Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Almelo
Zaaknummer: 11323499 \ CV EXPL 24-1894
Vonnis in kort geding van 8 november 2024
in de zaak van
de stichting
CHRISTELIJKE WONINGSTICHTING DE GOEDE WONING,
gevestigd en kantoorhoudende te Rijssen,
eisende partij, hierna te noemen: De Goede Woning,
gemachtigde: mr. L. Bergervoet,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
In de loop van de procedure zijn de volgende stukken gewisseld:
- de dagvaarding met producties;
- de door [gedaagde] ingebrachte stukken.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2024. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 25 oktober 2024. Vervolgens is vonnis bepaald op vandaag.
2.Samenvatting
De kantonrechter wijst de vorderingen van De Goede Woning tot ontruiming van de woning en betaling van de huurachterstand toe en stelt de ontruimingstermijn vast op vier maanden. In dit geding is namelijk voldoende aannemelijk geworden dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst door het veroorzaken van overlast en dat zij een huurachterstand heeft.
3.De feiten
3.1.
Sinds 10 december 2018 huurt [gedaagde] de woning aan de [adres] (hierna te noemen: de woning) van De Goede Woning.
3.2.
Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene Huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte van 1 maart 2018 (hierna: de AHV). In artikel 6.7. van de AHV is het volgende bepaald:
‘Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in, rondom of in de directe nabijheid van het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
Tevens dient huurder zich als goed huurder te gedragen richting medewerkers van verhuurder en/of door verhuurder ingehuurde derden. Fysiek of verbaal geweld, agressiviteit, dan wel ander wangedrag leidt tot passende (juridische) maatregelen jegens huurder, die kunnen leiden tot beëindiging van de huurovereenkomst.’
3.3.
Sinds april 2024 hebben De Goede Woning en de politie meldingen ontvangen over door [gedaagde] veroorzaakte overlast. Op 1 augustus 2024 heeft De Goede Woning [gedaagde] een brief gestuurd, waarin zij haar nog één laatste kans heeft gegeven de overlast te stoppen.
3.4.
Naar aanleiding van de overlastmeldingen en de eigen waarnemingen heeft de politie een bestuurlijke rapportage opgesteld, gedateerd 10 augustus 2024. Hierin is onder meer het volgende opgenomen:
‘(…)
Aanleiding
Sinds 29 maart 2024 heeft de politie van de gemeente Rijssen-Holten informatie ontvangen, signalen opgevangen en eigen bevindingen gedaan die gaan om de betreffende bewoner, welke woonachtig is aan de [adres]. Daarnaast zijn er veelvuldig meldingen van burgers/instanties/bedrijven geweest over deze betreffende bewoner, die door politiemedewerkers van de noodhulpdiensten en wijkagent zijn opgepakt en vastgelegd.
De betreffende bewoner heeft sinds die datum tot heden ernstig overlast gevend en strafbaar gedrag vertoond, zowel in/om haar woning als in de directe omgeving van haar woning. Dit heeft tot veel onveiligheidsgevoelens geleid bij omwonenden. Hierbij heeft de inzet van de politie en andere partners niet geleid tot een gewenste aanpassing van haar gedrag.
(…)
Probleem/onderbouwing/knelpunten
De hoeveelheid meldingen die de politie heeft ontvangen, alsmede de hoeveelheid incidenten rond deze betreffende bewoner die daadwerkelijke inzet vragen, zijn omvangrijk en lijken steeds ernstiger te worden. Het gaat om het lastigvallen van directe buren in de vorm van geluidsoverlast, het rijden onder invloed van drank/drugs/medicatie, onder invloed eten aan het bereiden zijn waardoor het brandalarm afgaat, angst aanjagen in de richting van buren/buurtkinderen.
De politie heeft, in gevallen waar strafbare handelingen door deze betreffende bewoner zijn gepleegd, gehandhaafd op basis van strafrecht. Echter is daarmee de overlast niet opgelost of verminderd. Telkens weer, nagenoeg dagelijks, krijgt de politie meldingen van burgers die zich zorgen maken, maar het aantal burgers dat bang is neemt toe. De wijkagent merkt dat de maatschappelijke onrust in Rijssen, met name in de straat waar de betreffende bewoner woont, groot is.’
3.5.
Bij besluit van 15 augustus 2024 heeft de burgemeester van de gemeente Rijssen-Holten een huis- en een straat- en contactverbod aan [gedaagde] opgelegd. Het besluit is als volgt gemotiveerd:
‘Op 21 juni 2024 heb ik u een brief gestuurd waarin ik mijn zorgen uit over uw welbevinden. In deze brief heb ik ook aangegeven dat ik vanuit verschillende kanalen meldingen over woonoverlast heb ontvangen. Na mijn brief van 21 juni 2024 is uw verontrustende gedrag door het gebruik van drank en drugs niet minder geworden en blijft de woonoverlast voortduren. De overlast is verder toegenomen en de situatie is verder geëscaleerd. Uw gedrag leidt tot een dusdanige situatie dat de openbare orde en veiligheid niet langer gewaarborgd is. Uw veiligheid en de veiligheid van buurtbewoners zijn in het geding. Daarom heb ik besloten u een tijdelijk huisverbod op te leggen.’
3.6.
Het tijdelijke huisverbod is daarna tot de uiterlijke termijn van 11 september 2024, 15.00 uur, verlengd.
3.7.
Na het opleggen van voormeld huisverbod is [gedaagde] niet meer teruggekeerd in de woning. [gedaagde] heeft de huurovereenkomst niet opgezegd.
4.Het geschil
de vordering
4.1.
De Goede Woning vordert - samengevat - [gedaagde] te veroordelen om binnen zeven dagen na betekening van het te wijzen vonnis de woning te ontruimen en te verlaten, met afgifte van de sleutels, en om € 1.491,96 aan achterstallige huur te betalen, vermeerderd met wettelijke rente, en € 813,80 per maand vanaf 1 oktober 2024 totdat de woning ontruimd is. Ook vordert De Goede Woning dat [gedaagde] wordt veroordeeld in de proceskosten.
4.2.
De Goede Woning legt het volgende aan haar vorderingen ten grondslag. De politie en De Goede Woning hebben sinds eind maart 2024 vele meldingen ontvangen over door [gedaagde] veroorzaakte overlast. De Goede Woning heeft [gedaagde] diverse keren verzocht om de overlast te stoppen, maar zonder resultaat. Er is sprake van een ernstige tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst en daarom wordt nu ontruiming van de woning gevorderd. Daarnaast is er een huurachterstand ontstaan.
het verweer
4.3.
[gedaagde] heeft erkend dat zij in mei 2024 overlast in haar woonomgeving heeft veroorzaakt. Zij had toen een terugval in haar GHB-verslaving. In de periode daarna was geen sprake van overlast, maar van een burenruzie. Haar verzoek tot buurtbemiddeling is niet opgepakt. De in de dagvaarding genoemde huurachterstand is betaald. [gedaagde] heeft daarna de betaling van de huurtermijnen opgeschort voor zolang zij niet in de woning verblijft.
5. De beoordeling
beoordelingskader
5.1.
Het spoedeisend belang volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende uit de aard van de vordering, te weten het stoppen van de gestelde overlast ten behoeve van de huurders van De Goede Woning in de omgeving van de woning van [gedaagde]. Dit betekent dat de vordering van De Goede Woning inhoudelijk kan worden behandeld.
5.2.
Een bij een voorlopige voorziening uitgesproken veroordeling tot ontruiming is een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel. Gezien de ernst van de gevolgen voor de huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening alleen worden uitgesproken indien voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zou ontbinden en de huurder tot ontruiming zou veroordelen.
5.3.
Aan de orde is dus of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] van dien aard dat voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure op grond daarvan tot het oordeel komt dat de huurovereenkomst moet worden ontbonden en de ontruiming van het gehuurde moet worden gelast.
5.4.
Hiervoor geldt dat uit artikel 6:265 lid 1 van het Burgerlijk Wetboek (BW) volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van haar verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.
ambtshalve toetsen
5.5.
De kantonrechter heeft ambtshalve beoordeeld of in de huurovereenkomst en de van toepassing zijnde AHV bepalingen zijn opgenomen aangaande de gevorderde hoofdsom en/ of de gevorderde vergoeding van rente, die zodanig afwijken van de wettelijke regelingen dat de consument daardoor aanzienlijk wordt benadeeld en dat die bepalingen daarom door de kantonrechter vernietigd moeten worden. Dat is niet het geval.
er is voldoende vast komen te staan dat [gedaagde] overlast heeft veroorzaakt
5.6.
Dat [gedaagde] in mei 2024 overlast heeft veroorzaakt, staat vast. De Goede Woning heeft verschillende overlastmeldingen uit deze periode overgelegd en [gedaagde] heeft erkend dat zij in mei 2024 overlast heeft veroorzaakt. [gedaagde] heeft betwist dat zij voor overlast heeft gezorgd in de daarop volgende periode. De Goede Woning heeft echter - onder meer door middel van het overleggen van de bestuurlijke rapportage van de politie en filmpjes en geluidsfragmenten van omwonenden - voldoende aangetoond dat ook in de periode juni tot en met augustus 2024 sprake is geweest van overlast. Uit de bestuurlijke rapportage blijkt dat [gedaagde] meermaals geluidsoverlast heeft veroorzaakt. De politie is meerdere keren bij [gedaagde] geweest, heeft de geluidsoverlast zelf vastgesteld en heeft geluidsdragers in beslag genomen. Ook is [gedaagde] in de nacht van 27 juli 2024 aangehouden in verband met door haar veroorzaakt nachtrumoer en zijn haar diverse processen-verbaal aangezegd.
[gedaagde] heeft per brief van 1 augustus 2024 van De Goede Woning nog een laatste kans gekregen, maar ook na die brief heeft de politie nog op meerdere momenten geluidsoverlast waargenomen en nogmaals een geluidsdrager in beslag genomen.
5.7.
Gezien deze omstandigheden is de kantonrechter van oordeel dat De Goede Woning voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat [gedaagde] tekortgeschoten is in de nakoming van haar verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat de bodemrechter de huurovereenkomst in dit geval zou ontbinden. De vordering tot ontruiming zal daarom worden toegewezen.
5.8.
Dat geen sprake zou zijn van overlast, maar van een burenruzie, zoals door [gedaagde] gesteld, doet niet af aan voormeld oordeel van de kantonrechter. Als al sprake zou zijn van een burenruzie, dan rechtvaardigt dit nog niet het veelvuldig veroorzaken van overlast. De kantonrechter begrijpt wel dat het gedrag van omwonenden door [gedaagde] niet als prettig is ervaren. Enkele omwonenden hielden haar steeds nauwlettend in de gaten. In de groepsapp van de buurtbewoners werd vermeld welke bezoekers zij ontving en hoe lang zij bleven en werd gemeld wanneer het licht op zolder aan ging. Zij hielden in de gaten waar zij (met haar vriend) heen wandelde en er werden foto’s van haar gedeeld terwijl zij (nietsvermoedend) op straat liep. Dit betrof situaties die voor de buurtbewoners niet overlastgevend waren. De omwonenden lijken er - door elke, ook geringe overlast te melden - alles aan te hebben willen doen om haar uit de woning te krijgen. Desalniettemin blijkt uit de meldingen, een deel van de beeld- en geluidsfragmenten en de bevindingen van de politie dat [gedaagde] wel degelijk veelvuldig overlast heeft veroorzaakt.
[gedaagde] moet de woning binnen vier maanden na betekening van dit vonnis verlaten
5.9.
[gedaagde] heeft tijdens de mondelinge behandeling aangevoerd dat zij op zoek is naar een nieuwe woning in een andere woonplaats, maar dat zij graag wil terugkeren naar haar woning om die zoektocht vanaf haar eigen plek te verrichten. [gedaagde] heeft ook gesteld dat zij in een kwetsbare positie zit, nu zij haar werk en haar sociale contacten heeft verloren. De kantonrechter ziet hierin aanleiding om de ontruimingstermijn niet op één week, maar op vier maanden te stellen. Dit betekent dat [gedaagde] de woning binnen vier maanden na de betekening van dit vonnis moet verlaten.
huurachterstand
5.10.
De Goede Woning vordert verder om [gedaagde] te veroordelen tot betaling van de huurachterstand. De Goede Woning heeft tijdens de zitting verklaard dat de huurachterstand qua omvang nog gelijk is aan de huurachterstand zoals in de dagvaarding is gevorderd, maar ziet op een latere periode. De huurachterstand is door [gedaagde] erkend. De kantonrechter verwerpt het beroep van [gedaagde] op een opschortingsrecht: [gedaagde] heeft, hoewel zij op dit moment niet in de woning verblijft, immers wel de beschikking over de woning. Dat zij daar op dit moment in verband met de omwonenden niet meer wil verblijven, valt de Goede Woning gelet op de aannemelijk geachte overlast niet aan te rekenen. [gedaagde] moet daarom gewoon de huur blijven betalen. De kantonrechter zal [gedaagde] dan ook veroordelen tot het betalen van de huurachterstand van € 1.491,46, vermeerderd met de wettelijke rente zoals gevorderd. [gedaagde] moet ook het huurbedrag vanaf de maand oktober 2024 tot en met de maand dat zij de woning verlaat, betalen.
proceskosten
5.11.
[gedaagde] wordt in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief de nakosten) betalen. De proceskosten van De Goede Woning worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 328,00
- salaris gemachtigde € 543,00
- nakosten €
135,00
135,00
totaal € 1.142,72
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen vier maanden na betekening van dit vonnis de woning inclusief onroerende aangelegenheden, gelegen aan het adres [adres], te ontruimen en te verlaten met al het hare en al de personen die zijdens [gedaagde] in deze woning verblijven en de woning ter vrije beschikking aan De Goede Woning te stellen, onder afgifte van alle sleutels;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] aan De Goede Woning, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen een bedrag van € 1.491,96, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn tot de dag van algehele voldoening;
6.3.
veroordeelt [gedaagde] aan De Goede Woning, tegen behoorlijk bewijs van kwijting, te betalen voor iedere maand vanaf 1 oktober 2024 tot de daadwerkelijke ontruiming van de woning, een bedrag van € 813,80 en voor een gedeelte van een maand een pro rata berekend gedeelte van deze som, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn tot de dag van algehele betaling;
6.4.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 1.142,72;
6.5.
verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;
6.6.
wijst af het meer of anders gevorderde.
Dit vonnis is gewezen door mr. K.J. Haarhuis, kantonrechter, en in het openbaar uitgesproken op 8 november 2024.