Uitspraak
RECHTBANKOVERIJSSEL
Civiel recht
Kantonrechter
Zittingsplaats Enschede
Zaaknummer: 11281451 \ CV EXPL 24-2906
Vonnis in kort geding van 29 oktober 2024
in de zaak van
WONINGSTICHTING DE WOONPLAATS,
gevestigd en kantoorhoudende te Enschede,
eisende partij, hierna te noemen: de Woonplaats,
gemachtigde: mr. R.F.A. Rorink,
tegen
[gedaagde],
wonende te [woonplaats],
gedaagde partij, hierna te noemen: [gedaagde],
procederend in persoon.
1.De procedure
1.1.
Het verloop van de procedure blijkt uit:
- de dagvaarding
- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [naam 1] en [naam 2] verschenen namens De Woonplaats, bijgestaan door mr. R.F.A. Rorink als gemachtigde. [gedaagde] verscheen ook bij de mondelinge behandeling, vergezeld door [naam 3], een kennis die voor hem, waar nodig, heeft getolkt.
- de mondelinge behandeling van 15 oktober 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt. [naam 1] en [naam 2] verschenen namens De Woonplaats, bijgestaan door mr. R.F.A. Rorink als gemachtigde. [gedaagde] verscheen ook bij de mondelinge behandeling, vergezeld door [naam 3], een kennis die voor hem, waar nodig, heeft getolkt.
2.Samenvatting
De kantonrechter wijst de vorderingen van De Woonplaats toe. Tussen partijen is niet in geschil dat in ieder geval op 3 juli 2024 illegale prostitutie heeft plaatsgevonden in de door [gedaagde] gehuurde woning. Ook al zou [gedaagde] de sleutel hebben uitgeleend aan een vriend; [gedaagde] blijft verantwoordelijk voor de activiteiten die in zijn woning hebben plaatsgevonden. Het (laten) plaatsvinden van illegale prostitutieactiviteiten is een dusdanig ernstige tekortkoming aan de zijde van [gedaagde], dat de woning ontruimd moet worden.
3.De feiten
3.1.
[gedaagde] huurt sinds 20 november 2012 de woning staande en gelegen aan de [adres] (hierna te noemen: de woning). Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van juli 2011 van toepassing.
3.2.
In de algemene huurvoorwaarden is onder meer het volgende opgenomen:
‘Artikel 6: de algemene verplichtingen van huurder
(…)
6.3.
Huurder zal het gehuurde gebruiken en onderhouden zoals het een goed huurder betaamt.
6.4.
Huurder dient het gehuurde – gedurende de gehele duur van de overeenkomst – daadwerkelijk, behoorlijk en zelf te gebruiken uitsluitend overeenkomstig de in de huurovereenkomst aangegeven bestemming (…).
(…)
6.6.
Het is huurder niet toegestaan tot het gehuurde behorende bergruimten, garages e.d. als leefruimte, als opslag anders dan voor eigen niet-bedrijfsmatig gebruik, als werkplaats of als verkoopruimte te gebruiken danwel anderszins in of nabij deze ruimten verkopingen te houden of te doen houden.
(…)
6.8.
Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven (…).
(…)
6.9.
Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, huisdieren of door derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of in de gemeenschappelijke ruimten bevinden.
(…)
3.3.
Op 25 juli 2024 zendt de gemeente Enschede een brief aan De Woonplaats:
‘(…)
Op 17 april 2024 en op 3 juli 2024 is illegale (bedrijfsmatige) prostitutie in de woning aan de [adres] vastgesteld. De prostituees wonen niet op dit adres en zijn naar het adres gekomen om aldaar te werken. Prostitutie is niet toegestaan op deze locatie. U verhuurt deze woning en daarom stellen wij u in kennis van de situatie.
(…)
Bedrijfsmatige prostitutie
Zoals hiervoor vermeld is illegale bedrijfsmatige prostitutie vastgesteld. Voor het bepalen van de bedrijfsmatigheid van de activiteiten op de locatie zijn de volgende relevante omstandigheden vastgesteld:
- Er wordt online geadverteerd door de prostituee;
- Er derden bij zijn betrokken;
- De prostituee is geen huurder of eigenaar van de woning;
- De prostituee staat niet ingeschreven op het adres waar zij werkt.
(…)
Er is een herstelsanctie opgelegd aan de persoon die de woning ter beschikking heeft gesteld voor illegale prostitutie. Dit is de heer [gedaagde]. De sanctie betreft een last onder dwangsom. Wij zijn van mening dat de last onder dwangsom voldoende prikkel is en volstaat om herhaling van de overtreding te voorkomen.
Wij verwachten van u als woningcorporatie dat u vanuit uw rol zelf de benodigde stappen onderneemt om te voorkomen dat illegale prostitutie wederom plaatsvindt.
(…)’
3.4.
Naar aanleiding van de brief van gemeente Enschede, stuurt De Woonplaats [gedaagde] op 31 juli 2024 een brief waarin zij [gedaagde] mededeelt dat hij de woning dient te verlaten.
‘(…)
Ontbinding van de huurovereenkomst
De Woonplaats vordert een ontbinding vaan de huurovereenkomst en ontruiming van de door u gehuurde woning, op grond van het feit dat u heeft gehandeld in strijd met de bepalingen uit de algemene huurvoorwaarden bijbehorende bij uw huurovereenkomst, door in het gehuurde een illegale (bedrijfsmatige) prostitutie te exploiteren en aanwezig te hebben of door een gedeelte van het gehuurd voor dat doel aan anderen (onder) te verhuren dan wel in gebruik af te staan. Het betrof een bedrijfsmatige illegale prostitutie hetgeen gezien de bestemming van het gehuurde onaanvaardbaar is.
Zelf opzeggen
U kunt de huurovereenkomst per direct opzeggen via Mijn Woonplaats ( www.dewoonplaats.nl ) of op kantoor bij ons. De opzegtermijn bedraagt 1 maand. Voor de inspectie wordt een afspraak met u gemaakt.
(…)’
3.5.
Op 14 augustus 2024 zendt de gemachtigde van De Woonplaats nogmaals een brief met daarin het verzoek de huurovereenkomst per 31 augustus 2024 op te zeggen. [gedaagde] gaat echter niet over tot opzegging van de huurovereenkomst. Aanleiding voor De Woonplaats om deze procedure te starten.
4.Het geschil
De vordering
4.1.
De Woonplaats vordert – samengevat – [gedaagde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze ontruimd te houden. Ook verzoekt De Woonplaats om [gedaagde] te veroordelen in de proceskosten.
4.2.
De Woonplaats legt aan haar vordering ten grondslag dat [gedaagde] ernstig tekortgeschoten is in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door in de woning een bedrijfsmatige seksinrichting te exploiteren. Deze tekortkoming is dermate ernstig dat deze de ontruiming van het gehuurde rechtvaardigt.
Het verweer
4.3.
[gedaagde] voert verweer. [gedaagde] betwist dat er op 17 april 2024 illegale (bedrijfsmatige) prostitutie in de woning heeft plaatsgevonden. Het klopt wel dat op 3 juli 2024 illegale prostitutie heeft plaatsgevonden in de woning, maar [gedaagde] was op dat moment op vakantie en had de sleutel uitgeleend aan [betrokkene]. [betrokkene] heeft ook bij de politie erkend dat hij illegale prostitutie heeft gefaciliteerd in de woning van [gedaagde]. [gedaagde] heeft zelf geen aandeel gehad in het plaatsvinden van de illegale prostitutie en vraagt de kantonrechter daarom om de vorderingen af te wijzen.
5.De beoordeling
Beoordelingskader
5.1.
Het spoedeisend belang volgt naar het oordeel van de kantonrechter voldoende uit de aard van de vordering. Dit betekent dat de vorderingen van De Woonplaats inhoudelijk kunnen worden behandeld.
5.2.
Een bij een voorlopige voorziening uitgesproken veroordeling tot ontruiming is een ingrijpende en meestal onomkeerbare maatregel. Gezien de ernst van de gevolgen voor de huurder kan daarom een ontruiming bij wijze van voorlopige voorziening alleen worden uitgesproken indien voldoende aannemelijk is dat de rechter in een bodemprocedure de huurovereenkomst zal ontbinden en de huurder tot ontruiming zal veroordelen.
5.3.
Aan de orde is dus of sprake is van een tekortkoming van [gedaagde] op grond waarvan voldoende aannemelijk is dat een rechter in een bodemprocedure tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde zal overgaan.
5.4.
Hiervoor geldt dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenis aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen.
[gedaagde] is tekortgekomen in de nakoming van de huurovereenkomst
5.5.
De kantonrechter dient vast te stellen of [gedaagde] is tekortgeschoten in de nakoming van de huurovereenkomst doordat prostitutieactiviteiten in zijn woning hebben plaatsgevonden. Dit is onder meer in strijd met artikel 6.4 en 6.8 van de Algemene Huurvoorwaarden en artikel 7:213 BW, waaruit volgt dat [gedaagde] zich als goed huurder dient te gedragen.
5.6.
De gemeente Enschede heeft in haar brief van 25 juli 2024 aan De Woonplaats medegedeeld dat op 17 april 2024 en 3 juli 2024 illegale (bedrijfsmatige) prostitutie in de woning is vastgesteld. In de door of namens De Woonplaats aan [gedaagde] gestuurde brieven van 31 juli 2024 en 14 augustus 2024 zijn de door de gemeente Enschede vermelde bevindingen op 17 april 2024 en 3 juli 2024 ook vermeld als grondslag voor de door De Woonplaats gestelde tekortkoming op basis waarvan de huurovereenkomst volgens De Woonplaats dient te eindigen. [gedaagde] verklaarde tijdens de mondelinge behandeling dat hij twee keer zijn huissleutel heeft uitgeleend aan [betrokkene], namelijk van 28 april tot 28 mei 2024 [1] en in de eerste twee weken van juli 2024. Nadat [gedaagde] is voorgehouden dat er dus ook illegale prostitutie is vastgesteld vóórdat [gedaagde] zijn sleutels had uitgeleend, gaf [gedaagde] aan dat hij op 17 april 2024 thuis was maar ‘niets heeft gezien/opgemerkt’. De kantonrechter acht deze verklaring niet plausibel. Zij overweegt daartoe dat pas nadat [gedaagde] erop is gewezen dat de eerste constatering van illegale prostitutie heeft plaatsgevonden toen hij volgens zijn verklaring de huissleutel niet had uitgeleend, hij betwist heeft dat op 17 april 2024 illegale prostitutie zou hebben plaatsgevonden. In een eerder stadium heeft hij dat niet gedaan, terwijl hem de data waarop de constateringen zijn gedaan, in verschillende brieven zijn meegedeeld. Ook blijkt uit het verhandelde tijdens de mondelinge behandeling dat hij door de politie is gehoord, maar heeft hij zijn stelling dat de gestelde constatering op 17 april 2024 niet juist zou zijn, op geen enkele manier onderbouwd. Verder heeft het de kantonrechter bevreemd dat [gedaagde] pas na lang nadenken een datum heeft genoemd van het overlijden van zijn moeder. Ook zijn stelling dat hij de eerste twee weken van juli 2024 op vakantie zou zijn geweest en dat [betrokkene] bij de politie zou hebben erkend dat hij de illegale prostitutie in de het gehuurde zou hebben gefaciliteerd, heeft [gedaagde] op geen enkele manier onderbouwd.
5.7.
Uit het voorgaande volgt dat de kantonrechter de betwisting van [gedaagde] dat op 17 april 2024 illegale prostitutie heeft plaatsgevonden in het gehuurde niet aannemelijk acht. Ook als dat in een bodemprocedure wel zou komen vast te staan, laat dat onverlet dat er in ieder geval op 3 juli 2024 illegale prostitutie heeft plaatsgevonden vanuit het gehuurde. Dat is namelijk door [gedaagde] erkend. Hiermee staat al vast dat [gedaagde] is tekortgekomen in de nakoming van zijn verplichtingen als huurder door het (laten) plaatsvinden van prostitutieactiviteiten in de door hem gehuurde woning. Daarmee is ook sprake van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst die in beginsel de ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 6:265 lid 1 BW rechtvaardigt.
Deze tekortkoming rechtvaardigt de ontbinding van de huurovereenkomst en daarom moet [gedaagde] de woning verlaten
5.8.
[gedaagde] doet een beroep op de ‘tenzij-clausule’ van artikel 6:265 lid 1 BW en voert aan dat sprake is van bijzondere omstandigheden. [gedaagde] zou zijn sleutel hebben uitgeleend en was niet op de hoogte van de prostitutieactiviteiten. Zoals hiervoor al is overwogen heeft [gedaagde] geen enkel stuk in het geding gebracht dat zijn stelling onderbouwt. Dit terwijl de politie bij [gedaagde] langs zou zijn geweest en [gedaagde]’s vriend heeft verklaard dat hij de prostitutieactiviteiten heeft laten uitvoeren. Het had voor de hand gelegen dat [gedaagde] een verklaring van zijn vriend ofwel van de politie zou overleggen ter onderbouwing van zijn standpunt. Dit des te meer nu hij in ieder geval sinds augustus 2024 op de hoogte was van de voornemens van De Woonplaats om [gedaagde] – voor zover nodig – uit de woning te laten ontruimen. De kantonrechter wil hierbij nog opmerken dat, ook al zou het kloppen dat een vriend van [gedaagde] de illegale (bedrijfsmatige) prostitutie mogelijk heeft gemaakt in de woning, [gedaagde] hier op grond van artikel 7:219 BW nog steeds zelf verantwoordelijk voor is.
5.9.
De Woonplaats heeft er op haar beurt ook een zwaarwegend belang bij dat voor een ieder duidelijk is dat illegale prostitutie in haar woningen niet wordt geaccepteerd. Daarbij heeft De Woonplaats ook belang bij bestrijding van woonfraude en ander oneigenlijk gebruik van het gehuurde, om ervoor te zorgen dat haar sociale huurwoningen ook daadwerkelijk en uitsluitend worden bewoond worden door degenen voor wie de woningen zijn bestemd. Daar komt bij dat illegale prostitutie een negatieve invloed kan hebben voor het leefklimaat in een toch al – aldus De Woonplaats –kwetsbare buurt. De Woonplaats is naar haar huurders verplicht om streng op te treden tegen de illegale prostitutie en haar belangen wegen dan ook zwaarder dan de (gestelde) omstandigheid dat [gedaagde] niet op de hoogte was van de prostitutieactiviteiten.
5.10.
Nu in dit kort geding voldoende is vast komen te staan dat de kantonrechter de huurovereenkomst in een bodemprocedure zou ontbinden en tot ontruiming zal overgaan, zal de gevorderde ontruiming worden toegewezen. [gedaagde] moet de woning binnen twee weken na betekening van dit vonnis verlaten.
Proceskosten
5.11.
[gedaagde] is in het ongelijk gesteld en moet daarom de proceskosten (inclusief nakosten) betalen. De proceskosten van De Woonplaats worden begroot op:
- dagvaarding € 136,72
- griffierecht € 130,00
- salaris gemachtigde € 543,00
- nakosten €
135,00
135,00
Totaal € 944,72
6.De beslissing
De kantonrechter:
6.1.
veroordeelt [gedaagde] om binnen veertien dagen na betekening van dit vonnis de woning staande en gelegen aan de [adres] in Enschede te ontruimen, in goede staat op te leveren en deze vervolgens ontruimd te houden;
6.2.
veroordeelt [gedaagde] in de proceskosten van € 944,72, te betalen binnen veertien dagen na aanschrijving daartoe. Als [gedaagde] niet tijdig aan de veroordelingen voldoet en het vonnis daarna wordt betekend, dan moet [gedaagde] ook de kosten van betekening betalen;
6.3.
verklaart dit vonnis uitvoerbaar bij voorraad.
Dit vonnis is gewezen door mr. A.M.S. Kuipers en in het openbaar uitgesproken op 29 oktober 2024.