ECLI:NL:RBOVE:2024:5860

• Datum uitspraak: 12 november 2024
• Publicatiedatum: 12 november 2024
• Zaaknummer: 11326058 \ CV EXPL 24-1906
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: U. van Houten
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van bedrijfsruimte in kort geding op basis van belangenafweging en huurachterstand

In deze zaak heeft de Rechtbank Overijssel op 12 november 2024 uitspraak gedaan in een kort geding tussen een besloten vennootschap, hierna te noemen [eiser], en een gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde]. De eiser vorderde de ontruiming van een bedrijfsruimte op grond van artikel 7:230a BW, omdat de gedaagde geen huur had betaald en de exploitatie van de onderneming stil lag door het ontbreken van nutsvoorzieningen. De huurovereenkomst was op 1 november 2023 gesloten en liep tot 31 oktober 2025, maar de gedaagde had tot op heden geen huur betaald, enkel de borg. De eiser stelde dat de gedaagde de overeengekomen bestemming van het gehuurde niet respecteerde en dat de huurovereenkomst in een bodemprocedure ontbonden zou moeten worden.

De gedaagde voerde verweer en stelde dat de huurovereenkomst ook het bereiden van voedsel en bezorgen via Thuisbezorgd omvatte, wat volgens de makelaar was afgesproken. De gedaagde betoogde dat de schade door het ontbreken van nutsvoorzieningen de huurvordering overstijgt en dat er geen spoedeisend belang was voor de gevraagde ontruiming. De voorzieningenrechter oordeelde dat er een spoedeisend belang was voor de eiser, gezien de huurachterstand en de stillegging van de onderneming van de gedaagde.

De kantonrechter concludeerde dat de vordering tot ontruiming kon worden toegewezen, maar dat de geldvordering van de eiser voor huurachterstand niet voldoende aannemelijk was gemaakt in kort geding. De ontruiming werd toegewezen met een termijn tot 1 januari 2025, en het vonnis werd uitvoerbaar bij voorraad verklaard. De proceskosten werden gecompenseerd, zodat iedere partij de eigen kosten droeg.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Team kanton en handelsrecht

Zittingsplaats Almelo

Zaaknummer : 11326058 \ CV EXPL 24-1906

Vonnis in kort geding van 12 november 2024

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid
[eiser] B.V. ,
gevestigd en kantoorhoudende te [vestigingsplaats],

eisende partij, hierna te noemen [eiser],

gemachtigde: mr. M.H.J. Booijink,

tegen

[gedaagde] ,
wonende te [woonplaats],

h.o.d.n. [bedrijf],

gedaagde partij, hierna te noemen [gedaagde],

gemachtigde: [gemachtigde].

1. De procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding met producties, met later aanvullend productie 4,

- de van de zijde van [gedaagde] ingekomen e-mail met diverse bewijsstukken,

- de mondelinge behandeling op 22 oktober 2024.

1.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

2. De feiten

2.1.

Op 1 november 2023 hebben partijen (via de tussenpersoon [naam]) met elkaar een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte (ex art. 7:230a BW) aan het adres [adres]. De huurovereenkomst is aangegaan voor twee jaar en loopt tot en met 31 oktober 2025. De huur bedraagt € 1.815,00 incl. btw per maand.

2.2.

In de huurovereenkomst staat onder meer:

Het gehuurde, bestemming

…

1.2

Het gehuurde zal door of vanwege Huurder uitsluitend worden bestemd om te worden gebruikt als bedrijfsruimte ten behoeve van de stalling van Foodtrucks en Eenmanszaak [bedrijf] doch uitsluitend bestemd zoals aangegeven in het bestemmingsrecht bij de desbetreffende gemeente .

…

Kosten van levering van zaken en diensten

5.1

Door of vanwege verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en diensten verzorgd:

Leveringen en diensten voor gas, water en elektra in het gehuurde worden alle door huurder zelf verzorgd en komen geheel en al voor zijn rekening. Huurder zal zich dan ook vanaf datum beschikbaarheid nutsvoorzieningen (zie art. 11.13) contracteren bij de desbetreffende nutsbedrijven.

…

11.13

Huurder is ermee bekend en gaat ermee akkoord dat er thans nog geen meters zijn ten behoeve van de aansluiting voor de elektra en gas. De nutsvoorzieningen zijn op ingangsdatum huurovereenkomst nog niet bruikbaar. Huurder is hier nadrukkelijk mee bekend. Verhuurder zal zich inspannen dit zo spoedig mogelijk te laten bewerkstelligen. Op het moment deze zijn aangebracht, zal Huurder zich contracteren bij de leveranciers voor elektra en gas.

…

2.3.

Tussen partijen staat verder vast:

- dat [gedaagde] slechts de overeengekomen borg heeft voldaan, geen enkele maand huur;

- dat er tot op de dag van vandaag geen nutsvoorzieningen ten behoeve van [gedaagde] in het gehuurde zijn gerealiseerd;

- dat de exploitatie van de onderneming in het gehuurde al langere tijd stil ligt;

- dat de huur inmiddels (ook) is opgezegd.

3. Het geschil in kort geding

3.1.

[eiser] vordert -samengevat- de veroordeling van [gedaagde] het gehuurde te ontruimen en om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur, berekend tot en met augustus 2024 een bedrag van € 21.780,00, te vermeerderen met rente en (buiten-)gerechtelijke kosten.

3.2.

Ter onderbouwing van de vordering heeft [eiser] (samengevat) het volgende naar voren gebracht. Het gehuurde is verhuurd voor opslag van foodtrucks en voor voedselvoorbereiding, niet voor het bereiden van voedsel zelf en bezorgen via Thuisbezorgd. Het gehuurde is een niet afgebouwde casco hal, zonder voorzieningen, geen meterkast, geen keuken en geen gas, water en elektra. [gedaagde] heeft ondanks diverse verzoeken van [eiser] vanaf dag één geen huur betaald en daarom heeft [eiser] ook geen werk gemaakt van het aanvragen en (laten) aanleggen van nutsvoorzieningen. De opgelopen huurachterstand levert een tekortkoming op, op grond waarvan de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden ontbonden en daarop vooruitlopend kan in dit kort geding vast de ontruiming worden toegewezen. Het beroep van [gedaagde] op verrekening of opschorting is ongegrond en ook uitgesloten in de op de huurovereenkomst van toepassing zijnde Algemene Bepalingen (art. 23.1).

3.3.

[gedaagde] voert verweer. Zij heeft (samengevat) het volgende naar voren gebracht. Het gehuurde is gehuurd voor opslag van Foodtrucks, voedselvoorbereiding en ‘een stukje Thuisbezorgd’. Dat kon daar volgens de makelaar [naam]. In het begin is geëxploiteerd met behulp van een aggregaat maar toen er ook een geurfilter bij moest kon dat niet meer. De onderneming ligt stil door het ontbreken van nutsvoorzieningen: door het niet realiseren van de nutsvoorzieningen is geen normale exploitatie van de onderneming mogelijk. [gedaagde] lijdt door het ontbreken van de nutsvoorzieningen schade en dat bedrag overstijgt de huurvordering van [eiser]. [gedaagde] doet een beroep op opschorting en verrekening van de vordering van [eiser] met de schade vordering van [gedaagde]. Verder is [gedaagde] van mening dat er geen sprake is van een spoedeisend belang bij de gevraagde voorlopige voorzieningen, dat de gevorderde ontruimingstermijn te kort is, het vonnis niet uitvoerbaar bij voorraad moet worden verklaard, en dat ook de gevorderde rente en buitengerechtelijke kosten moeten worden afgewezen. Niet [gedaagde] maar [eiser] moet in de proceskosten worden veroordeeld.

4. De beoordeling in kort geding

4.1.

De voorzieningenrechter stelt voorop dat een vordering in kort geding alleen kan worden toegewezen als de eisende partij daarbij een spoedeisend belang heeft. Dat is hier het geval, gelet op de omstandigheden. De onderneming van [gedaagde] in het gehuurde ligt stil, er wordt geen huur betaald en die achterstand loopt elke maand op. [eiser] vreest dat de huur in de toekomst ook niet betaald zal worden en van [eiser] kan in een dergelijke situatie niet worden verwacht dat hij de uitkomst van een bodemprocedure afwacht.

4.2.

Verder is voor toewijzing van een vordering in kort geding vereist dat de aan de vordering ten grondslag gelegde feiten en omstandigheden voldoende aannemelijk zijn en dat het ook in voldoende mate waarschijnlijk is dat die vordering in een nog te voeren bodemprocedure zal worden toegewezen. Voor nader onderzoek naar bepaalde feiten en omstandigheden of voor bewijslevering door bijvoorbeeld getuigen is in kort geding in beginsel geen plaats. Dat moet gebeuren in een eventuele bodemprocedure. De beoordeling in kort geding is dan ook niet meer dan een voorlopig oordeel over het geschil tussen partijen.

4.3.

De huurovereenkomst tussen partijen is tot stand gekomen via tussenpersoon

[naam]. Partijen hebben elkaar toen niet rechtstreeks gesproken. Er is nu onenigheid over de overeengekomen bestemming van het gehuurde en over afspraken over nutsvoorzieningen in het gehuurde (en het belang daarvan voor de exploitatie van de onderneming van [gedaagde]). Volgens [gedaagde] is aansluiting op de nutsvoorzieningen afgesproken omdat ook het bereiden van voedsel en het bezorgen daarvan via Thuisbezorgd als bestemming is afgesproken. Volgens [eiser] is slechts de opslag van foodtrucks en voedselvoorbereiding afgesproken, niet het bereiden van voedsel en het bezorgen daarvan via Thuisbezorgd. [eiser] wil ook niet dat het bereiden van voedsel en het bezorgen daarvan plaatsvindt in het gehuurde. [eiser] zou zich alleen inspannen voor het (laten) realiseren van nutsvoorzieningen.

4.4.

De kantonrechter kan in dit kort geding, zonder het horen van getuigen, niet voldoende achterhalen wie van partijen in deze discussie gelijk heeft. De schriftelijke bepalingen in de huurovereenkomst laten ruimte voor beide standpunten. Mogelijk heeft [gedaagde] gelijk, treft [eiser] een verwijt ten aanzien van de niet aangelegde nutsvoorzieningen, en is [eiser] een schadevergoeding verschuldigd aan [gedaagde]. Mogelijk heeft [eiser] gelijk en is [gedaagde] gewoon ten onrechte achter met het betalen van de huur. Voor toewijzing van geldvorderingen in kort geding geldt een hoge drempel gelet op de aard van de procedure (met bewijsrechtelijke beperkingen). In deze zaak is in kort geding onvoldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde], die op zich geen tegenvordering heeft ingesteld, geen schadevergoeding toekomt en aan [eiser] “gewoon” alle achterstallige huur. De kantonrechter wijst de geldvordering met betrekking tot de huurachterstand daarom af. Dit geschil zal zo nodig in een bodemprocedure moeten worden beoordeeld.

4.5.

Wel is de situatie nu zo, dat er in het gehuurde al langere tijd niets meer gebeurt en er sprake is van een impasse. De schade loopt op zo lang de huurovereenkomst nog voortduurt: de schade loopt op aan de zijde van [gedaagde], en/of de schade loopt op aan de kant van [eiser]. De kantonrechter ziet gelet op de impasse en de belangen over en weer aanleiding om de door [eiser] gevorderde ontruiming van het gehuurde toe te wijzen. Gelet op het feit dat de huur onlangs (ook) is opgezegd, in het gehuurde al lange tijd geen bedrijfsmatige activiteiten worden uitgevoerd en het gehuurde door [eiser] niet wordt aangesloten op de nutsvoorzieningen, heeft [gedaagde] geen zwaarwegend belang bij continuering van de bestaande situatie, althans is dat onvoldoende aannemelijk geworden. De ontruiming wordt daarom toegewezen met toepassing van een passende ontruimingstermijn. De vordering van [eiser] om haar te vergunnen de ontruiming te bewerkstelligen middels “de sterke arm” zal worden afgewezen. Voor zover [eiser] bedoelt dat zij zelf de ontruiming wil bewerkstelligen is dit in strijd met art. 556 Rv. (dat bepaalt dat een gedwongen ontruiming dient te geschieden door een deurwaarder) en de in te schakelen deurwaarder is op grond van de wet al bevoegd de hulp van de sterke arm in te roepen.

4.6.

Rekening houdende met het belang van [gedaagde] (zij moet een andere geschikte ruimte vinden) zal de ontruiming worden toegewezen tegen 1 januari 2025.

4.7.

Anders dan [gedaagde] wenst zal het vonnis uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard. Het uitgangspunt is dat het vonnis uitvoerbaar bij voorraad wordt verklaard. Van dit uitgangspunt kan worden afgeweken als de belangen van [gedaagde] om de uitkomst van een eventueel hoger beroep af te wachten zwaarder wegen dan de belangen van [eiser] om direct over te kunnen gaan tot uitvoering van het vonnis. De belangen die hierbij worden meegewogen, zijn genoemd onder 4.5. De kantonrechter is van oordeel dat in dit geval de belangen van [eiser] zwaarder wegen dan de belangen van [gedaagde]. Daarom wordt het vonnis volgens het uitgangspunt uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

4.8.

Gelet op de uitkomst van de procedure zullen de proceskosten worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

5. De beslissing in kort geding

De kantonrechter

5.1.

veroordeelt [gedaagde] om het gehuurde uiterlijk op 1 januari 2025 te ontruimen, ontruimd te houden en te verlaten en, onder afgifte van sleutels, in een lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van [eiser] te stellen,

5.2.

compenseert de proceskosten in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt,

5.3.

verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad,

5.4.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. U. van Houten, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 12 november 2024.