van de huurder. Bij de beoordeling van een dergelijke vordering moet - volgens vaste jurisprudentie - grote terughoudendheid worden betracht, gelet op de omstandigheid dat in een kort gedingprocedure geen plaats is voor een - diepgaand - onderzoek naar bestreden feiten en ten tweede de vergaande, veelal onomkeerbare gevolgen van een ontruiming in kort geding, zoals in deze zaak aan de orde is.
4.2.
In deze zaak zijn de omstandigheden zodanig, dat deze hoge drempel wordt gehaald en de gevorderde ontruiming zal worden toegewezen. Een diepgaand feitenonderzoek hoeft niet plaats te vinden omdat op basis van de Rapportage bestuurlijk toezicht voldoende vast staat dat het gehuurde is gebruikt voor prostitutiedoeleinden. [naam] betwist dat op zich ook niet, hij stelt alleen dat hij niet op de hoogte was van de prostitutie.
4.3.
Dat [naam] daar niet van op de hoogte is geweest is moeilijk voor te stellen gelet op de situatie zoals beschreven in het rapport. Volgens de verbalisanten betreft het gehuurde een benedenwoning (met één slaapkamer, één woonkamer, toilet, badkamer, keuken en een soort opslagkamer), was de enige slaapkamer ingericht als werkkamer van de prostituee, met alle uiterlijkheden en artikelen van dien, en lag er in de badkamer allemaal lingerie van haar. Daarbij komt dat zij schaars gekleed was. Toen zij de deur van het gehuurde open deed voor de zich als klant voordoende verbalisant(en) droeg zij een extreem kort en strak rokje en een doorschijnend topje zonder beha. [naam] was op dat tijdstip thuis en zoals gezegd is het onder deze omstandigheden moeilijk voor te stellen dat dit allemaal langs [naam] heen is gegaan.
4.4.
Voor zover het wel zo is dat het allemaal langs [naam] heen is gegaan treft hem ook een ernstig verwijt, van voldoende gewicht voor toewijzing van de gevorderde ontruiming. [naam] heeft zich in dat geval onvoldoende laten informeren ([naam] kon geen woord met de vrouw wisselen omdat ze de taal niet sprak, en wist bijvoorbeeld niet wat ze kwam doen) en onvoldoende toezicht gehouden. Hij had onder de gegeven omstandigheden zodanig toezicht moeten houden op de woning dat de voor hem onbekende vrouw geen activiteiten kon ontwikkelen in het gehuurde die in strijd zijn met de wet en de bepalingen van het huurcontract. Door dat niet te doen handelt [naam] in strijd met het goed huurderschap als bedoeld in art. 7:213 BW.
4.5.
Zowel in het geval [naam] van de prostitutie wist als in het geval alles langs hem heen is gegaan is er sprake van een ernstige tekortkoming die op zich voldoende van gewicht is voor ontbinding van de huurovereenkomst, en, daarop vooruitlopend in kort geding, ontruiming van de woning.
4.6.
Art. 6:265 lid 1 BW bepaalt ten aanzien van wederkerige overeenkomsten dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. De afweging in het kader van de tenzij-bepaling van art. 6:265 lid 1 BW moet worden gemaakt met inachtneming van alle omstandigheden van het geval. Volgens [naam] moet de afweging in zijn voordeel uitvallen. Hij heeft zijn verslaving inmiddels goed onder controle en er is op alle fronten bij hem sprake van een stijgende lijn in zijn leef- en gezondheidssituatie. De financiën van [naam] zijn zodanig dat hij is aangewezen op een sociale huurwoning en gelet op de lange wachtlijsten voor een sociale huurwoning is de kans zeer klein dat [naam] binnen afzienbare tijd een andere huurwoning kan betrekken. Concreet betekent dit dat hij op straat zal komen en afhankelijk wordt van noodopvang. Dit zou voor hem desastreuze gevolgen hebben. Kortom, door deze persoonlijke omstandigheden dient het belang van [naam] bij behoud van zijn woning zwaarder te wegen dan het belang van Beter Wonen bij ontruiming, aldus [naam].
4.7.
Daartegenover staat het belang van Beter Wonen. Zij heeft aangevoerd dat het een feit van algemene bekendheid is dat illegale prostitutie allerhande vormen van criminaliteit aantrekt, waaronder mensenhandel, dat door prostitutieactiviteiten de leefbaarheid in de wijk achteruit gaat en dat zij daarom op dit punt een zero tolerance beleid voert. Beter Wonen heeft er belang bij dat er een signaal uitgaat dat zij dat beleid voert als het gaat om prostitutie activiteiten, om andere huurders te ontmoedigen dergelijke activiteiten te ondernemen. Bovendien heeft zij belang bij bestrijding van woonfraude en ander oneigenlijk gebruik van het gehuurde, om te bewerkstelligen dat haar sociale huurwoningen ook daadwerkelijk en uitsluitend worden bewoond door degenen voor wie ze bestemd zijn. Bovendien komt er nu mogelijk een last onder dwangsom van € 10.000,00 boven het hoofd van Beter Wonen te hangen door de gedragingen van [naam], aldus Beter Wonen.
4.8.
De kantonrechter is zich bewust van de consequenties voor [naam] bij toewijzing van de vordering maar laat de belangenafweging in het voordeel van Beter Wonen uitvallen. Het moge zo zijn dat [naam] in goed vertrouwen en uit “goeiigheid” de vrouw onderdak heeft geboden en dat hij zich qua leef- en gezondheidssituatie in een stijgende lijn bevindt, maar het gaat hier om een ernstige tekortkoming, het (laten) gebruiken van een sociale huurwoning voor prostitutiedoeleinden. Beter Wonen voert om goede redenen een zero tolerance beleid bij illegale prostitutie en haar belangen -die dit individuele geval ook overstijgen- wegen naar het oordeel van de kantonrechter zwaarder dan de persoonlijke belangen van [naam].
4.9.
De kantonrechter ziet gelet op de situatie van [naam] op de (sociale huur-) woningmarkt wel aanleiding om hem een iets ruimere ontruimingstermijn te gunnen dan gebruikelijk. De ontruimingstermijn zal worden bepaald op een maand na betekening van dit vonnis.
4.10.
BBON is als bewindvoerder over de goederen van [naam] formeel de partij die ongelijk krijgt en zij zal daarom in de proceskosten worden veroordeeld. Tot aan dit vonnis worden de proceskosten aan de zijde van Beter Wonen als volgt vastgesteld:
- kosten van de dagvaarding
€
129,14
- griffierecht
€
128,00
- salaris gemachtigde
€
543,00
Totaal
€
800,14
4.11.
De gevorderde veroordeling in de nakosten is toewijsbaar voor zover deze kosten op dit moment kunnen worden begroot. De nakosten zullen dan ook worden toegewezen op de wijze zoals in de beslissing vermeld.
5.De beslissing
De kantonrechter
5.1.
veroordeelt BBON -in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam]- om binnen een maand na betekening van dit vonnis de woning aan de [adres] te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden,
5.2.
veroordeelt BBON -in haar hoedanigheid van bewindvoerder van [naam]- in de proceskosten, aan de zijde van Beter Wonen tot dit vonnis vastgesteld op € 800,14,
5.3.
veroordeelt BBON in de na dit vonnis ontstane kosten, begroot op € 135,00 aan salaris gemachtigde,
5.4.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.J. Louter en in het openbaar uitgesproken op 2 februari 2024.