ECLI:NL:RBOVE:2024:5771

• Datum uitspraak: 6 november 2024
• Publicatiedatum: 6 november 2024
• Zaaknummer: 11326003 \ CV EXPL 24-3493
• Instantie: Rechtbank Overijssel
• Type: Uitspraak
• Rechtsgebied: Civiel recht
• Procedures: Kort geding
• Rechters: W.R.H. Lutjes
• Vindplaatsen: Rechtspraak.nl

AI samenvatting door Lexboost • Automatisch gegenereerd

Ontruiming van wijkgebouw door Vereniging Buitenlandse Werknemers na beëindiging huurovereenkomst

In deze zaak vordert Stichting Woonconcept dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers het wijkgebouw ontruimt, nadat de huur tussen Stichting Woonconcept en de Wijkvereniging is beëindigd. De huur is per 31 december 2023 geëindigd, en Stichting Woonconcept heeft spoed omdat verbouwingswerkzaamheden aan het wijkgebouw beginnen. De Vereniging Buitenlandse Werknemers stelt echter dat zij op basis van de onderhuurovereenkomst en de beëindigingsovereenkomst recht heeft om in het wijkgebouw te blijven. De voorzieningenrechter oordeelt dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers het wijkgebouw niet hoeft te ontruimen. De voorzieningenrechter concludeert dat Stichting Woonconcept onvoldoende aannemelijk heeft gemaakt dat de bodemrechter in een bodemprocedure de ontruimingsvordering zou toewijzen. De voorzieningenrechter wijst de vorderingen van Stichting Woonconcept af en veroordeelt haar in de proceskosten van de Vereniging Buitenlandse Werknemers.

Uitspraak

RECHTBANK OVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11326003 \ CV EXPL 24-3493

Vonnis in kort geding van 6 november 2024

in de zaak van

STICHTING WOONCONCEPT ,

uit Meppel,

eisende partij,

hierna te noemen: Stichting Woonconcept,

gemachtigde: mr. W.J. Aardema,

tegen

VERENIGING BUITENLANDSE WERKNEMERS ,

uit Steenwijk,

gedaagde partij,

hierna te noemen: Vereniging Buitenlandse Werknemers,

procederend zonder gemachtigde.

1. Waar gaat dit kort geding over?

1.1.

Stichting Woonconcept is eigenaar van een wijkgebouw. Dit wijkgebouw heeft zij verhuurd aan Wijkvereniging [naam] die het op haar beurt heeft onderverhuurd aan de Vereniging Buitenlandse Werknemers. De huur tussen Stichting Woonconcept en Wijkvereniging [naam] is met een beëindigingsovereenkomst per 31 december 2023 geëindigd. Stichting Woonconcept wil dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers het wijkgebouw ontruimt. Zij heeft spoed omdat binnenkort verbouwingswerkzaamheden aan het wijkgebouw beginnen. Volgens de Vereniging Buitenlandse Werknemers heeft zij op grond van de onderhuurovereenkomst en de beëindigingsovereenkomst het recht om in het wijkgebouw te blijven. De kantonrechter als voorzieningenrechter oordeelt dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers het wijkgebouw niet hoeft te ontruimen. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.

2. De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

• de dagvaarding van 15 oktober 2024;
• de nadere productie van Stichting Woonconcept van 22 oktober 2024;
• de mondelinge behandeling van 23 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt die in het dossier worden bewaard;
• de op de mondelinge behandeling overgelegde productie van de Vereniging Buitenlandse Werknemers.

2.2.

Ten slotte is bepaald dat de voorzieningenrechter vandaag uitspraak zal doen.

3. De feiten

3.1.

Stichting Woonconcept is eigenaar van een wijkgebouw aan de [adres] (hierna: ‘het wijkgebouw’).

3.2.

Vanaf 14 september 2001 heeft Stichting Woonconcept het wijkgebouw verhuurd aan Wijkvereniging [naam].

3.3.

Vanaf 6 september 2012 heeft Wijkvereniging [naam] een deel van het wijkgebouw onderverhuurd aan de Vereniging Buitenlandse Werknemers (hierna: ‘de onderhuurovereenkomst’).

3.4.

In de onderhuurovereenkomst is – voor zover hier van belang – bepaald:

“
3.1. Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van 2 jaar, ingaande op 1 september 2012 en lopende tot en met 31 augustus 2014 of zoveel eerder of later als het gehuurde opgeleverd kan worden aan huurder.

3.2.

Na het verstrijken van de in 3.1. genoemde periode wordt deze overeenkomst onder dezelfde voorwaarden, voorgezet voor aansluitende perioden van telkens 2 jaar.

3.3.

Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste zes maanden. ”

3.5.

In april 2024 hebben Stichting Woonconcept en Wijkvereniging [naam] een overeenkomst gesloten op grond waarvan de huurovereenkomst met terugwerkende kracht en met wederzijds goedvinden per 31 december 2023 is geëindigd (hierna: ‘de beëindigingsovereenkomst’).

3.6.

In de beëindigingsovereenkomst is – voor zover hier van belang – bepaald:

“
3.2. Verhuurder verklaart dat de Turkse gemeenschap vooralsnog gewoon op

de gebruikelijke wijze en vooralsnog tegen dezelfde vergoeding gebruik kan maken van een deel van het wijkcentrum. Dit op de vrijdag, zaterdag en zondag. Daartoe zullen schriftelijke afspraken worden gemaakt.

3.3.

Verhuurder zal alles verder regelen met andere personen/ partijen die

afspraken hebben gemaakt met Huurder over het gebruik van het wijkcentrum. Dit op een wijze zoals Verhuurder goeddunkt. ”

3.7.

Op 12 juli 2024 hebben Stichting Woonconcept en de Vereniging Buitenlandse Werknemers een gesprek gehad over de toekomst van het gebruik van het wijkgebouw.

3.8.

Op 6 augustus 2024 heeft Stichting Woonconcept de volgende brief aan de Vereniging Buitenlandse Werknemers gestuurd:

“
Op vrijdag 12 juli jl. hadden wij een goed en plezierig gesprek. In verband met

recente ontwikkelingen wil Woonconcept graag het volgende met u delen.

Zoals in het gesprek is aangegeven is de huurovereenkomst tussen Woonconcept en de Wijkvereniging beëindigd. Dit betekent dat de Wijkvereniging geen gebruik meer kan maken van het wijkgebouw [naam]. Dat geldt ook voor alle partijen met wie de Wijkvereniging een overeenkomst had. Ook uw vereniging kan dus geen gebruik meer maken van het wijkgebouw. In ons gesprek hebt u uw standpunt duidelijk gemaakt. Daarnaast is er gesproken over de verbouwing en het gebruik van het wijkgebouw voor de toekomst.

Inmiddels is duidelijk dat het wijkgebouw per 1 oktober a.s. wordt verbouwd. Het deel waar uw vereniging nu nog zit wordt verbouwd tot kantoren of krijgt een andere bestemming. Voor uw vereniging is het niet mogelijk om dan nog van dat deel van het wijkgebouw gebruik te maken. Voor het andere deel van het wijkgebouw worden nog plannen gemaakt. In ieder geval is de gemeente druk bezig met het (laten) oprichten van een stichting die dan dat andere deel van Woonconcept gaat huren om vervolgens afspraken te maken met andere partijen zoals uw vereniging. Tenminste, als uw vereniging dat wil.

Graag hoor ik van u of u afspraken wilt maken over het (mede)gebruik van de andere ruimten. Voor wat betreft Woonconcept is het blijven gebruiken van de huidige ruimten geen optie. Om die reden zou ik u ook willen vragen om binnen 14 dagen na vandaag duidelijk te maken of u de ruimten die u nu nog in gebruik hebt uiterlijk op 30 september a.s. vrijwillig zult verlaten. Mocht u dit niet willen bevestigen dan zal Woonconcept andere stappen moeten nemen, maar daar kom ik dan op terug. […]”

3.9.

De Vereniging Buitenlandse Werknemers heeft Stichting Woonconcept laten weten dat zij het wijkgebouw niet vrijwillig zal verlaten.

3.10.

Begin oktober heeft de Vereniging Buitenlandse Werknemers een bedrag van € 2.475,00 via de Stichting Sociaal Werk De Kop aan Stichting Woonconcept betaald.

4. Het geschil

Wat wil Stichting Woonconcept?

4.1.

Stichting Woonconcept wil dat de voorzieningenrechter de Vereniging Buitenlandse Werknemers veroordeelt om het wijkgebouw binnen 24 uur te ontruimen en het leeg en bezemschoon achter te laten. Als de Vereniging Buitenlandse Werknemers dit niet doet, wil Stichting Woonconcept dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers wordt veroordeeld tot betaling van een dwangsom van € 250,00 per dag. Stichting Woonconcept vraagt de voorzieningenrechter ook om de Vereniging Buitenlandse Werknemers een verbod op te leggen om het wijkgebouw na de ontruiming onrechtmatig in gebruik te nemen en daaraan een dwangsom van € 250,00 per dag te koppelen. Tot slot wil Stichting Woonconcept dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers de proceskosten betaalt.

Wat vindt de Vereniging Buitenlandse Werknemers daarvan?

4.2.

De Vereniging Buitenlandse Werknemers is het niet met Stichting Woonconcept eens, want volgens de Vereniging Buitenlandse Werknemers heeft zij het recht om in het wijkgebouw te blijven.

4.3.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover dat nodig is voor de beslissing van de voorzieningenrechter, verder ingegaan.

5. De beoordeling

Spoedeisend belang

5.1.

Voor de toewijzing van een vordering tot ontruiming zoals Stichting Woonconcept in dit kort geding heeft ingesteld, is alleen plaats als de kans groot is dat de bodemrechter, wanneer dit geschil aan hem wordt voorgelegd, de vordering ook zou toewijzen. Er moet bovendien sprake zijn van een spoedsituatie die maakt dat niet van Stichting Woonconcept kan worden verwacht dat zij de beslissing van de bodemrechter afwacht.

5.2.

Stichting Woonconcept stelt dat zij een spoedeisend belang heeft omdat de verbouwingswerkzaamheden eind oktober starten. Daarvoor moet het wijkgebouw helemaal leeg zijn. Home Team (een aan Stichting Woonconcept verbonden organisatie) zal het deel van het wijkgebouw waar de Vereniging Buitenlandse Werknemers nu zit na de verbouwingswerkzaamheden in gebruik nemen, en de huur van het gebouw waar Home Team nu zit, is per 1 februari 2025 opgezegd. Het andere deel van het wijkgebouw gaat Stichting Woonconcept verhuren aan een nog op te richten stichting.

5.3.

De voorzieningenrechter is van oordeel dat Stichting Woonconcept op basis van deze omstandigheden een spoedeisend belang heeft. De vervolgvraag is of de ontruimingsvordering van Stichting Woonconcept toewijsbaar is.

5.4.

Stichting Woonconcept stelt zich op het standpunt dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers geen recht of titel heeft om in het wijkgebouw te blijven. De huurovereenkomst met Wijkvereniging [naam] is geëindigd en bij de onderhuurovereenkomst tussen Wijkvereniging [naam] en de Vereniging Buitenlandse Werknemers is Stichting Woonconcept geen partij. Omdat die onderhuurovereenkomst niet met haar is gesloten, kan zij er ook niet aan gebonden zijn, aldus Stichting Woonconcept. Volgens Stichting Woonconcept is er ook nooit toestemming gegeven voor de onderverhuur. Zij dacht dat Wijkvereniging [naam] alleen delen van het wijkgebouw tijdelijk en voor korte periodes ter beschikking stelde aan verschillende organisaties, waaronder de Vereniging Buitenlandse Werknemers. Stichting Woonconcept zegt dat zij pas aan het einde van 2023/begin van 2024 wist dat Wijkvereniging [naam] een deel van het wijkgebouw exclusief en voor permanent gebruik aan de Vereniging Buitenlandse Werknemers onderverhuurde. Verder stelt Stichting Woonconcept dat zij de Vereniging Buitenlandse Werknemers al eerder dan met de brief van 6 augustus 2024 heeft meegedeeld dat zij het wijkgebouw uit moest. Omdat de Vereniging Buitenlandse Werknemers niet (vrijwillig) vertrekt, handelt zij onrechtmatig en daarom is volgens Stichting Woonconcept ontruiming op zijn plaats.

5.5.

De Vereniging Buitenlandse Werknemers voert aan dat zij wel het recht heeft om in het wijkgebouw te blijven. Zij wijst op de onderhuurovereenkomst die niet is opgezegd en daardoor tot 2026 loopt. Zij ging er ook van uit dat er toestemming was voor de onderhuur, want zij gebruikt het wijkgebouw al sinds 2012. Dat Stichting Woonconcept al die jaren niet van de onderhuur(overeenkomst) wist, houdt zij niet voor mogelijk. Dat zij gebruik mag blijven maken van het wijkgebouw is haar toegezegd door de bestuurder van Wijkvereniging [naam] en uit de beëindigingsovereenkomst blijkt dat dit ook met Stichting Woonconcept is afgesproken, aldus de Vereniging Buitenlandse Werknemers. De Vereniging Buitenlandse Werknemers vindt verder dat Stichting Woonconcept haar veel eerder had moeten vertellen dat zij er vanwege de renovatiewerkzaamheden uit moet, want dat dit vóór de brief van 6 augustus 2024 is meegedeeld, betwist zij. Er waren volgens de Vereniging Buitenlandse Werknemers afspraken gemaakt met Stichting Woonconcept over het gebruik van een alternatieve ruimte, maar die afspraken worden niet nagekomen. Nu is er geen alternatieve ruimte voorhanden. Als zij uit het wijkgebouw moet, zal zij als vereniging niet overleven. De jongeren over wie zij zich ontfermt, hebben dan geen centrale ontmoetingsplek meer waardoor er geen toezicht op ze kan worden gehouden en er problemen in de wijk zullen ontstaan. Daarom is ontruiming volgens de Vereniging Buitenlandse Werknemers niet gerechtvaardigd.

De Vereniging Buitenlandse Werknemers hoeft het wijkgebouw niet te ontruimen

5.6.

De voorzieningenrechter volgt Stichting Woonconcept niet in haar stelling dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers geen recht of titel heeft om in het wijkgebouw te blijven. Vast staat dat er sinds 2012 sprake is van onderverhuur aan de Vereniging Buitenlandse Werknemers. De stelling dat Stichting Woonconcept geen toestemming heeft verleend aan Wijkvereniging [naam] voor onderverhuur in deze vorm en omvang is niet onderbouwd, maar is ook niet van betekenis. Want door de beëindigingsovereenkomst te tekenen, heeft Stichting Woonconcept het bestaan van afspraken tussen Wijkvereniging [naam] en de Vereniging Buitenlandse Werknemers over het gebruik van het wijkgebouw erkend en die afspraken voor haar rekening genomen.

5.7.

In de beëindigingsovereenkomst staat dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers het deel van het wijkgebouw vooralsnog ‘
op de gebruikelijke wijze ’ en ‘
tegen dezelfde vergoeding ’ mag blijven gebruiken, in ieder geval op de vrijdagen, zaterdagen en zondagen (artikel 3.2. en artikel 3.3.). De Vereniging Buitenlandse Werknemers is het wijkgebouw op de gebruikelijke wijze en tegen dezelfde vergoeding daadwerkelijk ongewijzigd blijven huren. De Vereniging Buitenlandse Werknemers heeft ook in oktober 2024 – geruime tijd ná het sluiten van de beëindigingsovereenkomst – nog huur betaald. De huur is betaald aan BeheerWelzijn, onderdeel van de Tintengroep die het wijkgebouw tijdelijk beheerde via de Stichting Sociaal Werk De Kop. Als Stichting Woonconcept de onderhuur niet erkent, had het op haar weg gelegen om te bewerkstelligen dat deze huurbetaling niet zou worden gevraagd of niet zou worden geaccepteerd. Dat de betaling zou moeten worden gezien als een gebruiksvergoeding, heeft Stichting Woonconcept niet gesteld en is ook niet gebleken.

5.8.

Alleen hierom al ziet de voorzieningenrechter onvoldoende grond om de ontruimingsvordering toe te wijzen. Los daarvan overtuigt het argument van Stichting Woonconcept dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers al vroeg op de hoogte was van de verbouwingswerkzaamheden en als gevolg daarvan wist dat zij op korte termijn uit het wijkgebouw zou moeten vertrekken, niet. De Vereniging Buitenlandse Werknemers heeft dit weersproken en stelt dat zij pas in juli 2024 op de hoogte is geraakt van de verbouwingsplannen van Stichting Woonconcept. Op dat moment zou nog niet gesproken zijn over termijnen en toonde Stichting Woonconcept zich bovendien meedenkend over alternatieve ruimten voor de Vereniging Buitenlandse Werknemers. Na de vakantie zou het gesprek worden voortgezet. Vervolgens schrijft Stichting Woonconcept in haar brief van 6 augustus 2024 “
in verband met de recente ontwikkelingen ” te willen delen dat “
het inmiddels duidelijk is dat het wijkgebouw per 1 oktober a.s. wordt verbouwd ” en: “
Voor uw vereniging is het niet mogelijk om dan nog van dat deel van het wijkgebouw gebruik te maken .” Voor Vereniging Buitenlandse Werknemers kwam dit, gelet op het contact tot dan toe, uit de lucht vallen. Dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers al vanaf april 2024 rekening moest houden met een vertrek uit het wijkgebouw op korte termijn, en dat zij hierop had kunnen anticiperen, heeft Stichting Woonconcept niet aannemelijk gemaakt.

5.9.

Het voorgaande betekent dat het in dit kort geding onvoldoende aannemelijk is geworden dat de bodemrechter in een bodemprocedure een ontruimingsvordering zou toewijzen. Daarom zal de voorzieningenrechter de door Stichting Woonconcept gevraagde ontruiming afwijzen. Dat brengt met zich dat de Vereniging Buitenlandse Werknemers het wijkgebouw niet hoeft te verlaten. De nevenvorderingen van Stichting Woonconcept tot het opleggen van een verbod tot onrechtmatig gebruik van het wijkgebouw en betaling van dwangsommen zullen ook worden afgewezen.

De proceskosten

5.10.

Stichting Woonconcept krijgt in deze procedure ongelijk en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) van de Vereniging Buitenlandse Werknemers betalen. Het Landelijk Overleg Vakinhoud Civiel en Kanton (hierna: ‘LOVCK’) heeft aanbevolen dat in een geval zoals dit, waarin een gedaagde zonder gemachtigde procedeert en op een zitting verschijnt, er ambtshalve (dus ook als het niet wordt gevorderd) een forfaitair bedrag van

€ 50,00 aan reis-, verblijf- en verletkosten wordt toegekend.

5.11.

De Vereniging Buitenlandse Werknemers heeft niet aangevoerd dat zij meer kosten heeft gemaakt. De kantonrechter volgt dan ook de aanbeveling van het LOVCK en zal € 50,00 aan proceskosten toewijzen.

5.12.

Zoals hiervoor opgemerkt, vallen onder de proceskosten ook de nakosten. Dat betekent dat als Stichting Woonconcept niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan de proceskostenveroordeling in dit vonnis voldoet en het vonnis daarna is betekend, zij ook de kosten van de betekening aan de Vereniging Buitenlandse Werknemers moet betalen.

6. De beslissing

De voorzieningenrechter

6.1.

wijst de vorderingen van Stichting Woonconcept af;

6.2.

veroordeelt Stichting Woonconcept in de proceskosten van € 50,00, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, en vermeerderd met de kosten van betekening van dit vonnis als Stichting Woonconcept niet binnen deze termijn aan de proceskostenveroordeling voldoet en dit vonnis daarna is betekend;

6.3.

verklaart dit vonnis, voor wat betreft de proceskostenveroordeling, uitvoerbaar bij voorraad.

Dit vonnis is gewezen door mr. W.R.H. Lutjes en in het openbaar uitgesproken op 6 november 2024.