ECLI:NL:RBOVE:2024:5685

Uitspraak

RECHTBANKOVERIJSSEL

Civiel recht

Kantonrechter

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: 11117228 \ CV EXPL 24-2022

Vonnis van 29 oktober 2024

in de zaak van

[partij A],

uit [woonplaats 1],

eisende partij in conventie,

verwerende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij A],

gemachtigde: Armaere Incassospecialisten & Gerechtsdeurwaarders,

tegen

[partij B],

uit [woonplaats 2],

gedaagde partij in conventie,

eisende partij in reconventie,

hierna te noemen: [partij B],

procederend zonder gemachtigde.

1.De zaak in het kort

1.1.

[partij B] huurt een bedrijfsterrein van [partij A]. [partij B] heeft een huurachterstand laten ontstaan. Daarom wil [partij A] dat de huurovereenkomst wordt ontbonden en het bedrijfsterrein wordt ontruimd. Volgens [partij B] klopt de huurachterstand niet omdat de afspraak was dat, in ruil voor zijn bouwwerkzaamheden ter waarde van € 15.000,00, de huur niet zou worden verhoogd. [partij B] stelt een tegenvordering in tot betaling van € 15.000,00. [partij B] heeft ook klachten over onder andere het onderhoud. De kantonrechter wijst de vorderingen van [partij A] grotendeels toe en de tegenvordering van [partij B] af. Deze beslissing wordt hierna uitgelegd.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

dagvaarding met producties van 17 mei 2024;
de conclusie van antwoord met eis in reconventie en producties van 6 juni 2024;
de conclusie van antwoord in reconventie met akte overlegging producties en vermeerdering van eis van 20 september 2024;
de mondelinge behandeling van 30 september 2024, waarvan de griffier aantekeningen heeft gemaakt die in het dossier worden bewaard.

2.2.

Ten slotte is bepaald dat de kantonrechter vandaag uitspraak zal doen.

3.De feiten

3.1.

[partij A] is eigenaar van het bedrijfsterrein aan de [adres 1] (hierna: ‘het gehuurde’).

3.2.

Op basis van een huurovereenkomst van 26 april 2019 verhuurt [partij A] het gehuurde aan [partij B] (hierna: ‘de huurovereenkomst’). [partij B] gebruikt het gehuurde voor zijn eenmansbedrijf [bedrijf]. De huurovereenkomst heeft als einddatum 30 april 2025.

3.3.

In artikel 4.5 van de huurovereenkomst is bepaald:

“
De huurprijs wordt jaarlijks per1 meivoor het eerst met ingang van1 mei 2021

aangepast overeenkomstig artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen.”

3.4.

Op grond van de artikelen 17.1 t/m 17.3 van de algemene bepalingen vindt de huurprijswijziging plaats volgens de door de Centraal Bureau voor de Statistiek gepubliceerde consumentenprijsindex (CPI) reeks alle huishoudens.

3.5.

In artikel 5.1 van de huurovereenkomst is bepaald:

“
Kosten van levering zaken en diensten: N.V.T.

5.1.

5.1.Door of vanwege Verhuurder wordt de levering van de volgende zaken en

diensten verzorgd: niet aan de orde”.

3.6.

In artikel 12 van de huurovereenkomst is bepaald:

“
12. Huurprijs

Verhuurder en huren komen onderstaand huurschema overeen ( per maand)

Periode 1 mei 2019 – 31 oktober 2019 -€ 1500.- /maand/excl. btw

Periode 1 november 2019 – 30 april 2019 -€ 1750.- /maand/excl. btw.

Periode 1 mei 2020 – 31 oktober 2020 -€ 2000.- /maand/excl. btw.

Periode 1 november 2020 – 30 april 2021 -€ 2250.- /maand/excl. btw.

Periode 1 mei 2021 en verder – indexering per jaar.

Verhuurder en huurder hebben daarnaast afgesproken dat men per 6 maanden gaat bekijken of de huurverhoging ook “ haalbaar “ is voor huurder. Indien verhuurder en huurder tot de conclusie komen dat dit niet haalbaar treedt men met elkaar in onderling hoe nu wel verder.”

3.7.

Per brief van 11 april 2023 heeft [partij A] per 1 mei 2023 de maandelijkse huurprijs verhoogd naar € 2.023,88 (inclusief btw).

3.8.

Per brief van 6 juni 2024 heeft [partij A] per 1 mei 2024 de maandelijkse huurprijs verhoogd naar € 2.088,64 (inclusief btw).

3.9.

De huur van juli, augustus en september 2024 heeft [partij B] niet betaald. De huurachterstand bedraagt tot en met september 2024 € 10.599,58.

4.Het geschil

4.1.

[partij A] vordert – samengevat en nadat hij zijn eis heeft vermeerderd –
ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [partij A] vordert ook veroordeling van [partij B] tot betaling van € 10.599,58 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente, een bedrag van € 20,50 aan wettelijke handelsrente en € 346,47 aan buitengerechtelijke incassokosten. Verder vordert [partij A] € 2.088,64 per maand aan huur vanaf oktober 2024 tot de huurovereenkomst wordt ontbonden, € 2.088,64 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf het moment van ontbinding en € 2.088,64 vanaf de datum van ontruiming tot en met 30 april 2025 dan wel de datum waarop het gehuurde opnieuw verhuurd zal zijn. [partij A] wil ook dat [partij B] wordt veroordeeld tot betaling van de proceskosten.

4.2.

[partij B] betwist de vorderingen van [partij A]. Hij concludeert tot afwijzing van de vorderingen en stelt een eis in reconventie (tegenvordering) in tot betaling van € 15.000,00.

4.3.

De kantonrechter gaat hierna, voor zover dat nodig is voor zijn beslissing, verder in op de stellingen van beide partijen.

5.De beoordeling

5.1.

Omdat de vordering van [partij A] en de tegenvordering van [partij B] nauw met elkaar samenhangen, zal de kantonrechter ze gezamenlijk behandelen.

[partij B] is tekortgeschoten

5.2.

[partij A] stelt dat [partij B] tot en met september 2024 een huurachterstand heeft laten ontstaan van in totaal € 10.599,58 (inclusief btw). Daardoor is [partij B] tekortgeschoten in zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst en dat heeft volgens [partij A] tot gevolg dat ontbinding van de huurovereenkomst gerechtvaardigd is. [partij B] betwist niet dat er een huurachterstand is ontstaan, maar hij stelt dat het bedrag niet klopt omdat hij de huurverhoging niet verschuldigd is.

5.3.

De kantonrechter stelt vast dat de huurverhoging over de jaren 2019-2022 niet is doorgevoerd. Partijen zijn het daar ook over eens, maar geven een andere uitleg voor de reden waarom. [partij A] stelt dat artikel 12 van de huurovereenkomst is gevolgd. Steeds is in overleg met [partij B], omdat het niet goed ging met [partij B]’s bedrijf, besloten om de huurprijsverhogen niet door te voeren.

5.4.

[partij B] voert aan dat de huurovereenkomst en algemene bepalingen [partij A] weliswaar de mogelijkheid bieden de huur te verhogen, maar dat de afspraak met de (in 2018 overleden) broer van [partij A] was dat dit niet zou gebeuren. Volgens [partij B] is deze afspraak gemaakt in ruil voor zijn bijdrage aan de bouw van twee gebouwen aan de [adres 2]. Door die bijdrage kon de broer van [partij A] de aannemerskosten van € 15.000,00 vermijden. De mogelijkheid om een huurverhoging door te voeren, is vervolgens alleen in de huurovereenkomst opgenomen zodat de broer van [partij A] een hogere hypotheek kon krijgen, aldus [partij B]. Tot 2023 hield [partij A] zich aan de afspraken, maar nu [partij A] de huur toch verhoogt, wil [partij B] betaling van zijn werkzaamheden ter waarde van € 15.000,00.

5.5.

De verweren van [partij B] slagen niet en zijn tegenvordering zal de kantonrechter afwijzen. Het staat namelijk vast dat zowel [partij B] als [partij A] en niet de broer van [partij A] de huurovereenkomst hebben ondertekend. De inhoud van de huurovereenkomst is dan ook leidend. De huurovereenkomst geeft [partij A] het recht de huur te verhogen en door te tekenen is [partij B] daarmee akkoord gegaan. De redenen die [partij A] geeft voor het niet eerder verhogen van de huur, acht de kantonrechter gelet op artikel 12 ook geloofwaardig. Daartegenover staat de uitleg van [partij B], maar dat de huur nooit eerder is verhoogd vanwege de afspraak die zou zijn gemaakt met de broer van [partij A] (en waaraan [partij A] zelf ook gebonden zou zijn) heeft hij niet onderbouwd. Hetzelfde geldt voor de tegenvordering van [partij B]. Dat hij kosten ter waarde van € 15.000,00 heeft gemaakt, heeft hij niet onderbouwd. Tegelijkertijd heeft [partij B] erkend dat de kosten zien op bouwwerkzaamheden aan de [adres 2], terwijl het in deze procedure gaat om de huur van [adres 1].

5.6.

[partij B] voert verder aan dat de huurovereenkomst onrechtmatig is en de huurverhoging excessief. In dat kader verzoekt [partij B] om herziening van de huurverhoging. Ook dit kan [partij B] niet baten. Het niet eens zijn met de mogelijkheid die een verhuurder heeft om de huur te verhogen, maakt niet dat de huurovereenkomst niet rechtsgeldig of zelfs onrechtmatig is. Uit de stukken volgt dat [partij A] zich bij de huurverhoging aan de huurovereenkomst, algemene bepalingen en de daarin opgenomen CPI-index heeft gehouden. Anders dan [partij B] aanvoert, heeft [partij A] zich dus aan de contractuele regels gehouden. Er bestaat voor de kantonrechter dan ook geen aanleiding om – voor zover dat al mogelijk zou zijn – de huurverhogingen te herzien. Dat onder de huurders van [partij A] uiteenlopende huurprijzen worden betaald, kan zo zijn, maar wijzigt niet de inhoud van de huurovereenkomst waarmee [partij B] akkoord is gegaan en waaraan hij is gebonden.

5.7.

[partij B] stelt dat er sprake is van achterstallig onderhoud. Ter onderbouwing daarvan heeft hij een aantal foto’s overgelegd. Maar voor zover al kan worden geoordeeld dat er gebreken zijn waarvoor [partij A] aansprakelijk is, heeft [partij A] erop gewezen dat de foto’s zien op de situatie aan de [adres 2] waarvan de huur op 31 december 2023 is geëindigd. Dit heeft [partij B] niet weersproken. Dat er achterstallig onderhoud is aan de [adres 1] heeft [partij B] niet gesteld. [partij B] voert ook aan dat [partij A] hem geïntimideerd en bedreigd heeft, maar naar het oordeel van de kantonrechter kan dat op zichzelf niet leiden tot een wijziging van de huurprijs of een afwijzing van (één van) de vordering(en) van [partij A]. Daar komt bij dat [partij A] dit betwist. [partij B] heeft zijn stelling dat hij overlast ervaart van andere huurders niet toegelicht. Ten aanzien van [adres 1] heeft [partij B] nog aangevoerd dat [partij A] nagelaten heeft gas, water en elektra te installeren. Dat [partij A] hiervoor – in tegenstelling tot wat is overeengekomen in artikel 5.1 van de huurovereenkomst – zorg zou (moeten) dragen, heeft [partij B] niet onderbouwd en heeft [partij A] betwist zodat de kantonrechter hieraan voorbij gaat.

5.8.

Het voorgaande brengt de kantonrechter tot de conclusie dat [partij B] gehouden is de huurverhoging te betalen. Doordat hij dit niet heeft gedaan en per datum van de dagvaarding een achterstand heeft laten ontstaan van € 10.599,58 is hij naar het oordeel van de kantonrechter tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst.

Ontbinding en ontruiming zal worden toegewezen

5.9.

De tekortkoming van [partij B] brengt met zich dat de huurovereenkomst op grond van artikel 6:265 lid 1 BW kan worden ontbonden, tenzij dat niet gerechtvaardigd is. De kantonrechter is van oordeel dat de huurachterstand van zodanige omvang is dat ontbinding van de huurovereenkomst en de daarmee samenhangede ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is. De ontbinding zal per vandaag worden uitgesproken. De termijn voor ontruiming zal op 14 dagen worden gesteld.

De overige vorderingen zullen grotendeels ook worden toegewezen

5.10.

[partij A] vordert betaling van de achterstallige huur berekend tot september 2024, in totaal een bedrag van € 10.599,58, en de wettelijke handelsrente daarover vanaf de datum van de dagvaarding. Hiervoor is al geoordeeld dat [partij B] de huur ten onrechte niet heeft betaald. Daarom zal de kantonrechter de vordering tot betaling van de achterstand toewijzen. Omdat [partij B] niet (tijdig) heeft betaald, zal de kantonrechter ook de wettelijke handelsrente in de zin van artikel 6:119a BW toewijzen. De wettelijke handelsrente van € 20,50 berekend tot de datum van de dagvaarding zal de kantonrechter eveneens toewijzen.

5.11.

Met betrekking tot de buitengerechtelijke incassokosten heeft [partij A] naar het oordeel van de kantonrechter voldoende gesteld en onderbouwd dat hij buitengerechtelijke werkzaamheden heeft verricht waarvoor een vergoeding kan worden gevraagd. Bovendien is het gevorderde bedrag niet hoger dan het in het ‘Besluit voor vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten’ bepaalde tarief. Daarom zal de kantonrechter het bedrag van € 346,47 toewijzen.

5.12.

De vordering tot betaling de maandelijkse huurprijs van € 2.088,64 vanaf oktober tot vandaag zal de kantonrechter toewijzen. De vordering tot betaling van € 2.088,64 per maand aan gebruiksvergoeding vanaf vandaag zal in zoverre worden toegewezen dat [partij B] dit bedrag verschuldigd is tot de datum dat [partij B] het gehuurde heeft ontruimd. De gevorderde indexering zal worden afgewezen omdat aangenomen mag worden dat de ontruiming vóór 1 mei 2025 zal plaatsvinden en de indexering bij het voortduren van de huurovereenkomst eerst per deze datum doorgevoerd zou kunnen worden.

5.13.

De vordering van [partij A] tot betaling van een maandelijks bedrag van € 2.088,64 aan gederfde huur vanaf de datum van ontruiming tot 30 april 2025, althans de datum waarop het gehuurde weer verhuurd zal zijn, is ook een vordering tot het betalen van een schadevergoeding gelijk aan de huurprijs omdat de huurovereenkomst vanwege de ontbinding niet tot het einde van de overeengekomen huurperiode (30 april 2025) loopt. Hiertegen heeft [partij B] geen verweer gevoerd.

5.14.

Omdat de huurovereenkomst wordt ontbonden door de tekortkoming van [partij B], moet hij in beginsel op grond van artikel 6:277 BW een schadevergoeding betalen over de periode dat de huurovereenkomst nog zou lopen als de huurovereenkomst niet zou worden ontbonden. Tegelijkertijd is het begroten van de schade op grond van de (op dit moment) beschikbare gegevens niet mogelijk. Het is namelijk onduidelijk of het gehuurde eerder dan 30 april 2025 aan een derde zou kunnen worden verhuurd. Dat moet [partij A] proberen in het kader van de op hem rustende schadebeperkingsplicht. Gelet op de ‘Aanbeveling Huurachterstand en ontbinding en ontruiming Expertgroep huurrecht 1e aanleg LOVCK mei 2023’ zal de kantonrechter [partij B] daarom veroordelen tot een schadevergoeding op te maken bij staat.

Proceskosten

5.15.

Omdat [partij B] ongelijk krijgt, moet hij de proceskosten van [partij A] betalen. Dit zijn de kosten die [partij A] heeft gemaakt om deze procedure te voeren. Onder de proceskosten vallen ook de nakosten. Dit zijn de kosten die [partij A] maakt om [partij B] ertoe te brengen aan het vonnis te voldoen. De proceskosten van [partij A] worden begroot op:

- kosten van de dagvaarding

€

116,39

- griffierecht

€

248,00

- salaris gemachtigde

€

476,00

(2 punten × € 238,00)

- nakosten

€

119,00

(1/2 punt × € 238,00)

Totaal

€

959,39

5.16.

Met betrekking tot de nakosten oordeelt de kantonrechter dat als [partij B] niet binnen veertien dagen na aanschrijving aan dit vonnis voldoet en het vonnis vervolgens wordt betekend, [partij B] ook de kosten van de betekening moet betalen.

De proceskosten in reconventie

5.17.

Omdat de tegenvordering van [partij B] wordt afgewezen, moet [partij B] ook de proceskosten betalen die zien op dit deel van de procedure. De stellingen van [partij A] (in conventie) en van [partij B] (in reconventie) zijn nauw met elkaar verweven, daarom worden de proceskosten van [partij A] voor dit deel van de procedure begroot op € 0,00.

De uitvoerbaarheid bij voorraad wordt toegewezen

5.18.

De toegewezen vorderingen worden, zoals door [partij A] gevorderd, uitvoerbaar bij voorraad verklaard. Dit betekent dat dit vonnis meteen kan worden uitgevoerd, ook als hoger beroep wordt ingesteld.

6.De beslissing

De kantonrechter

in conventie

6.1.

ontbindt per vandaag de tussen partijen bestaande huurovereenkomst met betrekking tot het gehuurde gelegen aan de [adres 1];

6.2.

veroordeelt [partij B] om het gehuurde met alle zich daarin bevindende personen en zaken – voor zover die niet het eigendom van [partij A] zijn – binnen 14 dagen na de betekening van dit vonnis te verlaten en te ontruimen en ontruimd en verlaten te houden en onder overgave der sleutels en hetgeen daartoe verder behoort, ter vrije en algehele beschikking van [partij A] te stellen;

6.3.

veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 10.599,58 aan achterstallige huur verschuldigd tot en met september 2024, te vermeerderen met de wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW over het toegewezen bedrag vanaf de dag der dagvaarding tot de dag van volledige betaling;

6.4.

veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 20,50 aan wettelijke handelsrente als bedoeld in artikel 6:119a BW;

6.5.

veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 346,47 aan buitengerechtelijke incassokosten;

6.6.

veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een bedrag van € 2.088,64 per maand aan verschuldigde huur te rekenen vanaf 1 oktober 2024 tot vandaag;

6.7.

veroordeelt [partij B] om aan [partij A] een gebruiksvergoeding te betalen ter hoogte van € 2.088,64 per maand of gedeelte daarvan dat [partij B] in gebreke blijft het gehuurde te ontruimen en ter beschikking te stellen van [partij A], vanaf vandaag tot aan het tijdstip van de daadwerkelijke ontruiming;

6.8.

veroordeelt [partij B] om aan [partij A] te betalen een vergoeding van de schade wegens gederfde huur, te rekenen vanaf de maand na de daadwerkelijke ontruiming tot aan het moment dat [partij A] het gehuurde opnieuw heeft verhuurd, ten laatste tot 30 april 2025, nader op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

6.9.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten van € 959,39, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe, te vermeerderen met de kosten van betekening als [partij B] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend;

in reconventie

6.10.

wijst de vorderingen van [partij B] af;

6.11.

veroordeelt [partij B] in de proceskosten, begroot op € 0,00;

in conventie en in reconventie

6.12.

verklaart dit vonnis, met uitzondering van 6.10., uitvoerbaar bij voorraad;

6.13.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. C.H. de Haan en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.