ECLI:NL:RBOVE:2024:5509

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

Civiel recht

Zittingsplaats Zwolle

Zaaknummer: C/08/312021 / HA ZA 24-109

Vonnis van 23 oktober 2024

in de zaak van

1.[eiser] ,

2.
[eiseres],

beiden wonend te [woonplaats 1] ,

eisende partijen,

hierna samen te noemen: [eiser] en [eiseres] ,

advocaat: mr. S. Fentsahm,

tegen

1.De vennootschap onder firma [gedaagde 1] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,
2.
[gedaagde 2],

wonende te [woonplaats 2] ,
3.
[gedaagde 3],

wonende te [woonplaats 3] ,
4.
[gedaagde 4],

wonende te [woonplaats 4] ,

gedaagde partijen,

hierna samen te noemen: [gedaagde 1] ,

advocaat: mr. A.A. Bos.

1.De zaak in het kort

1.1.

[eiser] en [eiseres] en [gedaagde 1] zijn het niet met elkaar eens over de bouw en oplevering van een nieuwbouwwoning in [woonplaats 1] . [eiser] en [eiseres] menen dat [gedaagde 1] de woning te laat en met gebreken heeft opgeleverd. Zij hebben hierdoor schade geleden. Omdat [gedaagde 1] volgens [eiser] en [eiseres] die schade moet vergoeden hebben zij 5% van de aanneemsom in depot gestort bij een notaris en hebben zij in overleg met [gedaagde 1] nog € 12.100,00 (inclusief btw) opgeschort. [gedaagde 1] is het niet met [eiser] en [eiseres] eens. De binnenkant van de woning is op tijd en zonder gebreken opgeleverd en [eiser] en [eiseres] hebben [gedaagde 1] ten onrechte nooit meer de kans gegeven de buitenzijde van de woning af te maken en op te leveren, maar dat kan niet voor rekening van [gedaagde 1] komen.

1.2.

De rechtbank is van oordeel dat de woning (in zijn geheel) op 22 februari 2022 te laat is opgeleverd. Daarvoor is [gedaagde 1] een gefixeerde schadevergoeding verschuldigd aan [eiser] en [eiseres] . De gestelde schade aan de binnenkant van de woning kan niet aan [gedaagde 1] worden toegerekend, maar de buitenzijde heeft zij ten onrechte niet binnen de onderhoudstermijn na oplevering afgemaakt en hersteld. Hiervoor is [gedaagde 1] wel een schadevergoeding verschuldigd aan [eiser] en [eiseres] . De rechtbank legt dit uit.

2.De procedure

2.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit:

- de dagvaarding;

- de conclusie van antwoord;

- de brief waarin een mondelinge behandeling is bepaald;

- de akte overleggen producties, tevens houdende wijziging/vermindering van eis van 28 augustus 2024 van [eiser] en [eiseres] ;

- de brief met productie van 9 september 2024 van [gedaagde 1] ;

- de mondelinge behandeling van 11 september 2024, waarvan door de griffier aantekeningen zijn gemaakt.

2.2.

Ten slotte is vonnis bepaald.

3.Wat is er gebeurd?

3.1.

[eiser] en [eiseres] hebben op 12 november 2020 met [gedaagde 1] een aannemingsovereenkomst gesloten voor de bouw van een nieuwbouwwoning. De aanneemsom bedroeg € 260.209,47 inclusief btw en de woning moest binnen 150 werkbare werkdagen worden opgeleverd. Op de overeenkomst zijn de Algemene Voorwaarden van [gedaagde 1] van toepassing. In de overeenkomst staat onder andere:

“Aanleg en gebruik nutsvoorzieningen

Artikel 15

[…]

In afwijking c.q. in aanvulling op de Algemene Voorwaarden behorende bij deze aannemingsovereenkomst komen partijen als volgt overeen:

1.
De Verkrijger geeft het nutsbedrijf direct opdracht om de aansluiting van gas, water, electra en riolering te verzorgen.

1.A bouw aansluiting wordt door aannemer in werken gezet, factuur wordt rechtstreek naar klant Gestuurd.

[…]”

In de algemene voorwaarden van [gedaagde 1] staat onder andere:

“
Artikel 9: Oplevering en onderhoudstermijn

1.
Het werk geldt als opgeleverd wanneer de aannemer heeft medegedeeld dat het werk gereed is voor oplevering en de opdrachtgever het werk heeft aanvaard. Ter gelegenheid van de oplevering wordt een door beide partijen te ondertekenen opleveringsrapport opgemaakt. Een door de opdrachtgever geconstateerde tekortkoming die door de aannemer niet wordt erkend wordt in het opleveringsrapport als zodanig vermeld.

2.
[…]

3.
[…]

4.
Indien de opdrachtgever het werk in gebruik neemt, geldt het als opgeleverd.

5.
Indien partijen vaststellen dat gelet op de aard of omvang van de tekortkomingen in redelijkheid niet van oplevering kan worden gesproken, zal de aannemer na overleg met opdrachtgever een nieuwe datum noemen waarop het werk gereed zal zijn voor oplevering.

6.
[…]

7.
Door de aannemer erkende tekortkomingen worden zo spoedig mogelijk hersteld.

8.
Na de dag waarop het werk als opgeleverd geldt, gaat een onderhoudstermijn van 30 dagen in.

Artikel 10: Uitvoeringsduur, uitstel van oplevering en schadevergoeding wegens te late oplevering

1.
Indien de termijn, waarbinnen het werk zal worden opgeleverd, is uitgedrukt in werkbare werkdagen, wordt onder werkdag verstaan een kalenderdag, tenzij deze valt op een algemeen of ter plaatse van het werk erkende, of door de overheid dan wel bij of krachtens collectieve arbeidsovereenkomst voorgeschreven rust- of feestdag, vakantiedag of andere niet individuele vrije dag. Werkdagen, respectievelijk halve werkdagen, worden als onwerkbaar beschouwd wanneer daarop door niet voor rekening van de aannemer komende omstandigheden gedurende ten minste 5 uren, respectievelijk ten minste 2 uren, door het grootste deel van de arbeiders of machines niet kan worden gewerkt.

2.
De aannemer heeft recht op verlenging van de termijn waarbinnen het werk zal worden opgeleverd indien door overmacht, door voor rekening van de opdrachtgever komende omstandigheden, of de leveringen van de bouwmateralen van de leveranciers van de aannemer niet of tijdige geleverd kunnen worden, dan wel als gevolg van meer en minder werk, niet van de aannemer kan worden gevergd dat het werk binnen de overeengekomen termijn wordt opgeleverd.

3.
Bij overschrijding van de overeengekomen bouwtijd is de aannemer een gefixeerde schadevergoeding aan de opdrachtgever verschuldigd van € 40 per werkdag tot de dag waarop het werk aan de opdrachtgever wordt opgeleverd, behoudens voor zover de aannemer recht heeft op bouwtijdverlenging. Voor de toepassing van dit lid wordt als dag van oplevering aangemerkt de dag waarop het werk volgens de aannemer gereed was voor oplevering, mits het werk vervolgens als opgeleverd geldt, dan wel de dag van ingebruikneming van het werk door de opdrachtgever.

4.
De gefixeerde schadevergoeding is zonder ingebrekestelling verschuldigd en kan worden verrekend met hetgeen de aannemer nog toekomt.

5.
[…]

6.
[…]”

3.2.

De bouw van de woning is gestart op 15 maart 2021. Vanaf 27 september 2021 mochten [eiser] en [eiseres] andere werklieden toegang geven tot de woning om de binnenzijde af te werken.

3.3.

[eiser] en [eiseres] hebben bij de gemeente een aanvraag ingediend voor stadsverwarming. Het leidingwerk voor de vloerverwarming is aangelegd door KWP Installaties B.V. (KWP), een onderaannemer van [gedaagde 1] , en [gedaagde 1] . De warmwatervoorziening/warmte-unit voor de vloerverwarming zou worden geïnstalleerd door [naam] . [naam] wordt door de gemeente ingeschakeld nadat een particulier een aanvraag voor stadsverwarming heeft ingediend. Op 24 januari 2022 heeft [naam] de warmte-unit geplaatst en de warmwatervoorziening én de vloerverwarming in werking gezet. Op 25 januari 2022 hebben [eiser] en [eiseres] de leidingen dichtgedraaid nadat zij constateerden dat de vloer erg heet was geworden.

3.4.

Op 22 februari 2022 heeft Vereniging Eigen Huis (VEH) een opleveringsrapport opgesteld die zowel [eiser] en [eiseres] als [gedaagde 1] hebben ondertekend. In het rapport staat onder andere:

“Opleveringsrapport/Proces-verbaal van oplevering

Aan ondergetekende [eiseres] , verkrijger van de woning [adres] , is op 22 februari 2022 door contractpartij [gedaagde 1] B.V. […], vertegenwoordigd door de heer [gedaagde 4] de bovenvermelde woning opgeleverd.

[…]

Rapportage

In onderstaand overzicht zijn de geconstateerde gebreken door de bouwkundige vastgelegd en eventuele opmerkingen geplaatst.

[…]

vloeren

tegels los/hol klinkend ; Tegels zijn losgekomen door verkeerd opstoken van de vloerverwarming. Geen thermostaat op de verdeler geplaatst waardoor hoge temperatuur in de vloer is gekomen. – bouwer niet akkoord

[…]

; Aantal werkbare dagen overschreden – bouwer niet akkoord

[…]

Buiten

gevels

stucwerk niet gereed

Gevels

Metselwerk stenen vlek(ken) verwijderen ; Meerdere vlekken op gevels

Gevel (achter)

Metselwerk steen beschadigd

Gevel (achter)

Metselwerk steen beschadigd

[…]

Gevel (rechts)

Stucwerk niet vlak ; Negge loopt scheef af

[…]

Dak

Dakrand daktrim ontbreekt

[…]

Overige aantekeningen/bijzonderheden

Voor diverse opleverpunten m.b.t. reinigen en herstellen metselwerk van woning en belendingen, afmaken en herstellen van stucwerk en montage van daktrim en en afronden dakbedekking, is een aanvullende afspraak gemaakt. Hiervoor is een apart bedrag van € 10000 excl btw onafhankelijk van de 5% regeling ingehouden op de aanneemsom.

De contractpartij verklaart zich akkoord met de in dit proces-verbaal geregistreerde gegevens. Tevens verklaart de contractpartij dat hij bovenstaande tekortkomingen binnen de in de contractstukken bepaalde periode zal hebben hersteld. Indien en voor zover de contractstukken geen periode voorschrijven, zullen de genoemde tekortkomingen, onverwijld, maar uiterlijk binnen 3 maanden na heden worden hersteld.”

3.5.

[eiser] en [eiseres] zijn met ingang van 23 februari 2022 gaan wonen in de woning. Op 1 maart 2022 hebben [eiser] en [eiseres] een aantal gebreken gemeld aan [gedaagde 1] die zij niet eerder hadden geconstateerd.

3.6.

[eiser] en [eiseres] hebben [gedaagde 1] op 22 april 2022 gesommeerd de gebreken genoemd in het rapport van VEH en de gebreken gemeld op 1 maart 2022 te verhelpen. Op 26 juli 2022 hebben [eiser] en [eiseres] gemeld dat zij niet langer willen dat [gedaagde 1] de gebreken komt verhelpen, maar dat zij in plaats daarvan schadevergoeding willen. [eiser] en [eiseres] hebben bij verschillende partijen offertes opgevraagd voor het herstellen en afmaken van de woning.

3.7.

[gedaagde 1] heeft geen werkzaamheden meer gedaan aan de woning.

4.Wat vorderen partijen?

Wat vorderen [eiser] en [eiseres] ?

4.1.

[eiser] en [eiseres] vorderen dat [gedaagde 1] aan hen een bedrag van € 162.988,09 moet betalen, te vermeerderen met rente. Daarnaast willen [eiser] en [eiseres] dat [gedaagde 1] de buitengerechtelijke incassokosten betaalt. Ook willen [eiser] en [eiseres] dat [gedaagde 1] de door [eiser] en [eiseres] gemaakte kosten voor het deskundigenrapport en deze procedure vergoedt.

4.2.

[eiser] en [eiseres] voeren aan dat [gedaagde 1] haar verplichtingen bij de bouw van hun woning niet goed is nagekomen. De woning is te laat opgeleverd en er zijn gebreken. Door een fout bij het aanleggen van de vloerverwarming is schade ontstaan aan de tegelvloer in de woning en de buitenzijde van de woning is nooit afgemaakt. Omdat [gedaagde 1] is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen is zij aansprakelijk voor de door [eiser] en [eiseres] geleden schade.

Wat vindt [gedaagde 1] daarvan?

4.3.

[gedaagde 1] is het niet met [eiser] en [eiseres] eens. De woning is niet te laat opgeleverd, omdat [eiser] en [eiseres] al eerder toegang tot de woning hebben gekregen. De schade aan de tegelvloer is niet toe te rekenen aan [gedaagde 1] . Het klopt wel dat de buitenzijde niet af is, maar de buitenzijde is ook nooit opgeleverd. [gedaagde 1] heeft nooit meer de kans gekregen de buitenkant af te maken. Bovendien is de schade door [eiser] en [eiseres] niet onderbouwd.

4.4.

Op de stellingen van partijen wordt hierna, voor zover nodig, nader ingegaan.

5.De beoordeling

5.1.

De rechtbank zal eerst beoordelen of de woning (te laat) is opgeleverd. Daarna zal de rechtbank de vraag beantwoorden of er gebreken zijn die [gedaagde 1] had moeten herstellen.

De woning is te laat opgeleverd

5.2.

Op grond van de overeenkomst en de algemene voorwaarden moet de woning binnen 150 werkbare werkdagen na het gereedkomen van de ruwe begane grondvloer worden opgeleverd. Partijen zijn het erover eens dat de bouwtermijn is gestart op 15 maart 2021. Volgens [eiser] en [eiseres] had de woning uiterlijk op 4 november 2021 moeten worden opgeleverd. [gedaagde 1] heeft deze stelling gemotiveerd betwist en uitgelegd dat de woning uiterlijk op 23 november 2021 had moeten worden opgeleverd. Zij heeft haar stelling onderbouwd met een overzicht van onwerkbare dagen van [internetsite] . [eiser] en [eiseres] hebben hun stelling dat de oplevering eerder dan 23 november 2021 had moeten plaatsvinden, gelet op de gemotiveerde betwisting door [gedaagde 1] , onvoldoende onderbouwd. De rechtbank gaat er daarom van uit dat de woning
uiterlijkop 23 november 2021 had moeten worden opgeleverd.

5.3.

De gehele woning is opgeleverd op 22 februari 2022. Op deze datum heeft VEH een opleveringsrapport opgemaakt waarin staat dat de gehele woning wordt opgeleverd en [gedaagde 1] heeft dat rapport ondertekend. Weliswaar staat in het rapport dat over het herstel en afwerken van de buitenzijde afwijkende afspraken zijn gemaakt, maar vervolgens wordt alleen het opgeschorte bedrag van € 10.000,00 (excl. btw) genoemd. Hieruit blijkt niet dat deze afwijkende afspraak ook inhoudt dat de buitenzijde niet werd opgeleverd op dat moment. Het opschorten van een extra bedrag is op zichzelf ook een afspraak die afwijkt van de oorspronkelijke afspraken. In het rapport worden bovendien ook gebreken aan de buitenzijde van de woning benoemd. Als de buitenzijde niet werd opgeleverd, was dit niet nodig. Ook van een oplevering van de binnenzijde op 27 september 2021 is niet gebleken. [gedaagde 1] heeft zelf in een e-mail van destijds opgenomen dat zij de woning niet als opgeleverd beschouwt. Kortom, het rapport geldt als een onderhandse akte waaruit blijkt dat op 22 februari 2022 de gehele woning is opgeleverd.

5.4.

Gelet op het voorgaande is de woning dus opgeleverd op 22 februari 2022 terwijl deze uiterlijk op 23 november 2021 had moeten worden opgeleverd. Dat is dus 65 werkdagen te laat. In beginsel is [gedaagde 1] daarom aan [eiser] en [eiseres] een schadevergoeding verschuldigd.

5.5.

Volgens [gedaagde 1] is zij echter geen vergoeding verschuldigd om meerdere redenen. De te late oplevering was het gevolg van de coronamaatregelen. Dat was overmacht. Het is volgens [gedaagde 1] een feit van algemene bekendheid dat de coronamaatregelen de bouw ernstig hebben gehinderd. Voor zover zij een vergoeding zou moeten betalen, zou die bovendien moeten worden gematigd tot nihil omdat [eiser] en [eiseres] geen enkele schade hebben geleden. De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] onvoldoende heeft onderbouwd dat zij zodanig last had van de coronamaatregelen dat er sprake is geweest van overmacht. Het is geen feit van algemene bekendheid dat de coronamaatregelen zodanige hinder opleverden dat gedurende de contractuele bouwtijd niet of nauwelijks meer kon worden gebouwd. [gedaagde 1] had daarom meer concreet moeten maken welke hinder zij heeft ervaren en waarom dat aan haar zijde overmacht oplevert. Dit klemt temeer omdat zij de overeenkomst met [eiser] en [eiseres] is aangegaan toen Nederland al in de coronacrisis zat. De overeenkomst is immers gesloten op 12 november 2020 terwijl de eerste zogeheten intelligente lockdown al in maart 2020 van kracht werd en in oktober 2020 een gedeeltelijke lockdown werd gestart. Ook het beroep op matiging van de boete heeft [gedaagde 1] onvoldoende onderbouwd. Op grond van de algemene bepalingen is [gedaagde 1] bij te late oplevering een gefixeerde boete verschuldigd. De term gefixeerd houdt in dat de boete los van het daadwerkelijk optreden van schade is verschuldigd. Het enkele feit dat de opdrachtgever mogelijk geen schade heeft geleden leidt op zichzelf daarom niet tot een onredelijk bezwarende uitkomst. Andere feiten en omstandigheden die tot matiging aanleiding geven zijn door [gedaagde 1] niet gesteld. [gedaagde 1] is aan [eiser] en [eiseres] dus de overeengekomen boete verschuldigd.

5.6.

Op grond van artikel 10 derde lid van de Algemene Voorwaarden is [gedaagde 1] aan [eiser] en [eiseres] een vergoeding van € 40,00 per dag verschuldigd voor iedere werkdag dat de oplevering te laat heeft plaatsgevonden. Het gaat hierbij niet meer om werkbare werkdagen. Dat staat niet in de bepaling en de rechtbank ziet geen reden het artikel zo uit te leggen. Als dat is wat [gedaagde 1] heeft bedoeld had zij dat moeten opnemen in haar Algemene Voorwaarden. Zoals hiervoor vastgesteld heeft [gedaagde 1] de woning 65 werkdagen te laat opgeleverd aan [eiser] en [eiseres] . Zij is aan hen daarom een vergoeding verschuldigd van (€ 40,00 x 65 werkdagen =) € 2.600,00.

Is de woning met gebreken opgeleverd?

5.7.

Volgens [eiser] en [eiseres] is de woning met twee grote gebreken opgeleverd. In de eerste plaats is er schade aan de tegelvloer in de woning, omdat de vloerverwarming niet op de goede manier in werking is gesteld. Ten tweede is de buitenzijde van de woning niet afgemaakt. Het deel van de buitenzijde dat wel door [gedaagde 1] is gedaan, is bovendien niet goed gedaan. Oorspronkelijk hebben [eiser] en [eiseres] gesteld dat er nog andere kleine opleverpunten waren die nog niet zijn hersteld, maar ter zitting hebben zij verklaard dat het hen daar niet om gaat en zij hebben die punten daarom niet gehandhaafd. Om te kunnen beoordelen of de woning gebreken heeft, moet eerst worden vastgesteld wat partijen hebben afgesproken. Daarna kan worden beoordeeld of de opgeleverde woning voldoet aan de afspraken.

[gedaagde 1] hoeft de gestelde schade aan de tegelvloer niet te vergoeden

5.8.

Volgens [eiser] en [eiseres] was de vloerverwarmingsinstallatie gebrekkig. Hoewel [gedaagde 1] wist dat [naam] de installatie zou gaan inschakelen, heeft zij er niet voor gezorgd dat de installatie deugdelijk was. [eiser] en [eiseres] hebben hun stellingen onderbouwd met een rapport van Tempas Bouwmanagement van 12 april 2022 over de staat van de vloerverwarmingsinstallatie.

5.9.

[gedaagde 1] heeft de stellingen van [eiser] en [eiseres] betwist. Volgens haar was de installatie nog niet klaar om ingeschakeld te worden is [naam] haar boekje te buiten gegaan door deze in te schakelen, terwijl dat de taak van KWP of [gedaagde 1] was. Het rapport van Tempas is bovendien niet betrouwbaar.

5.10.

De rechtbank is van oordeel dat [eiser] en [eiseres] onvoldoende hebben onderbouwd dat de schade in dit geval aan [gedaagde 1] moet worden toegerekend. Zelfs als de installatie gebreken vertoonde, geldt dat de installatie ten tijde van het inschakelen daarvan nog niet was opgeleverd. [gedaagde 1] had dus nog de gelegenheid om de installatie af te maken, maar [naam] heeft de installatie in werking gezet voordat dit was gebeurd. Volgens [eiser] en [eiseres] was [gedaagde 1] volledig op de hoogte van de werkwijze van [naam] , wist [gedaagde 1] dat [naam] de installatie zou inschakelen, heeft [gedaagde 1] ook een formulier met verklaringen over de installatie getekend, en heeft [gedaagde 1] inregelstaten toegestuurd aan [eiser] . Deze stellingen zijn door [gedaagde 1] gemotiveerd betwist en door [eiser] en [eiseres] niet verder onderbouwd. Zij hebben bijvoorbeeld geen getekende documenten overgelegd en ook niet anderszins geïllustreerd dat [gedaagde 1] heeft gemeld dat de installatie helemaal gereed was om in werking gesteld te worden. De stelling dat [gedaagde 1] op de hoogte was van de werkwijze van [naam] en ten onrechte bepaalde stappen niet heeft gezet waarvoor zij wel heeft getekend wordt daarom gepasseerd. Wel staat vast dat op de dag van de installatie van de warmte-unit door [naam] er losse stekkers bij de installatie lagen zodat de installatie er niet uitzag alsof die klaar was. Dit is te zien op een foto die [eiser] en [eiseres] zelf in het geding hebben gebracht. Verder valt op dat in artikel 15 van de tussen partijen gesloten aannemingsovereenkomst is opgenomen dat de
aansluitingvan nutsvoorzieningen door [eiser] en [eiseres] wordt geregeld, maar dat het
inwerkingstellenvan de bouwaansluiting door [gedaagde 1] wordt gedaan. Kortom, [eiser] en [eiseres] hebben onvoldoende onderbouwd dat aan [gedaagde 1] moet worden toegerekend dat de vloerverwarmingsinstallatie is ingeschakeld terwijl deze nog niet klaar was om te worden gebruikt.

5.11.

Gelet op het voorgaande worden de door [eiser] en [eiseres] gevorderde herstelkosten voor de vloer (een bedrag van € 71.152,94) afgewezen. De vraag in hoeverre de holklinkende tegels daadwerkelijk zijn veroorzaakt door het in werking stellen van de vloerverwarming, kan, gelet op het voorgaande, in het midden blijven.

5.12.

Ook de vergoeding voor de gevolgschade (een bedrag van € 11.559,50 voor verhuiskosten, vervangend verblijf, en kosten voor het weghalen van een lamp en gordijnen) wordt afgewezen. Deze kosten houden immers verband met de herstelwerkzaamheden die aan de binnenzijde van de woning voor de vloer zouden moeten plaatsvinden. Aangezien [gedaagde 1] de vergoeding voor deze herstelwerkzaamheden niet hoeft te betalen, hoeft zij ook de gevolgschade van die werkzaamheden niet te vergoeden.

[gedaagde 1] heeft de buitenzijde niet binnen een redelijke termijn afgemaakt en hersteld

5.13.

[eiser] en [eiseres] en [gedaagde 1] zijn het erover eens dat [gedaagde 1] de buitenzijde van de woning zou afwerken met stucwerk. Ook zijn partijen het erover eens dat dat stucwerk nooit is afgemaakt. Dit blijkt ook uit het rapport van VEH. [gedaagde 1] had na het rapport van VEH volgens haar eigen Algemene Voorwaarden een termijn van 30 dagen om de buitenzijde van het huis af te maken en te herstellen. Dat heeft zij niet gedaan. [gedaagde 1] heeft aangevoerd dat de buitenzijde van de woning nog niet was opgeleverd en dat zij de buitenzijde dus nog kon afmaken en later kon opleveren, maar dit standpunt is gelet op rechtsoverweging 5.2 tot en met 5.4 niet juist. [gedaagde 1] is dus tekortgeschoten in het nakomen van haar verplichting om de buitenzijde van de woning af te werken met stucwerk.

5.14.

Daarnaast stellen [eiser] en [eiseres] dat [gedaagde 1] ook is tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichtingen doordat zij het werk, dat zij wel aan de buitenkant van het huis heeft gedaan, niet goed heeft gedaan. Zo zit de daktrim niet goed of ontbreekt deze en zijn op andere plekken scheuren ontstaan. [gedaagde 1] heeft de stelling van [eiser] en [eiseres] gemotiveerd betwist. Omdat [gedaagde 1] betwist dat er fouten zijn gemaakt bij de uitvoering van het werk aan de buitenzijde hebben [eiser] en [eiseres] hun stellingen onderbouwd met het rapport van VEH en met een rapport van Afbouw Gevelsupport. Uit het rapport van VEH blijkt dat er verschillende gebreken waren aan de buitenzijde van de woning. Het stucwerk was niet af, maar ook niet recht en een stuk daktrim ontbrak. In het rapport van Afbouw Gevelsupport staat onder andere het volgende:

“De schadeplekken/scheurlijnen in geveldelen onder de dakrand worden veroorzaakt door werking van de houten ondergrond/regelwerk. De dakranden (en de woning/gevels in het algemeen) waren in de bouwfase niet voldoende afgeschermd. De houten dakranden zijn daardoor nat geworden (en niet voldoende gedroogd) voordat de wapeningslaag werd aangebracht. Dat blijkt niet alleen uit het schadebeeld, maar ook uit (oude?) vochtplekken op houten delen in de dakrand. Door droging en krimp van het regelwerk zijn nadien drukspanningen ontstaan op naden van stucplaten met daardoor scheuren/uitstulpen van pleisterlagen langs deze plaatnaden als gevolg. Op meerdere plekken ontbreekt de weefselwapening, o.a. op de onderkant van deze geveldelen en in de bovenhoek van de kozijnpuien.

[…]

Met het ontbreken van een goede daktrim (afwerking van de

dakrand) zoals in de huidige situatie zal er in de komende jaren ontwikkeling van vochtschade in de pleisterlagen ontstaan en zichtbaar worden. Volgens toelichting is op uitvoeringsfoto’s tijdens de bouw zichtbaar dat op luifelranden in de achtergevel (en voorgevel en carport) isolatieplaten zijn bevestigd met schotelpluggen. Dit suggereert dat hier niet eerst een buitenbeplating op het houten regelwerk is aangebracht met daarop verlijming van isolatieplaten, maar dat daarentegen isolatieplaten rechtstreeks op het houten regelwerk zijn geschroefd. Dat is fout en technisch erg kwetsbaar (onvoldoende bevestiging/samenhangend). Dit geeft een verhoogd risico dat de randen/omtrek van schotelpluggen na verloop van jaren zal indeuken/inscheuren in de pleisterafwerklagen.

[…]”

Afbouw Gevelsupport heeft vervolgens een hersteladvies uitgebracht.

5.15.

[gedaagde 1] heeft het rapport van Afbouw Gevelsupport ter zitting betwist. Volgens [gedaagde 1] is de beplating op voldoende droge ondergrond aangebracht, zijn de scheuren klein, en is de daktrim correct gemonteerd. Het gebruik van schotelpluggen is ook geen constructiefout, aldus [gedaagde 1] .

5.16.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] , gelet op het deskundigenrapport van Afbouw Gevelsupport, haar betwisting onvoldoende heeft gemotiveerd. [gedaagde 1] heeft ter zitting volstaan met het ontkennen van de conclusies van Afbouw Gevelsupport, maar deze ontkenning wordt niet ondersteund door stukken. Weliswaar hebben [eiser] en [eiseres] het rapport van Afbouw Gevelsupport pas op 28 augustus 2024 ingediend, maar dat neemt niet weg dat deze discussie al veel langer gaande was en van [gedaagde 1] als professioneel bouwbedrijf op dit punt het nodige mag worden verwacht. [eiser] en [eiseres] hebben immers al sinds mei 2022 aan [gedaagde 1] gevraagd de daktrim te vervangen en ook het stucwerk te herstellen omdat het scheef, krom of gebarsten was. Aangezien [gedaagde 1] daar onvoldoende tegenover heeft gesteld, gaat de rechtbank uit van de juistheid van het rapport van Afbouw Gevelsupport. Uit dit rapport volgt dat [gedaagde 1] bij de werkzaamheden aan de buitenzijde fouten heeft gemaakt die moeten worden hersteld. [gedaagde 1] is dus ook tekortgeschoten in haar verplichtingen door de buitenzijde van de woning niet op een goede manier binnen de onderhoudstermijn af te werken.

5.17.

[eiser] en [eiseres] vorderen vervangende schadevergoeding voor de ontstane schade als gevolg van de tekortkoming in de nakoming van haar verplichtingen door [gedaagde 1] . De schade bestaat volgens [eiser] en [eiseres] uit het laten uitvoeren van de door Afbouw Gevelsupport geadviseerde werkzaamheden door een derde. Zij hebben een offerte overgelegd van Holland Afbouw van 1 juni 2024 voor een bedrag van € 89.255,65 (inclusief btw) voor het uitvoeren van de werkzaamheden conform het rapport van Afbouw Gevelsupport.

5.18.

[gedaagde 1] betwist dat zij voornoemd bedrag aan [eiser] en [eiseres] schuldig is. Volgens [gedaagde 1] is zij namelijk niet in verzuim, zodat [eiser] en [eiseres] ten onrechte aanspraak maken op vervangende schadevergoeding. Bovendien is de offerte volgens [gedaagde 1] onvoldoende gespecificeerd en daarmee onvoldoende controleerbaar. Ten slotte hebben [eiser] en [eiseres] die schade niet geleden, want de offerte is gericht aan het bedrijf van [eiser] .

5.19.

De rechtbank is van oordeel dat [gedaagde 1] wel de gevorderde schadevergoeding is verschuldigd aan [eiser] en [eiseres] .

5.19.1.

Op grond van de Algemene Voorwaarden van [gedaagde 1] moeten gebreken aan de opgeleverde woning binnen 30 dagen na de oplevering worden hersteld. De buitenzijde van de woning is door [gedaagde 1] niet binnen 30 dagen na 22 februari 2022 afgemaakt en hersteld. [gedaagde 1] is dus sinds 24 maart 2022 in verzuim, omdat zij niet binnen een gestelde termijn aan haar verplichtingen heeft gedaan. Al voor de omzettingsverklaring van 26 juli 2022 hebben [eiser] en [eiseres] [gedaagde 1] er per e-mail op gewezen dat de montage van de daktrim en de afwerking van de buitenzijde technisch niet juist was en dat het advies (van destijds een andere partij) was om delen opnieuw te monteren. Dit blijkt bijvoorbeeld uit de e-mail van 17 mei 2022 van [eiser] aan [gedaagde 1] . Dat er constructiefouten aanwezig waren volgens [eiser] en [eiseres] was dus toen al met zoveel woorden kenbaar gemaakt. Dat zij daarbij niet concreet hebben gewezen op de ‘schotelpluggen’ doet daar naar het oordeel van de rechtbank niet aan af. [gedaagde 1] is niet tot herstel overgegaan. Zij heeft ontkend dat er fouten zijn en ten onrechte gesteld dat zij nog het recht heeft de woning af te maken en op te leveren. Aangezien nu is gebleken dat die stelling van [gedaagde 1] niet juist is, is zij alsnog in verzuim ten aanzien van het nakomen van haar verplichtingen. Ook als het gaat om het herstellen van de constructiefouten. [eiser] en [eiseres] hebben daarom rechtsgeldig aanspraak gemaakt op vervangende schadevergoeding.

5.19.2.

De door [eiser] en [eiseres] overgelegde offerte is naar het oordeel van de rechtbank onvoldoende gemotiveerd door [gedaagde 1] betwist. Uit de offerte blijkt dat deze gebaseerd is op het rapport van Afbouw Gevelsupport. De stelling van [gedaagde 1] dat de kosten voor het herstellen van de buitenzijde niet meer zouden kunnen zijn dan het bedrag dat partijen daarvoor apart hebben gezet (een bedrag van € 12.100,00 inclusief btw) is niet juist. Dit bedrag was immers alleen gebaseerd op het afmaken van de buitenzijde van de woning, terwijl er veel meer aan de hand blijkt te zijn. Dat de kostenraming hoger uitvalt, maakt de offerte dus niet onbetrouwbaar. Daarnaast is de offerte wel degelijk, weliswaar niet tot in detail, gespecificeerd. Van [gedaagde 1] mocht verwacht worden dat zij inzichtelijk maakt welke posten volgens haar niet juist zijn, bijvoorbeeld door aan te geven wat het uitvoeren van het werk zou kosten als zij het zelf zou doen. Omdat [gedaagde 1] de offerte van Holland Afbouw onvoldoende gemotiveerd heeft betwist, gaat de rechtbank uit van de juistheid van de offerte.

5.19.3.

Tussen partijen staat vast dat [eiser] en [eiseres] degenen zijn die in privé opdracht hebben gegeven tot de bouw van de woning en dat zij dus ook degenen zijn die schade leiden door het niet nakomen van haar verplichtingen door [gedaagde 1] . Dat een offerte voor herstel gericht is aan het bedrijf van [eiser] doet daar niet aan af.

5.20.

Gelet op het voorgaande is [gedaagde 1] tekortgeschoten in de nakoming van haar verplichting de buitenzijde naar behoren op te leveren. Zij verkeert in verzuim en is aan [eiser] en [eiseres] een vervangende schadevergoeding verschuldigd voor de ontstane schade. De rechtbank stelt de schadevergoeding vast op het door Holland Afbouw geoffreerde bedrag van € 89.255,65 (inclusief btw).

Tussenconclusie

5.21.

[gedaagde 1] is dus aan [eiser] en [eiseres] een gefixeerde schadevergoeding van € 2.600,00 voor de te late oplevering van de woning en een vervangende schadevergoeding van € 89.255,65 (inclusief btw) voor de gebreken aan de buitenzijde van de woning verschuldigd. In totaal een vergoeding van € 91.855,65 (inclusief btw).

5.22.

[eiser] en [eiseres] hebben de betaling van twee bedragen opgeschort in afwachting van deze procedure. Een bedrag van € 13.010,48 inclusief btw (5% van de aanneemsom) is bij de notaris in depot gestort en [eiser] en [eiseres] hebben zelf € 12.100,00 inclusief btw opgeschort. [eiser] en [eiseres] hebben verzocht een eventueel toe te wijzen bedrag te verrekenen met het bedrag van € 12.100,00. Aan [eiser] en [eiseres] zal daarom een bedrag worden toegewezen van (€ 91.855,65 - € 12.100,00) = € 79.755,65.
Het toe te wijzen bedrag overstijgt het bedrag dat de notaris in depot heeft. [eiser] en [eiseres] kunnen met dit vonnis de notaris verzoeken het bedrag uit het depot aan hen uit te keren. [gedaagde 1] moet dan feitelijk aan [eiser] en [eiseres] het toegewezen bedrag verminderd met het bedrag uit het depot betalen.

Deskundigenkosten, buitengerechtelijke kosten, wettelijke rente en hoofdelijkheid

5.23.

[eiser] en [eiseres] vorderen vergoeding van de door hen gemaakte kosten voor de rapporten van Tempas, vergoeding van buitengerechtelijke incassokosten en wettelijke rente.

5.24.

De vergoeding voor de deskundigenkosten van Tempas wordt afgewezen. De rapporten van Tempas hebben voornamelijk betrekking op het onderzoek naar de schade en het herstel van de tegelvloer in de woning. [gedaagde 1] is voor deze kosten echter niet aansprakelijk zodat zij ook de deskundigenkosten niet hoeft te vergoeden. Voor zover [eiser] en [eiseres] menen dat Tempas ook in het kader van de gebreken aan de buitenzijde werkzaamheden heeft verricht, hebben [eiser] en [eiseres] nagelaten te stellen en onderbouwen welk deel van de nota daarop ziet. Het gevorderde bedrag wordt daarom afgewezen.

5.25.

Aan de wettelijke eisen voor een vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is voldaan. Uit het rapport BGK-Integraal 2013 blijkt dat het feit dat [eiser] en [eiseres] een rechtsbijstandverzekering hebben niet maakt dat de vordering afgewezen moet worden. De hoogte van de vordering zal worden getoetst aan het Besluit vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten (hierna: het Besluit). De vordering van € 2.404,88 als vergoeding voor buitengerechtelijke incassokosten is hoger dan het in het Besluit bepaalde tarief van € 1.572,56 bij € 79.755,65 in hoofdsom. De rechtbank wijst daarom € 1.572,56 toe.

5.26.

De wettelijke rente over de hoofdsom is gevorderd vanaf 26 juli 2022. Aangezien [gedaagde 1] gelet op de rechtsoverwegingen 5.4 en 5.19.1 toen al in verzuim was en [eiser] en [eiseres] op 26 juli 2022 hun vordering hebben omgezet in vervangende schadevergoeding is de wettelijke rente per 26 juli 2022 toewijsbaar.
De wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten is gevorderd vanaf de vijftiende dag na het vonnis, indien de kosten niet binnen veertien dagen na het vonnis worden betaald. Ook deze vordering is toewijsbaar.

5.27.

[eiser] en [eiseres] hebben hoofdelijke veroordeling van [gedaagde 1] en haar vennoten gevorderd. [gedaagde 1] heeft geen verweer gevoerd tegen deze vordering. Aangezien de vennoten van een vennootschap onder firma op grond van artikel 18 van het Wetboek van Koophandel hoofdelijk aansprakelijk zijn voor de schulden van de vennootschap worden de vorderingen van [eiser] en [eiseres] hoofdelijk toegewezen.

Conclusie

5.28.

Uit het voorgaande volgt dat in totaal het volgende bedrag wordt toegewezen:

Hoofdsom

€

79.755,65

Buitengerechtelijke incassokosten

€

1.572,56

Totaal

€

81.328,21

Te vermeerderen met de wettelijke rente over € 79.755,65 met ingang van 26 juli 2022 tot de dag van volledige betaling.
Te vermeerderen met de wettelijke rente over € 1.572,56 vanaf de vijftiende dag na het vonnis tot de dag van volledige betaling als het bedrag van € 1.572,56 niet binnen veertien dagen na het vonnis wordt betaald.

[gedaagde 1] moet dus feitelijk aan [eiser] en [eiseres] een bedrag van (€ 81.328,21 - € 13.010,48 =) € 68.317,73 betalen, te vermeerderen met de rente zoals hiervoor bepaald.

5.29.

Omdat beide partijen gedeeltelijk ongelijk krijgen, zullen de proceskosten tussen hen worden gecompenseerd, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt.

6.De beslissing

De rechtbank

6.1.

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk om aan [eiser] en [eiseres] te betalen een bedrag van € 79.755,65, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 26 juli 2022 tot de dag van volledige betaling;

6.2.

veroordeelt [gedaagde 1] hoofdelijk om aan [eiser] en [eiseres] te betalen een bedrag van € 1.572,56, te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 vanaf de vijftiende dag na dit vonnis, als het bedrag van € 1.572,56 niet binnen veertien dagen na het vonnis is betaald;

6.3.

verklaart dit vonnis tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

6.4.

compenseert de kosten van de procedure tussen partijen, zodat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.5.

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit vonnis is gewezen door mr. M. Scheeper en in het openbaar uitgesproken op 23 oktober 2024.

Geschil over de oplevering van een nieuwbouwwoning met gebreken en te late oplevering

Uitspraak

RECHTBANK Overijssel

1.[eiser] ,

1.De vennootschap onder firma [gedaagde 1] ,

1.De zaak in het kort

2.De procedure

3.Wat is er gebeurd?

4.Wat vorderen partijen?

5.De beoordeling

6.De beslissing